Cene nekretnina

[p3ricam89]

Ne znam sto se ne sinhroniziju malo svaki dan bar jednom uhvaceni kako pisu neusaglaseno, prvo plazma, pa tetkica sa kreditom za stan u BNV, pa kamate koje ce 5 godina da divljaju kad sad odjednom drastican pad kamata vec za 2 godine.

Znaci Hristi cene nece ni stici da padnu (kad je bila SEKA pad cena tek posle 2 godine poceo), kad ima da krene navala na stambene kredite usled strahovitog pada kamata, rast prometa i nov rast cena?

Btw, zlobnici i dalje pisu sta ne treba:

"Imajući u vidu zakon ponude i potražnje, predstoji nam jedan dosta neizvestan period na tržištu nekretnina. Činjenica je da se neće puno graditi, što dovodi do problema jer je tražnja konstantna a ponuda se smanjuje. Tako nema ekonomske logike da cena kvadrata padne."

https://mondo.rs/Info/Ekonomija/a1798594/Cene-nekretnina-u-Beogradu-od-leta.html

Zasto je promet 30% manji ako je traznja konstantna?

 

[MrGood2016]

Pojedini ovde prave neku pricu kao da su ljudi glupi, kao da sede na slamarici sa 200k evra i cekaju da padnu cene da bi kupili veci broj kvadrata.

Pa ovde se ljudi sami hvale kako sede na 100k evra koje dopunjuju 2 puta godisnje i cekaju da padnu cene, dok se za to vreme sprdaju sa clanicom koja je uzela stan na kredit i objasnila kako i zasto. Jos joj prognoziraju neke scenarije "recesija+otkaz+pad cene nekrednine 70%+ignore familije+orobljena plata+ulica".

 

[p3ricam89]

Pa ovde se ljudi sami hvale kako sede na 100k evra koje dopunjuju 2 puta godisnje i cekaju da padnu cene, dok se za to vreme sprdaju sa clanicom koja je uzela stan na kredit i objasnila kako i zasto. Jos joj prognoziraju neke scenarije "recesija+otkaz+pad cene nekrednine 70%+ignore familije+orobljena plata+ulica".

Pa dobro, neko mozda i ima kesa, ali ima i mozga da shvati da se ne isplati kupovati po ovim cenama, a ocigledno mu nije bas hitno da mora da kupi.

 

[MrGood2016]

Zasto je promet 30% manji ako je traznja konstantna?

Kreditni kupci cekaju pad kamata koji Hristijana najavljuje. Krece vec od oktobra, prema euribor forecastu, a za 2 godine ce biti strahovit pad kamata prema Hristijani.

 

[MrGood2016]

Pa dobro, neko mozda i ima kesa, ali ima i mozda da shvati da se ne isplati kupovati po ovim cenama, a ocigledno mu nije bas hitno da mora da kupi.

Pa nije to stvar izbora, frilenserka ne moze da uzme kredit da kupi stan, zato toliko i pljuje po ljudima koji uzimaju kredite. Nema bas puno ljudi koji su spremni da se seljakaju godinama po tudjim stanovima od Vidikovca do Mirijeva jer ih stanodavci izbacuju, dok ne skupe kesh da kupe stan u Novom Sadu a da umesto toga mogu da uzmu stan na kredit.

Zato i uz visoke kamate i visoke cene imamo promet na nivou npr 2019. godine. Ako tada sa tim prometom nisu padale cene, sto bi padale sada?

 

[Hristiana]

Kao sto je vec pomenuto, 30. juna se kamatne stope za stambene kredite uskladjuju sa Euriborom.

Bliži se "Dan D", stižu loše vesti: Rate značajno skaču

www.b92.net

Nisam se bavio racunicom, ali rate za stambene kredite su trenutno oko 50% vece nego pre godinu dana kad su neki uzimali kredite.
Recimo, za stan od 100k evra i ucesce od 20%, tj. za kredit od 80k evra, period otplate od 25 godina i kamatnu stopu od 3% rata kredita iznosi 380 EUR. Sa rastom kamatne stope na 7% rata kredita iznosi 565 EUR, sto je povecanje od 49%.

Recimo da je kupac stana iz navedenog primera lekar čija je plata 800 EUR i sa njom je podigao kredit za kupovinu jednosobnog stana na periferiji Beograda. U momentu kada je podigao kredit, rata kredita je bila nešto manja od polovine njegove plate. Sadaje rata za jednosoban stan koji je kupio od naslednika neke baba tetke, kafe kuvarice u penziji, mnogo veća od polovine njegove plate. Tačnije ostaje mu taman dovoljno da plati Infostan, struju, internet, račun za telefon, a hranu može da potraži i negde u šumi.

