Savski amfiteatar (Beograd na vodi)

[StariPosmatrač]

Postoje dva pravila koja ti govore da li je investicija u nekretninu za izdavanje dobra. Prvo je pravilo 1%. Da li je mesečna renta veća ili jednaka 1% od vrednosti nekretnine. Drugo pravilo ti je da je ROI bar 8 do 10 %.
ROI = (godišnja renta - godišnji troškovi) / cena nekretnine. Na žalost, ni jedan kriterijum ne pokazuje da ti je investicija opravdana, a gotovo je izvesno da će cena stanarina da ide dole u bliskoj budućnosti kada pukne ovaj balon. Investiranje u izdavanje u BW je pametno samo ako treba da opereš pare.

 

[Lulu_NY]

@StariPosmatrac
Otkud Vam ovi podaci? Vaze generalno, samo za Srbiju ili samo za EU zemlje/USA?

 

[Ivica]

@StariPosmatrač dovoljno je drugo pravilo...jedno drugo iskljucuje...ako nisi ispunio drugo, nisi ni prvo...naime po prvom pravilu koje si naveo ROI je oko 11%...a u drugom navodis da je ok i da bude 8%...sve u svemu, slazem se sa tobom da je nemoguce da u BW rentiranje bude isplativo...preskup je kvadrat za tu rentu

 

[Duk]

1% znači da bi 50kvm npr u Mirijevu treba izdati za 500e...ili fensi kompleksi nekih 70kvm za 2 soma... teško... Ne znam gde u Beogradu može to prvo pravilo uopšte da se ispoštuje?

 

[Дошљак]

Да ли неко може да објасни постављање оних никад упаљених семафора код раскрснице пута са моста и Вилсоновог булевара са новим пешачким прелазом на крају трамвајских стајалишта Економски факултет, па сада њихово укидање прављењем неког скарабуџ-кружног тока са укидањем у потпуности пешачког прелаза?

 

[PetarPetrovic]

Duk » Pet Jan 24, 2020 10:51 pm[/url]":2193y9bm]1% znači da bi 50kvm npr u Mirijevu treba izdati za 500e...ili fensi kompleksi nekih 70kvm za 2 soma... teško... Ne znam gde u Beogradu može to prvo pravilo uopšte da se ispoštuje?

Teško u Beogradu, a nemoguće u ostatku Srbije...izdavanje lokala je bilo isplativo dugo vremena, ali sada je i to puklo...ja sam moj jedva izdao, a na odličnoj je poziciji sa izlogom,pa sad gledam da ga prodam i te pare uložim u BW (ali kako stvari stoje,maltretiraću se a neću mnogo dobiti).

 

[StariPosmatrač]

Lulu_NY » Pet Jan 24, 2020 8:51 pm[/url]":24hfmhw2]@StariPosmatrac
Otkud Vam ovi podaci? Vaze generalno, samo za Srbiju ili samo za EU zemlje/USA?

Našao sam ih pre par godina kad sam se zanosio idejom da investiram u stan za izdavanje. Verovatno je američko rezonovanje u pitanju. Tada sam shvatio da isplativa može biti samo garsonjera, kupljena ispod cene. I da ovi parametri kod nas verovatno nisu dovoljni kad se uzme u obzir izražena nestabilnost države i tržišta.

 

[StariPosmatrač]

Ivica » Pet Jan 24, 2020 10:21 pm[/url]":j57hx5r4]@StariPosmatrač dovoljno je drugo pravilo...jedno drugo iskljucuje...ako nisi ispunio drugo, nisi ni prvo...naime po prvom pravilu koje si naveo ROI je oko 11%...a u drugom navodis da je ok i da bude 8%...sve u svemu, slazem se sa tobom da je nemoguce da u BW rentiranje bude isplativo...preskup je kvadrat za tu rentu

U prvom slučaju je iznos mesečne rente bez bilo kakvih troškova. U drugom godišnja renta - godišnji troškovi. Tako da se ne isključuju. Kod nove nekretnine ti troškovi su minimalni, eventualno porez ako hoćeš da ga platiš. Ali za deset godina možeš da očekuješ prva velika ulaganja. Plus uvek postoji rizik da ti neka bu**** uništi stan.

 

[Prcha]

StariPosmatrač » 24 Jan 2020, 18:57[/url]":30gbwuxl]Postoje dva pravila koja ti govore da li je investicija u nekretninu za izdavanje dobra. Prvo je pravilo 1%. Da li je mesečna renta veća ili jednaka 1% od vrednosti nekretnine. Drugo pravilo ti je da je ROI bar 8 do 10 %.
ROI = (godišnja renta - godišnji troškovi) / cena nekretnine. Na žalost, ni jedan kriterijum ne pokazuje da ti je investicija opravdana, a gotovo je izvesno da će cena stanarina da ide dole u bliskoj budućnosti kada pukne ovaj balon. Investiranje u izdavanje u BW je pametno samo ako treba da opereš pare.

