Cene nekretnina

[Bocko]

M

@Bocko Onda cekaj pa kupi kad mi svi budemo prodavali. Cemu uzbudjivanje.

Mislim da su ljudi i shvatili i da čekaju da se ispucaju ovi koji su sada navalili. Nema uzbuđavanja hvala na savetu

 

[shadestudio]

Cini ti se i da nisam kupio stan, kao i sve ostalo. Mislim nije ni bitno, ja najbolje znam ko sam.

 

[Bocko]

Da li je bas svih 40.000 neisplativo za rentiranje?

Zasto bi se svi ti stanovi nasli odjednom na trzistu? Zar ne bi to destimulisalo i izgradnju?

Ako su ti stanovi neisplativi za rentiranje zasto oni koji su kupljeni pre 5 godina nisu vec u prodaji?

Koji se to trenutak ceka?

Ni 2008. cene nisu pale odmah, vec su se tvrdoglavo drzale par godina. Mi za sad nemamo ni naznaku zaravnjenja cena, cak suprotno, vecina projekata ih trenutno dize.

Isto se ovo pricalo kada je krenula korona, na kraju smo zavrsili za 20% vecim cenama.

Ne vidim kako ista moze drasticno da se promeni u sledecih par meseci. Trziste nekretnina je tromije, proces kupovine i prodaje je duzi nego kod bilo koje druge robe. Pogotovo kod nas gde je analitika supljikava i gde je potrebno vreme da se detektuju neke vece promene i trendovi. Sa trenutnom inflacijom, realnije mi deluje nominalna stagnacija i realan pad vrednosti nego nominalan pad. A i za to ce biti potreban duzi period od par meseci.

Kažem da će biti bar 40.000 viška pomešano od starog i novog. Plus oni koji nisu prodati a koji su izgrađeni i pitanje gde i kako se vode i ovde nisam našao iko da se bavi brojem izgrađenih prodatih i nekretninama na lageru neprodatim.

Ta zaliha investicionih nekorišćenih stanova je nastala zadnje 3-4 godine i verovatno će još nešto nastati narednih godinu možda dve. Ja kažem procena 40.000 a moguće da je i veća brojka. Broj ljudi u Beogradu raste za 7.000 godišnje. Broj prodatih nekretnina u Bg je 14.000 godišnje a od toga 60-70% investiciono.

Slažem se uticaće na izgradnju ali verovatno tek za neko vreme. Npr od 2024.-2025. Moguće je i sada da utiče i da ćete ići na sužavanje ponude da biste održali ovu cenu. I to ako uradite to je kratkotrajno jer ponuda i tražnja nekad će morati da se "ispeglaju".

Dokaz - prođite noću i pogledajte koliko ima upaljenih svetala u Bg H20 i biće vam jasno da tu niko ne stanuje.

Naćiće se na tržištu čim prođe ovaj period nestabilnosti. Ne odjednom nego u nekom narednom periodu- npr od 2024. možda i pre.

Neko kome je potreban prostor iznajmiće i to novo skupo a većina će ostati u starom po prihvatljivoj ceni jer nema da plati jer mu je niska zarada i tu je kraj. 50% ljudi zarađuje 49.000 rsd.

Ja lično ne bih rentirao nekome novu nekretninu od 200k ispod cene od 600 eur. A onaj ko treba da plati rentu - za njega svaka renta preko 300 evra podrazumeva da će neko sam pre kupiti nego rentirati.

Da sam na vašem mestu ovde ko ima od prodavaca ne znam kako su vam definisane naknade ali meni bi bilo logičnije da imam neku prodaju i proviziju nego da se drži visoka cena a prodaja da bude slaba. Eto npr starogradnja kako savetujete ljude baš stoji i slabo se išta prodaje po ovik cenama. To sve zavisi verovatno i od politike kuće za koju radite i nekog šireg dogovora među vama pretpostavljam.

 

[Defke]

Izgleda da cemo na velikom tajnom sastanku prodavaca, agenata, peraca novca i ostalih pljackasa postenog naroda morati da korigujemo trenutnu strategiju, provalili su nas.

Ja im lepo kazem ne moze bre Bezanija za 2400 + pdv, providno je bas, al dzaba, to pohlepno pa to ti je.

