Cene nekretnina

[Salev85]

Imaš trenutno više ljudi van Srbije nego u Srbiji. Jedan deo tih ljudi živi u nekoj alternativnoj realnosti pa iz emotivnog razloga kupuju. Gasterbajteri ukoliko ne žive u Srbiji retko izdaju stanove.
Svi oni i kupuju i ulažu u druge države. Mnogo više nego kod nas. Tamo rade i žive. Ovo u Srbiji im je bilo usput. Sada zbog cena više nije usput.
Pitaš koliko % treba da bude bolje da bi se preusmerila kupovina? Zavisi šta ti je cilj. Uglavnom to može biti pri ovim cenama:
1. Špekulativna kupovina i nada da će ratu pojesti inflacija ili se nadati da će se rast nastaviti
2. Očuvanje vrednosti kapitala. Da se samo održi neka koliko toliko vrednost i da nema ni gubitka a ni neke zarade od porasta vrednosti.

Evo ti primer. Prodaj stan u NS i kupi u Bukureštu. Verovatno će ti ostati još dosta novca pride ili uzmi dva manja stana. Sačekaj xy godina i onda kada imaš 40% kvadrata više, ponovo kupi u NS. Ili Trst, sad je on aktuelan (starogradnja 1500-2000, za full renoviranje može da se nadje i niže navodno). Sada više nije stvar kako da zaradim od kupovine. Sad je stvar kako zaštititi kapital. Nadam se da shvataš šta hoću da ti kažem.

 

[enfario]

@Salev85 ne mogu da tražim moj post, ali u jednom trenutku dostižu cene kod nas max.
Karikiram: Ne može kod nas biti 20k m2 a da je u Švajcarskoj isto 20k.
Evo gledaj investicione kupce, zašto ulažu u stan u Srbiji, znači ne gledaj ,,mafijaše,, pranje para itd... imaš mnogo na ovom forumu normalnih.
U jednom trenutku kada se vidi bolja prilika kreće da se ulaže i/ili prodaje ovde zarad ulaganja u profitabilniju državu.
Sve razumem, imaš cimanje, nepoznavanje terena, nisi sposoban itd... i to treba ukalkulisati u tu računicu. Ovo sam isto pitao, koliko treba procenata da je negde bolje zbog ovoga?
Svakako nakon nekog odnosa cena nekretnina u odnosu na sličan/bolji ROI u drugoj državi se prebacuju tamo.
Ajde to da poredimo...

Pazi, ja licno bih voleo da imamo statistiku koliko ljudi ima recimo 5+ stanova, pa da se vidi koliki je to udeo na trzistu nekretnina. E tek onda mogu da poverujem da trziste ne "kontrolisu" nazivimo ih "masovni" kupci. Mnogo se para okrece oko raznih projekata, negde te pare moraju da se utope, a Srbin voli beton.
Mislim da smo previse zatvoreno trziste bez spoljnih uticaja (krediti slabi, ne racunajuci ovih od 100k, Euribor uticaj nikakav, takodje nemamo statistiku za ovaj porast kredita da li su to ti krediti za 100k ili ovi obicni), tako da je moje misljenje da nekad i mozemo da premasimo Evropu po ceni nekretnina, jer ce manjina od 0.5% ljudi drzati 30% nekretnina trzista (sve ove brojke sam naravno lupio jer nemamo podatke nikakve takvog tipa, pa svi kolektivno mozemo da lupamo, ja jedno, neko drugi drugo).
Videcemo za 10 godina, ali meni deluje da smo otporni na spoljne uticaje, veliki kes se obrce u zemlji i masina se ne zaustavlja. Nema plafona, nema balona. Mislim u isto vreme verujem i da nema plafona, i sto ti kazes da ima plafona. Prosto nisam siguran ni u sta, osim da cene nece da dole sta god da se desi. Apokalipsa da bude, max 20% ima da padnu cene, a to je smesno koliko su porasle. Verovatno zato i ova diskusija ima 3000+ strana.

 

[mariks]

NIje loše ni ulaganje kod nas u odnosu na uredjeniju zemlju. Nema ugovora, nema poreza, nema progresivnog poreza, nema cimanja (sve je luks)...

