Cene nekretnina

[Analitičar]

Pre recimo 3-5 godina nisu bili bolji uslovi za kupovinu stana, nego manje losi. I tad su nekretnine bile preskupe, ali su kamatne stope bile toliko niske da je ljudima bilo lakse da podnesu te visoke cene jer su uzimali jjeftine kredite sa niskim kamatnim stopama. Sad su cene vece nego pre 3-5 godina, a kamatne stope su otisle nagore, pa sad, cak i da pretpostavimo da su plate pratile inflaciju i rast cena nekretnina, nekretnine su realno 50% skuplje nego pre 3-5 godina.
Primera radi, 2019. godine prosecna plata 500 evra, prosecan m2 na nekoj ok lokaciji 2k evra. Stan od 50m2 = 100k evra. Uz ucesce od 20k evra, kredit na 30 godina i kamatnu stopu od 3% rata za kredit je 337 EUR.
2023. godine, prosecna plata 700 e evra, prosecan m2 na nekoj ok lokaciji je preko 3k evra, ali racunacemo da je 3k. evra Isti stan od 50m2 = 150k evra. Uz ucesce od 30k evra, kredit na 30 godina i kamatnu stopu od 7% rata za kredit je 798 EUR.
Znaci, ranije je prosecna plata pokrivala 1.5 rata kredita, a sad pokriva 0.87 rata kredita, tj. sad je u ovom hipotetickom slucaju 70% teze da se kupi stan nego pre 3 godine.

Kada su to kamatne stope bile niske u Srbiji? 3,95% godišnje nije niska stopa, jer su se tada davale fiksne stope od 1% u Nemačkoj i drum zemljama EU.

 

[p3ricam89]

Kada su to kamatne stope bile niske u Srbiji? 3,95% godišnje nije niska stopa, jer su se tada davale fiksne stope od 1% u Nemačkoj i drum zemljama EU.

BIle su oko 3%, to jeste vise nego u Nemackoj, ali je dosta nize nego sada.

Bliži se "Dan D", stižu loše vesti: Rate značajno skaču

www.b92.net

 

[p3ricam89]

Da se nadovezem na neke komentare zbog cega cene nekretnina mogu padati cak i u vreme inflacije.
Zbog toga sto se recimo hrana ne kupuje na kredit, i ako je cena hrane poskupela 50%, ti dajes 50% vise novca na hranu.
Sa druge strane, stanovi se u velikoj meri kupuju na kredit. I ako su stanovi poskupeli 50-70%, a zbog kamatne stope tebi rata takodje skoci 50-70%, to dovodi do toga da je za stan potrebno dati 100-150% vise novca nego ranije, sto je daleko vise od inflacije. Kome je plata porasla 100-150% da bi mogao da to isprati?
Da, tacno je da ima onih koji kupuju u kesu, ali zbog same krize svi imaju manje novca, a i manje je vezanih transakcija, tako da i ko ne uzima kredit, njemu je mnogo teze da isprati samo taj nominalni rast.
A ima tu i niz drugih faktora, kao npr. cinjenica da su se mnogi vec "ispucali", tj. mnogo njih koji su kreditno sposobni su vec uzeli kredite i nece uzimati nove, zatim malo je prosao hype i sve je manje prisutan FOMO efekat,...
Zbog toga je pad cena nekretnina cak i u vreme inflacije vise nego realan scenario.

 

[Avanti]

Ne znam cemu sad ovakva prozivka. Neko vreme pratim ovaj blog, i kada je neko pomenuo da nema nijednog kreditnog kupca mislila sam da bi bilo korisno da neko cuje iskustvo jednog takvog koji prati ovaj blog. Cini mi se da cim se neko radi suprotno uverenjima nekog clana ima zadnje namere i alternativne razloge zasto nesto radi.
Ja ne kazem da je za svakoga dobro da sada podize kredit, niti da ljudi treba da masovno pohrle u banke jer je period super pogodnosti. Medjutim, u mom mikrokosmosu licno mi je bolje sada da podizem kredit nego kada su uslovi bili objektivno znatno bolji. Evo i objasnjenja:
Prvi stan, mali za solo zivot, sam kupila sama na kredit pre nekoliko godina. Ljudi su tada pricali da su cene u istorijskom peaku i da je to losa odluka jer samo sto nisu pale. Cene zaista tada jesu bile u peaku DOTADASNJE istorije. Medjutim kada sads pricam sa ljudima, u retrospektivi se svi slazu da je to bilo bas takvo vreme koje opisujes kao idealno za kupovinu- euribor u minusu, kamata odlicna, a cena takva da je bila tacno upola manja od toga koliko stan danas vredi. Medjutim meni je bilo neuporedivo teze nego danas- stan sam uzimala sama, pare za ucesce mi je zajmila familija, ta mala rata je bila velika spram moje tadasnje plate, nisam imala partnera na koga mogu da se oslonim ako ne mogu da podnesem tu malu ratu.
U medjuvremenu se situacija promenila, ulagala sam u svoju karijeru, te danas imam mnogo vecu platu, poziciju koja je trazena u mnogo firmi, pronasla sam partnera koji takodjue ima jako perspektivan posao. Od tih plata smo ustedeli za ucesce da ne moramo da zajmimo. A ovako visoka rata je znatno manja procentualno u odnosu na nasa primanja koja imaju potencijal i jos da porastu ubrzo jer su nam poslovi dobri i perspektivni. Kvalitet zivota koji vodim dok kupujem stan u "vrhu kamatnih stopa i vrhu cena" bolji je i sigurniji od onog kada sam u retrospektivi kupovala po dobroj ceni i niskoj kamatnoj stopi.
Ako bih nagadjala sta ce se dogoditi u narednih par godina, rekla bih da sledi pad od nekih 15-20%, a zatim novi rast sa cenama koje ce prevazici ove koje imamo danas jer je trend cena na duge staze u glavnim gradovim uglavnom rastuci. Tako da ukoliko sa nekim budem pricala za 2 godine od sada moci ce mozda da kaze da je danas bilo pogresno vreme za kupovinu, ukoliko sa nekim budem pricala za 10 godina od sada, mozda ce reci da je ovo bilo pravo vreme za kupovinu.

