Jedno Putinovo klimanje glavom bilo je dovoljno da nas zapljusnu naslovi kako kreće gradnja novog stadiona Crvene zvezde. To klimanje glavom desilo se 2011. prilikom posete popularnoj Marakani, kada je ruskom predsedniku prezentovan projekat celokupnog kompleksa u tom delu grada. „Putinu je...
forbes.n1info.rs
Zvezda je po slovu zakona „svetlosnu godinu“ daleko od novog stadiona: Rešenje je opet u leks specijalisu?
Ivan Radak
Jedno Putinovo klimanje glavom bilo je dovoljno da nas zapljusnu naslovi kako kreće gradnja novog stadiona Crvene zvezde. To klimanje glavom desilo se 2011. prilikom posete popularnoj Marakani, kada je ruskom predsedniku prezentovan projekat celokupnog kompleksa u tom delu grada.
„Putinu je pokazan i detaljan projekat izgradnje novog Zvezdinog stadiona, čija je ukupna investicija čak 600 miliona evra. Kada je video o čemu se radi, on je samo klimnuo glavom“, pisali su tada novinari.
Možda i više od toga koliko se procenjivalo da će koštati izgradnja stadiona i okolnih sadržaja, u oči upada da se praktično ništa nije dogodilo na tom prostoru tokom više od decenije. Jer, teško da je moglo.
Ako se posmatra slovo aktuelnog Zakona o planiranju i izgradnji, neće se skoro ni dogoditi.
A, primera radi, drugi projekat rekonstrukcije sadašnji direktor Zvezde obznanio je krajem 2021. i najavio početak radova u 2023. Sada čekamo na treći.
Pravo korišćenja vs pravo svojine
Ono što je mnogo pouzdanije od medijskih najava, jeste šta piše u zakonu i šta piše u katastru. A tamo stoji da Crvena zvezda nema upisano pravo svojine na zemljištu ispod i oko stadiona. Ona ima samo pravo korišćenja.
Pravo korišćenja nije malo pravo u Srbiji i u praksi je gotovo izjednačeno sa pravom svojine. Iako vas dovoljno štiti da ne mogu tek tako da vam uzmu zemljište i možete da kažete da je vaše, na osnovu tog prava ne možete da dobijete ono što je Zvezdi u ovom trenutku najbitnije, a to je – građevinska dozvola.
Da bi danas u Srbiji neko gradio, potrebno je da pravo korišćenja zemljišta konvertuje u pravo svojine nad tim zemljištem. To sada radi i veliki broj kompanija čije su investicije bile na čekanju dok nije ukinuta naknada za konverziju.
Međutim, tu Zvezda, sportskim rečnikom rečeno,
pogađa stativu. Zakon o planiranju i izgradnji u delu oko konverzije ne primenjuje se na sportske organizacije i one svoje
pravo korišćenja građevinskog zemljišta ne mogu da konvertuju u pravo svojine.
Kako je odlučeno pri donošenju ovog zakona, pitanje konverzije prava nad zemljištem koje kontrolišu sportske organizacije, udruženja, društvena preduzeća i pravna lica koja su obuhvaćena procesom sukcesije imovine SFRJ, ostavljeno je da bude
rešeno posebnim zakonom.
Kada bi takav zakon mogao da bude donet je samo jedno pitanje. Drugo je kako generalno rešiti konverziju za sportske organizacije jer ovde nije reč samo o Zvezdi. Širom Beograda, ali i drugih gradova postoji
veliki broj nižerazrednih klubova koji koriste fudbalske terene i ti tereni, neretko na atraktivnim lokacijama, bi mogli da postanu „plen“ investitora koje ne zanima jurnjava za loptom nego izgradnja i prodaja stambenih kvadrata. Samim tim, dok se ne postigne konsenzus po tom pitanju, evidentno je da je novi zakon predaleko na horizontu da bi bio rešenje za Zvezdu.
Sa fudbala na gimnastiku, pravnu
Opcije za relativno brži početak izgradnje novog stadiona Zvezda bi zato morala da traži u „pravnoj gimnastici“ odnosno nalaženju drugačijih rešenja u okviru važećih propisa.
Pitanje svih pitanja koje mora da bude rešeno jeste
čije je zemljište. Katastar kaže jedno, a Terzić ovih dana kaže: „Najviše bih voleo da napravimo dogovor sa državom, da joj prodamo zemljište oko nas, pa neka država traži partnere. To je najčistije“.
I tu dolazimo do nepremostivog problema u ovom trenutku.
Sportski klub ne može da bude vlasnik građevinskog zemljišta. Šta bi onda to Zvezda prodala državi nije sasvim jasno i kako bi prodala ono što je već u katastru svojina države.
Klub bi morao da bude privatizovan da bi posedovao zemlju.
Privatizacija u sportu u ovom trenutku verovatno ne nudi ni promil šansi kao rešenje za izlaz iz lavirinta oko izgradnje stadiona (još se sećamo izjave predsednika da nema snage tako nešto da sprovede).
