Šta je novo?

"Kvart64" [Stambeno Poslovni Kompleks | 60.598,60 m2 ]

Zahvaljujem kolega na analizi. Samo mi nedostaje zakljucak. Za sta su namenjeni stanovi od 26, 28, 38 kvadrata. Jel su to uopste stanovi? Pa jel biste vi voleli da budete vlasnik stana od npr 80 kvadrata (sto je cini mi se najveca kvadratura) gde su vam takva dva stana neposredne komsije. Tu mira nema.
Aman ljudi. Ovo ni u Japanu vise ne rade. Ali aj njih je puno na veoma limitiranom zemljistu. Ali zasto mi ovo dozvoljavamo?! Zbog alavosti investitora. Pa zbog toga cemo jos malo u kapsulama ziveti, sto defacto i jeste taj stan od 28 kvadrata.
Stanovi od 26/28 m2 su uglavnom za izdavanje i to se slazem, ne prave ih samo u ovom projektu ali da je lamela C prilicno kriticna po tom pitanju jeste.
Kao sto sam rekao, lamela B je tu najbolja jer su najmanji stanovi oko 40m2.
Ja imam srecu pa su moje "komsije" tj stanovi pored oko 50ak m2 u ovom projektu pa ne mogu bas da komentarisem da li ce biti mira ili ne.

Na kraju dana svako bira i kupuje stan po svom nekom nahodjenju, niko ne tera ljude da kupe u ovom projektu stanove, ima dosta alternativa u ovom cenovnom rangu.
Drugar ima stan u onom kompleksu u Zemunu sto su pravili za bezbednjake i tamo su garsonjere isto oko 32m2 koliko se secam, i u njegovom primeru tu mu zivi clan porodice tako da hteli to da priznamo ili ne zive ljudi i u takvim prostorima. Sto je najgore, ziveo je i u manjem prostoru ranije a starogradnja (i to je bas dugo ziveo u takvoj garsonjeri, i to ne sam).

Ne branim ja gradnju od 26/28m2, po meni ne bi trebalo ici ispod 32m2 za garsonjere, 44m2 za jednosobne, 56m2 za dvosobne i 68m2 za trosobne (znaci po otprilike 12m2 po sobi), samo sam dao analizu jer mi je bilo dosadno uvece.

Inace najveca regularna kvadratura a da nije povuceni sprat ili prizemlje je u lameli B i iznosi 118m2.
 
Poslednja izmena:
Alavost investitora je osnovna pretpostavka, tj. s njom se računa u svakom slučaju. Veći je problem što je tolika tražnja za tim kutijama šibica od strane ljudi koji jure stanove za izdavanje. Svaki agent će reći da se takvi stanovi najbrže prodaju.

Tj. problem je u kupcima više nego u investitoru.
 
Alavost investitora je osnovna pretpostavka, tj. s njom se računa u svakom slučaju. Veći je problem što je tolika tražnja za tim kutijama šibica od strane ljudi koji jure stanove za izdavanje. Svaki agent će reći da se takvi stanovi najbrže prodaju.

Tj. problem je u kupcima više nego u investitoru.
Slazem se, evo u Pupinovoj Palati je garsonjera 4000+ eur/m2 pa su sve osim jedne garsonjere prodate u ovoj fazi a nisu jos ni krenuli temelj da kopaju. Ostala je samo jedna na prvom spratu jedne lamele dok dvosobnih / trosobnih i vecih stanova imas da biras.

Ovo je tek kriminalno projektovanje po meni:
Screenshot 2024-10-11 at 10.43.23.png


Sta tek reci za ovaj projekat gde imas "stan" od korisnih 22m2. Ako nista barem garsonjere u Gredi nemaju terasu pa su svih 26m2 iskorisceni (sreca u nesreci).
 