Upravo tako, dugoročnost. Nekretnine su dugoročna investicija, ne možemo gledati vrednost euribora na mesečnom nivou kada kupujemo nekretninu na kredit sa otplatom 20+ godina.

Vi ste kao mlada porodica za veoma kratak rok, podigli svoja primanja, nekretnina koju ste kupili vredi više, uštedeli ste nešto gotovine.. Mogućnosti koje imate danas su nemerljivo bolje nego pre kupovine malog stana, tako da ko god bi Vas pre par godina savetovao da ne ulazite u kredit, nije bio dobar savetnik.

Sada kada su kamate veće, veći deo potencijalnih kreditnih kupaca će odložiti kupovinu, ali jedan deo i dalje može i želi da kupi stan i ima mogućnosti da izabere mnogo bolji stan, jer je ponuda bolja. Pogotovu za nekretnine za život, investicije su kompleksnija tema. To ljudi ne kapiraju generalno. Ja imam jednu nekretninu koju jurim i generalno, ako bi se pojavila na oglasima bio bih spreman da platim 20% preko tržišne cene u bilo kojem trenutku pa i u peak-u tržišta.. Bilo bi idealno da je kupim jeftinije nego što vredi danas, ali ponavljam, spreman sam da je platim i više nego što realno vredi.

Teorija da su rente male danas, su daleko od istine.. Dobri stanovi na lepim lokacijama su i dalje dosta skupi, ne kao prošle godine, ali su i dalje jake rente.

 

[Analitičar]

BIle su oko 3%, to jeste vise nego u Nemackoj, ali je dosta nize nego sada.

Bliži se "Dan D", stižu loše vesti: Rate značajno skaču

www.b92.net

Pogledajte prilog 165794

Zanimljiv izbor reči, kamate od 3% su "toliko niske" a stanovi su "preskupi". Pre bih rekao da je obrnuto, zamisli da su kod nas cene stanova 3X veće u odnosu na Nemačku, kao što su kamatne stope 3x više nego u Nemačkoj.

 

[p3ricam89]

Zanimljiv izbor reči, kamate od 3% su "toliko niske" a stanovi su "preskupi". Pre bih rekao da je obrnuto, zamisli da su kod nas cene stanova 3X veće u odnosu na Nemačku, kao što su kamatne stope 3x više nego u Nemačkoj.

Kad kamatna stopa poraste sa 1% na 3%, to znaci da ti rata poraste ne 3 puta, nego tipa 30%. Nije malo, daleko od toga, ali nije 3x kao sto ti kazes. Otprilike rast kamatne stope od 1% ti dize ratu kredita za tipa 15% (u zavisnosti od duzine otplate), a ne 100%.

Upravo tako, dugoročnost. Nekretnine su dugoročna investicija, ne možemo gledati vrednost euribora na mesečnom nivou kada kupujemo nekretninu na kredit sa otplatom 20+ godina.

Vi ste kao mlada porodica za veoma kratak rok, podigli svoja primanja, nekretnina koju ste kupili vredi više, uštedeli ste nešto gotovine.. Mogućnosti koje imate danas su nemerljivo bolje nego pre kupovine malog stana, tako da ko god bi Vas pre par godina savetovao da ne ulazite u kredit, nije bio dobar savetnik.

Sada kada su kamate veće, veći deo potencijalnih kreditnih kupaca će odložiti kupovinu, ali jedan deo i dalje može i želi da kupi stan i ima mogućnosti da izabere mnogo bolji stan, jer je ponuda bolja. Pogotovu za nekretnine za život, investicije su kompleksnija tema. To ljudi ne kapiraju generalno. Ja imam jednu nekretninu koju jurim i generalno, ako bi se pojavila na oglasima bio bih spreman da platim 20% preko tržišne cene u bilo kojem trenutku pa i u peak-u tržišta.. Bilo bi idealno da je kupim jeftinije nego što vredi danas, ali ponavljam, spreman sam da je platim i više nego što realno vredi.

