Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[bgde]

Kako prepoznati ozbiljniju agenciju? Salji slobodno ako imas dobru preporuku. Uglavnom trazimo staru gradnju, sve sto valja od nove je skupo.

 

[astrodule]

Nema pravila. Dosta zavisi od samog agenta.

Agencije (agenti) su nužno zlo. Ništa ne garantuju, ionako imaš svog advokata koji ti proverava papire, a sada nije problem obaviti osnovnu proveru za staru gradnju jer online možeš da vidiš da li je stan pod teretom ili nije.

 

[tragac]

Agencija je usluga samo prodavcu, koji angažovanjem posrednika obezbeđuje sebi diskreciju.

 

[direktor]

Bgde imas pp u vezi agencije

 

[nensav]

Ukoliko sa agencijom potpisujete Ugoovr o posredovanju:

Ugovor o posredovanju

Obratiti paznju na clan 4 gde su navedene obaveze posrednika, tj. agencije za posredovanje iz koga proizlazi da oni i te kako imaju pravnih obaveza prema kupcu

 

[direktor]

Naravno to je dvostrano teretan posao

 

[vucko]

Nemam nažalost vremena da objašnjavam na poširoko, ali treba proveriti da li je agent u registru posrednika. Ako nije pretiti prijavom tržišnoj inspekciji.

http://195.222.96.215/registarposrednika/

Takođe je bilo i uputstvo Ministarstva u kojem je ukazano da ako agent ili agencija ucenjuju kupca ili prodavca stana i pokušavaju da naplate proviziju od obe strane to takođe predstavlja prekršaj kažnjiv zakonom. Ne mogu da nađem to uputstvo.

 

[astrodule]

Pa zar nije sada pravilo da 2% provizije agenciji plaćaju i kupac i prodavac (pre je bilo 3% samo kupac)

 

[direktor]

Valjda 3% po pola pola kupac pola prodavac

 

[astrodule]

Koliko god da je, previše je za posao i odgovornost koje obavljaju.

 

[11030]

Proviziju placa prodavac, nisam sigurna za procenat. Tako je bilo pre god ipo, kad sam ja uzela stan. Ne platih ni dinar agenciji.

 

[mekbejn]

To se promenilo, sada po 2% placaju i kupac i prodavac.

Naravno, moguce je i da ovakav aranzman bude stvar pregovora, tipa dacu toliko i toliko para, ali da ne dam agenciji nista, ili da dam agenciji 1%, postoje razne opcije. Nama su i neke agencije htele da odustanu od provizije jer su u isto vreme uzimale od strane prodavca proviziju

 

[vucko]

Наплата посредничке провизије од продавца и купца непокретности – законске одредбе

Објављено 26. августа 2016.

Министарство трговине, туризма и телекомуникација скреће пажњу посредницима да своје пословање, када је реч о наплати посредничке провизије, ускладе са законским прописима. Наиме, Закон о посредовању у промету и закупу непокретности („Службени гласник РС”, бр. 95/13) не забрањује посредовање за обе стране, уколико су закључени уговори о посредовању, односно ако постоји налог за посредовање од купца и продавца непокретности, односно закуподавца и закупца.Чланом 2. Закона прописана је сходна примена Закона о облигационим односима на питања која нису регулисана овим законом. Чланом 825. Закона о облигационим односима прописано је да, уколико другачије није уговорено, посредник који је добио налог за посредовање од обе стране може захтевати од сваке стране само половину посредничке накнаде.

http://mtt.gov.rs/vesti/naplata-posredn ... vizije-od/

Dakle, mogu po 1.5% svakoj strani, a ne 6% ukupno koliko traže. Ako to iko traži odmah prijava Tržišnoj inspekciji, zajedno sa mogućim gubitkom licence kao licu i kazne i agenciji. Pomagao sam pre nekoliko meseci jednoj ženi koja je uspela da izađe na kraj sa tim mešetarima iz agencije. Iz agencije su je čak ucenjivali nedostavljanjem dokumentacije dok ne plati proviziju od 3% kao kupac. Čim je uputih u zakon posle kratkog razgovora sa agencijom su joj dali sve papire.

 

[direktor]

Ja fino rekoh gore 1.5 % svakoj strani ili ti 3% ukupno

 

[astrodule]

Kakvo ucenjivanje nedavanjem dokumentacije?

Agencije nemaju ništa sa dokymentacijom, sva dokumentacija je kod prodavca. Agencija se ne pojavljuje nigde u ugovorima.

