Evo kao što sam i obećao, skupih malo vremena da objasnim svima "malverzacije" oko kvadrature. Prvo da budem jasan, potpuno sam svestan gde živimo i da je ovo nešto što je nus proizvod našeg trenutnog stanja na tržištu nekretnina. I sam sam u procesu kupovine stana u novogradnji gde je situacija identična i iako znam kako sve funkcioniše, nisam uspeo da izbacim "sporni" član od +-3% (naravno uvek je minus) te sam takav Predugovor i potpisao jer tržište je jasno, ako ja neću, ima ko hoće.
Da bi se u potpunosti razumeo sada već tradicionalan član kod svih "većih" investitora kojima su i projektanti uglavnom velike i poznate firme treba znati neke članova Zakona o planiranju i izgradnji, Standard JUS (SRPS) U.C2.100.2002 - Izračunavanje površina objekata u oblasti visokogradnje i PRAVILNIK O USLOVIMA I NORMATIVIMA ZA PROJEKTOVANJE STAMBENIH ZGRADA I STANOVA.
Kao prvo, termin
projektovana površina stana u Zakonu i u Pravilnicima
NE POSTOJI. To je izmišljena sintagma koja ništa ne znači, a koja se nažalost svuda provlači i koja više ne predstavlja kolokvijalni izraz za NETO KORISNU površinu stana već se uveliko koristi i u zvaničnim dokumentima (Ugovori) pa je i notari koriste (iako ne bi smeli). Ovaj fenomen (ja ga zovem fenomen -3%) je počeo značajnije da se koristi u proteklih nekoliko godina (otkad je tržište stanova u Bgu opet skočilo) prvo kod Projekata stranih investitora pa onda i kod naših domaćih.
Odužih malo sa uvodom, a ništa nisam rekao
. Nekada davno se Građevinska struka (Projektanti) držala Standarda i Pravilnika. Nažalost, investitori su postali jači.
Pa da krenemo sa definicijama:
Član 2 (PRAVILNIK O USLOVIMA I NORMATIVIMA ZA PROJEKTOVANJE STAMBENIH ZGRADA I STANOVA)
1) stambena zgrada je samostalna upotrebna celina koju sačinjava sklop prostornih jedinica (sa jednim zajedničkim ulazom), čija je osnovna namena stanovanje;
2) stan je prostorna jedinica, odnosno skup prostora i prostorija koji čine posebnu upotrebnu celinu koja obezbeđuje uslove za življenje i boravak u njemu;
3) veličina stana određena je
neto korisnom površinom stana izračunatom prema standardu SRPS.U.C2.100:2002;
4) struktura stana je određena brojem i namenom prostorija;
5) etaža je nivo u zgradi, koji može biti podzemni i nadzemni.
Ovaj član jasno i nedvosmisleno definiše čime je određena veličina stana. To naravno nije nikakva projektovana površina već jasno definisana neto korisna površina prema standardu SRPS.U.C2.100:2002.
p.s. Ovaj pravilnik pored ovoga takođe jasno definiše strukture stanova, minimalne površina prostorija stanova i minimalne dimenzije u određenim prostorijama. Ovoga se takođe Projektanti ne drže u potpunosti, ali o tom drugom prilikom.
Idemo sad da vidimo šta čuveni standard SRPS.U.C2.100:2002 kaže. Ovaj standard je donesen 27. maja 2002. godine.
Ovaj standard je nastao revizijom standarda JUS U.C2.100:1995 (pre toga je važio standard iz 1966. godine). Ovi standardi su jedan od glavnih razloga zašto 80% upisanih korisnih površina u katastru nepokretnosti ne odgovaraju stvarnim neto korisnim površinama stanova (različiti koeficijenti obračuna površina lođa, balkona, terasa i dr.). Tako se dešava da u jednoj zgradi, na istoj vertikali gde su stanovi u stvarnosti potpuno identični u katastru imamo upisane različite korisne površine jer su knjiženi po različitim osnovama.
Ovaj standard definiše sledeće vrste površina u visokogradnji:
1) Građevinska bruto površina
Ukupna površina
Površina prostora koji je određen spoljašnjim merama finalno obrađenih građevinskih elemenata koji ga formiraju (fasadnih zidova, ograda i sl.).
2)Neto površina
Površina svih prostora između zidova i pregrada.
Neto površinu čine sledeće površine:
2.1. Korisna povrsina
Delovi neto površine koji odgovaraju nameni i funkciji zgrade. Korisne površine se klasifikuju prema nameni i funkciji zgrade.