 

[Svemirski Jahac]

"A onaj ko treba da plati rentu - za njega svaka renta preko 300 evra podrazumeva da će neko sam pre kupiti nego rentirati."

Ja sam placao rentu sa tadasnjom devojkom sadasnjom zenom 500e + rezije, iz prostog razloga jer nam je stan te velicine odgovarao, a nismo hteli nista svoje da uzimamo u tom trenutku, i sloboda menjanja dela grada nam je odgovarala u istom trenutku, sada je drugacije, jer smo na kraju se skrasili gde nam odg i kupili stan

Odakle logika da "A onaj ko treba da plati rentu - za njega svaka renta preko 300 evra podrazumeva da će neko sam pre kupiti nego rentirati." ?

 

[Bocko]

A onaj ko treba da plati rentu - za njega svaka renta preko 300 evra podrazumeva da će neko sam pre kupiti nego rentirati."

Mislim da treba da se gleda po platnim razredima neka struktura koliko ko zarađuje da bi imali neki utisak o tome i doneli zaključak a ne šta je jedna osoba uradila. Verovatno takvih kao što ste vi nije bilo puno u celoj populaciji onih koji su rentirali. Rentiraju uglavnom većinski oni koji ne mogu da kupe a uradiće to čim im rata kredita bude veća od rente a budu imali stabilan i dobar posao (studenti, porodice koje nemaju dovoljno sredstava, možda oni koji još nisu u braku itd) i manji deo verovatno oni koji su kratkoročno u Bg (stranci poslovni ljudi turisti, ljudi iz unutrašnjosti koji dolaze u KC).

Zato predlažem da gledamo zaradu cele populacije ali po platnim razredima u strukturi. Većina koja zarđuje 400-500 evra neće rentirati nikada nešto za 500 evra siguran sam. Oni beže po obodnim delovima grada najviše. O onima koji zarađuju 1.000 i više evra da ne pričamo oni će tek kupiti.
Rentiraće stranci airbnb i to.. tu ima smisla da će nešto oni pokupiti.

Ako smatrate drugačije poštujem Vaše mišljenje.

 

[Bocko]

čim im rata kredita bude veća od rente

*niža od rente

 

[Defke]

Mislim da treba da se gleda po platnim razredima neka struktura koliko ko zarađuje da bi imali neki utisak o tome i doneli zaključak a ne šta je jedna osoba uradila. Verovatno takvih kao što ste vi nije bilo puno u celoj populaciji onih koji su rentirali. Rentiraju uglavnom većinski oni koji ne mogu da kupe a uradiće to čim im rata kredita bude veća od rente a budu imali stabilan i dobar posao

...i kad skupe za ucesce, za sta u jednom od prethodnih postova tvrdis da je potrebno ~10 god.

 

[Svemirski Jahac]

Mislim da treba da se gleda po platnim razredima neka struktura koliko ko zarađuje da bi imali neki utisak o tome i doneli zaključak a ne šta je jedna osoba uradila. Verovatno takvih kao što ste vi nije bilo puno u celoj populaciji onih koji su rentirali. Rentiraju uglavnom većinski oni koji ne mogu da kupe a uradiće to čim im rata kredita bude veća od rente a budu imali stabilan i dobar posao (studenti, porodice koje nemaju dovoljno sredstava, možda oni koji još nisu u braku itd) i manji deo verovatno oni koji su kratkoročno u Bg (stranci poslovni ljudi turisti, ljudi iz unutrašnjosti koji dolaze u KC).

Zato predlažem da gledamo zaradu cele populacije ali po platnim razredima u strukturi. Većina koja zarđuje 400-500 evra neće rentirati nikada nešto za 500 evra siguran sam. Oni beže po obodnim delovima grada najviše. O onima koji zarađuju 1.000 i više evra da ne pričamo oni će tek kupiti.
Rentiraće stranci airbnb i to.. tu ima smisla da će nešto oni pokupiti.

Ako smatrate drugačije poštujem Vaše mišljenje.

samo hocu da kazem, ne treba gledati da je svakome "cilj" u zivotu da kupi stan, konkretno meni je u 20tim vise znacila sloboda i mogucnost promene i grada i lokacije u Beogradu gde cu da zivim (tada u zavisnosti i od posla) i isto tako znam dosta ljudi kojima nije cilj kupovina stana iako mozda placaju kiriju 400+, doduse svi su parovi

 

[Populist]

Kakav visak na 600 000 podstanara u Srbiji, u Bg verovatno pola od toga.