Pored prava svojine, građevinska dozvola može da se dobije i na osnovu
prava zakupa građevinskog zemljišta. To znači da bi država, kao formalni vlasnik parcela na kojima se nalazi stadion Rajko Mitić, mogla da izda to zemljište u dugoročni zakup investitoru i da na osnovu tog prava, onaj ko želi da gradi, podnese zahtev za dobijanje građevinske dozvole. Država je takve stvari već radila.
Tu bi onda Crvenoj zvezdi zgodno došao partner. Ulazak u partnerstvo sa privatnom kompanijom koja bi konkurisala za zemljište takođe može da bude opcija. Mogućnosti su da, zajedno sa nekom privatnom firmom, uđe u priču s državom o uzimanju zemljišta u zakup, da ta firma investira u stadion i naknadno sa Zvezdom rešava odnose.
Isto tako bi privatni partner mogao da uđe u kupovinu zemljišta. Međutim, Zakon o planiranju i izgradnji predviđa da država može da proda zemljište u javnoj svojini
samo javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda javnim oglasom. Još važnije, to mora da uradi po tržišnim uslovima.
U idealnim uslovima to znači transparentan postupak u kojem
može da se pojavi i neko treći i pokvari Zvezdi odnosno privatnom investitoru sreću tako što će ponuditi veći iznos. Parcele mogu da se prodaju samo onome ko ponudi najveću cenu, kaže zakon.
Međutim, po pitanju cene za obe opcije – zakup ili kupovinu – postoji rešenje u korist onih koji žele da grade. Naime, zakon dozvoljava da se zemljište u javnoj svojini otuđi ili da u zakup po nižoj ceni ili čak bez naknade „kada se radi o realizaciji projekata za
izgradnju objekata od značaja za Republiku Srbiju„.
Da li je to stadion jednog fudbalskog kluba pa neka je i najveći u zemlji (i da li bi to otvorilo Pandorinu kutiju ako bi javnost očekivala da se isto uradi i u slučaju stadiona Partizana i drugih)?
Donošenje posebnog zakona, tzv. leks specijalisa svakako nije rešenje koje je našoj državi strano.
I na kraju, možda i pravno „najkreativnije“ rešenje na putu do građevinske dozvole bilo bi da vidimo situaciju u kojoj bi izgradnja novog stadiona bila predstavljena kao
rekonstrukcija postojećeg jer pravo svojine na objektu otvara vrata za dobijanje odobrenja za takvu vrstu radova.
Rešavanje podele parcela
Jedna od prvih stvari koja bi mogla da uspori planove Zvezde jeste raščišćavanje odnosa na parcelama ispod i oko stadiona Rajko Mitić.
Kako se vidi u katastru, velika parcela koja zahvata celu istočnu tribinu stadiona, deo južne i severne, kao i deo terena, a pogotovo prostor između stadiona i Bulevara oslobođenja, Zvezda deli sa firmom Investek
u vlasništvu nekadašnjeg savetnika pokojnog premijera Đinđića – Zorana Janjuševića.
Kako je Janjušević rekao za Nova.rs, on već dugo pokušava da podeli tu parcelu sa Zvezdom, ali da ne uspeva da se dogovori sa klubom. Takođe, istakao je da ne polaže nikakvo pravo na deo stadiona, samo na prostor ispod njega.
Za običan svet, ova vrsta podele parcele može da bude dugotrajan proces. Ostaje da vidimo koliko će biti potrebno Janjuševiću i Terziću.
Drugi izazov biće s parcelama na kojima su pomoćni tereni. Kako je predsednik Zvezde istakao, ideja je da se te parcele prodaju privatnim investitorima koji će tu graditi druge sadržaje. Međutim, iz snimka u katastru evidentno je da
i te parcele „zalaze“ u stadion pa će i kod njih biti potrebno raditi preparcelizaciju odnosno dodatno trošiti vreme.
I na kraju, snimak pokazuje i da deo stadiona kod zapadne tribine
„izlazi“ na parcelu kojom prolazi ulica Ljutice Bogdana, što predstavlja svojinu Grada Beograda. I ovaj „problem“ Zvezda će morati da reši pre nego što stigne do gradnje.
Tu je i
parcela verovatno nekada planirana za ulicu, koja preseca južnu tribinu i „spaja“ ulicu Rajka Mitića i Bulevar oslobođenja, kao i još nekoliko u najmanju ruku čudnih premera koje bi trebalo jedan po jedan rešavati i ponovo iscrtavati granice parcela. Takođe, na jednoj od parcela je, kako se vidi u katastru i stambena zgrada sa upisanim zabeležbama pa je i tu situaciju potrebno raspetljati.
Kako – nikako
Forbes Srbija nije pronašao sagovornike koji su spremni da javno govore o ovoj temi. Među njima, dvoje stručnjaka za imovinske probleme, na pitanje kako da Zvezda u okviru postojećih propisa dođe u skorijem roku do građevinske dozvole, odgovaraju sa
„nikako“ i
„nemoguće“.
„Očekujem da država proglasi i ovaj projekat projektom
od nacionalnog značaja, jer eto Zvezda je iznad svih nas, a privatizacija kluba se sigurno neće dogoditi. Mogu da donesu leks specijalis i izgrade novi stadion. Time bi rešili sebi sve probleme. Voleo bih da grešim, ali…“, rekao nam je sagovornik koji je želeo da ostane anoniman.