 

[Analitičar]

Pazi, ja licno bih voleo da imamo statistiku koliko ljudi ima recimo 5+ stanova, pa da se vidi koliki je to udeo na trzistu nekretnina. E tek onda mogu da poverujem da trziste ne "kontrolisu" nazivimo ih "masovni" kupci. Mnogo se para okrece oko raznih projekata, negde te pare moraju da se utope, a Srbin voli beton.
Mislim da smo previse zatvoreno trziste bez spoljnih uticaja (krediti slabi, ne racunajuci ovih od 100k, Euribor uticaj nikakav, takodje nemamo statistiku za ovaj porast kredita da li su to ti krediti za 100k ili ovi obicni), tako da je moje misljenje da nekad i mozemo da premasimo Evropu po ceni nekretnina, jer ce manjina od 0.5% ljudi drzati 30% nekretnina trzista (sve ove brojke sam naravno lupio jer nemamo podatke nikakve takvog tipa, pa svi kolektivno mozemo da lupamo, ja jedno, neko drugi drugo).
Videcemo za 10 godina, ali meni deluje da smo otporni na spoljne uticaje, veliki kes se obrce u zemlji i masina se ne zaustavlja. Nema plafona, nema balona. Mislim u isto vreme verujem i da nema plafona, i sto ti kazes da ima plafona. Prosto nisam siguran ni u sta, osim da cene nece da dole sta god da se desi. Apokalipsa da bude, max 20% ima da padnu cene, a to je smesno koliko su porasle. Verovatno zato i ova diskusija ima 3000+ strana.

Ok, ali velika vecina ljudi (99%+) nema 5+ stanova. Hajde da zanemarimo ovih <1%, mozda imaju stranačke veze, mozda, peru pare, sta god. Dokle kog ovih 99% kupuju svoj prvi stan, to kreira potražnju. Kod nas ljudi cak i u 30-im zive u multigeneracijskim dokacinstvima, tako da ne verujem da ce potreba za stanovima presušiti u skorije vreme. Drugo, mesto stanovanja nikada nije isključivo finansijska odluka. Šta ti vredi ako se cene stanova Beograda i Berlina izjednače, hoces li prodati stan u Beogradu i otići u Berlin? Naravno da ne. Ljudi ostaju ovde iz raznoraznih razloga, neko se brine o roditeljima, neko je inertan i plaši se nepoznatog, neko ne moze da se privikne na multikulturno okruženje, milion je razloga koji nemaju veze sa novcem a koji utiču na visok nivo potražnje u Beogradu. Zato je suludo pokušati objasniti cene stanovs isključivo kroz ekonomske pokazatelje.

 

[danko]

@Salev85 ne mogu da tražim moj post, ali u jednom trenutku dostižu cene kod nas max.
Karikiram: Ne može kod nas biti 20k m2 a da je u Švajcarskoj isto 20k.

To se već desilo u CG, ali vidim oni ne planiraju da staju sa podizanjem cena...

Imamo apsurd da je recimo Porto Montenegro trenutno 18k, a bukvalno za iste pare imaš Porto Cervo ili Zagaletu, daleko zreliji i razvijeniji projekti sa mnogo više sadržaja, i daleko većim prestižom i svakom smislu.

 

[danko]

Trst, sad je on aktuelan (starogradnja 1500-2000, za full renoviranje može da se nadje i niže navodno).

Zato što je vuko***ina bez ikakve perspektive... Zašto bi i bilo skuplje? Imaš po Italiji i daleko jeftinija mesta ako ti lokacija nije bitna.

 

[enfario]

Ok, ali velika vecina ljudi (99%+) nema 5+ stanova. Hajde da zanemarimo ovih <1%, mozda imaju stranačke veze, mozda, peru pare, sta god. Dokle kog ovih 99% kupuju svoj prvi stan, to kreira potražnju. Kod nas ljudi cak i u 30-im zive u multigeneracijskim dokacinstvima, tako da ne verujem da ce potreba za stanovima presušiti u skorije vreme. Drugo, mesto stanovanja nikada nije isključivo finansijska odluka. Šta ti vredi ako se cene stanova Beograda i Berlina izjednače, hoces li prodati stan u Beogradu i otići u Berlin? Naravno da ne. Ljudi ostaju ovde iz raznoraznih razloga, neko se brine o roditeljima, neko je inertan i plaši se nepoznatog, neko ne moze da se privikne na multikulturno okruženje, milion je razloga koji nemaju veze sa novcem a koji utiču na visok nivo potražnje u Beogradu. Zato je suludo pokušati objasniti cene stanovs isključivo kroz ekonomske pokazatelje.

Imamo drugaciji licni osecaj. Meni se cini da ne kupuje 99% ljudi prvi stan. Nikada necemo znati.

 

[roger34]

Imamo drugaciji licni osecaj. Meni se cini da ne kupuje 99% ljudi prvi stan. Nikada necemo znati.

