Cene nekretnina

[max]

zlobnici bi rekli da si ti taj koji me kapira tržište, čim ti tu nekretninu koju si prodavao i januaru, prodaješ i u junu.

Moje je iskustvo baš drugačije, počeli su da me zovu vlasnici starogradnji za koje sam dao ponude koje, na prvu, nisu hteli da razmatraju, pa evo tržište im kaže da su pogrešili. ali im i ja sad nudim 10% manje cifre, pa videćemo.

 

[Duk]

Moguće je i to, ne gori mi da prodam stan pa sam malo tvrđi sa cenom.
Kad me je potencijalni kupac zvao, pregledao sam sve oglase i na upamćene parametre od pre koji mesec za iste lokacije i kvadrature cene su 10% više, kod novogradnji i jače.
Ne kažem da je to realno i da su to realizovane cene ali je opet kakav takav pokazatelj.

 

[gamblerNBG]

Pa jeste malo cudno trziste nalecem na razne oglase starogradnji... npr. oglas star bar 8 meseci, cenio covek stan na mirijevu 1100 u oktobru prosle god, sad ga ceni 1300 8) E sad, da l ga zovu kes kupci pa se prosto nadmecu il je nesto drugo ja ne znam...

 

[Duk]

Ja mislim da njega ne zove niko, nego hoće čovek jednostavno da se preseli u, ajde primera radi manji stan kod Cvetka...u oktobru je mogao da ga kupi ako proda svoj za 1100 a sada da bi ga kupio mora da dobije 1300 jer je i taj kod Cvetka podigao cenu...a Cvetko je podigao cenu jer je novogradnja pored njega prešla 2000...a investitor te novogradnje je prešao 2000 jer mu se sve proda i u sivoj fazi.

E sad dokle će to tako da ide, to je pitanje od milion dolara

 

[MrGood2016]

Raznih situacija ima. Znam lika koji ima 2 stana u istoj zgradi, jedan u kom zivi i drugi koji prodaje. Identicna kvadratura i raspored. Oba stana je stavio u oglase, a razlika u ceni je preko 30% tj preko 30.000eur. Takodje je te stanove stavio i za izdavanje, isto sa cenama najvecim u bloku.

I sad svako ko stavlja nesto na prodaju u tom bloku, kreira svoju cenu uzimajuci u obzir te njegove oglase kojima on samo pumpa cenu i sebi i drugima.

 

[max]

... ne gori mi da prodam stan pa sam malo tvrđi sa cenom.

Baš tako, nema to veze sa tržištem, takav sam i ja kupac. Nije mi hitno, pa mogu da biram.
Inače pre 2 meseca nisam se dogovorio sa prodavcem bukvalno za 3000e, i sada zove i nudi po toj nižoj ceni, a ja u pregovorima sa drugom dvojicom .
Jedino je ispravno gledati za koliko su prodati stanovi u registru cena nepokretnisti.
Cene u oglasima su muzičke želje, daleko od realnosti.

 

[Nenad77]

Pozdrav,
Nov sam na forumu, registrovao sam se isključivo radi ove teme.
Iz RS sam, planiram kupovinu nekretnine u Srbiji. Prvobitno sam razmisljao isključivo o NS, mada kako cijene rastu, vidim da je NS sada tek nešto malo povoljnije od BG.
Elem, uštedilo se nekih 25k€, a ostatak razmišljam kredit da uzmem.
Kako ste vi ovdje sigurno mnogo iskusniji od mene bio bih zahvalan na svakom savjetu.
Ideja je da mi se rata kredita otplaćuje kirijom.
Moje pitanje je sljedeće, ako recimo gledam NS, da li da uzmem manji stan bliže centru (ne baš puno blizu, jer su bas skupi) od npr 28-33kv, ili malo dalje (vidim da je Petrovaradin postao izuzetno popularan) od nekih 35-43 kv. Dakle, šta je lakše izdati? Sta je rentabilnije (u smislu odnos kirije i cijene kvadrata...)?
Puno pitanja, izvinjavam se unaprijed.