Teorija da su rente male danas, su daleko od istine.. Dobri stanovi na lepim lokacijama su i dalje dosta skupi, ne kao prošle godine, ali su i dalje jake rente.

Slazem se.
Kome treba za zivot, cak i u piku trzista, ako nadjes stan kakav zelis i gde zelis, i ako imas mogucnost, vredi kupiti stan.
Ja sam kupovao stan pre 3 godine, i bilo mi je krivo kad sam za malo propustio stan koji je bio fantastican, nije bio preskup s obzirom na lokaciju i kvadraturu, ali nisam imao dovoljno kesa za njega. Nije mi pobegao zbog toga sto sam se ja neckao, nego zbog toga sto je bukvalno vec sutradan nestao sa oglasa, neko mi je pretekao. Za takve kvalitetne stanove sam i ja spreman da dam vise, cak i da uzmem kredit.
Ali za bilo sta sto nije 10/10 po ovim cenama ne treba nagliti i naciniti sebe finansijskim robom, nego cekati pravi stan, pravu cenu, prave uslove, pravi momenat.
Ali, pitanje je koliko njih je istisnuto sa trzista ovim rastom cena i kamata. Mnogo njih vise nije u mogucnosti da uzme kredite i kupi stanove, cak i da zeli, jer jednsotavno nemaju novca niti imaju tu kreditnu sposobnost.
A rente da li su male ili nisu je pitanje, ima i visokih i niskih. Po mom misljenju je glupo placati skupu rentu ako za taj iznos mozes da placas ratu za stan. Ali kad placas rentu, imas mogucnost da nadjes jeftiniji stan i stedis novac,

 

[sutraw]

ali jedan deo i dalje može i želi da kupi stan i ima mogućnosti da izabere mnogo bolji stan, jer je ponuda bolja

To je jako mala grupa ljudi trenutno...Mi smo u situaciji kad su u isto vreme i krediti najskuplji u poslednjih x godina, i cene nekretnina udarile peak. Iskreno me iznenađuje kako u Srbiji još ima kupaca za te, objektivno govoreći, dosta skupe stanove u ovom momentu. Mi nismo država sa jako velikom srednjom klasom...većina ljudi preživljava, a ne kupuju stanove od 2500+ eur kvadrat u zabačenim blokovima i čukaričkim brdima.

 

[Avanti]

Ovo bi bilo pravilno razmisljanje ako bi imali uredjenu zemlju koja napreduje, pa time i glavni grad koji funkcionise i razvija se u urbanizmu, saobracaju, ekologiji, kulturi, obrazovanju, zdravstvu. Ni jedan od ovih segmenata nije u progresiji vec u regresiji. Sjajno je da je obilaznica gotova, ali pristupni putevi mostu na Adi nisu ni na vidiku, metro ce biti tesko dostupan i za 10 godina, resenje kanalizacije nije na vidiku, problem zagadjenja trazi ogromna sredstva (ne znam da li vecina zna, ali najskuplji deo eventualnog pristupanja EU je ekologija i tu uz svu pomoc EU moramo da menjamo primitivan stav gradjana a to ...). Beograd ce za 20 godina biti umiruci grad, pricam sa dosta ljudi koji imaju skupe nekretnine u Bgd, vecini, kao i meni se Beograd danas ne dopada zbog guzve, prljavstine, zagadjenja, nasilja u svakodenvnom zivotu, loseg okruzenja za odrastanje dece, ocajnog zdravstva (privatno zdravstvo ne funkcionise, ozbiljne operacije opet morate da radite u drzavnom sektoru ili u inostranstvu) o obrazovanju ne bih duzio, ali pogledajte situaciju sa prijemom na BU i kvalitetom svrsenih studenata sada u odnosu na pre 10 ili vise godina. Odlicno je za Srbiju sto je IT imao sjajan uzlet i sto jedan broj mladih ljudi ima priliku da stvara novu vrednost i meri se sa ostatkom sveta. Ostalo je sve daleko ispod bilo kog kriterijiuma u poredjenju sa Evropom. I sve da sve ovo nije tacno, a svi znamo da jeste, sa postojecim kvalitetom novogradnje (koji je apsolutno ocajan, drvo aluminijum stolarija ne znaci puno kad vam prokisnjava krov ili garaza...) i odsustvo ozbiljnog odrzavanja zgrada (pala terasa na zgradi gde je kvadrat 3000 eura) ne daje nikakve sanse za dugoracen (ne spekulativan) rast nekretnina u Beogradu. Mozda se izgradi neko naselje po standardima iz sveta pa to naselje bude drzalo cenu i raslo. BNV to sigurno nije, ovo sto je skupo na NBGD je skupo zbog blizine poslovnog dela grada a ne zbog nekakvog kvaliteta stanova i okoline. Kupovina nekretnina od ljudi iz dijaspore se polako blizi kraju (to nije neiscrpan izvor), sa sadasnjim nivoom cena u Beogradu grad postaje nedostupan za svakoga ko nema makar 1000 eura mesecno, a i za taj novac se podrazumeva da mora da deli stan i zivi vrlo skromno. Ostavite se poredjenja Beograda sa svetskim metropolama, Beograd je grad za region i nije za poredjenje sa svetom.

