Cene nekretnina

[BataDz]

da da, zato i kazem da se skroz slazem sa tobom za te lokacije za investicioni stan...

 

[VeniVidiVici]

Počeli su opet... A još su svi na praznicima:

Hoće li kvadrat pojeftiniti u 2024. godini? VIDEO

Zbog previsokih cena, poslednjih meseci je kupljeno čak 30% manje stanova nego ranije. Da li su prognoze istinite da će zbog toga kvadrat napokon morati da pojeftini ili će građevinski investitori opet naći način da obdrže visoke cene?

www.b92.net

"Nemojte da se stidite ako vidite neki lokal ili stan koji vam se sviđa da ponudite neku drastično nižu cenu. Kada ti prodavci mogu da stave drastično visoku cenu, nemojte da bude sramota da date neku drastično nisku cenu", posavetovao je sagovornik.

 

[Salev85]

Baš tako kao što si i rekao da za te lokacije koje sam ja i gledao teško da će doći do pada cene. To sam i ja zaključio. Zato sam i rekao da se to odnosi na projekte koje sam gledao. Da li će dolaziti do korekcija kod malih investitora ili u Žarkovu ili na Kumodražu to ne znam - moguće ali niti me to interesuje niti sam gledao pa ne bi bilo u redu da komentarišem.

Vidi, mi poslednja 2 kvartala imamo ispod 3000 prodatih stanova. To je poslednji put bilo 2016-2017 godine. Prosek od tada je bio oko 4000 stanova mesecno a bilo je manje stanova nego danas. Npr od proslog popisa do sad na nivou Srbije ima 400k stanova vise i 500k ljudi manje. Verujem da je pola od tog broja u BG-u.
NBG jos gora situacija. Ispod 400 stanova mesecno. Vratili smo se u 2014 godinu (mozda poneki kvartal u 2015 ili 2016). Tj sad je i gore jer tada ovoliko stanova nije bilo.
Svaki pad pocinje padom traznje jer trziste nije spremno tj ne moze, nece da plati tekuce cene. Ako se nastavi pad prometa, jednostavno mora doci do pada cena (u proseku). Dovoljno je samo to pratiti .
Trofejne nekretnine tesko da ce padati zbog drugih okolnosti, znamo svi kojih pa da ne pisem (bnw)
Trenutno, svi su sada zarobljeni cenom vecih projekata koji imaju ocajnu prodaju (lastav.... npr) a usporavaju i smanjuju ponudu. Specificno zaista. Ako oni malo spuste cenu, manji projekti spustaju jos vise, zatim starogradnje itd. Trenutno je trziste mrtvo a videcemo u kom pravcu ide u naredna 2-3 kvartala taman kada odredjeni veci projekti zavrse izgradnju.
Ako i tada ostanu neprodati stanovi a trebaju da grade nove.... sigurno ce biti ozbiljnijih popusta od -1,5% za -3 garazu.
Npr uvek se setim Belvila. Startovao sa 2100 podigao cenu na 2600. Kada nije bilo prodaje, na kraju je smanjena cena za velike stanove na 1750 a na manje oko 1950.

 

[Defke]

Od kako ja pratim ovu temu, uvek smo u ‘za jos pola godine znace se neke stvari jasnije’ momentu, a stvari nikako da postanu jasnije.

2016.-2017. su cene vec krenule na gore, ne bih te brojeve zvao mrtvim trzistem.

 

[gavra]

Pad se može očekivati recimo u Žarkovu (Banovo Brdo residences )

Koja je cena u tom kompleksu i da li to pretpostavljas da ce biti pad ili imas neke informacije?

 

[G.I.Joe]

Vidi, mi poslednja 2 kvartala imamo ispod 3000 prodatih stanova. To je poslednji put bilo 2016-2017 godine. Prosek od tada je bio oko 4000 stanova mesecno a bilo je manje stanova nego danas. Npr od proslog popisa do sad na nivou Srbije ima 400k stanova vise i 500k ljudi manje. Verujem da je pola od tog broja u BG-u.
NBG jos gora situacija. Ispod 400 stanova mesecno. Vratili smo se u 2014 godinu (mozda poneki kvartal u 2015 ili 2016). Tj sad je i gore jer tada ovoliko stanova nije bilo.
Svaki pad pocinje padom traznje jer trziste nije spremno tj ne moze, nece da plati tekuce cene. Ako se nastavi pad prometa, jednostavno mora doci do pada cena (u proseku). Dovoljno je samo to pratiti .
Trofejne nekretnine tesko da ce padati zbog drugih okolnosti, znamo svi kojih pa da ne pisem (bnw)
Trenutno, svi su sada zarobljeni cenom vecih projekata koji imaju ocajnu prodaju (lastav.... npr) a usporavaju i smanjuju ponudu. Specificno zaista. Ako oni malo spuste cenu, manji projekti spustaju jos vise, zatim starogradnje itd. Trenutno je trziste mrtvo a videcemo u kom pravcu ide u naredna 2-3 kvartala taman kada odredjeni veci projekti zavrse izgradnju.
Ako i tada ostanu neprodati stanovi a trebaju da grade nove.... sigurno ce biti ozbiljnijih popusta od -1,5% za -3 garazu.
Npr uvek se setim Belvila. Startovao sa 2100 podigao cenu na 2600. Kada nije bilo prodaje, na kraju je smanjena cena za velike stanove na 1750 a na manje oko 1950.