У Србији има 600.000 подстанара

www.dnevnik.rs

Drugo veoma bitno sto ovde dominira kao misljenje je da izdavanje stoji jer na oglasima ima 4000 stanova. Pa to je smesan broj. Evo po ovoj statistici se u bg izdaje 75000 stanova. Sasvim je normalno da imas 5% koji su u procesu razmene zakupca.

Cek sada, ovo je tekst iz 2017, koji se poziva na popis iz 2011.
Ako je 2011. bilo 600000 podstanara i 125000 stanova u renti (pristrasno tumacenje udruzenja podstanara), a u međuvremenu smo izgubili 450000 stanovnika samo po osnovu negativnog prirastaja, i za isto vreme napravili 160000 stanova, kako to treba da tumacimo?

 

[shadestudio]

Pa to znaci da danas vise nema podstanara.

 

[chiki]

Jel ima nekih informacije od investitora? Prodaju li se stanovi? Jel ima promena oko broja zahteva stambenih kredita?

 

[Bocko]

samo hocu da kazem, ne treba gledati da je svakome "cilj" u zivotu da kupi stan, konkretno meni je u 20tim vise znacila sloboda i mogucnost promene i grada i lokacije u Beogradu gde cu da zivim (tada u zavisnosti i od posla) i isto tako znam dosta ljudi kojima nije cilj kupovina stana iako mozda placaju kiriju 400+, doduse svi su parovi

Pa u redu. Ja ne bih znao to da procenim.
Mislim deluje da je stil života u smislu stanovanja isti za najveci broj ljudi- ko dolazi da živi u Bg bude student ili da radi, pa živi sa devojkom, pa se ljudi uzmu i kupe stan. Meni deluje kao ujednačena dinamika tj nije drastično usporena da bismo očekivali da bi oni pokupili dovoljno stanova u zakup na duži rok na način da ono što je izgrađeno bude i popunjeno.

Ako neki višak postoji (što ima smisla s obzirom na povećanje ljudi od 7.000 godišnje tj potreba za 3.500 stanova), ukupan saldo za ceo grad u periodima nakon npr dve godine će biti pojava viškova od 40.000 stanova raspoloživih za rentu ili za prodaju. Inače se proda 14.000 godišnje a ovaj višak je dobijen kao 14.000x60%x5 godina (5 god je npr za period 2018-2023)

U nekoj meri dodatna izgradnja može da se prilagodi situaciji i izgleda da se kod nas namešta cena najviše podizanjem ili spuštanjem ponude. Tako da možda će i tako peglati situaciju ali za onoga ko gradi postojaće jača konkurencija na strani ponude.

Ne treba zanemarivati ni migracije od/ka Bg, turizam, potencijal privrednog rasta a opet ni makroekonomiju koja je veliki znak pitanja a ovde ima mišljenja da će inflacija divljati i da će se štampati opet ogromne količine novca. Ja u to nešto ne verujem.

 

[zoranp]

Pa u redu. Ja ne bih znao to da procenim.
Mislim deluje da je stil života u smislu stanovanja isti za najveci broj ljudi- ko dolazi da živi u Bg bude student ili da radi, pa živi sa devojkom, pa se ljudi uzmu i kupe stan. Meni deluje kao ujednačena dinamika tj nije drastično usporena da bismo očekivali da bi oni pokupili dovoljno stanova u zakup na duži rok na način da ono što je izgrađeno bude i popunjeno.

Ako neki višak postoji (što ima smisla s obzirom na povećanje ljudi od 7.000 godišnje tj potreba za 3.500 stanova), ukupan saldo za ceo grad u periodima nakon npr dve godine će biti pojava viškova od 40.000 stanova raspoloživih za rentu ili za prodaju. Inače se proda 14.000 godišnje a ovaj višak je dobijen kao 14.000x60%x5 godina (5 god je npr za period 2018-2023)

U nekoj meri dodatna izgradnja može da se prilagodi situaciji i izgleda da se kod nas namešta cena najviše podizanjem ili spuštanjem ponude. Tako da možda će i tako peglati situaciju ali za onoga ko gradi postojaće jača konkurencija na strani ponude.