 

[vradovic]

Da bi mogao da uzmes kredit u Srbiji uglavnom ce ti traziti zaposlenje u Srbiji.
Postoje samo dve banke koje bi dale takav kredit za "nerezidente" ali su kamate previsoke.
Ne znam da li postoji neki poseban status za RS pa da to moze tako ili da banke u RS daju kredite za nekretnine u Srb.

Ja bi gledao mesta gde mislis da ce biti puno turista u buducnosti kada se sve normalizuje.

 

[Nenad77]

vradovic » Pon Jun 07, 2021 1:20 am[/url]":f4nou2uk]Da bi mogao da uzmes kredit u Srbiji uglavnom ce ti traziti zaposlenje u Srbiji.
Postoje samo dve banke koje bi dale takav kredit za "nerezidente" ali su kamate previsoke.
Ne znam da li postoji neki poseban status za RS pa da to moze tako ili da banke u RS daju kredite za nekretnine u Srb.

Ja bi gledao mesta gde mislis da ce biti puno turista u buducnosti kada se sve normalizuje.

Sto se tice kredita ima investiyora koji ovdje daju kredite za kupovinu stana u Srbiji (npr Galens). Druga, ne povoljnija opcija je gotovinski kredit do 20k€ ili 25 kako koja banka. Mada se još moram raspitati.
Sto se tice toga gdje će biti turista, ne znam koliko je to relevantno ako ću ići na klasično izdavanje. To bi mi imalo logike ako bih izdavao stan na dan i sl. Ja to nemam namjeru jer neću živeti blizu, samo izdavanje na duži period.

 

[vradovic]

Nenad77 » 07 Jun 2021 04:57 am[/url]":1ziaja5n]

vradovic » Pon Jun 07, 2021 1:20 am[/url]":1ziaja5n]Da bi mogao da uzmes kredit u Srbiji uglavnom ce ti traziti zaposlenje u Srbiji.
Postoje samo dve banke koje bi dale takav kredit za "nerezidente" ali su kamate previsoke.
Ne znam da li postoji neki poseban status za RS pa da to moze tako ili da banke u RS daju kredite za nekretnine u Srb.

Ja bi gledao mesta gde mislis da ce biti puno turista u buducnosti kada se sve normalizuje.

Sto se tice kredita ima investiyora koji ovdje daju kredite za kupovinu stana u Srbiji (npr Galens). Druga, ne povoljnija opcija je gotovinski kredit do 20k€ ili 25 kako koja banka. Mada se još moram raspitati.
Sto se tice toga gdje će biti turista, ne znam koliko je to relevantno ako ću ići na klasično izdavanje. To bi mi imalo logike ako bih izdavao stan na dan i sl. Ja to nemam namjeru jer neću živeti blizu, samo izdavanje na duži period.

Moje vidjenje je ovakvo. Cak i da kupis stan i da bude prazan sve vreme ili da ga rentas je manje bitno od toga koliko ce vrednost nekretnine porasti u periodu od kada ga kupis pa dok ga prodas. Hocu reci rast vrednosti ce biti daleko veci uticaj nego sama renta.
Tako da ta renta i ne igra toliku ulogu ukoliko ti za 5 godina napravis duplu vrednost na nekretnini. Zato bi ja uvek birao pre da kupim tamo gde su turisti jer ce tu vrednost svakako najvise da raste ili na primer blizu nekih infrastrukturnih ili poslovnih objekata.

 

[Nenad77]

vradovic » Pon Jun 07, 2021 7:41 am[/url]":f0avwb6m]

Nenad77 » 07 Jun 2021 04:57 am[/url]":f0avwb6m]

vradovic » Pon Jun 07, 2021 1:20 am[/url]":f0avwb6m]Da bi mogao da uzmes kredit u Srbiji uglavnom ce ti traziti zaposlenje u Srbiji.
Postoje samo dve banke koje bi dale takav kredit za "nerezidente" ali su kamate previsoke.
Ne znam da li postoji neki poseban status za RS pa da to moze tako ili da banke u RS daju kredite za nekretnine u Srb.