2.2. Površina pod instalacijama
Tehničke prostorije
Delovi neto površine u kojima su smeštene tehničke instalacije objekta za: kanalizaciju, vodovod, grejanje i potrošnju tople vode, gasne instalacije, snabdevanje električnom energijom, generatore, ventilaciju, klimatizaciju i hlađenje, telekomunikacije, liftove, eskalatore i transportere, kao i ostale uslužne instalacije.
2.3. Površina za komunikaciju
Delovi neto površine koji služe za komunikaciju u objektu, kao što su: stepeništa, koridori, unutrašnje rampe, holovi, hodnici, liftovski otvori, instalacije za opšti promet (kao što su eskalatori) i sl.
3) Površina pod građevinskim elementima
Površina u okviru građevinske bruto površine etaže i odnosi se na površinu (horizontalni presek u nivou poda) građevinskih elemenata koji formiraju prostor (spoljašnji i unutrašnji zidovi, stubovi, dimnjaci i sl.).
Jasno je da je 2+3=bruto građevinska površina.
Nama je u ceoj priči najbitnija NETO POVRŠINA. Standard dalje kaže.
Neto površina je određena unutrašnjim merama između zidova koji ograničavaju zatvorene i otvorene prostore.
Za izračunavanje neto površine etaže koriste se
mere između finalno obrađenih zidova, ne uzimajući u obzir mere, lajsni, ivičnjaka i sl.
Neto površina se izračunava posebno za svaku etažu u zgradi, kao i za zgradu u celini predstavlja zbir neto površina svih podzemnih i nadzemnih etaža.
Neto površina prikazuje se u okviru projekta, u skladu sa namenom prostora, i to kao:
a) korisna površina
b) površina pod instalacijama
c) površina za komunikaciju
Znači stan je funkconalna posebna jedinica u okviru zgrade koja služi za stanovanje, odnosno u stanu se obavlja osnovna funkcija stambene zgrade, a to je stanovanje. Zato je za stan merodavna NETO KORISNA POVRŠINA jer se prostorije u stanu koriste u skladu sa namenom zgrade. standard jasno kaže da se neto površina izračunava koristeći mere između finalno obrađenih zidova.
Ali ipak postoji ono ALI. U standardu postoji i sledeća rečenica:
"Kada se za izračunavanje neto površina koriste mere između neobrađenih površina zidova, tada se tako izračunate površine umanjuju za 3 %. Ovo umanjenje se ne primenjuje ako su zidovi od prefabrikovanih elemenata, tj. zidovi čije finalno obrađene površine ne povećavaju debljinu zida označenu u projektu". Ovde dolazimo do suštine.
U ranijim projektima, projektanti su na osnovama etaža kotirali rastojanja između neobrađenih zidova (betonski zid, zid od opeke, zid od bloka) i pošto tokom izvođenja nikad ne znaš kakav lik iz Crne Trave će da zida i pa onda njegov drugar iz Vlasotinaca koji malteriše malo nabaci viška maltera negde) površine prostorija u tabeli površina su date između neobrađenih zidova npr.
ulaz 5 m2
kuhinja 4 m2
dnevna soba 16 m2
spavaća soba 11 m2
kupatilo 4 m2
suma 40 m2
terasa 5 m2
ukupno: 45 m2
umanjenje 3%: 43,65 m2 i voila 43,65 m2 je NETO KORISNA POVRŠINA STANA i u izvođenju NEMA NIKAKVOG ODSTUPANJA (ili je ono beznačajno). U ugovoru o kupoprodaji figuriše ova površina i u katastru se knjiži zaokružena površina pa bi u tom slučaju bilo 44 m2 (sve između 43,51 i 44,50). Znači, već tokom projektovanja se definisala NETO KORISNA POVRŠINA stana i kao takva se koristila i na tržištu nekretnina.
E onda su izmislili PROJEKTOVANU površinu. Projektanti na osnovama u okviru Projekta za građevinsku dozvolu (skraćeno PGD) u tabelama površinama napišu površine prostorija koristeći mere između neobrađenih zidova npr.
ulaz 5 m2
kuhinja 4 m2
dnevna soba 16 m2
spavaća soba 11 m2
kupatilo 4 m2
suma 40 m2
terasa 5 m2
ukupno: 45 m2 bez umanjenja od 3% i VOILA naš stan u Ugovoru ima 45 m2 ( a u stvarnosti nema niti je ikad imao niti će ikad imati) jer su mere u Projektu između neobrađenih zidova. Onda oni površinu od 45 m2 koju zovu projektovana površina koriste za formiranje cene stana i kažu 45 m2 x 1700 EUR/m2 = 76.500 EUR.