Da li se prvo potpisuje predugovor za sve kupce? Ne vidimo ni jedan prometovan stan za ovaj projekat na cenenekretnina.rs
 
Da li se prvo potpisuje predugovor za sve kupce? Ne vidimo ni jedan prometovan stan za ovaj projekat na cenenekretnina.rs
Mislim da ide predugovor za sve pa da zato se ne vidi promet, ali nisam 100% siguran

Znam da je placanje u kesu bilo rasporedjeno po ratama, pa vrv nece biti nista dok ne dospe poslednja rata
 
Za sta su namenjeni stanovi od 26, 28, 38 kvadrata
Investicioni stanovi - mahom namenjeni za samce (kojih, na zalost ima dosta, a narocito na NBG-u), ili neke dobrostojece studente.
Jeftiniji su za izdavanje, daleko jeftiniji za odrzavanje, ljudi tu bukvalno samo prespavaju i provedu vece kada ne izlaze. Klasika, uvek bilo i bice za garsonjere
 
Investicioni stanovi - mahom namenjeni za samce (kojih, na zalost ima dosta, a narocito na NBG-u), ili neke dobrostojece studente.
Jeftiniji su za izdavanje, daleko jeftiniji za odrzavanje, ljudi tu bukvalno samo prespavaju i provedu vece kada ne izlaze. Klasika, uvek bilo i bice za garsonjere
Ja sam uvek pre za veći prostor pa i da ga delim, nego da zivim u manje od 30 kvm. Takodje, iz ugla investicije, za prodavanje jednog dana, čini mi se da je bolje imati nekretninu koja može da posluži i za zivot npr dvoje ljudi a ne samo kao prolazna stanica nekog samca. Ukratko, garsonjeru ne smatram dobrom investicijom, čak ni u novogradnji.
 
Jedna stvar je nečije lično mišljenje i preferencija, a druga stvar je stvarno stanje na terenu. Garsonjere su u Bg-u uvek bile traženije kao i manji stanovi - i ne vidim da će se to promeniti u dogledno vreme
 
Neće se sigurno promeniti. Velika je potražnja za garsonjerama u novogradnji. Takvi stanovi su najisplativiji za rentiranje. Ja sam izdavao dvosoban stan u starogradnji i prodao ga a kupio garsonjeru u novogradnji sa garažnim mestom i još mi je ostalo novca da uložim u sledeći projekat. Garsonjera se izdaje za jednak novac kao dvosoban stan u starogradnji a garažno mesto je dodatni prihod. Održavanje i ostali troškovi da ne elaboriram - u korist garsonjere naravno. Kada se stanar bude menjao, troškovi renoviranja i pripreme za novog dvaput manji. Prilikom prijema stanara mogu da biram, potražnja velika a garsonjere bombonice sređene. Dakle veća je potražnja za malim stanovima a stanodavcima se više isplati.
 
Osvezili su situaciju sa prodajom na sajtu.
Kao sto je bilo ocekivano, krenula je prodaja fino ovih garsonjera, nisam prebrojao ali rekao bih da je vecina ovih od 26-28m2 prodata odmah.
 
Sta se desava u slucaju da se potpise ugovor sa investitorom za kupovinu stana i isplati mu se iznos koji je namenjen za ucesce a banka kasnije kad dodje 80% izgradnje ne odobri kredit? Cuo sam da moze da se stavi kaluzula da se iznos ucesca vraca kupcu, da li vi koji ste kupovali ovde stan imate tako nesto u vasem ugovoru?
 
Sta se desava u slucaju da se potpise ugovor sa investitorom za kupovinu stana i isplati mu se iznos koji je namenjen za ucesce a banka kasnije kad dodje 80% izgradnje ne odobri kredit? Cuo sam da moze da se stavi kaluzula da se iznos ucesca vraca kupcu, da li vi koji ste kupovali ovde stan imate tako nesto u vasem ugovoru?
U slucaju neodobrenja kredita, deo para investitor zadrzava a sve ostalo ti vraca.
Kod ovog projekta meni u predugovoru stoji sledece:

У случају раскида Предуговора из разлога наведених у ставу 3 овог члана Продавац је
дужан вратити Купцу до тада уплаћен износ купопродајне цене, умањен за износ од 10%
укупне купопродајне цене, који износ је Продавац овлашћен да задржи као унапред
утврђен износ накнаде штете коју Продавац трпи услед раскида Предуговора. Преостали
износ који је Купац исплатио, Продавац ће вратити Купцу у року од 15 дана од продаје
Непокретности трећем лицу и исплате купопродајне цене од стране трећег лица.
 