Razmisli da li si se (nesvesno) fokusirao na BNV i par tih novogradnji od 5+ hiljada evra po kvadratu. Ali ako pogledaš šta je sve niklo oko Trošarine, Banjice, periferije Zemuna i gde sve ne (a što možda prolaziš i ne vidiš, pošto nije zvučno), mislim da to nisu skupljači stanova.

 

[Analitičar]

Imamo drugaciji licni osecaj. Meni se cini da ne kupuje 99% ljudi prvi stan. Nikada necemo znati.

Pa uzmi uzorak ljudi koji poznaješ različitih profesija I staleža. Počni od ljudi iz sela sa kojima si odrastao, preko ljudi iz škole I iz studentskog doma, pa preko kolega u 5 firmi koje si promenio...koji % njih su uopste u mogucnosti da kupuju svoj 5. stan? Relanost je da ne poznajes nikoga iz te kategorije, ali verujes da tu ljudi postoje u značajno broju.

 

[danko]

Pa uzmi uzorak ljudi koji poznaješ različitih profesija I staleža. Počni od ljudi iz sela sa kojima si odrastao, preko ljudi iz škole I iz studentskog doma, pa preko kolega u 5 firmi koje si promenio...koji % njih su uopste u mogucnosti da kupuju svoj 5. stan? Relanost je da ne poznajes nikoga iz te kategorije, ali verujes da tu ljudi postoje u značajno broju.

Sve zavisi u kakvim se krugovima krećeš. Prema nekim statistikama u Srbiji postoji oko 3500 milionera (osobe koje poseduju imovinu vredniju od 1m evra, ne računajući primarnu nekretninu u kojoj žive). Po medijima se spominje čak 20-30 hiljada, ali mislim da je to prenaduvana cifra. Kad pogledaš APR imaš 7.000 firmi koje imaju preko 200.000 evra godišnje dobiti (što ti u najgorem slučaju daje valuaciju od 1m evra), tako da ipak mislim da je cifra bliža ovoj od 3500 milionera.

 

[Extroniks]

3217 stranica na ovoj temi, koliki % ljudi ovde gleda investiciono da ucari jos jedan stan u centru BG-a a koliki % ljudi gleda da kupi za zivot?
Kada budemo ovde videli da ljudi pricaju kako su prodali stan ili hoce da prodaju e onda mozda budemo videli pad cena, ali naravno ne prodali u Zemunu da bi kupili na Vracaru.

 

[kolombaja]

Kad je kriza onda se i prodavci povlače, prodaje samo onaj ko mora jer je cena niska. Čekaju se bolja vremena.

 

[Salev85]

Zato što je vuko***ina bez ikakve perspektive... Zašto bi i bilo skuplje? Imaš po Italiji i daleko jeftinija mesta ako ti lokacija nije bitna.

Jbg sad. Šta je lošiji u odnosu na Jagodinu, Čačak ili Šabac? Ajde malo da budemo realni. Nadji nešto slično po ceni pa uporedi šta je zabit (bataja ima istu cenu npr)

 

[danko]

Jbg sad. Šta je lošiji u odnosu na Jagodinu, Čačak ili Šabac? Ajde malo da budemo realni.

Nije, u tom je rangu. Zato treba da porediš cene u Jagodini sa cenama u Trstu, a ne Beograd i Trst.

 

[Salev85]

Nije, u tom je rangu. Zato treba da porediš cene u Jagodini sa cenama u Trstu, a ne Beograd i Trst.

Opet netačno. Pitao je Filip gde sa parama kada se dostigne neki iznos. Ja sam uporedio cene u NS i u Bukureštu i Trstu i dao mu primer u zavisnosti šta mu je cilj od nekretnine. Porast vrednosti uz veći rizik ili očuvanje kapitala. Beograd nisam spomenuo.

 

[Analitičar]

Sve zavisi u kakvim se krugovima krećeš. Prema nekim statistikama u Srbiji postoji oko 3500 milionera (osobe koje poseduju imovinu vredniju od 1m evra, ne računajući primarnu nekretninu u kojoj žive). Po medijima se spominje čak 20-30 hiljada, ali mislim da je to prenaduvana cifra. Kad pogledaš APR imaš 7.000 firmi koje imaju preko 200.000 evra godišnje dobiti (što ti u najgorem slučaju daje valuaciju od 1m evra), tako da ipak mislim da je cifra bliža ovoj od 3500 milionera.

