Šta je novo?

Cene nekretnina

Nisu tako ekstremni podaci
Vrlo vrlo bazično najbazičnije da svako razume - bili smo 13-i na listi 2009. i polako se penjali svake godine a 2022. smo treći skoro jednaki za prvim. Kao opravdanje da se unose netačni podaci je suludo. To bi značilo da nama neko hoće da napakosti ili šta god pa nas je pomerao svake godine po malo.. nerealne stvari.

Ali čak i da zanemarimo trend koji je takav i koji se pogoršava (svi to potvrđuju izuzev Defketa, nije sporno) ali samo malo da se pogleda krupna slika - pa šta ćemo mi uopšte u prvih deset od 200 gradova??? Da ne kažem u prva tri??

Nismo 2009. 13. vec 7.
I ne da se nismo penjali svake godine nego smo vec 2010. pali na 9. mesto, pa 2013. skocili na 4. i onda 2015. pali na 10. mesto. Ne znam cemu potreba da se nesto tako lako proverljivo netacno prepricava.

Konstantan rast od 2009. ne postoji, vec konstantno variramo u tih prvih 10.

Ponovio bih da smo trenutno na 5. mestu, sto bi valjda trebalo da znaci da se stanje poboljsava. Hmm, nije izgledalo tako, al aj ako tako tvrdite.

O manama Numbeo prikupljanja nismo ovaj put ni pricali, ne znam zasto to sad potezes.

Da ponovim, ne poricem ja ovde da je Beograd skup za nase prosecne plate. Samo govorim da je on KONSTANTNO skup, od kako se meri taj podatak, i da to poskupljenje nije izazvao jedan dogadjaj/faktor kao sto tin pokusava da dokaze sa zabranom prometa nelegalnih nekretnina iz 2018. Da li smo 1. 3. ili 6. na listi ne pravi preteranu razliku u skupu od 200 gradova, i dalje smo skupi, a Tin sad hoce da me ubedi kako smo npr 2013. bili znatno jeftiniji u odnosu na ostale nego 2019. iako smo i jedne i druge godine 4. na listi.

Pitanje sta cemo mi stalno u top 10 jeste bolje pitanje od uzaludnih pokusaja da vezemo poskupljenje za jedan dogadjaj koji nam se ne svidja.
 
2009. smo na mestu 7. sa indeksom 17 (moskva prva sa 31)
2022. smo na mestu 3. sa indeksom 22 (moskva prva sa 23)

Ako to nije trend rasta ja ne znam šta je.

Pritom zarada raste sa 330 do 600 evra u navedenom razdoblju.
 
Један податак који вам може помоћи током анализе јесте како се гледа цена стана по квадрату код нас и у другим земљама. Код нас се у цену рачуна и тераса, што генерално није случај у многим замљама.
Na zapadu se uglavnom računa terasa, dok na primer u Ljubljani računaju i podrum (klet) u kvadraturu.
U principu što je skuplji kvadrat to gledaju više da obračunaju svaki mogući milimetar.
 
2009. smo na mestu 7. sa indeksom 17 (moskva prva sa 31)
2022. smo na mestu 3. sa indeksom 22 (moskva prva sa 23)

Ako to nije trend rasta ja ne znam šta je.

Pritom zarada raste sa 330 do 600 evra u navedenom razdoblju.
Ignorises sve tacke izmedju.
Ignorises i to da smo trenutno na polovini 2022. 5. sa indeksom 20. (Dubrovnik prvi sa indeksom 25)

Zarada je deo PPI indeksa, vec je uracunata u njemu.
 
Ne, uzimanje sigme na nacin na ovaj nacin potpuno ignorise ostale karakteristike skupa. Ignorises SD, ignorises homogenost skupa, varijansu, generalno ignorises sve. Jedina aproksimacija koju dobijas je koliko je Beograd udaljen od trenutno najskupljeg grada i to je to. Taj grad moze biti pet SD iznad proseka, moze biti jedan SD iznad proseka, ti uvek dobijas isti zakljucak sto veze s vezom nema.

Da ilustrujem, recimo da imamo dva skupa, X i Y, oba skupa imaju istih 180 gradova. U oba skupa dva grada imaju istu vrednost, grad A koji je sigma sa indeksom 30, i grad B koji ima indeks 20. Ostali gradovi u skupu X svi imaju indeks negde izmedju 30 i 20, dok u skupu Y svi su ispod 20.

Po tebi je grad B u oba skupa podjednako 'isplativ' u odnosu na ostale, iako je u prvom skupu bukvalno 180. na tabeli a u drugom 2. Kakva analiza takvi i zakljucci.