Nigde u Beogradu, a kamoli Srbiji nema prinosa na izdavanje stana 9 do 10% godisenje, a kamoli 1% mesecno, tj 12% godisnje.

Ta pravila koja si napisao su vredela od 2005 do 2009god kada su kamate centralnih banaka bile 4% do 5%, posledicno slicne i kamate na stednju u banci, pa je logicno za stanove bio trazen visi prinos od tih kamata i isao do 8% pogotovo u zapadnim drzavama.

Padom kamata centralnih banaka na oko 0%, posledicno velikim padom kamata u bankama i prinosa na drzavne obveznice takodje oko 0 do 1%,
trazeni prinosi na izdavanje stanova su jako puno pali, trenutno u Parizu, Minhenu, Londonu su oko 3%.

Ko je kupio stan u BW Residencu i u prvom delu prodaje Viste i Parkview, tj do leta/jeseni 2018god, na nabavne cene ima trenutni prinos oko 6 do 7%,
stim da posto su cene skocile za ovih 1.5 god realni prinosi na trenutnu vrednost nekretnine su oko 5%.

Amortizaciju stana treba racunati oko 1% slazem se, stim da bi toliko i inflacija trebala da bude u EU, pa ce se potirati taj efekat.

 

[nikolas27]

PetarPetrovic ide iz krajnosti u krajnost Prvo misli da garsonjera u BnV ne može da se izda za više od 300 evra a sad kuka što ne može da zaradi još jedan stan na izdavanju u roku od 15 godina.

Prcha » Sub Jan 25, 2020 12:58 pm[/url]":xyey4xsx]
Nigde u Beogradu, a kamoli Srbiji nema prinosa na izdavanje stana 9 do 10% godisenje, a kamoli 1% mesecno, tj 12% godisnje.

Tako je, kao što napisah ranije, u Srbiji je to tradicionalno loš biznis. Bilo je perioda u kojima su određena naselja imala dobar prinos, ali svakako nikad u dovoljnom periodu da se investicija isplati u celosti. U BnV je trenutno sjajno u odnosu na ostatak grada i Srbije (i sa onim mojim procenama je između 15 i 20 godina potrebno za povrat investicije). Komšija iz Parkview je dobro prošao sa 900 evra, mada dosta zavisi od toga u kom trenutku je on kupio svoj stan od 165k (on sad može "vredeti" i preko 200k ako ga je kupio početkom 2017. kad je počela prodaja u Parkview). No svakako, i dalje stojim pri pretpostavci da će biti lošije i to znači da nema ništa od povrata u 20 godina za veliku većinu stanova (osim za mali procenat onih kupljenih 2015. i 2016. godine). Ja sam čak od jednog visoko pozicioniranog gospodina iz BnV-a dobio savet da ništa ne radim sa svojom nekretninom (pozdrav za dotičnog ako se prepoznao)...

A zašto je u Srbiji tržište nekretnina tradicionalno loše u odnosu na veći deo razvijenog sveta? 1) Nema drugih širokopoznatnih načina za "pasivno" investiranje sredstava od par stotina hiljada evra - što pravi "pritisak" na tržište nekretnina. 2) Kod nas je period iskorišćavanja nekretnina izuzetno dugačak. 3) Gasterbajteri takođe "otpomažu" sa svojim nostalgičnim kupovinama. 4) Devedesete su unakazile gomilu naselja i izbacile čitave kvartove iz kalkulacije - pa ispada da u Beogradu ima manje mesta za gradnju nego na Menhetnu (mala hiperbola). Sve to u totalu čini Srbiju lošom za investicije u nekretnine. Osim ako ne "zidate" BnV ili recimo A blok , no ne diskutujemo o tom načinu ulaganja.

Ako nije u pitanju kupovina radi stanovanja ili pranje novca, ljudi ulažu u nekretnine kao u jedan vid štednje i zaštite od devalvacije. Da li u Srbiji ili bilo gde u svetu, nekretnine svakako ne treba da budu jedina stavka u portfoliju nekoga ko ima dovoljno novca za investiranje već treba da predstavlja samo jedan najmanje rizičan stub.

Prcha » Sub Jan 25, 2020 12:58 pm[/url]":xyey4xsx]

Ko je kupio stan u BW Residencu i u prvom delu prodaje Viste i Parkview, tj do leta/jeseni 2018god, na nabavne cene ima trenutni prinos oko 6 do 7%,
stim da posto su cene skocile za ovih 1.5 god realni prinosi na trenutnu vrednost nekretnine su oko 5%.

Čini mi se da ko je kupio dobar stan u BWR ili Visti 2015. ili 2016. godine (sa garantovanim pogledom) ima već sad "prinos" od oko 25%. Mada onih koji unovčavaju taj prinos ima da se prebroje na prstima 2 ruke (podatak sa katastra).