Da li je ovo moralno? Nije. Da li je ovo legitimno? Jeste. Da objasnim. Vi ste slobodan kupac na tržištu i kao takav imate mogućnost izbora. Jedinična cena (po m2) je na tržištu nekretnina počela da se koristi da bi se lakše vršila komparacija nekretnina i predstavlja alatku koju koriste skoro svi učesnici na tržištu. Ali jedno treba da bude jasno. Ne kupujete vi kvadrat, već stan kao funkcionalnu celinu na određenoj lokaciji, određene strukture i određenog kvaliteta. Znači prodavac može da kaže moj stan tu i tu košta 100.000 EUR. Stan je nov, ima tri sobe, kupatilo, WC i terasu. Materijali su ti i ti, orijentacija dvostrana itd. Znači on prodaje stan.
Odgovor na moje pitanje pre potpisivanja Predugovora zašto su napisali da stan ima 67,95 m2, a imaće u najboljem slučaju 66,5 m2 i zašto ja plaćam 1500 EUR/m2 po "nepostojećoj" površini od 67,95 m2 je sledeći:
"Ovim je jasno definisano da mi kao Investitori sklapamo ugovor na osnovu projekta za građevinsku dozvolu na osnovu koga nam je i dozvola izdata , kao i da površine koje su u projektu uzimamo za merodavne. Na osnovu toga mi i formiramo cenu stana za projektovane kvadrate, a projektovani kvadrati su obračunati bez završne obrade.
Da je u projektovanim kvadratima ucrtana i obračunata završna obrada mi bismo računali sa takvim projektovanim kvadratima, ali bi ukupna vrednost Nepokretnosti bila ista kao što je sada. I to je to,kraj diskusije.
Zašto se uopšte koristi čuveni član +-3%? Pa zato da ne biste vi sutra kada shvatite (ako niste odmah na početku to znali) da vaš stan nema PROJEKTOVANU površinu iz Ugovora već ima naravno MANJE kvadrata rekli:"E pa vi ste me prevarili, moj stan je manji od projektovane površine".
Neko je ovde napisao da se nakon izgradnje MORA raditi Projekat izvedenog stanja. Zakon kaže da ne mora. Nakon završetka zgrade, a kao jedan od uslova za izdavanje Upotrebne dozvole Zakon nalaže i izradu Elaborata geodetskih radova, odnosno ovlašćeni geometar bi trebalo da premeri svaki stan kada se zgrada završi i da se taj Elaborat preda u katastar i po tome knjiže stanovi sa izvedenom površinom. Pa šta? Izađe geometar, premeri moj stan na 66,15 m2 što je 2,78% manje od 67,95 m2 koja je navedena u Ugovoru, ja potpisao da do +-3% nikom ništa i ćao zdravo. Investitor se osigurao članom -3% jer je znao da će SIGURNO stan imati manje kvadrata od one iz Ugovora.
I da napomenem sledeće. S obzirom da sam više puta bio angažovan kao ovlašćeni procenitelj kada su potencijalni kupci kupovali stan bio sam zatečen nekim stvarima te obratite pažnju. Pre svega činjenicom da u Predugovoru koji je overen od strane notara figuriše izmišljena PROJEKTOVANA površina od npr 67,10 m2. Ja kao ovlašćeno lice baratam zvaničnim dokumentima i izrazima. Kada sam od predstavnika investitora zatražio zvanični Projekat za građevinsku dozvolu posle malo trzavica isti i dobijem. I imam šta i da vidim. U projektu uopšte ne figuriše niti ta izmišljena PROJEKTOVANA površina već neka treća površina koja se ne poklapa niti sa stvarno izvedenom koja je naravno manja niti sa površinom iz predugovora. Na moje pitanje koju površinu su koristili prilikom ugovaranja kupoprodaje i potpisivanja Predugovora dobio sam sledeći odgovor. "To je površina iz kataloga koji odgovara Idejnom projektu". Površina iz KATALOGA?!? Naravno, više me nikad nisu zvali da radim procenu
.
Izvinjavam se što sam bio ovoliko opširan. Nadam se da će nekom koristiti ovaj tekst.
p.s. I samo da kažem nisu svi investitori isti. Pre mesec dana, nakon mog angažovanja i premera nekretnine, investitor je refundirao novac kupcima za svaki kvadratni centimetar koji su imali manje od upisanog u katastru nepokretnosti.
p.s. 2. Ukoliko Vam stan u kastaru bude uknjižen na površinu iz projekta, a ne na stvarnu izvedenu, nemoj se čudite, nekada se samo prepiše površina iz projekta jer ko će meriti preko 100 stanova
