Cene nekretnina

[sutraw]

Da se nadovezem na prethodni post. Scenario je isti kao i 2008, dosta indikatora se poklapa i zbog toga i mislim da kada se desi globalna recesija i da pored svog tog QE-a, mi necemo razmisljati kako da trosimo vec kako da stedimo i zato mislim da nam dolazi multi year bear market, to je moja glavna teza.
Naravno cim vidim da je ta teza invalidirana, pozicioniram se za dalje i prihvatam novu realnost.

A hoćeš stan kupovati sad ili?

 

[Extroniks]

Bears make sense. Bulls make money.

 

[BillHicks]

svi ce jednom biti u pravu

 

[Anon]

A hoćeš stan kupovati sad ili?

Krajem godine, pocetkom sledece kupujem. Ovo sa investiranjem me je spasilo, bez toga bi sigurno duze trajalo. Voleo bih da uzmem fiksnu kamatu i da naravno mesecno mogu da izdavajam neku sumu sa kojom bi se osecao komforno a da ne uzimam kredite za crne dane daleko bilo.

 

[Extroniks]

Sad mi nista nije jasno, i bears i bulls kupuju nekretnine izgleda

 

[chiki]

Vidim da imas filtere stan, stan u kuci, apartman, kuca, vikendica. Da li si razmisljao da dodas i zemljiste? Moza je vec neko pitao pa se izvinajvam unapred.

Nove kupoprodaje su unete na cenestanova.com

 

[Anon]

Sad mi nista nije jasno, i bears i bulls kupuju nekretnine izgleda

Ja ne gledam stan kao investiciju vec potrebu za zivot. Voleo bih da je manja cena naravno ali ulazim u period kada imam uslove a ne mogu puno da cekam.

 

[Extroniks]

Bears:
Anon - kupuje nekretninu
Analiticar - nepoznato stanje sa nekretninama
Ivan - ima nekretninu, zeli investicionu
Sale - ima nekretninu, zeli investicionu

Bulls:
Extroniks - kupio nekretninu
MrGood - verovatno ima nekretninu
Vradovic - kupuje investiciono
Filip - kupuje investiciono

Neutral:
Suzuman - hoce da kupi nekretninu, ceka dobar dil
Sutraw - hoce da kupi nekretninu, ceka dobar dil

Zakljucak, svi kupuju / hoce da kupuju nekretnine, nisam cuo nikoga da zagovara prodaju nekretnine jer ce cene da odu dole, recesija i katastrofa itd.

 

[Extroniks]

Ja ne gledam stan kao investiciju vec potrebu za zivot. Voleo bih da je manja cena naravno ali ulazim u period kada imam uslove a ne mogu puno da cekam.

To je OK ali tesko je verovati ljudima koji pricaju jedno a rade drugo.
Ne kazem da nisu OK argumenti i konkretni, ali ja da sam toliko ubedjen u veliki bear market i pad cena nekretnina ne bih kupovao po trenutnoj ceni.

 

[chiki]

Slazem se da je ovo forum ali koliko ljudi zaista cita podugacke eseje koji se manje vise ponavljaju? Sustina je da se za sto manje vremena izvuce sto kvalitetniji zakljucak. Naravno da ima kvalitetnih postova i praticu i dalje ovaj forum ali eto samo sam hteo da ukazem na apsurd.
Da, za gradjevinca sam mislio na nekoga ko pravi i prodaje stanove tj investora

Ljudi reaguju na tudje misljenje i iznose svoj stav. Forum... Neki ubedjuju, neki samo pricamo o onome sto vidimo i reagujemo na tvrdnje da je kod nas Diznilend.

I ne kontam ovaj primer sa gradjevincem. Gradjevinac dobije svoje pare po satu rada, ne zanima ga za koliko ce investitor da proda. A i zna se sta se radi kad nesto ne mozes da prodas, barem na trzistima za koje vaze zakoni fizike kao i u ostatku univerzuma.

 

[BillHicks]

kada kupujes za zivot, gledas sta se tebi svidja, koliko imas para i da ne trosis zivce

ti dal ce ici gore i dole, i nije neki faktor pogotovo ako dugo trazis

 

[Extroniks]

kada kupujes za zivot, gledas sta se tebi svidja, koliko imas para i da ne trosis zivce

ti dal ce ici gore i dole, i nije neki faktor pogotovo ako dugo trazis

To se slazem ali ako si ubedjen da ce ceo market da ode u spiralu i da ulazimo u recesiju valjda je pametnije da imas kes pri sebi nego da ulazis u nekretninu?
I to ne pricamo o tome da mislis da ce recesije da se desi kroz 5 godina, vec pricas da smo nagrabusili kroz 5 meseci