Ja bi gledao mesta gde mislis da ce biti puno turista u buducnosti kada se sve normalizuje.

Sto se tice kredita ima investiyora koji ovdje daju kredite za kupovinu stana u Srbiji (npr Galens). Druga, ne povoljnija opcija je gotovinski kredit do 20k€ ili 25 kako koja banka. Mada se još moram raspitati.
Sto se tice toga gdje će biti turista, ne znam koliko je to relevantno ako ću ići na klasično izdavanje. To bi mi imalo logike ako bih izdavao stan na dan i sl. Ja to nemam namjeru jer neću živeti blizu, samo izdavanje na duži period.

Moje vidjenje je ovakvo. Cak i da kupis stan i da bude prazan sve vreme ili da ga rentas je manje bitno od toga koliko ce vrednost nekretnine porasti u periodu od kada ga kupis pa dok ga prodas. Hocu reci rast vrednosti ce biti daleko veci uticaj nego sama renta.
Tako da ta renta i ne igra toliku ulogu ukoliko ti za 5 godina napravis duplu vrednost na nekretnini. Zato bi ja uvek birao pre da kupim tamo gde su turisti jer ce tu vrednost svakako najvise da raste ili na primer blizu nekih infrastrukturnih ili poslovnih objekata.

Da, to ima logike
Sad se postavlja pitanje koje bi to lokacije bile

 

[Populist]

Biljana Stepanovic:

"Samo jedan, ali svima očigledan pojavni oblik enormnog bogaćenja nove kaste jeste izgradnja stanova, hotela, poslovnog prostora u Beogradu, u turističkim centrima i u većim gradovima po Srbiji. Ako se pitamo ko ovoliko gradi i odakle mu novac, kao i ko sve to kupuje i odakle njemu novac, odgovor se nekako sam nameće: oni koji su se u ovom sistemu obogatili baš mnogo, imaju novca da grade, jer gde će taj novac da uposle; oni koji su se u istom sistemu obogatili malo manje, te stanove i poslovne prostore kupuju, jer ni oni ne znaju gde bi te pare uložili.

Zato cene rastu i za ovog prosečnog kupca koji je u martu namlatio 555 evra, postaju potpuno nedostižne, čak i na kredit. Ako uzmemo izveštaj Agencije za privredne registre (APR) o poslovanju privrede i banaka u prošloj korona godini, u sektoru građevinarstva neto dobit je uvećana za čak 72,6 odsto u odnosu na 2019. U istom periodu u bankama je neto dobit smanjena za 37,4 odsto. Zašto? Više se štedeo novac, bile su niske kamate? Istina. Ali nije teško izvesti ni ovaj zaključak: ko ima, kupovao je za keš. Ko nema, nije ni kupovao.

A ko u Srbiji ima keš? Sigurno ne onaj ko zaradi fantastičnih 555 evra. Ako uspe sa tim novcem hleba da jede do sledeće plate, to je već veliki uspeh."

https://novaekonomija.rs/arhiva-izdanja/broj-81-jun-2021/555-evra-i-druge-bajke

 

[MrGood2016]

vradovic » Pon Jun 07, 2021 7:41 am[/url]":3bejw00c]

Nenad77 » 07 Jun 2021 04:57 am[/url]":3bejw00c]

vradovic » Pon Jun 07, 2021 1:20 am[/url]":3bejw00c]Da bi mogao da uzmes kredit u Srbiji uglavnom ce ti traziti zaposlenje u Srbiji.
Postoje samo dve banke koje bi dale takav kredit za "nerezidente" ali su kamate previsoke.
Ne znam da li postoji neki poseban status za RS pa da to moze tako ili da banke u RS daju kredite za nekretnine u Srb.