Sa 90% stvari se slažem. Ipak propustio si jednu stvar koju i ovako loša vlast ne može da uništi..
Dijaspora će tek u narednih 20 godina da ulaže u Srbiju, taj potencijal je neverovatan i jako malo pozitivnih efekata je danas vidljiv. 3-4 milijardi doznaka i kupovina nekretnina su manje više sve što 'dobijamo' od dijaspore. Ali ako je tačna informacija da je u poslednjih 10 godina 400k ljudi otišlo iz Srbije i 250k iz Bosne i Crne Gore, ti ljudi tek trebaju da se vrate sa parama, zar ne? S obzirom na inflaciju, jedan deo će prodati svoje nekretnine na zapadu, koje su mnogo skuplje nego u Srbiji i kupovati ovde. Ja znam za par porodica iz Kanade koji su prodali kuće prošle godine za nama neverovatne pare u Kanadi i kupili u West-u i Kenediju par jako skupih stanova.. To je trend koji će tek u budućnosti da doživi procvat, to smem da se kladim. Par ruskih firmi je u ozbiljnim investicijama u Srbiji, a Kinezi su tek druga priča.. Da li je to dobro, kakva je struktura tih investicija je drugi par cipela, ali para ima sve više i više i to je činjenica. Crnih para je ovde uvek bilo, ali SNS je to podigao na jedan nedostižan nivo. SVe su to stvari koje ne idu u prilog OZBILJNIJEM padu cena nekretnina. 15-25% je maksimum koji je, po meni, moguć u narednih 3-5 godina.

Druga stvar.. U Srbiji je akumulacija kapitala poslednjih par godina u velikom rastu. Pogledaj rast devizne štednje i ukupnu dobit firmi u Srbiji. Investiciona kultura je na mnogo većem nivou nego pre 10-15 godina, ljudi ulažu u razne stvari danas. Finansijski potencijal pojedinaca i firmi i dalje raste, mi nismo još uvek u recesiji. Država Srbija će verovatno biti u fiskalnom problemu sledeće godine, jer će rast kamata da košta budžet dodatnih 700-800 miliona sledeće godine. Ove godine je i veća cifra. To i dalje ne znači da pojedinci i uspešne kompanije neće uvećavati svoj profit..

 

[mariks]

To je jako mala grupa ljudi trenutno...Mi smo u situaciji kad su u isto vreme i krediti najskuplji u poslednjih x godina, i cene nekretnina udarile peak. Iskreno me iznenađuje kako u Srbiji još ima kupaca za te, objektivno govoreći, dosta skupe stanove u ovom momentu. Mi nismo država sa jako velikom srednjom klasom...većina ljudi preživljava, a ne kupuju stanove od 2500+ eur kvadrat u zabačenim blokovima i čukaričkim brdima.

Kompleksna je tema, i Ja se uvek pitam odakle ljudima telefoni od 1000+ evra, patike od 300+ evra... A nekoga jednostavno ne zanimaju te stvari pa može da uštedi na mnoge načine.

15-25% je maksimum koji je, po meni, moguć u narednih 3-5 godina.

To nikako nije mali procenat, štaviše je i realan i poželjan, jer sadašnje cene su svakako nenormalne.

 

[cekicimalj]

Sa 90% stvari se slažem. Ipak propustio si jednu stvar koju i ovako loša vlast ne može da uništi..
Dijaspora će tek u narednih 20 godina da ulaže u Srbiju, taj potencijal je neverovatan i jako malo pozitivnih efekata je danas vidljiv. 3-4 milijardi doznaka i kupovina nekretnina su manje više sve što 'dobijamo' od dijaspore. Ali ako je tačna informacija da je u poslednjih 10 godina 400k ljudi otišlo iz Srbije i 250k iz Bosne i Crne Gore, ti ljudi tek trebaju da se vrate sa parama, zar ne? S obzirom na inflaciju, jedan deo će prodati svoje nekretnine na zapadu, koje su mnogo skuplje nego u Srbiji i kupovati ovde. Ja znam za par porodica iz Kanade koji su prodali kuće prošle godine za nama neverovatne pare u Kanadi i kupili u West-u i Kenediju par jako skupih stanova.. To je trend koji će tek u budućnosti da doživi procvat, to smem da se kladim. Par ruskih firmi je u ozbiljnim investicijama u Srbiji, a Kinezi su tek druga priča.. Da li je to dobro, kakva je struktura tih investicija je drugi par cipela, ali para ima sve više i više i to je činjenica. Crnih para je ovde uvek bilo, ali SNS je to podigao na jedan nedostižan nivo. SVe su to stvari koje ne idu u prilog OZBILJNIJEM padu cena nekretnina. 15-25% je maksimum koji je, po meni, moguć u narednih 3-5 godina.