Nisam ja bezobrazan nego se ti pravis naivan i silujes matematiku. Svestan si da u 2018. nema nikakvog naglog skoka samog PPI indeksa, pa dalje mutis plitku vodu dok ne dobijes ono sto ti odgovara.

Znaci 2018. drzava zabrani promet nelegalnih nekretnina, i to ne izazove skok PPI indeksa u Beogradu (koji bukvalno znaci odnos cene i plata), nego obori taj indeks u Londonu? To je ono sto pokusavas da kazes?

Statisticke manipulacije ostavi politicarima, batali tu pricu ovde, imas ipak malo pismenije sagovornike.

Edit: I btw, po trenutnom indeksu, Beograd je na 79% u odnosu na sigmu. Da li to po tebi znaci da je Beograd na ovo leto postao isplativiji u odnosu na ostatak Evrope? Znaci cene su u odnosu na ostale pale na nivo iz 2017. pa to su super vesti, ja mislio da divljaju a eto, sad mi se otkrilo da smo u sred tog dugo ocekivanog pada o kome pricamo.
Sigma = SD (standardna devijacija)

besmisleno je govoriti o 5 sigma iznad proseka.
99,73% podataka svakog skupa se nalazi u rasponu 6 SD (sigma) - 3 SD ispod proseka i 3 SD iznad proseka.

sigma (SD) = kvadratni koren od varijanse....u principu isto - sluzi za prevazilazenje +/- potiranja SD vs. prosek


Nabacao si sve buzzwords vezano za statistiku koje si nasao.


Sad bih ja tvojim recnikom trebao pomenuti da nemas pojma o osnovama statistike.
Ali necu.
Ko gubi ima pravo da se ljuti i to je ok :)

Pohvale za motivaciju.
 
99,73% podataka svakog skupa se nalazi u rasponu 6 SD (sigma) - 3 SD ispod proseka i 3 SD iznad proseka.
U skupu sa normalnom raspodelom, sto ti na slepo pretpostavljas za ovaj skup. A cak i da jeste normalno rasporedjen, ne znaci da je najvisa/najniza vrednost tacno u 3 SD, vrlo lako ti ekstremi mogu biti i u 5 SD a da i dalje vazi empirijsko pravilo na koje se pozivas.

Jasno je to i tebi samo se pravis naivan.

Na kraju ok, pretpostavimo da ti je metodologija perfektna, ja se eto ne razumem u osnove. Pogledajmo sta to u praksi znaci.

Da li ti znaci tvrdis da je Beograd 2010. bio drasticno bolje cenovno pozicioniran u odnosu na ostatak Evrope nego sto je to bio 2018.?
Da li tvrdis da je trenutno bolje pozicioniran nego 2018.?

To su zakljucci koje ti, sopstvenom metodologijom, sada izvlacis. Jel to porucujes da treba da pocnemo da slavimo, stvari se konacno popravljaju?
 
U Americi je vec pocelo. Nadajmo se i kod nas.


2022-06-21_07-01-59.jpg
 
Sto visa kamatna stopa to manje investitora.
Sto manje investitora i manje gradnje to bolji zivot u Beogradu.
 
ECB dosta kasni za FED-om, pa ce i Evropa kasniti za Amerikom. A mi verovatno za Evropom. Kao i 2008. Sem ako ne bude nekih lokalnih faktora koji to ubrzaju.
Ne znam koliko je uporedivo jer sad imamo metak iz Ukrajine, a ne iz SAD, cene energije poludele + post korona. Evo gledam cene novih kola, inace je duze vec nestasica cipova i dugo se ceka na usporuku, ali u posledjih godinu dana nova vozila u rasponu 20000-30000 su poskupela 4000-5000 eur.
 
Sad je pravo vreme za kupovinu stana, i ljudi ne treba da brinu o kamatama euriboru, i porastu nezaposlenosti. Ako i skoče kamate, euribor i kurs eura ili Chf, razlika neće biti velika, možda sve ukupno sa 425 eur mesečno, neće otići na više od 650 eur mesečno u narednih godinu dana, a poslove isto možda nećete izgubiti, tako da pravac po stan, jer moraju i banke od nečega živeti.
 