Ja bi gledao mesta gde mislis da ce biti puno turista u buducnosti kada se sve normalizuje.

Sto se tice kredita ima investiyora koji ovdje daju kredite za kupovinu stana u Srbiji (npr Galens). Druga, ne povoljnija opcija je gotovinski kredit do 20k€ ili 25 kako koja banka. Mada se još moram raspitati.
Sto se tice toga gdje će biti turista, ne znam koliko je to relevantno ako ću ići na klasično izdavanje. To bi mi imalo logike ako bih izdavao stan na dan i sl. Ja to nemam namjeru jer neću živeti blizu, samo izdavanje na duži period.

Moje vidjenje je ovakvo. Cak i da kupis stan i da bude prazan sve vreme ili da ga rentas je manje bitno od toga koliko ce vrednost nekretnine porasti u periodu od kada ga kupis pa dok ga prodas. Hocu reci rast vrednosti ce biti daleko veci uticaj nego sama renta.
Tako da ta renta i ne igra toliku ulogu ukoliko ti za 5 godina napravis duplu vrednost na nekretnini. Zato bi ja uvek birao pre da kupim tamo gde su turisti jer ce tu vrednost svakako najvise da raste ili na primer blizu nekih infrastrukturnih ili poslovnih objekata.

Da, to ima logike
Sad se postavlja pitanje koje bi to lokacije bile

Kupi tamo gde je vradovic kupio i nema da omanes

 

[mariks]

Da, to ima logike
Sad se postavlja pitanje koje bi to lokacije bile

Pa to su ti vecinom ako gledas bg znaci centar ili neposredna blizina (bnv,vracar, savski venac...) ili nbg oko arene ili nekog tc-a. Ali su tu kvadrati skupi i tesko ce ti to biti isplativo.

 

[KlauKalash]

Ja bih ti savetovao da kupis 1.0 ili 1.5 stan, oni se lako izdaju.
Imas dve opcije: da kupis stan na Dorcolu, Vracaru ili u samom centru. To je dosta skupo, ali ce uvek drzati cenu, pa i ako dodje do "pucanja balona" kako ovde vole da kazu, tu ce biti i najmanji gubitak. Ne bih ti savetovao deo kod Arene, a ako vec hoces NBG, za zivot je najbolji deo malo ispred hotela Jugoslavija. Za izdavanje mozda da pogledas ove nove komplekse -kondiminijume, mada niko ne garantuje da nece doziveti sudbinu Arene, gde su stanovi isli oko 3k 2008.-2009. i jos uvek nisu dostigli tu cenu, a i pitanje je kada ce.
Druga opcija ti je da kupis stan blizu nekog fakulteta, recimo na Vozdovcu ( Saobracajni FON, FPN). To je jeftinije od prve opcije svakako.
Naravno, svako ima svoju logiku i svoje misljenje, samo htedoh i ja da se ukljucim

 

[vradovic]

Koliko vidim on hoce NS. :mrgreen:

Ja bi gledao turisticke lokacije u NS. Makar i manji stan ali da je mesto gde mislis da ce biti turista dugorocno.

 

[Tin]

U pokusaju da razumemo trziste nekretnina u Srbiji, interesantan clanak u nastavku o tips & tricks koje prodavaci nekretnina koriste kako bi naveli kupce da kupe, a posebno sledeci odlomak (navodjenje na kupovinu putem percepcije urgentnosti):

"Create sense of urgency.

Generate Breaking News
Example: Client thinks that buying a house at a later time is better. Mention the latest real estate market trends, and how the demand is higher than the supply. In other words, it’ll be harder to find a house later."