Koji je izvor te statistike? Kako se uopšte vrši uvid u nečiju imovinu? Isto tako, neko ko živi u skromnom stanu I ima nasledsledstvo od milion EUR koje mu stoji je milion. Neko ko ima net worth od 3 miliona ali tako da poseduje neku malo lepšu kuću na Dedinju koja mu je primarna nekretnina nije milioner. Naravno, ovaj drugi konstatno zarađuje I troši, što je daleko bolje za ekonomiju od ovog prvog koji živi kao crkveni miš iako je nominalno milioner.

 

[danko]

Opet netačno. Pitao je Filip gde sa parama kada se dostigne neki iznos. Ja sam uporedio cene u NS i u Bukureštu i Trstu i dao mu primer u zavisnosti šta mu je cilj od nekretnine. Porast vrednosti uz veći rizik ili očuvanje kapitala

Štagod... Ali ulagati u slepo crevo bez perspektive nema neke logike. Bukurešt je u tom kontekstu daleko bolja investicija.

 

[danko]

Koji je izvor te statistike?

Ovo:

https://www.ekonomika.org.rs/esd/PDF/ekonomika/2019/clanci19-1/5.pdf

Kako se uopšte vrši uvid u nečiju imovinu? Isto tako, neko ko živi u skromnom stanu I ima nasledsledstvo od milion EUR koje mu stoji je milion. Neko ko ima net worth od 3 miliona ali tako da poseduje neku malo lepšu kuću na Dedinju koja mu je primarna nekretnina nije milioner. Naravno, ovaj drugi konstatno zarađuje I troši, što je daleko bolje za ekonomiju od ovog prvog koji živi kao crkveni miš iako je nominalno milioner.

Neki standard, kad se meri da li je neko milioner (iliti HNWI/UHNWI) je da se iz računice isključuje primarno mesto stanovanja, baš zbog toga da se u to ne računaju slučajevi koji suštinski jesu sirotinja iako im nekretnina možda vredi velike pare.

Realno gledano u Srbiji imaš 7000 firmi koje zarade 200k evra godišnje (to ti je minimalna valuacija firme 1m evra), imaš 1700 firmi koje zarade više od 1m evra godišnje i 150 firmi čija je godišnja dobit veća od 10 miliona evra. Tako da cenim da je to tipa 4-5 hiljada milionera max, jer nisu sve firme u 100% vlasništvu jednog čoveka, plus imućni ljudi imaju udele u više firmi. To bi neki servis poput CompanyWall ili Scoringa mogao da odredi prilično precizno, jer oni za svaku firmu imaju i vlasničku strukturu, pa mogu da odrede prilično precizno broj ljudi sa velikom imovinom.

A imovina van biznisa, to je generalno zanemarivo.

 

[Analitičar]

Ovo:

https://www.ekonomika.org.rs/esd/PDF/ekonomika/2019/clanci19-1/5.pdf

Neki standard, kad se meri da li je neko milioner (iliti HNWI/UHNWI) je da se iz računice isključuje primarno mesto stanovanja, baš zbog toga da se u to ne računaju slučajevi koji suštinski jesu sirotinja iako im nekretnina možda vredi velike pare.

Nisam bas shvatio ovaj argument? Zašto si sirotinja ako biraš da zivis u kuci od 3m eur a nemas nužno poriv da akumuliras i investiraš značajna sredstva? Ok, ne kazem da treba da živiš od 1. do 1. U mesecu, ali ako si u nekim srednjim godinama (40+) i svestan da je, u najboljem scenariju, polovina života već prošla a pri tome si sposoban da radis I privređuješ, zasto ne bi većinu novca koju zaradis iskoristio za neka iskustva? Da li je to lepa kuća, skupljanje umetnina, ili kupovina neke jedrilice, posebnog automobila...sta god da su ti interesovanja. Mislim da je za talentivane I ambiciozne ljude generalno zdravije da budu u radnom modu što je duže I potrošnja je nekad dobar način da samog sebe stimulišeš da ostaneš aktivan.

 

[roger34]

Ovo:

https://www.ekonomika.org.rs/esd/PDF/ekonomika/2019/clanci19-1/5.pdf

Neki standard, kad se meri da li je neko milioner (iliti HNWI/UHNWI) je da se iz računice isključuje primarno mesto stanovanja, baš zbog toga da se u to ne računaju slučajevi koji suštinski jesu sirotinja iako im nekretnina možda vredi velike pare.