Sta se desava u slucaju da se potpise ugovor sa investitorom za kupovinu stana i isplati mu se iznos koji je namenjen za ucesce a banka kasnije kad dodje 80% izgradnje ne odobri kredit? Cuo sam da moze da se stavi kaluzula da se iznos ucesca vraca kupcu, da li vi koji ste kupovali ovde stan imate tako nesto u vasem ugovoru?

Retko ćeš naći investitora u BG koji će biti spreman da ti vrati celokupno učešće. Obično zadržavaju 10% za sebe u tom slučaju.
 
Retko ćeš naći investitora u BG koji će biti spreman da ti vrati celokupno učešće. Obično zadržavaju 10% za sebe u tom slučaju.
Ja znam da je Airport Garden davao manji penal u slucaju neodobrenja kredita izuzetno.
Tipa umesto 10% penal je bio 5% ali samo u tom slucaju, u svim ostalim slucajima 10%.
 
Neka im, zasluzili su.
Salu na stranu, neke kolege su odredjene banke odbijale za stambene kredite jer firma posluje u minusu,
pa mi je malo frka kad zamislim taj potencijalni scenari..

Hvala na informacijama, malo je reci da znaci
 
Postoji li neka informacija kada će da se probija bulevar ispod airport gardena i kvarta 64, ili ova ulicica ispod samog kvarta 64?
 
Postoji li neka informacija kada će da se probija bulevar ispod airport gardena i kvarta 64, ili ova ulicica ispod samog kvarta 64?
Ja sam gledao na CEOPu za parcele i ulice da li ima ista, jos uvek nema nista konkretno osim da sam video par zahteva za lokacijske uslove:
Screenshot 2024-10-18 at 00.45.36.png

Screenshot 2024-10-18 at 00.45.06.png


Beogradske elektrane racunam mozda da ce da sprovode cevi a DB Set Up Solution je Pupinova Palata
 
Znajuci kako to funkcionise, napravice se neke saobracajnice, ali racunajte na to da u sledecih 10god ovde sve biti okruzeno gradilistima
To znaci da dok se ceo blok/kvart ne zavrsi u potpunosti - nema nista od kompletne saobracajne infrastrukture

U ovom projektu je pozitivno to sto su za sledece lamele najavili pocetak sledece godine (znaci 2027e zavrsavaju sve) pa ce nekako zaokruziti tu malu miktolokaciju - ali na zalost, Green Line tek krece - pa ce biti veselo (zbog toga kazem 10god)

Tu negde u okolini, sto se toga tice - mozda najbolju poziciju ima NewPort (ali im je struktura stanova dosta losija, po meni) jer je taj deo zaokruzen sto se saobracajnica tice i sa zavrsetkom tog projekta nekako zaokruzuju taj deo

Sve ovo znam jer sam dosao da pruzim podrsku $$$ bratu , a i za sebe gledamo nesto (jer je supruga izboksovala fleksibilne uslove i sada mozemo vise puta da dolazimo godisnje (ja ionako poslom cesto putujem za EU))

e da cene u Lameli C su: 2.8k za velike stanove na povucenom spratu, 3k eur za stanove od 80kvm, 3.1k za 74kvm, 3.3k za stanove od 50ak kvm, 3.4 od 40ak kvm i 3.6k za garsonjere (bez pdv-a)
 
I ja bih rekao 5-10 godina da se ceo blok realizuje.

Doduse do 2027 ocekujem da ce situacija vec biti dosta bolja jer ce Pupinova Palata, Kvart64, Airport Garden i terminal 10 biti zavrseni, pa mozda srede i ulice do tih projekata tada.

Za sada se jos ne zna sta ce od projekata biti iza ovog, tj duz green linea, bilo bi lepo da krenu sa rusenjem tih starih zgrada u sledece 2 godine.
 
Vrh