 

[BillHicks]

To se slazem ali ako si ubedjen da ce ceo market da ode u spiralu i da ulazimo u recesiju valjda je pametnije da imas kes pri sebi nego da ulazis u nekretninu?
I to ne pricamo o tome da mislis da ce recesije da se desi kroz 5 godina, vec pricas da smo nagrabusili kroz 5 meseci

zavisi kako raspolazes kesom. Meni ti nije ulaganje nego resavanje pitanja da se ne zezam sa gazdama
ja na primer sam ceo stan mogo da kupim za kes, al sam digo kredit za preostalih 40% jer sam u fazonu bolje da imam kes ako nesto krene po zlu

 

[bgdodjos]

Ima li ko da je zvao novogradnje koje su u toku?

Evo ja znam za ovo sto Greda gradi u Djordja Stanojevica za manje stanove do 40 kvadrata je 3500-3600 kvadrat bez PDV-a. Rok izgradnje sredina 2026. Ima li jos neko neke cene?
Znaci ovaj green line koji se bude pravio kapiram da ce pocetne cene biti u tom rangu ako ne i vise. Sta vi mislite?

 

[mariks]

Bears:
Anon - kupuje nekretninu
Analiticar - nepoznato stanje sa nekretninama
Ivan - ima nekretninu, zeli investicionu
Sale - ima nekretninu, zeli investicionu

Bulls:
Extroniks - kupio nekretninu
MrGood - verovatno ima nekretninu
Vradovic - kupuje investiciono
Filip - kupuje investiciono

Neutral:
Suzuman - hoce da kupi nekretninu, ceka dobar dil
Sutraw - hoce da kupi nekretninu, ceka dobar dil

Zakljucak, svi kupuju / hoce da kupuju nekretnine, nisam cuo nikoga da zagovara prodaju nekretnine jer ce cene da odu dole, recesija i katastrofa itd.

Ispravka, Analitičar nije medjed, ako išta on je bik sa više nekretnina. A mrgood nije bik već se više raspravlja sa medjedima fore radi

 

[Extroniks]

zavisi kako raspolazes kesom. Meni ti nije ulaganje nego resavanje pitanja da se ne zezam sa gazdama
ja na primer sam ceo stan mogo da kupim za kes, al sam digo kredit za preostalih 40% jer sam u fazonu bolje da imam kes ako nesto krene po zlu

To je OK ali ja da sam ubedjen da cemo doziveti najgoru recesiju u poslednjih 30 godina sa masivnim padom cena svih assets ipak bih radije placao kiriju nekome zarad vece likvidnosti da se bolje pozicioniram za kupovinu tih assets i vece sigurnosti.

Nikome ne gori da kupi stan, zive ljudi i po ceo zivot kao podstanari pa odgajaju decu itd.
Talk is cheap, ako mi neko prica o katastrofi a ipak kupuje nekretninu naravno da cu da sumnjam u njegovu analizu i koliko veruje u istu, takvi analiticari i trejderi najvise stradaju po mom iskustvu

Evo ja znam za ovo sto Greda gradi u Djordja Stanojevica za manje stanove do 40 kvadrata je 3500-3600 kvadrat bez PDV-a. Rok izgradnje sredina 2026. Ima li jos neko neke cene?

To je bas veliki skok u odnosu na ranije, jesi siguran da nije sa PDV-om? Ja sam uzeo za 3000+PDV veci stan, znam da su manji isli po 3300+pdv

 

[mariks]

Postoje ljudi koji slepo veruju u nešto i toga se pridržavaju, takvi obično najviše izgube, a postoje i oni koji veruju u nešto ali ostavljaju sebi mogućnost greške i ne vode se slepo svojim verovanjima.

 

[Extroniks]

Pa valjda tehnicka analiza nije slepo verovanje, ako jeste onda se sve svodi na kazino i nema poente ni raditi istu

 

[bgdodjos]

To je OK ali ja da sam ubedjen da cemo doziveti najgoru recesiju u poslednjih 30 godina sa masivnim padom cena svih assets ipak bih radije placao kiriju nekome zarad vece likvidnosti da se bolje pozicioniram za kupovinu tih assets i vece sigurnosti.

Nikome ne gori da kupi stan, zive ljudi i po ceo zivot kao podstanari pa odgajaju decu itd.
Talk is cheap, ako mi neko prica o katastrofi a ipak kupuje nekretninu naravno da cu da sumnjam u njegovu analizu i koliko veruje u istu, takvi analiticari i trejderi najvise stradaju po mom iskustvu


To je bas veliki skok u odnosu na ranije, jesi siguran da nije sa PDV-om? Ja sam uzeo za 3000+PDV veci stan, znam da su manji isli po 3300+pdv

Tako su mi rekli preko telefona za lamelu C. Ici cu ovih dana do njih tamo pa javljam detalje. Ali to je bas veliki skok cena.