Realno gledano u Srbiji imaš 7000 firmi koje zarade 200k evra godišnje (to ti je minimalna valuacija firme 1m evra), imaš 1700 firmi koje zarade više od 1m evra godišnje i 150 firmi čija je godišnja dobit veća od 10 miliona evra. Tako da cenim da je to tipa 4-5 hiljada milionera max, jer nisu sve firme u 100% vlasništvu jednog čoveka, plus imućni ljudi imaju udele u više firmi. To bi neki servis poput CompanyWall ili Scoringa mogao da odredi prilično precizno, jer oni za svaku firmu imaju i vlasničku strukturu, pa mogu da odrede prilično precizno broj ljudi sa velikom imovinom.

A imovina van biznisa, to je generalno zanemarivo.

Fali ti tu jedan broj ljudi čije firme nisu kod nas, možda čak sličan broj kao ovih čije su firme tu.

 

[danko]

Nisam bas shvatio ovaj argument? Zašto si sirotinja ako biraš da zivis u kuci od 3m eur a nemas nužno poriv da akumuliras i investiraš značajna sredstva? Ok, ne kazem da treba da živiš od 1. do 1. U mesecu, ali ako si u nekim srednjim godinama (40+) i svestan da je, u najboljem scenariju, polovina života već prošla a pri tome si sposoban da radis I privređuješ, zasto ne bi većinu novca koju zaradis iskoristio za neka iskustva? Da li je to lepa kuća, skupljanje umetnina, ili kupovina neke jedrilice, posebnog automobila...sta god da su ti interesovanja. Mislim da je za talentivane I ambiciozne ljude generalno zdravije da budu u radnom modu što je duže I potrošnja je nekad dobar način da samog sebe stimulišeš da ostaneš aktivan.

Jer je takav standard računanja HNWI/UHNWI. Zato što imaš ljude kojima stanovi vrede preko milion evra, a žive od neke platice ili penzije. Ili ljude koji žive u udžericama po Dedinju, a placevi im vrede milione. Ti ljudi nisu bogati, sve dok ne prodaju tu imovinu, jer im ta imovina ne donosi nikakvu korist.

 

[danko]

Fali ti tu jedan broj ljudi čije firme nisu kod nas, možda čak sličan broj kao ovih čije su firme tu.

Ne verujem da je to neki značajno velik broj. Ljudi kojima je centar poslovnih aktivnosti u inostranstvu ne žive u Srbiji. Nema razloga.

 

[cile93]

Fali ti tu jedan broj ljudi čije firme nisu kod nas, možda čak sličan broj kao ovih čije su firme tu.

Tačno, i to je odličan dodatak, posebno kad se uzme u obzir koliko je ljudi prebacilo biznise u inostranstvo, bilo zbog poreske optimizacije, bilo zbog pravne sigurnosti. Tu mislim i na IT, consulting, e-commerce i razne freelancere koji imaju firme u Estoniji, Mađarskoj, Sloveniji, pa čak i na Kipru ili u UAE.

Ako se to uključi, realno broj ljudi sa neto imovinom preko milion evra (bez primarnog doma) u Srbiji može biti i duplo veći od onog što se vidi kroz domaće registre. Dakle, umesto 4–5 hiljada, možda bliže 8–10 hiljada.

 

[roger34]

Ne verujem da je to neki značajno velik broj. Ljudi kojima je centar poslovnih aktivnosti u inostranstvu ne žive u Srbiji. Nema razloga.

Naprotiv, veliki deo ITa recimo ovde ima firme koje imaju 0 profita, a čovek ovde je (su)vlasnik firme u Americi. Monogo ljudi drži druge firme napolju zbog poreza i investitora.
Ja ne znam nikoga ko ovde ima jednu od tih 7000 firmi, a znam solidan broj u ovoj drugoj kategoriji (čak iako izbacim startupe koji su digli po valuacijama od 20-30M, a realno će da propdanu)

 

[danko]

Tačno, i to je odličan dodatak, posebno kad se uzme u obzir koliko je ljudi prebacilo biznise u inostranstvo, bilo zbog poreske optimizacije, bilo zbog pravne sigurnosti. Tu mislim i na IT, consulting, e-commerce i razne freelancere koji imaju firme u Estoniji, Mađarskoj, Sloveniji, pa čak i na Kipru ili u UAE.

Porez na dobit preduzeća + kapitalnu dobit (dividendu) je veći u Estoniji, Mađarskoj i Sloveniji u odnosu na Srbiju, nema logike da neko seli firmu tamo zbog poreza. Takođe nema logike da seli firmu u offshore zone jer će plaćati dodatnih 20-30% witholdinga na sve. Srbija je država sa prilično povoljnim poreskim sistemom što se tiče same dobiti preduzeća, jedna od povoljnijih poreskih destinacija u Evropi.