Poslato sa telefona

 

[nensav]

opet cu ja da citiram ugovor o posredovanju:

Član 4
POSREDNIK se obavezuje da sa pažnjom dobrog privrednika preduzima sve potrebne radnje u cilju
realizacije kupovine nepokretnosti po izboru KUPCA, a posebno se obavezuje da:
- nađe i dovede u vezu sa KUPCEM lice - vlasnika nepokretnosti radi pregovaranja i zaključivanja posla
koji je predmet ovog Ugovora o posredovanju;
- ugovori i organizuje razgledanje i prezentaciju nepokretnosti;
- učestvuje u pregovorima uz nastojanje da dođe do zaključenja Ugovora o kupoprodaji, ukaže KUPCU
na sve bitne elemente koji će njegovu kupovinu učiniti i sigurnom i uspešnom;
- upozna KUPCA sa pravnim statusom predmetne nepokretnosti i dostavi na uvid vlasničku
dokumentaciju za predmetnu nepokretnost;
- obavesti KUPCA o svim okolnostima značajnim za predmetni posao koje su mu poznate, upozna
KUPCA sa smetnjama za kupovinu ukoliko one postoje, kao i sa drugim činjenicama koje su od
značaja za predmetni posao;
- obezbedi kompletnu advokatsku uslugu i pravnu zaštitu prilikom realizacije predmetne kupovine i to
za svoj račun, a u ime KUPCA;
- organizuje overu predugovora i ugovora kao i transfer novca preko poslovnih banaka;
- prisustvuje kod zaključenja pravnog posla (Ugovora) i kod primopredaje nepokretnosti.

znaci agencija ima obavezu da proveri dokumentaciju i da kupcu predstavi cistu situaciju. a sto se tice provizije

Član 5
POSREDNIK ima pravo na posredničku naknadu (PROVIZIJU) za izvršeno posredovanje u kupovini
predmetne nepokretnosti i to u visini od 3% od ugovorene kupoprodajne cene, a u slučaju kada je
ugovorena kupoprodajna cena nepokretnosti manja od 33.000-eur provizija iznosi 1.000-eur u
dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate.

 

[astrodule]

Da li to znači da agencija odgovara ako papiri na kraju nisu čisti?

Da li to piše u nekom ugovoru koji sklapaju kupac i agencija (ili se podrazumeva navedenim Ugovorom o posredovanju). Ako je tako, onda meni kao kupcu ne treba nikakav advokat da provera papire ili napiše ugovor, jer kako vidim oni to rade o svom trošku (tj, provizije)

 

[nensav]

astrodule » Fri Mar 17, 2017 11:08 am[/url]":16p6rpu2]Da li to znači da agencija odgovara ako papiri na kraju nisu čisti?

ne bih mogao da garantujem za sve agencije, verovatno to zavisi od agencije do agencije. Ja sam ima iskustva samo sa jednom, i ne mogu da se zalim, sve su ispunili.

Evo liste agencija i agenata u srbiji
http://www.overa.rs/posrednici-za-nekretnine-registar.html
http://www.srbijaspace.com/agencije-za-nekretnine.php
http://www.nekretnine.rs/agencije/

 

[astrodule]

Ja agencije zamišljam kao posrednika i garanta da je sve u redu. Takođe bi njihovo bilo i da spreme predugovore, ugovore. Znači ako platim stan i posle se pojavi neki novi / stari vlasnik da se oni bakću sa time.

Sve to može da se pokrije sa 3 % provizije koju najčešće uzimaju.

 

[vucko]

nensav » 17 Mar 2017 12:59 pm[/url]":wd6f7iw2]

astrodule » Fri Mar 17, 2017 11:08 am[/url]":wd6f7iw2]Da li to znači da agencija odgovara ako papiri na kraju nisu čisti?

ne bih mogao da garantujem za sve agencije, verovatno to zavisi od agencije do agencije. Ja sam ima iskustva samo sa jednom, i ne mogu da se zalim, sve su ispunili.