Dizanje kamata utice i na vec postojece kredite, pogotovo kod nas gde varijabilna. Neko ko danas uzima kredit barem zna da moze ocekivati dizanje kamata vrlo skoro i da to ubaci u licnu racunicu, dok su ljudi pre 2-3 godine mozda bili opusteniji po tom pitanju.
Ukoliko to dizanje kamata bude bas drasticno, ljudi koji su se 'nategli' za kredit do granice koju im primanja dopustaju ce biti u problemu. Videcemo vec sta ce biti. Mislim da scenario u kome ljude izbacuju iz stanova nikome ne odgovara.

Moje neko rezonovanje je da uzimam ratu koju cu moci lako da placam cak i da se u nekom postapokalipticnom scenariju duplira. Svakako nameravam da kredit isplatim pre roka, ali kapiram da nije svako u poziciji da tako planira.
 
Dizanje kamata utice i na vec postojece kredite, pogotovo kod nas gde varijabilna. Neko ko danas uzima kredit barem zna da moze ocekivati dizanje kamata vrlo skoro i da to ubaci u licnu racunicu, dok su ljudi pre 2-3 godine mozda bili opusteniji po tom pitanju.
Ukoliko to dizanje kamata bude bas drasticno, ljudi koji su se 'nategli' za kredit do granice koju im primanja dopustaju ce biti u problemu. Videcemo vec sta ce biti. Mislim da scenario u kome ljude izbacuju iz stanova nikome ne odgovara.

Moje neko rezonovanje je da uzimam ratu koju cu moci lako da placam cak i da se u nekom postapokalipticnom scenariju duplira. Svakako nameravam da kredit isplatim pre roka, ali kapiram da nije svako u poziciji da tako planira.
Scenarijo gde se duplira je apokalipsa :)
Ocekivano je da ce EURIBOR (3m) ici do 2% do 2024.. Sto bi znacilo da rata od 350EUR skace na 460EUR (to je za nekih 30ak% za kredit od 80000eur na 25 godina). Da bi se duplirao trebalo bi da ode na 7%.. Maksimum EURIBOR-a u poslednjih 20 godina je tipa oko 2008 sa 5%

Ovo je pod pretpostavkom da je drugi rizik (valutni) stabilan i da dinar i dalje bude 117. A verovatno ce i on da oscilira malo :-(

Da tuga bude jos veca kod nas za kupovinu stargogradnje ona uzasna Intesa (mislim da i druge banke) ne daju kredit sa fiksnom kamatnom stopom. Koliko sam citao u USA su ti stambeni krediti na 30godina uglavnom sa fiksnom stopom.. Sto znaci oni su u cistom dobitku dok kod nas banke sav potencijalni nepredvidjeni trosak delegiraju na klijente
 
Scenarijo gde se duplira je apokalipsa :)
Ocekivano je da ce EURIBOR (3m) ici do 2% do 2024.. Sto bi znacilo da rata od 350EUR skace na 460EUR (to je za nekih 30ak% za kredit od 80000eur na 25 godina). Da bi se duplirao trebalo bi da ode na 7%.. Maksimum EURIBOR-a u poslednjih 20 godina je tipa oko 2008 sa 5%
Zanemario si jako bitnu stvar u racunici - vecina kredita koje ljudi uzimaju je na 30 godina, a ne 25 - sad opet preracunaj pa ces videti da ne treba da ode na 7% da bi se duplirao, i po nekim predikcijama koje sam ja video velika je sansa da se to i desi.

Savet za sve je da pogledaju sledece:

Trenutne cene nekretnina nisu odrzive - u NS i dalje uporno dizu ovo sto prodaju fizicka lica, ali bukvalno nista sa oglasa ne odlazi - cak sam video kod par investitora da su se "prodati" stanovi opet pojavili kao slobodni - mislim da to dovoljno govori o tome sta se desava i sta sledi :)
 
Scenarijo gde se duplira je apokalipsa :)
Ocekivano je da ce EURIBOR (3m) ici do 2% do 2024.. Sto bi znacilo da rata od 350EUR skace na 460EUR (to je za nekih 30ak% za kredit od 80000eur na 25 godina). Da bi se duplirao trebalo bi da ode na 7%.. Maksimum EURIBOR-a u poslednjih 20 godina je tipa oko 2008 sa 5%

Ovo je pod pretpostavkom da je drugi rizik (valutni) stabilan i da dinar i dalje bude 117. A verovatno ce i on da oscilira malo :-(

Da tuga bude jos veca kod nas za kupovinu stargogradnje ona uzasna Intesa (mislim da i druge banke) ne daju kredit sa fiksnom kamatnom stopom. Koliko sam citao u USA su ti stambeni krediti na 30godina uglavnom sa fiksnom stopom.. Sto znaci oni su u cistom dobitku dok kod nas banke sav potencijalni nepredvidjeni trosak delegiraju na klijente
Da, u USA preovladjuju fiksne kamatne stope dok su u Evropi uglavnom varijabilne. Kapiram da je i to jedan od razloga sto FED moze sad da nastupa agresivnije bez da ugrozava postojece duznike, dok ECB mora da bude opreznija.
 