Izvor:
https://bhgrealestateblog.com/sales-tac ... -succeeds/

 

[hardmetal]

Da, to ima logike
Sad se postavlja pitanje koje bi to lokacije bile
[/quote]

CENE STANOVA VRTOGLAVO RASTU: Kvadrat u Novom Sadu košta kao Svetog Petra kajgana, ali samo u ova tri kvarta

https://mondo.rs/Info/Ekonomija/a148048 ... tnina.html

 

[vradovic]

Mislim da ce tek da krene haos sa nekretninama. Kad ljudi shvate da su prevareni i kad krenu da panice da ce ostati zaglavljeni sa "kesom".
Pa kad im se u glavi stvori slika magarca pa krenu da ga sanjaju. Mislim da ce sa nekretninama biti fazon ko poslednji kupi nekretninu magarac. (ovo samo slikovito opisujem a ne da bi vredjao nekoga).

Ideja je sledeca kesh se gomila i svi pametni beze iz kesa plus se zaduzuju (jer sto bi kupovao samo za svoj kes kad mozes i na leverage).

Tako da u sustini osim ako se ne dogodi neka velika globalna katastrofa moje misljenje je da ce se povecanje cena nekretnina nastaviti i ubrzati.

 

[Tin]

Tin » Sre Jun 09, 2021 10:49 am[/url]":3rvq0se8]U pokusaju da razumemo trziste nekretnina u Srbiji, interesantan clanak u nastavku o tips & tricks koje prodavaci nekretnina koriste kako bi naveli kupce da kupe, a posebno sledeci odlomak (navodjenje na kupovinu putem percepcije urgentnosti):

"Create sense of urgency.

Generate Breaking News
Example: Client thinks that buying a house at a later time is better. Mention the latest real estate market trends, and how the demand is higher than the supply. In other words, it’ll be harder to find a house later."

Izvor:
https://bhgrealestateblog.com/sales-tac ... -succeeds/

Konstatacija koju je neko izneo na forumu da ce prosecna cena kvadrata u Beogradu rasti cak do 5000 eur, je vise nego nerealna.

Cak bih se usudio nagadjati da je u pitanju pokusaj uticaja na trziste putem stvaranja panike, prema gore citiranoj tehnici prodaje.

U nastavku cene m2 novih stanova po Evropskim gradovima iz prilicno pouzdanog izvora.

Average Transaction Price of a New Dwelling (EUR/sqm) July 2020

Vienna 4.868
Brussels 3.350
Sofia 1.088
Prague 3.395
Berlin 5.478
Budapest 2.107
Milan 3.729
Rome 3.259
Amsterdam 5.315
Madrid 4.394

Izvor:
Deloitte
Property Index
Overview of European
Residential Markets
9th edition, July 2020

 

[MrGood2016]

Kad nagrnu bugarski turisti da gledaju fontanu i kulu, zasto ne bi cena narasla i do 8000e u bgh2o?

 

[NRakocevic]

@Tin
Prikaz cena u gradovima koji ste dali je tačan. Međutim, za izvođenje bilo kakvih zaključaka potrebne su tendencije, t.j. promene cena u poslednjih 10 godina. Bilo bi sjajno ako imate cene novogradnje u ovim istim gradovima u poslednjih 10 godina da podelite na forumu, i da dodate Beograd, onda bi se mogla uraditi nekakva analiza. Ovako cene u samo jednom trenutku ne služe ničemu.
Primer.
Imate trenutnu cenu u Berlinu od 5500 EUR, i u Milanu od 3800 EUR koju ste dali i koja je po meni tačna. Na osnovu vaših podataka, mnogi bi pomislili da je kupovina stana u Milanu bolji posao od kupovine stana u Berlinu, što je apsolutno pogrešno.
Sada, ako pogledate trendove od 2010, videćete da je 2010 novogradnja u Milanu koštala 5000 EUR a u Berlinu 2000 EUR. Dakle u Milanu 10 godina cena pada (u Italiji je velika beda i socijalna kriza, plate se smanjuju a nezaposlenost je veća nego na Balkanu) dok u Berlinu 10 godina raste (jasno je da je Nemačka gospodar Evrope i jedina ima koristi od EUR, plate rastu a nezaposlenosti nema). Prema tome, kupovina stana u Berlinu za 5500 EUR je odličan posao jer nema razloga da cena ne dostigne 8-9000 EUR/m2 oko 2030. Dok je kupovina stana u Milanu za 3800 EUR propast, jer oko 2030. g u najboljem slučaju moći će da se održi na nekih 2800 EUR/m2.