 

[Anon]

To je OK ali tesko je verovati ljudima koji pricaju jedno a rade drugo.
Ne kazem da nisu OK argumenti i konkretni, ali ja da sam toliko ubedjen u veliki bear market i pad cena nekretnina ne bih kupovao po trenutnoj ceni.

Jasno mi je i naravno u pravu si ali ja sam bukvalno u situaciji gde nemam dalje Ili to ili da placam neke sulude kirije za cetvorosoban stan. Imao sam srece da kao podstanar placam cenu pre kovida pa mi je bilo ok ali ta sreca prolazi sada i moram da vidim da uzmem nesto svoje ili da mi kirija pojede stek.

Ali evo i za investicije, iako sam bio ubedjen sta ce biti, ja nisam ulozio ceo svoj kapital nego samo onoliko koliko sam bio spreman da izgubim. Da sam ulozio sve, sada ne bih ni razmisljao o kreditu, sve je to na kraju rizik.

 

[Salev85]

Bears:
Anon - kupuje nekretninu
Analiticar - nepoznato stanje sa nekretninama
Ivan - ima nekretninu, zeli investicionu
Sale - ima nekretninu, zeli investicionu

Bulls:
Extroniks - kupio nekretninu
MrGood - verovatno ima nekretninu
Vradovic - kupuje investiciono
Filip - kupuje investiciono

Neutral:
Suzuman - hoce da kupi nekretninu, ceka dobar dil
Sutraw - hoce da kupi nekretninu, ceka dobar dil

Zakljucak, svi kupuju / hoce da kupuju nekretnine, nisam cuo nikoga da zagovara prodaju nekretnine jer ce cene da odu dole, recesija i katastrofa itd.

Svako ima svoj razlog naravno. Ja ako kupujem, pre toga svakako moram da prodam 1 stan (oglasio sam ga za prodaju). U tom trenutku, kada prodaš stan tebe ne zanimaju ostale stvari. Prodao si skupo, kupuj skupo. Kupuj odmah. Ne zanima me tržište. Ako čekaš može da se dogodi ovo---->
Baba i deda od druga su prodali stan 2019 u većem gradu. Pošto su matori, hteli da srede nešto oko vikendice i da kupe u manjem gradu stan. Deo novca dali su sinovima. Nisu kupili odmah, hteli da sacekaju par godina. Žive kod sina trenutno. Ne mogu danas da kupe stan u manjem mestu po ceni po kojoj su prodali u većem mestu.

Da li mislim da su ove cene sulude? Mislim
Da li mislim da nakon ovog skoka koji je fingiran od strane države narednih 15 godina neće biti rasta? Mislim
Da li postoji isplativost u izdavanju trenutno? Ne, ako uzimaš na kredit
Da li sam ubedjen da ovo ne može dugoročno da traje? Ubedjen sam.
Da li sam ubedjen da ako posrne ekonomija, da ćemo biti u debelom čabru mnogo gore nego 2008? Mislim. Što više cene odu gore, to ćemo imati neku veću krizu i muku. Možda i neki novi rat na Balkanu.

Pitaćeš me, ako si toliko siguran zašto ne prodaš sad, pa kupiš za 7 godina? Odgovor je prodajem nešto što nisam ja zaradio. Ako ga nisam zaradio, neću da ga prokockam kalkulisanjem. Nije moje, vlasništvo je porodice. Svi su se mučili za to. Prodao si skupo, dodaj pare, stisni zube, digni kredit i završavaj posao pa šta bude. Jedino kalkulišem da li da se zakucam sa 100k kredita ako dođe do prodaje i uzmem veći stan u koji bi morao zbog posla da se selim u narednih 4-10 godina ili manji.....jer ja stvarno očekujem opasnu krizu u narednih 3-10 godina....što je daleko kraće od 30 godina kredita.
I dalje tvrdim da su trenutno precenjene nekretnine oko 25% u odnosu na ostale assete.