Druga stvar.. U Srbiji je akumulacija kapitala poslednjih par godina u velikom rastu. Pogledaj rast devizne štednje i ukupnu dobit firmi u Srbiji. Investiciona kultura je na mnogo većem nivou nego pre 10-15 godina, ljudi ulažu u razne stvari danas. Finansijski potencijal pojedinaca i firmi i dalje raste, mi nismo još uvek u recesiji. Država Srbija će verovatno biti u fiskalnom problemu sledeće godine, jer će rast kamata da košta budžet dodatnih 700-800 miliona sledeće godine. Ove godine je i veća cifra. To i dalje ne znači da pojedinci i uspešne kompanije neće uvećavati svoj profit..

Ovo su sve pretpostavke:
- Na čemu zasnivaš tvrdnje da će u narednih 20 godina investicije dijaspore buknuti? Šta ako se svih tih 400k ljudi ne vrati, nego samo njih 20k?
- Zašto misliš da če svi oni kupiti nekretninu na zapadu kada smo utvrdili da je na zapadu mnogo teže kupiti nekretninu, naručito sa platama koje su rezervisane za strance?
- Koji procenat dijaspore je visoko obrazovan sa visokim platama?
- Da li je dovoljno da na osnovu par porodica iz Kanade koje su odlučile da se vrate donosimo bilo kakve zaključke. Samo ovde na forumu je bilo primera nekih par porodica koje se sele u USA, Nemačku, Austriju...
- Koji je procenat naših kanađana koji se u stvari seli u USA(što je generalno trend kod njih), a ne nazad u Evropu?
- Koja je to "druga priča" kod Kineza?
- Koje su to ruske investicije osim par IT firmi koje inače imaju predstavništva po celoj Aziji(gde nema sankcija). Firma Luxsoft je primer.
- Da li znaš koliko njih je na forumu već dalo ovakvu ili sličnu vrstu predikcije(15-25% je maksimum koji je, po meni, moguć u narednih 3-5 godina) i zašto misliš da ona uopšte vredi išta i kome koristi ako se napiše ovde?

 

[NRakocevic]

Rate su danas 40-50% vece nego pre godinu i 50-70% vece nego pre godinu i po dana:

	Jan-22	Jul-22	Jan-23	Jul-23
100k na 20 godina	530	570	700	780 (+40% vs Jul-22, +50% vs Jan-22)
100k na 30 godina	400	440	580	670 (+50% vs Jul-22, +70% vs Jan-22)

Uz rast cene u medjuvremenu, to cini kupovinu na kredit bukvalno duplo skupljom.



Kredit se vraca dok se ne otplati dug, a kamata se obracunava na preostali dug. Nevezano na koji je rok sklopljen ugovor, ako prevremeno otplacujes kredit, onog trenutka kad otplatis dug nemas vise obaveza prema banci. Prevremenom otplatnom se glavnica smanjuje brze nego po ugovorenom planu pa se u skladu sa tim smanjuje i iznos kamate koji placas.

Ne moze se izvoditi univerzalna racunica iz prostog razloga sto uticaj EURIBORa nije isti ako ste na pocetku, na polovini ili na kraju perioda otplate kredita.
Po meni je najlogicnije dati primer na polovini kredita, tj. nakon 10 godina otplate za 20-godisnji kredit.
Evo ja imam jedan otvoren kredit 120k EUR na 20 godina i trenutno sam na 12. godini otplate (imao 1 prevremenu otplatu od 10k glavnice pe 6 godina), i kod mene je bilo ovako:
jan-22 478
jul-22 486
jan-23 578
jul-23 633
Dakle ukupno povecanje je 32%, a ne 50%.
Medjutim potrebno je naglasiti i da sam ja otvorio kredit 2011 godine, i tada je rata (koju sam ja procenio da mogu da placam) bila 650 EUR.
Znaci vazno je i sa koje vremenske distance se posmatra situacija, meni je i danas rata povoljnija nego pre 12 godina, a vrednost tog novca je svakako manja.