 

[gamblerNBG]

I u tom "propalom" Milanu je prosecna plata 3,5 puta veca nego u "naprednom" Beogradu, a verujem da se do 2030 nece taj odnos mnogo promeniti. Tako da mislim da je taj optimizam za 5000 evra za kvadrat u Beogradu preteran, kako god okrenes...

 

[Seamus]

Iskreno pitanje za sve investitore u nekretnine. Sa kolikom kirijom se racuna kada se racuna ROI? Jer ako se racuna na profit od izdavanja, da li cene koje neprestano rastu povlace i rast kirije? Ili je pak kirija ogranicena mogucnoscu tih ljudi koji ce je placati? (samo nemojte pominjati statisticke outliere sa 5k evra zarade).
Tj. da li se OGROMNA POTRAZNJA [FOTO] [VIDEO] moze preslikati na dizanje kirija, jer bi to bila prava potraznja, zar ne? Da li se onda uzdate iskljucivo u spekulativnu komponentu?

 

[potencijalnikupac]

Citao sam analizu sa velikih trzista u svetu i cinjenica je da je zadnjih 5 godina (pre korone) svuda su cene nekretnine rasla duplo brze od cena izdavanja (ne uzimajuci u obzir stan na dan). Stan na dan je napravio veliku promenu svuda pa i u Beogradu, Neko pravilo u svetu je da se na stan za izdavanje sa troskovima daje 35% primanja a ostalo je za zivot. Problem Beograda je da zivot postaje sve skuplji i mislim da se svima koji ne zaradjuju 1000 eur ili vise prosto ne isplati ziveti u Beogradu (ukoliko nemaju svoj stan ili nisu dotirani...) Cinjenica je da se za makar 85% nekretnina porez na izdavanje ne naplacuje a taj kao i svi porezi ce biti mnogo ozbiljniji u godinama koje dolaze jer je budzet prazanjikav a krediti se moraju placati. Ono sto vidiim da ljudi rade kupovinom nekretnine je pokusaj da sacuvaju kapital koji imaju jer recimo stan za 90 000 eura se izdaje za 300 do 400 eur max. Kada porez na izdavanje bude bio 25% i porez na nekretnine bude bio makar 0.5% godisnje, kada investiciono odrzavanje zgrada bude bilo mnogo ozbiljnije (a to ce jednom morati da se desi) onda ce ova matematika izgledati drugacije. Gledao sam razne demografske projekcije, 2040 u Srbiji ce biti milion stanovnika manje a Beograd ce malo rasti( gotovo zanemarljivo). To opet vuce manje studenata koji iznajmljuju stanove. Znam dosta ljudi van Srbije koji su kupili stanove po novim naseljima u Beogradu od BNV, K District itd, svima je to neka odstupnica u ovim ludim vremenima sa coronom (dosta ih je doslo da radi iz Beograda jer je bilo slobodnije nego u vecem broju zemalja) ali su svi rekli, ok za doci, ne za trajno ziveti. Beograd nije lak za zivot sa haosom, prljavstinom, zagadjenjem, kriminalom. Licno sam slupao ozbiljnu cifru u stan u Beogradu, nema veze sa matematikom nikakvom. Zbog corone sam proveo dosta vremena u Beogradu i zakljucak mi je da ovo nije prijatan grad za zivot. Svako ima pravo na svoj licni dozviljaj, ali ovaj grad ni za 10 godina ne moze da bude prijatniji za zivot jer osnovne stvari fale od kanalizacije i metroa, ekoloske svesti i osecaja za javno dobro. Dolazi vreme vracanja kredita i to ce biti bolno vreme za sve.