Sve se uklapa i ja mislim da za sad nije ni u kakvom problemu. Nadam se samo da zna da razlikuje otrovne pečurke od jestivih.

 

[p3ricam89]

Pa nije to stvar izbora, frilenserka ne moze da uzme kredit da kupi stan, zato toliko i pljuje po ljudima koji uzimaju kredite. Nema bas puno ljudi koji su spremni da se seljakaju godinama po tudjim stanovima od Vidikovca do Mirijeva dok ne skupe kesh da kupe stan u Novom Sadu a da umesto toga mogu da uzmu stan na kredit.

Zato i uz visoke kamate i visoke cene imamo promet na nivou npr 2019. godine. Kao tada sa tim prometom nisu padale cene, sto bi padale sada?

Bili su drugaciji uslovi na trzistu. Tad su cene nekretnina i kamate bile nize nego danas (cene su i tad bile visoke za te uslove). Danas imamo i visoke kamate i jos vise cene nekretnina, bukvalno sam ti napravio racunicu da je danas realno nekretninu duplo teze kupiti nego pre 3-4 godine. Traznja opada, a to sto je opalo 30%, to je samo pocetak, opasce promet na nivo iz 2014., mozda i nize, pa ce morati i cene da se koriguju. Jedino pad cena moze da uspori pad prometa.

 

[MrGood2016]

Skok rate za stambeni kredit od 100.000 evra​

Suma: 100.000 evra

Rok otplate: 25 godina

Kamata na dan uzimanja kredita: 3,68 odsto

Kamata posle 30. juna: 7,4 odsto

Rata posle 1. januara: 655 evra

Rata posle 30. juna: 732 evra

 

[MrGood2016]

Jedino pad cena moze da uspori pad prometa.

A pad kamata ne moze da uspori?

 

[p3ricam89]

Skok rate za stambeni kredit od 100.000 evra​

Suma: 100.000 evra

Rok otplate: 25 godina

Kamata na dan uzimanja kredita: 3,68 odsto

Kamata posle 30. juna: 7,4 odsto

Rata posle 1. januara: 655 evra

Rata posle 30. juna: 732 evra

I kako neko sa platom od 700 evra da priusti takav kredit?

A pad kamata ne moze da uspori?

Moze, ali ne u tolikoj meri. I da nisu porasle kamatne stope i dalje bi nekrentine bile prenaduvane i ocekivao bi se pad cene, a sa ovakvim kamatama ce samo brze, jace i bolje da idu nadole.

 

[cekicimalj]

Pa nije to stvar izbora, frilenserka ne moze da uzme kredit da kupi stan, zato toliko i pljuje po ljudima koji uzimaju kredite. Nema bas puno ljudi koji su spremni da se seljakaju godinama po tudjim stanovima od Vidikovca do Mirijeva jer ih stanodavci izbacuju, dok ne skupe kesh da kupe stan u Novom Sadu a da umesto toga mogu da uzmu stan na kredit.

Zato i uz visoke kamate i visoke cene imamo promet na nivou npr 2019. godine. Ako tada sa tim prometom nisu padale cene, sto bi padale sada?

Tako je, pogodak u sred mete, odlično si to uvideo. Na to pitanje bi trebalo da se odgovori na ovom forumu i temi Cena nekretnina.

 

[Hristiana]

Skok rate za stambeni kredit od 100.000 evra​

Suma: 100.000 evra

Rok otplate: 25 godina

Kamata na dan uzimanja kredita: 3,68 odsto

Kamata posle 30. juna: 7,4 odsto

Rata posle 1. januara: 655 evra

Rata posle 30. juna: 732 evra

Pa ništa onda, doktor iz primera će morati da se odrekne interneta i telefona i moraće malo da se ganja sa infostanom po sudovima, kad budu podigli tužbu protiv njega, ali što se tiče hrane, nije ni u kakvom problemu, uvek ima odličnih pečuraka, koprive, divljih šumskih plodova, a ako ga isključe sa centralnog grejanja, mogu i da se naseckaju drva za potpalu. Samo mora da pazi da ga ne uhvate

Kažem ja da je kredit Strava

 

[MrGood2016]

I kako neko sa platom od 700 evra da priusti takav kredit?