 

[chiki]

Ne moze se izvoditi univerzalna racunica iz prostog razloga sto uticaj EURIBORa nije isti ako ste na pocetku, na polovini ili na kraju perioda otplate kredita.
Po meni je najlogicnije dati primer na polovini kredita, tj. nakon 10 godina otplate za 20-godisnji kredit.
Evo ja imam jedan otvoren kredit 120k EUR na 20 godina i trenutno sam na 12. godini otplate (imao 1 prevremenu otplatu od 10k glavnice pe 6 godina), i kod mene je bilo ovako:
jan-22 478
jul-22 486
jan-23 578
jul-23 633
Dakle ukupno povecanje je 32%, a ne 50%.
Medjutim potrebno je naglasiti i da sam ja otvorio kredit 2011 godine, i tada je rata (koju sam ja procenio da mogu da placam) bila 650 EUR.
Znaci vazno je i sa koje vremenske distance se posmatra situacija, meni je i danas rata povoljnija nego pre 12 godina, a vrednost tog novca je svakako manja.

I koliko je bila cena kvadrata tada i koja je procenjena sada za taj stan?

 

[Hristiana]

Da se nadovezem na neke komentare zbog cega cene nekretnina mogu padati cak i u vreme inflacije.
Zbog toga sto se recimo hrana ne kupuje na kredit, i ako je cena hrane poskupela 50%, ti dajes 50% vise novca na hranu.
Sa druge strane, stanovi se u velikoj meri kupuju na kredit. I ako su stanovi poskupeli 50-70%, a zbog kamatne stope tebi rata takodje skoci 50-70%, to dovodi do toga da je za stan potrebno dati 100-150% vise novca nego ranije, sto je daleko vise od inflacije. Kome je plata porasla 100-150% da bi mogao da to isprati?
Da, tacno je da ima onih koji kupuju u kesu, ali zbog same krize svi imaju manje novca, a i manje je vezanih transakcija, tako da i ko ne uzima kredit, njemu je mnogo teze da isprati samo taj nominalni rast.
A ima tu i niz drugih faktora, kao npr. cinjenica da su se mnogi vec "ispucali", tj. mnogo njih koji su kreditno sposobni su vec uzeli kredite i nece uzimati nove, zatim malo je prosao hype i sve je manje prisutan FOMO efekat,...
Zbog toga je pad cena nekretnina cak i u vreme inflacije vise nego realan scenario.

Logično. Samo hrana za 4 člana porodice ne može da bude jeftinija od 100.000 RSD. Druga plata ide za druge životne troškove, skupi ste za rentu još 350 evrića, ali niko nema da iskešira 1.200 EUR koliko je potrebno za ratu kredita za najobičniji dvosoban stan na prosečnoj lokaciji.

 

[Analitičar]

Logično. Samo hrana za 4 člana porodice ne može da bude jeftinija od 100.000 RSD. Druga plata ide za druge životne troškove, skupi ste za rentu još 350 evrića, ali niko nema da iskešira 1.200 EUR koliko je potrebno za ratu kredita za najobičniji dvosoban stan na prosečnoj lokaciji.

Znači jedna (iznad)prosečna plata ide samo na hranu, druga ista takva plata ide na kiriju, komunalije i ostale fiksne troškove, ali jedna takva porodica će na neki volšeban način za 8 godina uštedeti dovoljno novca da kupi stan u kešu!

 

[NRakocevic]

I koliko je bila cena kvadrata tada i koja je procenjena sada za taj stan?

Nazalost, rec je o stanu u Italiji, tako da je cena 2011. (tada smatrana odlicnom) bila 1600 EUR/m2, a danas, iako je stan u boljem stanju (postavio sam dvokrilna sigurnosna vrata, zamenio sva unutrasnja vrata i uglacao mermerni pod, te zamenio tus kabinu i kupatilski namestaj) oko 1200 EUR/m2. Plus smo kompletno uradili novi krov, sto je veliki plus za celu zgradu. Moj stan nije na poslednjem spratu. Klasican salonac iz 1940. sa liftom, potpuno renoviran.

 

[MrGood2016]

niko nema da iskešira 1.200 EUR koliko je potrebno za ratu kredita za najobičniji dvosoban stan na prosečnoj lokaciji.

Nije bas da niko nema..

https://biznis.rs/wp-content/uploads/2023/05/udeo-placanja-kreditnim-sredstvima-750x425.jpg

 

[Hristiana]

Nazalost, rec je o stanu u Italiji, tako da je cena 2011. (tada smatrana odlicnom) bila 1600 EUR/m2, a danas, iako je stan u boljem stanju (postavio sam dvokrilna sigurnosna vrata, zamenio sva unutrasnja vrata i uglacao mermerni pod, te zamenio tus kabinu i kupatilski namestaj) oko 1200 EUR/m2. Plus smo kompletno uradili novi krov, sto je veliki plus za celu zgradu. Moj stan nije na poslednjem spratu. Klasican salonac iz 1940. sa liftom, potpuno renoviran.

Za te pare ovde ne možeš da nađeš ni suteren u Borči, koliko smo bolesna država i bolesno tržište.