Imam naviku da ponekad uvece prevrtim temu, pogledam sta ima novo i sl. Uglavnom off-topic, prepucavanje u poslednje vreme.
Nekoliko IT agenata hvali Bg, vidi svetlu buducnost u njemu i sl. to iznervira drugih par likova i ista voznja iz dana u dan.
Ali najjace mi je kad se odjednom javi beli labud, neumorno reklamira Zlatibor i prodaju apartmana, ne *ebe zivu silu za ratna dejstva i sporenja oko Bg. Hahahahahah.

Sent from my M2010J19CG using Tapatalk
 
Svako tera vodu na svoju vodenicu, a sirotinja uvek izvisi. Trenutno je kuća zakon. Ide zima a ti ložiš drva ugalj na smederevcu, u rerni se peče leb i krompir, a meso i jaja u tiganj, uveče se pije vino uz sveće. Za to vreme u gradu; ne radi lift, nema struje, jedu se konzerve na kuvalu, grejanja nema, pa je ladno, goriva nema...menjali bi stan za kuću, ali više ga niko ne želi. Mislim da je ovo verovatniji scenario, nego da cene i dalje skaču sad na jesen i zimu.
 
Svako tera vodu na svoju vodenicu, a sirotinja uvek izvisi. Trenutno je kuća zakon. Ide zima a ti ložiš drva ugalj na smederevcu, u rerni se peče leb i krompir, a meso i jaja u tiganj, uveče se pije vino uz sveće. Za to vreme u gradu; ne radi lift, nema struje, jedu se konzerve na kuvalu, grejanja nema, pa je ladno, goriva nema...menjali bi stan za kuću, ali više ga niko ne želi. Mislim da je ovo verovatniji scenario, nego da cene i dalje skaču sad na jesen i zimu.
Najbolja kombinacija je imati oba, sto vecina ljudi koji su "dodjosi" u Bg kao i ja sam imaju, na ovoj temi je uvek sve crno belo, sredina ne postoji niucemu
 
Poslednja izmena:
Meni je zabavno da članovi foruma koji su tvrdili da kamatne stope centralnih banaka jedva da utiču na cene nekretnina, zadnjih 10-15 stranica objavljuju vesti i grafikone o kamatnim stopama i proriču pad cena. Gde se dede zli agent za nekretnine Pera, koji u stvari pumpa cene u Beogradu?
 
Evo, sada sam istrpeo sat terora pneumatskebusilice sa obliznjeg gradilista.
Prestali su.
Sada znate zasto mrzim investitore.
Shvatam mada mozda ponekad preterate oko toga koliko sve treba da se urusi da bi krenulo ispocetka kako treba. Mislim da nema nulte tacke, sve mora da ide iz nekog kontinuiteta. Mozda mi je procena pogresna :) ili ste bili besni u trenutku posto u istom tom kontinuitetu ubishe ovaj grad

Da bi bili jasni moji stavovi ja ne krivim toliko investitore vec upravu i stoga meni je zao sto Vesic vise nije na celu grada buduci da ce se izvuci.. Nadam se da ce bar Stoicic ostati na poziciji kad dodje do znacajnijih promena
Necu da se nadovezujem na ovo vishe, nije tema ali razumem vas
 
Čitam vas već neko vreme, planiram da kupim stan u Pančevu, ne kao investiciju, nego za stanovanje. Pratim cene, mnogo su porasle u poslednjih godinu dana, ali evidentno je da prodaja slabo ide. Oglasi su puni novogradnje, to pre nije bilo moguće, sve se rasproda u startu, a sada je ogroman broj stanova, cene od 1300 eur pa do 2000, što je za Pančevo bilo nezamislivo. Iskreno se nadam da će cene pasti jer ne da je to sve precenjeno nego čak i sa ovom inflacijom i obezvređenjem novca, to ne vredi toliko. Imam utisak da na forumu pišu agenti koji stalno potenciraju rast, ali mislim da toga neće više biti, jednostavno možda troškovi izgradnje jesu veliki, ali nema kupaca. Volela bih da pročitam više objektivnih mišljenja, meni, naravno, odgovara pad cena i želela bih da se to desi, sad čak i mislim da ima šanse,
 
Vrh