Ne treba zanemarivati ni migracije od/ka Bg, turizam, potencijal privrednog rasta a opet ni makroekonomiju koja je veliki znak pitanja a ovde ima mišljenja da će inflacija divljati i da će se štampati opet ogromne količine novca. Ja u to nešto ne verujem.

Neka krenu sa stampom ako smeju u ovom trenutku.
Izazvace hiperinflaciju i gradjanske ratove sirom Evrope.
Isto vazi i ako ne povecaju referentnu kamatnu stopu i euribor u periodu od 2 do 3 meseca.
Onda nece vredeti stanovi ni njima ni nama.

 

[Bocko]

...i kad skupe za ucesce, za sta u jednom od prethodnih postova tvrdis da je potrebno ~10 god.

Slažem se mogu da pokupe jedan deo
Rekli smo 21.000 koji plaćaju godišnji porez da može da zaradi za 10 god 1 nekretninu

Oni bi teoretski mogli da "pokupe" cc 10.000 od 40.000.

Ali uzeti u obzir da to mogu da urade i sada na kredit i da to rade nekom svojom prirodnom dinamikom i verovatno ne čekaju da skupe keš da bi to uradili ili da dobiju povoljnu priliku. Na kredit se proda oko 34% transakcija i verovatno se tu oni nalaze.

Svakako pokupili bi neki deo ali ako je uopšte ispravno praviti takvu procenu ja bih ore rekao da bi to bilo ne više od cc 5.000.

Mislim da ne menja drastično zaključak da potencijalno se mogu pojaviti u ponudi stanovi koji se sada kupuju investiciono (ili neki drugi) cc kumulirano za 5 god 2018-2023 cc 40.000 jer se broj stanovnika povećava za 7.000 (3.500 godišnje stanova za rentiranje ili kupovinu) a imamo 14.000 prodaja stanova godišnje.

 

[Defke]

Slažem se mogu da pokupe jedan deo
Rekli smo 21.000 koji plaćaju godišnji porez da može da zaradi za 10 god 1 nekretninu

Oni bi teoretski mogli da "pokupe" cc 10.000 od 40.000.

Ali uzeti u obzir da to mogu da urade i sada na kredit i da to rade nekom svojom prirodnom dinamikom i verovatno ne čekaju da skupe keš da bi to uradili ili da dobiju povoljnu priliku. Na kredit se proda oko 34% transakcija i verovatno se tu oni nalaze.

Svakako pokupili bi neki deo ali ako je uopšte ispravno praviti takvu procenu ja bih ore rekao da bi to bilo ne više od cc 5.000.

Mislim da ne menja drastično zaključak da potencijalno se mogu pojaviti u ponudi stanovi koji se sada kupuju investiciono (ili neki drugi) cc kumulirano za 5 god 2018-2023 cc 40.000 jer se broj stanovnika povećava za 7.000 (3.500 godišnje stanova za rentiranje ili kupovinu) a imamo 14.000 prodaja stanova godišnje.

Moj odgovor se odnosio na ljude koji nece da placaju rentu kada ona predje ratu. Ne moze tako lako da se predje sa rentiranja na kupovinu. Vecinu ljudi u tome ometa nedostatak kesa za ucesce. Potrebno je vreme da se ono skupi, ako uopste postoji mogucnost da se skupi i za to vreme ti ljudi moraju biti podstanari.

 

[mariks]

Zanimljivo je što ovde ima 5-7 naloga koji vrte neku svoju priču da će cene da rastu i momentalno odgovaraju na svaki argument diskreditujući druge.

Nije sporno ali otkud potreba da se to deli sa drugima i da nas informišu o tome? Idi druže i kupi ili šta već radiš i završio si svoj posao.

Neki zdrav razum mi govori da bi ovde trebalo da razmenjuju informacije ljudi koji su na nekoj granici da kupe/prodaju ili koji čekaju da padne cena.

Onaj ko očekuje rast i ko kupi završio je i ima svoj život i više neće se baviti ubeđivanjem sa nepozmatim ljudima na nekom forumu.

Čudno jako..