Kako u drugim glavnim gradovima evropskih drzava neko sa prosecnom platom za taj grad priusti sebi stan sa iznad prosecnom cenom?

Moze, ali ne u tolikoj meri.

Deluje mi da se na forumu pridaje ogromna vaznost kreditnim kupcima na uticaj na pad cena nekretnina, ali da kada se govori o njihovom uticaju na rast cena nekretnina onda "moze i to, ali malkice".

 

[MrGood2016]

Pa ništa onda, doktor iz primera će morati da se odrekne interneta i telefona i moraće malo da se ganja sa infostanom po sudovima

Iz primera koji citiras razlika u rati u januaru i junu 80e. Ne brinem se ja za doktora i 80e.

"Zaposlene u zdravstvu čeka novo povećanje plata od ukupno 15,5 odsto"

Evo koliko će porasti plate u zdravstvu, detaljan spisak: Najmanja povišica 6.500 dinara, medicinskim sestrama i po 10.000

Zaposlene u zdravstvu čeka novo povećanje plata od ukupno 15,5 odsto ukupno. Na povećanje mogu da računaju medicinske sestre i tehničari, negovateljice u ustanovama socijalne zaštite, ali i ostali zaposleni u ovom sektoru koji broji više od 115.000 ljudi, a povećanja će ići od najmanje 6.500...

www.blic.rs

Pa imas na temi ljude kojima rata skocila za 30% pa ne moraju da jedu otrovne pecurke.

 

[Hristiana]

Bili su drugaciji uslovi na trzistu. Tad su cene nekretnina i kamate bile nize nego danas (cene su i tad bile visoke za te uslove). Danas imamo i visoke kamate i jos vise cene nekretnina, bukvalno sam ti napravio racunicu da je danas realno nekretninu duplo teze kupiti nego pre 3-4 godine. Traznja opada, a to sto je opalo 30%, to je samo pocetak, opasce promet na nivo iz 2014., mozda i nize, pa ce morati i cene da se koriguju. Jedino pad cena moze da uspori pad prometa.

Da li je promet u Novom Sadu pao na nivo iz 2014 godine i kolika je razlika u odnosu na taj period, otprilike?

 

[p3ricam89]

Kako u drugim glavnim gradovima evropskih drzava neko sa prosecnom platom za taj grad priusti sebi stan sa iznad prosecnom cenom?

Bec, prosecna neto plata 3k evra, prosecna cena m2 4.5k-7.5k, broj plata potreban za kupovinu m2 = 1.5-2.5 (https://www.numbeo.com/property-investment/in/Vienna)
Beograd. prosecna neto plata 700 evra, prosecna cena m2 2k-3.5k, broj plata potreban za kupovinu m2 = 3-5, tj, duplo vise (https://www.numbeo.com/property-investment/in/Belgrade?displayCurrency=EUR)
Ako na to dodas da su tamo krediti povoljniji, dodjes do toga da je tamo duplo lakse kupiti stan.

Deluje mi da se na forumu pridaje ogromna vaznost kreditnim kupcima na uticaj na pad cena nekretnina, ali da kada se govori o njihovom uticaju na rast cena nekretnina onda "moze i to, ali malkice".

Vecina kreditno sposobnih kupaca se verovatno vec "ispucala", ko je mogao da uzme kredit dok su bile nize cene nekretnina i povoljnije kamate verovatno je vec uzeo. Mislim da je ostalo malo onih koji su kreditno sposobni a da nisu kupili stan. A s obzirom na krizu, verovatno su i obazriviji. A i kamate mozda nikad nece biti niske kao proteklih 10-ak godina, pasce, ali ne na nivo od pre 1-2 godine.

Da li je promet u Novom Sadu pao na nivo iz 2014 godine i kolika je razlika u odnosu na taj period, otprilike?

Pao je na nivo iz 2016-2017., mada je maj 2023 isti kao januar 2014., tako da su jako blizu.
Zato je steta sto nemamo podatke za duzi vremenski period da bismo to mogli da vidimo bolje.

 

[Hristiana]

I kako neko sa platom od 700 evra da priusti takav kredit?


Moze, ali ne u tolikoj meri. I da nisu porasle kamatne stope i dalje bi nekrentine bile prenaduvane i ocekivao bi se pad cene, a sa ovakvim kamatama ce samo brze, jace i bolje da idu nadole.

Zanimljivo je da doktor sa svojom platom i trenutnim kreditnim mogućnostima ne može sebi da priušti jednosoban stan u kome je nekada živela kafe kuvarica ili spremačica (koja je dobila stan od vojske). Tačnije može, ali hranu i drva za potpalu mora da potraži u šumi.