Evo liste agencija i agenata u srbiji
http://www.overa.rs/posrednici-za-nekretnine-registar.html
http://www.srbijaspace.com/agencije-za-nekretnine.php
http://www.nekretnine.rs/agencije/

Sve agencije koje posluju u skladu sa zakonom i imaju agente sa položenim stručnim ispitom su odgovorne za eventualne pravne nepravlnosti nepokretnosti, agentia takođe moraju imati i obavezno osiguranje od odgovoronosti za štetu.Dakle, to što predstavljaš nije nešto ekstra što rade, već je to njihova zakonska obaveza.
Pogledajte članove 11,13 i 16. Posrednik je samo onaj sa kime imate ugovor, ako nemate ugovor, već je on angažovan od strane prodavca onda samo prodavac plaća proviziju, a ne i Vi. Ako ipak traže proviziju,na telefon pa ih prijavite tržišnoj inspekciji.
http://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_ ... nosti.html

 

[SerbPacker]

bgde » Uto Mar 07, 2017 2:51 pm[/url]":ogqmndrp]Kad smo vec kod toga, da li ovde mozda ima neki agent ili neko ko se razume u tematiku, posto ih ja definitivno ne razumem.

Ja sam ocekivao da ce oni nas da jure i smaraju i da nam nude stanove, a u stvarnosti se desava upravo suprotno. I aj da razumem one koje jednom vidimo, mozda skontaju da nismo ozbiljni kupci pa nece da se smaraju, ali, do sad smo za tri stana davali ponude i sva tri puta je to bila katastrofa.
Prvi se nikad vise nije javio (nama iskrsli neki privatni problemi pa ga ni mi nismo jurili, a posle se jos i predomislili), a druga dva smo morali da jurimo da nam daju bilo kakvu povratnu informaciju. Znaci, mi damo ponudu i onda se oni ne javljaju. Onda mi saljemo poruke, zovemo, a oni sve nesto odugovlace, ne javljaju se.. ja ne kapiram koja je tu fora, valjda kad vidis da imas ozbiljnog kupca ima da ga juris, da mu nudis stanove a ne da ga kuliras? Kontam da ima neka logika iza takvog ponasanja, ali je ja ne pronalazim.

Na zalost, mislim da si promasio agenciju, mi smo prodavali/kupovali stan i agent nas je izvestavao svaki put kad nesto iskoci, nije se javljao samo ako smo mu rekli da idemo na put pa nema svrhe da zakazuje gledanje...

 

[astrodule]

Pre ovog poslednjeg uvođenja reda sam kupovao stan i tada sam zamrzeo skoro sve agente i agencije. Najviše me je nerviralo što su krili koje stanove idemo da gledamo. Glavna fora im je bila da se pojavio ispred nekog ulaza, a stan je u ulazu pored. To je bio slučaj i kada nas je "agent" vodio da gledamo stan od druge agencije.

Zato je bilo situacija da dođemo na "gledanje" i odmah se vratimo jer su hteli da nas vode u stan koji smo već gledali (preko druge agencije).

Samo je jedan agent bio "profi", ali samo po izgledu. Kada je trebalo da se susretnemo sa vlasniciam da nam daju sve papire da bi ih naš advokat proverio - napao nas je kako mi ne verujemu njemu jer su papiri sigurno čisti i očekivao je da ćemo dati kaparu u tom trenutku iako smo sto puta rekli svima da kaparu dajemo tek kada naš advokat proveri papire.

Posle smo saznali da je agencija dugovala svima, čak je direktorka na naše oči deo kapare odmah dala nekom svom advokatu spominjući taj dug.

Nadam se da je sada zaveden neki red, jer nikome ne želim da prolazi kroz ono na šta je ličilo to kada smo mi kupovali stan.

 

[11030]

Ma agenti su cirkus. Moje iskustvo je skromno, ali je islo od hohstaplera do kompletnih neznalica, duduka. Takav nam je na kraju i prodao stan, i zahvaljujuci njegovoj nespremnosti i neznanju, prosli smo izuzetno povoljno.

 

[bgde]

SerbPacker » Sub Mar 18, 2017 10:30 am[/url]":2cbtb8ms]

bgde » Uto Mar 07, 2017 2:51 pm[/url]":2cbtb8ms]Kad smo vec kod toga, da li ovde mozda ima neki agent ili neko ko se razume u tematiku, posto ih ja definitivno ne razumem.