Slično kao što ima 5-7 naloga koji tvrde da nam sledi apokalipsa, a neki od tih naloga su verovatno dupli nalozi istih oni koji su to isto tvrdili tamo 2018-2019... pa napravili drugi nalog da troluju i dalje jer već 5 godina viču vuk i sve su do sada promašili. Ako već prozivate ljude da su neki agenti onda ste i Vi nakupac koji blati nekretnine da bi kupio jeftino.

Eto ja sam Vam izanalizirao "motore" rasta. Sem rekla kazala, teorija zavere i što je babi milo... ne može se reči da kriminalci utiču na cene u onoj meri koju bi neko želeo. To su prazne i šuplje priče jer gde je onda m2 od 10000e u Turskoj? Sem vradovica ne vidim da je iko tvrdio da će cene ići samo gore, dok jahača apokalipse, i lazarevačkih kriminalaca koliko hoćeš. Ne znam odakle Vama da kupite stan? Da niste možda kriminalac? Da ste pratili forum videli bi da 90% tih koje nazivate botovima i agentima je još prošle godine pričalo da nam 2022 donosi verovatno stagnaciju i moguć pad, a ako do toga ne dodje onda nas čeka vradovićev scenario. Eto Ja sam kupio i i dalje pratim cene nekretnina.

 

[torima37]

Postojala je nada da će nakon izbora pasti cene nekretnina ukoliko padne av, ali ništa od toga. Cene će nažalost ostati na ovom nivou još neko vreme

 

[Bocko]

Moj odgovor se odnosio na ljude koji nece da placaju rentu kada ona predje ratu. Ne moze tako lako da se predje sa rentiranja na kupovinu. Vecinu ljudi u tome ometa nedostatak kesa za ucesce. Potrebno je vreme da se ono skupi, ako uopste postoji mogucnost da se skupi i za to vreme ti ljudi moraju biti podstanari.

Ok mogu to neki da urade i da plaćaju jaču rentu jer imaju tu lovu ali isto tako izlaze iz nekih stanova. Svakako mi deluje da je to onda višak u tom broju mešovito "starih" i "novih" stanova.

Meni je pre tu pitanje koliko će biti namenjeno turistima ili možda pravnim licima za rentu i privredni rast generalno da li ćemo imati veću štednju i više kreditno sposobnih.

 

[vradovic]

https://www.reddit.com/r/finansije/comments/tvbc7m

Evo zanimljivog videa

 

[beli labud]

Cao drugari, evo nesto sto sam privatno koristio da ispratim cene po delovima Beograda

Nekretnine

Nacrtas poligon i izbaci statistiku. Trebalo bi da je tacno ali ne garantujem
Mozda nekom bude znacilo nesto. Samo bez zloupotrebe molim
Izvor je rgz
Samo ne radi na mobilnom, barem ne na mom

Jel može da se nađe za Zlatibor?

 

[Sava Sava]

Tako je ludilo sa cenama će se nastaviti (veštačko pumpanje)...problem će nastati, samo kada podstanari krenu da otkazuju stanove, a razvoj nastanka te situacije ćemo videti kroz nekoliko dana.

 

[Astrotrain]

Замолио бих упућене форумаше за мишљење око питања цена грађевинског материјала, што јесте негде у вези са тржиштем и ценама некретнина. Конкретно, имам кућу на којој кров може да издржи сигурно још 5 година. Скупио сам неки новац који може да покрије део трошкова материјала али ми треба сигурно једна до три године да скупим за цео материјал и за руке. По вашем мишљењу и познавању тржишта, да ли ми се исплати да сада купим бар то колико могу материјала или да чекам коју годину да се тржиште можда стабилизује и цене падну без обзира на редовну инфлацију и губитак вредности новца?

 

[sundjer_bob]

To niko ne može da ti kaže. Možes da kupuješ iz delova, da uprosečiš. Tako šta god da se desi kupićeš po prosečnoj ceni za ceo period.

 

[Ljuba82]

Pitaj Savu za datum i ne uleći pre toga!

Šalu na stranu, godišnja inflacija je oko 7, 8% zvanična (nezvanična i više). Bez obzira na to, u tvojoj poziciji ja se ne bih zaletao, po meni i nije dobro nikad skroz ostati bez novca, još ako može da se investira u nešto što donosi obrt. Kupio bih deo onoga čega mislim da možda neće biti kvalitetnog na tržištu kasnije ili šta je najteže da se nađe, ako uleti. Kako stvari stoje, najskuplji će biti rad.