 

[Hristiana]

Bec, prosecna neto plata 3k evra, prosecna cena m2 4.5k-7.5k, broj plata potreban za kupovinu m2 = 1.5-2.5 (https://www.numbeo.com/property-investment/in/Vienna)
Beograd. prosecna neto plata 700 evra, prosecna cena m2 2k-3.5k, broj plata potreban za kupovinu m2 = 3-5, tj, duplo vise (https://www.numbeo.com/property-investment/in/Belgrade?displayCurrency=EUR)
Ako na to dodas da su tamo krediti povoljniji, dodjes do toga da je tamo duplo lakse kupiti stan.

Vecina kreditno sposobnih kupaca se verovatno vec "ispucala", ko je mogao da uzme kredit dok su bile nize cene nekretnina i povoljnije kamate verovatno je vec uzeo. Mislim da je ostalo malo onih koji su kreditno sposobni a da nisu kupili stan. A s obzirom na krizu, verovatno su i obazriviji. A i kamate mozda nikad nece biti niske kao proteklih 10-ak godina, pasce, ali ne na nivo od pre 1-2 godine.

Pao je na nivo iz 2016-2017.

Koliko znam, već osam meseci u kontinuitetu je u Novom Sadu pad prometa od 40%. Da li na osnovu toga može da se napravi neko predviđanje?

 

[MrGood2016]

Moze:

Popis je pokazao da je Novi Sad jedan od dva grada u Srbiji sa većim prilivom stanovništva pa i dalje postoji velika potražnja za kupovinom nekretnina. Kao i prethodnih godina, najpopularniji delovi grada sa najvećim cenama kvadrata su Centar, Stari Grad, Grbavica, Podbara, Kej, Limani, a među najjeftinijim su Adice, Klisa i Sajlovo.

Zato se i dalje beleži blaži rast cena nekretnina jer je, po rečima Ivana Radulovića na to uticalo mnogo faktora od kojih je većina još uvek prisutna.

 

[MrGood2016]

Vecina kreditno sposobnih kupaca se verovatno vec "ispucala",

Zasto to mislis? U Q1 2023. je bilo cak 20% kreditnih kupaca kada govorimo o stanovima. To je tek za trecinu manje nego prethodnih godina.

 

[p3ricam89]

Ako ne racunamo koronu, ocigledno je da smo imali veliki rast prometa od 2015. godine, pik je bio 2022., i sad imamo veliki nagli pad koji nas vraca na nivo iz 2016/2017., a pad ce verovatno biti i veci.

 

[MrGood2016]

2016/2017 nije bilo pada cena. Ako u ovoj godini promet bude kao tada, onda nista od pada cena...

 

[Hristiana]

Pogledajte prilog 165867
Ako ne racunamo koronu, ocigledno je da smo imali veliki rast prometa od 2015. godine, pik je bio 2022., i sad imamo veliki nagli pad koji nas vraca na nivo iz 2016/2017., a pad ce verovatno biti i veci.

Ono to ja vidim i je pad na nivo Marta iz 2015 što se tiče starogradnje, ali podaci su ograničeni samo do februara 2023. I posle se desio veliki pad prometa.

 

[p3ricam89]

Evo i grafika sa cenama

Deluje da se kriva "izravnjala", vreme je da krene nadole

 

[p3ricam89]

2016/2017 nije bilo pada cena. Ako u ovoj godini promet bude kao tada, onda nista od pada cena...

Ne razumem tvoju logiku. Meni je logicnija logika da ako promet padne na nivo iz 2016-2017, red je da se cene vrate na taj nivo, i da tu stane i da onda vise ne pada, kao sto ti kazes
Mislim, naravno da nece pasti bas toliko, ali ne znam zasto se vezujes za neko proslo vreme kad su okolnosti skroz drugacije.

Ono to ja vidim i je pad na nivo Marta iz 2015 što se tiče starogradnje, ali podaci su ograničeni samo do februara 2023. I posle se desio veliki pad prometa.

Ovde sam racunao i starogradnju i novogradnju zajedno, nekako mi je delovalo logicno da ide u paketu, ali nije velika razlika ni ako se gleda odvojeno.
Da, pad ocigledno postoji, ali da ne "cherry pick"-ujemo previse, treba pratiti promene u narednom periodu, ocekujem da se nastavi ovaj trend, pa tek onda mozemo donositi neke zakljucke.