Pokušavam da zamislim Italiju i Borču jedno pored drugog, ali ne ide nešto... kao Bog i šeširdžija

 

[marketwatcher]

Ne moze se izvoditi univerzalna racunica iz prostog razloga sto uticaj EURIBORa nije isti ako ste na pocetku, na polovini ili na kraju perioda otplate kredita.
Po meni je najlogicnije dati primer na polovini kredita, tj. nakon 10 godina otplate za 20-godisnji kredit.
Evo ja imam jedan otvoren kredit 120k EUR na 20 godina i trenutno sam na 12. godini otplate (imao 1 prevremenu otplatu od 10k glavnice pe 6 godina), i kod mene je bilo ovako:
jan-22 478
jul-22 486
jan-23 578
jul-23 633
Dakle ukupno povecanje je 32%, a ne 50%.
Medjutim potrebno je naglasiti i da sam ja otvorio kredit 2011 godine, i tada je rata (koju sam ja procenio da mogu da placam) bila 650 EUR.
Znaci vazno je i sa koje vremenske distance se posmatra situacija, meni je i danas rata povoljnija nego pre 12 godina, a vrednost tog novca je svakako manja.

Racunica je univerzalna i zavisi od preostale rocnosti. Efekat rasta kamatne stope na kredit koji je uzet pre 11 godina na 20 godina, dakle sa preostalim rokom dospeca od devet godina, isti je kao na kredit uzet pre godinu dana na 10 godina.

Vremenska distanca sa koje se posmatra situacija je godinu dana jer pricamo o rastu kamata i rata u roku od godinu dana i uticaju na traznju po ovim cenama i pri ovim kamatnim stopama.

Kakve veze ima tvoj kredit u Italiji od 11 godina sa bilo cime od toga? Osim mozda kao replika na "prices only go up" da pokaze da i 11 godina kasnije i posle renoviranja stan moze da vredi 25% manje nego kad si ga kupio - i to ne uzimajuci u obzir inflaciju u medjuvremenu?

 

[Hristiana]

Znači jedna (iznad)prosečna plata ide samo na hranu, druga ista takva plata ide na kiriju, komunalije i ostale fiksne troškove, ali jedna takva porodica će na neki volšeban način za 8 godina uštedeti dovoljno novca da kupi stan u kešu!

Neće, ali neće ih ni odrati banksteri, niti će se naći na ulici.

Sada je vreme jako zlo i lekar i inženjer koji zarade 100 do 120.000 kada plate kiriju i sve račune budu na nuli, eventualno ako stave u štek par stotina evrića.

Najgluplja odluka bi bila da sada podignu kredit i plaćaju ratu kredita za dvosoban stan 1.200 EUR.

Mnogo pametnija odluka je da uštede koliko mogu, sačekaju dve godine dok cene i kamate drastično padnu (evo, čak i diskutabilni profili na ovom forumu najavljuju uskoro pad od 20%), pa da onda sa mnogo manjim rizikom uđu u kredit i gledaju da ga što pre zatvore. Nije isto da li si uzeo od banke 50.000 EUR sa kamatom od 3% ili 160.000 EUR sa kamatom od 7%.

 

[ccc]

Diskutabilni profili i profili sa pedigreom

 

[mariks]

Trola ko i obično, po stilu pisanja rekao bih da je sada neka treća osoba na profilu koja čeka da cene i kamate "drastično" padnu za dve godine. Eto sad znamo i rok, za dve godine će kamate i cene biti niže bar 60% sadašnjih cena. (sa 160000 na 50000) Ako ne budu, zna na koju adresu da se javi.

 

[cones]

Ako čovek nije investitor, ako se ne bavi nekretninama u smislu poslovanja, prodaje, iznajmljivanja, skoro pa je i nevažno kolike su trenutne kamate za stambene kredite. Ako ti treba stan, ako si u tom trenutku života, uzećeš taj kredit - zadužićeš se onoliko koliko možeš, pozajmićeš ostatak i rešićeš sebi stambeni problem. Život ne može da čeka neke decenijske ili višegodišnje projekcije, hoće li ili neće pasti cena stanova, to je što je, ako ti treba u tom momentu.

 

[Hristiana]

Ako čovek nije investitor, ako se ne bavi nekretninama u smislu poslovanja, prodaje, iznajmljivanja, skoro pa je i nevažno kolike su trenutne kamate za stambene kredite. Ako ti treba stan, ako si u tom trenutku života, uzećeš taj kredit - zadužićeš se onoliko koliko možeš, pozajmićeš ostatak i rešićeš sebi stambeni problem. Život ne može da čeka neke decenijske ili višegodišnje projekcije, hoće li ili neće pasti cena stanova, to je što je, ako ti treba u tom momentu.

Ma naravno, pogotovo kad ti plata padne sa 1400 na 800 e u recesiji, a rata za kredit 800 e. Sve se uklapa

U krajnjem slučaju pobegneš od bankstera u šumu ili u pećinu, tamo ne moraju da se plaćaju računi, a naći će se valjda nešto i za jelo.