 

[ViktorViktor]

Imam utisak da ovde preovlađuje društvo koje kupuje investiciono, šta i gde - manje važno, samo da odbacuje dobru kiriju, i da se lako može prodati ako se pojavi potreba. Ja iskreno ne bi uletao u tu priču sa neizvesnošću u narednih 5god. Ako gledaš da očuvaš kapital ima i drugih asseta (bilo reči o njima koliko oćeš)

Ko kupuje za život, osniva porodicu, trudna mu žena, mala deca itd, nema šta da razmišlja. Uzimaj čim malo. popuste kamatne stope. Nećeš kredit? Uzmi za keš (koliko ga imaš) u Bataji ili Žarkovu pa kasnije kad ti se pojavi neka lova u životu kupuj nešto bolje.
Ne daj da tako prodje život, kapetane moj a da deca ne znaju dal im je to kuća

 

[Extroniks]

Ako cak i najveci bears na forumu na kraju dana kupe nekretninu ili nece da prodaju svoju trenutnu za koju smatraju da je precenjena ja ne znam zasto ljudi misle da ce nas prelepi balon ikad puci.

Mozemo da pricamo i racionalizujemo sada jos godinu dana ali to znaci da nema seller pritiska i tu smo gde smo.

Ovoliki negativni narativ oko recesije mi bukvalno daje utisak da ce market sad odraditi suprotno kao sto je obicaj, soft landing i cene go up.

 

[Suzuman]

Suzuman - hoce da kupi nekretninu, ceka dobar dil

Da pojasnim svoju poziciju, možda nekom bude od koristi. Ja očekujem bear market i rapidan pad kamata, a kirija mi je toliko niska da sam je u potpunosti pokrio oročenjem određenog dela ušteđevine, tako ne moram baš da žurim. Takođe, štedim solidnim tempom i očekujem da će mi banka lako dati kredit bez obzira na sranje koje bude nastupilo. S obzirom da živim na 15 minuta od posla a 5 od vrtića, trenutno mi je život ovde zgodan dok odgajam malu decu (a planiram i treće ). Ali računam taman da će mi se otvoriti šansa u narednih maksimum godinu i po dana da kupim kuću negde na "bližoj periferiji". (Stan na Nbg bih uzeo samo zbog posla, i to ako se otvori neka baš, baš dobra prilika. ) Generalno, imam i druge opcije (kupovina stana u kešu u Bataji, Pančevu, pa eventualni prelazak na bolju lokaciju kada se za to steknu uslovi za koju godinu), tako da sve u svemu nisam nešto kivan na tržište. Sve se to kreće ciklično

Osim toga, stavio sam skoro manji iznos u ETF, pretežno healthcare, čisto kao početak budućih planova da izgradim adekvatan portfolio i strategiju investiranja (taj novac računam kao da ne postoji generalno, a i ne mogu da mu pristupim - duga priča). Forum mi je u ovom smislu pomogao mnogo, jer sam pokupio skoro sve linkove, informacije, mišljenja itd. U proseku trenutno 10 sati nedeljno posvećujem ekonomskim/finansijskim temama. A napisao sam još odavno da sam od učlanjenja u forum počeo da radim i nešto malo sa strane, jer sam shvatio da nema ništa od tog self-entitlement zabluda koje je isticao @Analitičar, a sa kojima se slažem u potpunosti.

Eto...

 

[iv4n]

Poenta je da treba uvesti porez na nasleđivanje nekretnina kao u nekim državama (negde je i do 30-40%, mislim Francuska, Belgija, neke skandinavske zemlje su imale) baš zato da bi naslednici radili a ne parazitirali na nasleđenoj imovini.
Ne kažem toliki iznos, ali jedan stan do pedeset kvadrata bi npr bio oslobođen ali sve više od toga bi išlo progresivno.
Znam primere ljudi od 50+, jedinci, umrli im roditelji plus baba/deda pre dosta vremena, jedan nasledio tri stana i lokal, drugi isto tako nešto, i ne rade ništa po ceo bogovetni dan, šetaju po gradu, piju kafe, ovaj drugi mislim da nema ni dana radnog staža. Posle će da bude jao jadan nema ni penziju. I onda to dalje naslede njihova deca, pa ni oni ne rade ništa, izdaju i džabalebare.

Ni to nije baš društveno fer, ali bi se donekle ispravila nepravda iz 90tih kad su neki kupovali stanove za 100 maraka a nečiji roditelji ostali kratkih rukava mada je to trebalo sprovesti odmah posle otkupa ili početkom 2000tih.