Ja sam ocekivao da ce oni nas da jure i smaraju i da nam nude stanove, a u stvarnosti se desava upravo suprotno. I aj da razumem one koje jednom vidimo, mozda skontaju da nismo ozbiljni kupci pa nece da se smaraju, ali, do sad smo za tri stana davali ponude i sva tri puta je to bila katastrofa.
Prvi se nikad vise nije javio (nama iskrsli neki privatni problemi pa ga ni mi nismo jurili, a posle se jos i predomislili), a druga dva smo morali da jurimo da nam daju bilo kakvu povratnu informaciju. Znaci, mi damo ponudu i onda se oni ne javljaju. Onda mi saljemo poruke, zovemo, a oni sve nesto odugovlace, ne javljaju se.. ja ne kapiram koja je tu fora, valjda kad vidis da imas ozbiljnog kupca ima da ga juris, da mu nudis stanove a ne da ga kuliras? Kontam da ima neka logika iza takvog ponasanja, ali je ja ne pronalazim.

Na zalost, mislim da si promasio agenciju, mi smo prodavali/kupovali stan i agent nas je izvestavao svaki put kad nesto iskoci, nije se javljao samo ako smo mu rekli da idemo na put pa nema svrhe da zakazuje gledanje...

Do sad smo pogledali stanova preko bar jedno 10-15 razlicitih agencija koje smo nalazili preko oglasa. Poceli smo da gledamo stanove negde u oktobru, znaci eto, nekih 6 meseci. Prosle nedelje nam je prvi put agentica pokazala legitimaciju i potvrdu da je polozila taj test i da je akreditovana. Mi se iznenadili, nismo ni znali da to uopste treba. Ona se iznenadila.

Nismo dolazili do proveravanja dokumentacije, tako da ne znam kako bi to proslo. Ali smo imali situaciju da se prodavac, agentov rodjak, prvo cenjka pa onda digne cenu iznad onoga sto je pre toga par puta trazio (cak nas i pozvao da kaze da mu se zuri i da bi spustio cenu, pa onda mu se odjednom ne zuri i 'video je na internetu da su cene vece'). Drugi stan koji smo gledali su odustali od prodaje i to nakon sto su nekome uzeli kaparu. Sve u svemu, opsti haos vlada.

Trenutni utisak nam je da je ponuda jako slaba, sad vec znamo sve oglase napamet (pricam o Nbg), novi se skoro pa ne pojavljuju.

 

[nensav]

Ovo sam skinuo sa sajta agencije:

Obaveze i prava posrednika

da zaključi Ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanoj formi ili elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina
da nastoji da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla
da Nalogodavcu pruži objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima
da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet/zakupje predmet posredovanja. Da Nalogodavcu naročito predoči moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti; upisana prava odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti, postojanje prava preče kupovine i ograničenje u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima
da obavi potrebne radnje u cilju predstavljanja (prezentacije) nepokretnosti na tržištu, da postavi oglas u vezi sa prometom/zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i da izvrši sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za šta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove
da omogući razgledanje nepokretnosti
da čuva podatke o ličnosti Nalogodavca, a po pisanom naloguNalogodavca i da čuva kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti, u vezi sa čijim prometom/zakupom posreduje, ili u vezi sa tom nepokretnosti, ili o poslu za koji posreduje
da obavesti nalogodavca o svim okolnostima značajnim za predmetni posao koje su mu poznate
da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja Ugovora
da prisustvuje kod zaključenja pravnog posla (Predugovora i Ugovora)
da prisustvuje primopredaji nepokretnosti
da o svom trošku obezbedi stručnu pomoć (advokat) vezanu za izradu Predugovora, Ugovora i ostale potrebne dokumentacije
da vodi evidenciju o posredovanju i o potposredovanju
Smatra se da je Posrednik omogućio Nalogodavcu vezu s drugim licem (fizičkim ili pravnim) o pregovaranju za zaključenje pravnog posla, ako je Nalogodavcu omogućeno stupanje u vezu sa drugim licem sa kojim je pregovarao za zaključenje pravnog posla, a posebno ako je:

neposredno odveo, ili uputio Nalogodavca, ili treće lice na razgledanje predmetne nepokretnosti
organizovao susret između Nalogodavca i trećeg lica (ili njegovog predstavnika – punomoćnika, srodnika i sl.) radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla
Nalogodavcu saopštio ime, broj telefona, telefaksa, ili e-adrese trećeg lica zainteresovanog za zaključenje pravnog posla, ili ako mu je saopštio tačnu lokaciju tražene nepokretnosti

ceo tekst je na sajtu

znaci sve je jasno, ukoliko agencija - posrednik postuje svoje ugovore oni moraju da provere dokumentaciju. E sada, ja nisam pravnik, ne znam da li je ovo dovoljno za eventualni spor i da li neki namazani advokat sa druge strane moze sve ovo da obori