 

[Ivica]

Ja kupio 2017 god...cim je krenula prodaja Parkview-a...57m2 cena 146.888€ i garaza 18.000€

 

[Ivica]

Bilo je i jeftinijih stanova u istoj vertikali...ali na nizim spratovima. Cena za svaki sprat je rasla oko 1.000€ za stan. Tako da sam uzeo 15 spratova nize, platio bih 15.000 manje

 

[nikolas27]

Ja da sam 2016. uzeo 19. spratova niže platio bih 30k manje Rast cene po spratu nije bio linearan u mojoj vertikali.

 

[milos.tro]

Ovde uz ovo setaliste iz Geozavoda do njega rade park i uredjuju zelene povrsine uz Hercegovacku ulicu.

Ova ulica je skoro zavrsena i uliva se u Hecegovacku.

Ovde je sve zavrseno ceka se gradnja ove zgrade.

Nova baza gde ce biti radnici, masine, materijal za nastavak radova.

Kalenic sa SSC

 

[Dzondzula]

Meni samo u oko upada BW Vista i ova druga, ja i dalje ne mogu da svarim ta čudovišta, taj nesklad, to iživljavanje, ne znam kako ih opisati a ne uvrediti lošu arhitekturu, jer je ovo gore od toga...

 

[Prcha]

nikolas27 » 25 Jan 2020, 13:46[/url]":1md42qf7]PetarPetrovic ide iz krajnosti u krajnost Prvo misli da garsonjera u BnV ne može da se izda za više od 300 evra a sad kuka što ne može da zaradi još jedan stan na izdavanju u roku od 15 godina.

Prcha » Sub Jan 25, 2020 12:58 pm[/url]":1md42qf7]
Nigde u Beogradu, a kamoli Srbiji nema prinosa na izdavanje stana 9 do 10% godisenje, a kamoli 1% mesecno, tj 12% godisnje.

Tako je, kao što napisah ranije, u Srbiji je to tradicionalno loš biznis. Bilo je perioda u kojima su određena naselja imala dobar prinos, ali svakako nikad u dovoljnom periodu da se investicija isplati u celosti. U BnV je trenutno sjajno u odnosu na ostatak grada i Srbije (i sa onim mojim procenama je između 15 i 20 godina potrebno za povrat investicije). Komšija iz Parkview je dobro prošao sa 900 evra, mada dosta zavisi od toga u kom trenutku je on kupio svoj stan od 165k (on sad može "vredeti" i preko 200k ako ga je kupio početkom 2017. kad je počela prodaja u Parkview). No svakako, i dalje stojim pri pretpostavci da će biti lošije i to znači da nema ništa od povrata u 20 godina za veliku većinu stanova (osim za mali procenat onih kupljenih 2015. i 2016. godine). Ja sam čak od jednog visoko pozicioniranog gospodina iz BnV-a dobio savet da ništa ne radim sa svojom nekretninom (pozdrav za dotičnog ako se prepoznao)...

A zašto je u Srbiji tržište nekretnina tradicionalno loše u odnosu na veći deo razvijenog sveta? 1) Nema drugih širokopoznatnih načina za "pasivno" investiranje sredstava od par stotina hiljada evra - što pravi "pritisak" na tržište nekretnina. 2) Kod nas je period iskorišćavanja nekretnina izuzetno dugačak. 3) Gasterbajteri takođe "otpomažu" sa svojim nostalgičnim kupovinama. 4) Devedesete su unakazile gomilu naselja i izbacile čitave kvartove iz kalkulacije - pa ispada da u Beogradu ima manje mesta za gradnju nego na Menhetnu (mala hiperbola). Sve to u totalu čini Srbiju lošom za investicije u nekretnine. Osim ako ne "zidate" BnV ili recimo A blok , no ne diskutujemo o tom načinu ulaganja.

Ako nije u pitanju kupovina radi stanovanja ili pranje novca, ljudi ulažu u nekretnine kao u jedan vid štednje i zaštite od devalvacije. Da li u Srbiji ili bilo gde u svetu, nekretnine svakako ne treba da budu jedina stavka u portfoliju nekoga ko ima dovoljno novca za investiranje već treba da predstavlja samo jedan najmanje rizičan stub.

Prcha » Sub Jan 25, 2020 12:58 pm[/url]":1md42qf7]

Ko je kupio stan u BW Residencu i u prvom delu prodaje Viste i Parkview, tj do leta/jeseni 2018god, na nabavne cene ima trenutni prinos oko 6 do 7%,
stim da posto su cene skocile za ovih 1.5 god realni prinosi na trenutnu vrednost nekretnine su oko 5%.