Iako smatram da su trenutne cene prenaduvane mislim da nije resenje u vecem oporezivanju nasledja. Time samo uzimas bogatstvo od naroda koji se posle nenamenski trosi. Barem u nasoj zemlji sam znas kako se prihodi od poreza trose. Znaci ako neko ima par stanova ti ces ga odrati od poreza na nasledje, a ako neko ima firmu koja vredi milione i preko te firme poseduje ko zna koliko nekretnina nece placati taj porez. Nema smisla da oporezujes nasledjivanje nekretnine a da pritom ne nasledjujes ostale vrste nasledja, kao sto je npr. kad neko nasledi firmu i slicno. To je upravo i problem oporezivanja u Americi jer tamo bi svi hteli da oporezuju bogatase, ali je problem sto bogatasi i nemaju mnogo nekretnina za oporezivanje, ali imaju firme koje vrede milione i milijarde kojima mozes da naplatis porez na profit i sl (sto oni izbegavaju preko poreskih rajeva i druge nacine poreske optimizacije, jer mogu da plate skupe savetnike i eventualno da plate kog treba da izlobira neku rupu u zakonu koja im treba), ali ne mozes porez na nerealizovan profit i slicno. A i najveci ce uvek naci nacin da izbegnu placanje poreza, a neko je uspeo barem malo da se odvoji od siromastva ce to morati da plati.. Oporezivanjem nasledja u nekretninama ti sprecavas neku porodicu da kroz par generacija stvori neki kapital i recimo kasnije otvori neku firmu, sto mislim da je lose.

Ono sto treba uraditi jeste da se vise oporezuje kupovina dodatnih nekretnina, drzanje praznih stanova, da se regulise trziste iznajmljivanja kako bi se vise zastitili stanari. Mogle bi recimo da se uvedu neke mere i da recimo ko kupuje stan u nerazvijenim opstinama ne placa uopste porez ni na imovinu ni na prenos ni na nasledje, pa ako neko hoce da bude kolekcionar, neka kupuje stanove u Babusnici ili Majdanpeku. Takodje treba napraviti plan razvoja koji bi bio vise fokusiran na decentralizaciju (mada to nije u interesu onima koji upravljaju trzistem nekretnina), da se bolje planira i razvija infrastruktura i slicno. Ima sigurno jos potencijalnih mera, ali verujem da one nisu u interesu onih koji rade na trzistu nekretnina.

...
Ivan - ima nekretninu, zeli investicionu
...
Zakljucak, svi kupuju / hoce da kupuju nekretnine, nisam cuo nikoga da zagovara prodaju nekretnine jer ce cene da odu dole, recesija i katastrofa itd.

Za mene si pogresio, imam nekretninu i razmisljam o kupovini jos jedne (ili kupovini druge prodajom ove jedne), ali ne investiciono, ne interesuje me izdavanje. Cak i da me interesuje izdavanje, ne vidim matematiku da kupujem po ovim cenama, iz moje perspektive mi smo trenutno na vrhu sto se tice cena, smatram da treba kupovati kad svi prodaju, a ne sad kad svi kupuju (naravno, ovo ne vazi za nekog ko placa kiriju i mozda u jos nekim situacijama, ali princip i dalje vazi). A za zivot, s obzirom da vec imam nekretninu, to znaci da ne zurim a i ne placaju mi se trenutne cene, pritom mozda imam jedva za minimalno ucesce po ovim cenama, tako da smatram da je trenutno jako los trenutak za bilo kakvu kupovinu osim za onog ko ne zna sta ce sa parama ili onog ko mora da kupi.
Postoje ljudi koji hoce da prodaju nekretnine, a to su:

• Investitori - to im je delatnost
• Preprodavci - Kupili namenski jeftinije u izgradnji i sad prodaju po APP cenama
• Vlasnici losih stanova koji koriste priliku na trzistu da prodaju te svoje rupe od stanova po nikad boljim cenama
• Oni koji moraju da prodaju da bi dosli do kesa da kupe neku drugu nekretninu ili im je potreban novac za neki drugi nacin, a posto vecina njih zeli da kupi neku drugu nekretninu onda im je cilj da postojecu prodaju po sto vecoj ceni jer su sve ostale nekretnine preskupe. Jos gore je ako imas recimo vise naslednika, iz prica sam zakljucio da tu svako hoce da se obogati od prodaje, pa samim tim traze jos neke nenormalnije cene.

Uostalom, na ovoj temi ces tesko naci prodavca, jer se oni ne zale na cene. Ovde imas kupce koji se zale da su cene preskupe i one koji zaradjuju od izdavanja stanova koji nas ubedjuju da su cene normalne i da ce jos vise rasti, jer im je u opisu posla da prate trziste i na neki nacin ga brane. Trenutno nema neke masovnije prodaje jer su mnogi i dalje bullish, veruju da se isplati staviti APP cenu za prodaju svojih stanova, pa i ako ne prodaju u medjuvremenu ga izdaju a cena nekretnine im jos vise raste, pa onda mogu da postave jos vecu APP cenu. Kad se bude "razbio" taj bulish sentiment, eto nama normalnijih cena.