 

[p3ricam89]

Ako čovek nije investitor, ako se ne bavi nekretninama u smislu poslovanja, prodaje, iznajmljivanja, skoro pa je i nevažno kolike su trenutne kamate za stambene kredite. Ako ti treba stan, ako si u tom trenutku života, uzećeš taj kredit - zadužićeš se onoliko koliko možeš, pozajmićeš ostatak i rešićeš sebi stambeni problem. Život ne može da čeka neke decenijske ili višegodišnje projekcije, hoće li ili neće pasti cena stanova, to je što je, ako ti treba u tom momentu.

Jeste, totalno je nebitno sto su nekretnine toliko skupe da ne mozes da ih kupis ni kreditom, pa ti jedino preostaje da se zaduzis kod zelenasa da bi imao za ucesce
Trenutno svako zivi negde, na periferiji ili u drugom gradu pa putuje, kod roditelja, kod babe i dede, kao podstanar u stanu koji mu mozda ne odgovara, ali zivi negde. Mnogima treba stan kojim bi resili mnoga pitanja, ali kad imas ovakve cene nekretnina, mnogi jednostavno tu kupovinu odlazu do daljnjeg, ne zbog toga sto cekaju pad cena, nego jednostavno nisu u mogucnosti da kupe po ovim cenama.
Pojedini ovde prave neku pricu kao da su ljudi glupi, kao da sede na slamarici sa 200k evra i cekaju da padnu cene da bi kupili veci broj kvadrata. Oni kojima treba stan i imaju kes da ga kupe, a ne kupuju ga jer cekaju cene cine mozda samo 0.01% svih potencijalnih kupaca. Ostalima nije hitno, treba im stan, ali im je bolje da zive kod babe i stede za bolja vremena ili se presele u inostranstvo nego da se zarobe ratom kredita koja im je veca od plate.
Ukratko, ne pada promet i ljudi ne odlazu kupovinu/odustaju od kupovine jer ljudi cekaju pad cena, nego nemaju para. Da, teorijski nemo mozda i ima kreditnu sposobnost da se zarobi, ali jednostavno time bi previse narusili kvalitet svog zivota, rata bi mi bila prevelika u odnosu na platu, i to bi bio jako rizican potez koji bi ih doveo na ivicu egzistencije u slucaju nekih problema.
Neki bukvalno ne priznaju da postoji teorija "precenjene nekretnine". Da li biste i dalje smatrali da treba kupovati stan na kredit kad bi Mirijevo bilo 10k evra po m2 i potpisali ugovor za stambeni kredit na period od 150 godina kojim bi i vasi praunici bili duzni da ga placaju (teorijski)? Jednostavno, kad je nesto preskupo, to je preskupo. Lako je da imas dobru platu i da ti rata cini 30% plate, pa i da kupis po ovim naduvanim cenama, ali to moze samo 0.01% ljudi, tako da sve ove price ne piju vodu.

I da se ne hvata neko za 0.01%, ne znam koji je procenat, ali je sigurno mali. Ako je prosecna plata 700 evra, a stan na pristojnoj lokaciji kosta barem 3k evra, za stan od 60-70m2 bi ti trebalo 200k evra. Znaci ucesce od 40k evra i kredit od 160k evra. Sa trenutnom kamatnom stopom od 7% na period od 36 meseci tebi rata iznosi 1.065 evra. Ne mora da bude 200k evra, nek je manji stan na losijoj lokaciji koji kosta 100k evra. Tu ti rata ispada 532 evra. Ti sa prosecnom platom nisi kreditno sposoban ni za taj stan. O cemu pricamo? Neki ljudi su totalno odvojeni od realnosti.

 

[MrGood2016]

Trola ko i obično, po stilu pisanja rekao bih da je sada neka treća osoba na profilu koja čeka da cene i kamate "drastično" padnu za dve godine. Eto sad znamo i rok, za dve godine će kamate i cene biti niže bar 60% sadašnjih cena. (sa 160000 na 50000) Ako ne budu, zna na koju adresu da se javi.

Ne znam sto se ne sinhroniziju malo svaki dan bar jednom uhvaceni kako pisu neusaglaseno, prvo plazma, pa tetkica sa kreditom za stan u BNV, pa kamate koje ce 5 godina da divljaju kad sad odjednom drastican pad kamata vec za 2 godine.

Znaci Hristi cene nece ni stici da padnu (kad je bila SEKA pad cena tek posle 2 godine poceo), kad ima da krene navala na stambene kredite usled strahovitog pada kamata, rast prometa i nov rast cena?

Btw, zlobnici i dalje pisu sta ne treba:

"Imajući u vidu zakon ponude i potražnje, predstoji nam jedan dosta neizvestan period na tržištu nekretnina. Činjenica je da se neće puno graditi, što dovodi do problema jer je tražnja konstantna a ponuda se smanjuje. Tako nema ekonomske logike da cena kvadrata padne."

https://mondo.rs/Info/Ekonomija/a1798594/Cene-nekretnina-u-Beogradu-od-leta.html