Čini mi se da ko je kupio dobar stan u BWR ili Visti 2015. ili 2016. godine (sa garantovanim pogledom) ima već sad "prinos" od oko 25%. Mada onih koji unovčavaju taj prinos ima da se prebroje na prstima 2 ruke (podatak sa katastra).

Niste me razumeli Nikolas27, napisah za godisnje prinose u % od rente u odnosu na placene i sadasnje vrednosti stana.

 

[Prcha]

Sudeci po slikama Kalenica, kupci stanova u Metropolitenu mogli bi da budu optimisticniji od Vistinih i Parkviewa, izgradnju je izgleda dobila prilicno poznata gradjevinska firma Roberts, mislim da su oni sa Pizarotijem angazovani i na Kuli Beograd.

 

[nikolas27]

Taj Roberts može da ima ime i reference u nekoj drugoj zemlji (UAE), kod nas su “početnici” u poslu baš kao i Strabag ako ne “uvezu” svoju radnu snagu. Vrlo je bitno i ko će raditi nadzor. Pizzarotti ima dosta svojih ljudi (Italijana) smeštenih u BnV, pun ih je kraj. Ja recimo prvog Arapina iz UAE videh tek juče. Ne verujem da za zgradu poput Metropolitena imaju računicu da dovode radnu snagu iz razvijenijih zemalja. Videćemo već narednih meseci...

Prcha » Ned Jan 26, 2020 1:15 am[/url]":3qta6jgy]
Niste me razumeli Nikolas27, napisah za godisnje prinose u % od rente u odnosu na placene i sadasnje vrednosti stana.

Ah, pa onda su nam procene slične

 

[dragan]

Par postova sa teme o metrou koji se odnose na ovu temu :

Пантограф » 25 Jan 2020 08:17 pm[/url]":3753c9b8]spatiotecte

Kao sto možeš videti SA kao novi centar grada je stara ideja.

Da, ali se, majku mu, ta stara ideja sada ne realizuje!
Umesto da se u SA grade javni objekti, kako je bilo planirano uvek, tamo se podiže stambeno naselje. Stambeno naselje nije centar grada!

(Inače, da budemo sasvim precizni, planovima iz tog vremena, predviđena su tri glavna centra tzv. Velikog Beograda: istorijska jezgra Beograda i Zemuna, kao i centar NB između SIV-a i železničke stanice. SA je tretiran kao produžetak istorijskog centra Beograda i njegov proboj u priobalje - nikako kao zamena.)

dragan » 26 Jan 2020 05:21 am[/url]":3753c9b8]

Пантограф » 25 Jan 2020 08:17 pm[/url]":3753c9b8]Umesto da se u SA grade javni objekti, kako je bilo planirano uvek, tamo se podiže stambeno naselje. . .

Za mene je to velika katastrofa, a tek će se videti kolika je kada se izgradi kula i sve ostalo.
Kad prelazim mostove okrenem glavu na drugu stranu da mi pritisak ne bi skočio na 200.

 

[JarJarBinks]

Ne razumem zašto ne maštamo planove za prostor između Sava Centra-Hayata-Brankovog mosta, Gazele i reke Save. Zar će to ostati doveka ružna zona? Ili ćemo se probuditi tek kad neka buduća stranka stvori ostvariv plan?

 

[Дошљак]

Имамо тему о блоку 18 и доста добрих предлога. Тај простор може лако да се среди али требају паре за то. Град неће да ради експропријације за неколико стотина стамбених јединица а инвеститорима су занимљивије парцеле по Звездари, Врачару и Вождовцу.

 

[Posmatrac]

Po svemu sudeći radnički kamp i mašine preselili su pored dolaznih perona, jer na njihovom mestu počinju pripremni radovi za Teru i Ariu.

 

[MC_]

Podjete li ulicom Vojvode MIlenka videcete koliko se BNV ne uklapa, koliko svojom prisutnoscu te veliek zgrade vizuelno zagadjuju citav kraj.
Covek se pita ko su ljudi koji su spremni tamo da kupe stan?

 

[JarJarBinks]

Дошљак » Mon Jan 27, 2020 8:24 pm[/url]":fqxdh0nh]Имамо тему о блоку 18 и доста добрих предлога. Тај простор може лако да се среди али требају паре за то. Град неће да ради експропријације за неколико стотина стамбених јединица а инвеститорима су занимљивије парцеле по Звездари, Врачару и Вождовцу.

Gde je tama o bloku 18? Hvala unapred.

Veoma brzo će blok 18 postati aktuelan.

 

[Дошљак]

Eво теме Ситуација у блоку 18 је доста сложенија од друге стране Савског амфитеатра, али се могло то решити лакше да је урађен планиран мост по средини њега у продужетку булевара АВНОЈа.
viewtopic.php?f=21&t=3019&hilit=staro+sajmi%C5%A1te+blok+18&start=675