Realno tako bi trebalo biti po logici stvari kako si napisao. Tako sam i ja razmišljao. Ali opet kad vidiš da se prodaje relativno lepo u BGu oko 1000 stanova mesečno i tu još nisu svi proknjiženi stanovi od novih zgrada u BW... S obzirom na cene njima (investitorima) se ne žuri ni malo. Kao što sam rekao rade manje, a para kapa... Pazite situacija nije kao pre da moraš da kupiš manji stan prvog dana ili nema šanse. Sada ipak nije tako, agenti te zovu i cimaju da se odlučiš, itd... Ali daleko je to još od popusta. Popust jednostavno NE POSTOJI u rečniku. Čak ni ne pitaju, šta bi trebalo da se ugovor zaključi. I to ne kažem za jedan već za sve te projekte.
I opet kad pogledaš primer Belvila kažeš cena je bila 2100 a na najniže je pala na 1950e za manje stanove (znači koje ja ciljam). To je pad od max 10% i to za one koji su još ostali - tipa severna strana, pored tehničkog izlaza ili slično... I kriza je bila žestoka tada, dok sada nema ni K od krize. Koliko ja kao outsider vidim poslova ima na tone po Srbiji - i to ne samo BG već i drugi gradovi. Sad možete da me optužite za SNS Bota ili šta već, ali kad sam ja zavrsio fakultet posao sa srednjom školom ili faxom u nekoj fabrici si mogao isključivo da dobiješ preko veze. Sada se ljudi zapošljavaju bez problema, daju otkaze, prelaze iz firme u firmu... To je 2004-2008 bilo nezamislivo!!
No da se vratim na cenu nekretnina, mislim da bez obzira na brzinu prodaje, Investitori imaju luksuz da polako prodaju.
Evo informacija i od Lastavica - iako su prodali oko 50% prve faze, a skoro su gotovi. Oni počinju da grade drugu fazu u leto!! EE Znači nisi prodao pola zgrade a počinješ da gradiš novu zgradu.

 

[niki]

Stavi se u polozaj nekog ko je uložio novac i silno profitirao iz te investicije u protekle 2-3 godine. Da ne veruju da ima prostora za dalji rast rasprodali bi to što je preostalo čak ispod cene za brzi izlazak i kapital preusmereli u nešto drugo, tako makar nalaže zdrav razum, niko normalan ne sedi na "mrtvom" kapitalu u anticipaciji krize...medjutim, mi imamo situaciju da investitori uveliko prodaju stsnove u zgradama gde ne da nije zaboden ašov, već još nije dobijena ni građevinska dozvola. Pri tome, broj zahteva za dobijanje građevinskih dozvola je višestruko povećan, dakle ono što tek treba da se sazida i isporuči 25, 26 i 27 daleko prevazilazi obim gradnje tokom dosadasnjeeg peak-a 21, 22 i 23. Niko ne poseduje magičnu kuglu da predvidi budućnost, ali ovi pokazatelji ne ukazuju sa se investitori pribojavaju neke krize, već naprotiv da još više grade i očekuju povećanu traznju.

Tako su isto razmišljali i 2007/2008…vlasnici stomatoloških ordinacija su postali investitori , prodavali stanove na osnovu skice napravljene na salveti u kafani…2010 država pokrenula masovnu gradnju zarad spasavanja gradjevinske industrije…a od tih silnih projekata koji su najavljeni ni jedan još nije krenuo sa realizacijom…

 

[Salev85]

I opet kad pogledaš primer Belvila kažeš cena je bila 2100 a na najniže je pala na 1950e za manje stanove (znači koje ja ciljam).

Startovala oko 2000-2100. Porasla na 2600 tj skoro 30%. Nisu spustali cene, prodaja pala, zavrsio se projekat, nije bilo kupaca i onda pala 30%. Ispod pocetne prodajne cene kad je projekat bio samo na papiru a lokacija livada.

 

[sutraw]

Uzdati se u male investitore da će da krenu da pucaju po šavovima i da spuštaju da bi prodali na ovo mrtvilo, i cene starogradnje će pasti za tim. Ne mnogo ali do 10% u proseku je realno.

Veliki projekti su velike firme koje nemaju problem sa likvidnošću i što bi oni spuštali kad ne moraju...ja sam i pre par meseci rekao da će oni spustiti zadnji na celom tržištu, ako do pada i dođe.

 

[BillHicks]

gledam novembar, blok 30, 99m2, 295k €

to ova dugacka zgrada u zorana djindjica, to mi je ludilo

 

[chiki]

Čuo danas, Pazove, Inđije stalo sve

 

[Salev85]

Uzdati se u male investitore da će da krenu da pucaju po šavovima i da spuštaju da bi prodali na ovo mrtvilo, i cene starogradnje će pasti za tim. Ne mnogo ali do 10% u proseku je realno.

Veliki projekti su velike firme koje nemaju problem sa likvidnošću i što bi oni spuštali kad ne moraju...ja sam i pre par meseci rekao da će oni spustiti zadnji na celom tržištu, ako do pada i dođe.

Veci projekti ce sami sebi presuditi. Kao nekada belvil i to u situaciji kada se trziste oporavljalo 2015. Realno traznja je pala i to mnogo. Izgubio se bull momentum. Neizvesno je i samo oni koji moraju, imaju visak kapitala kupuju. Takvih je realno sve manje.
Evo bicu hrabar pa cu reci da bi se održao tekuci nivo prodaje cene moraju na nize nivoe. Investitori nece spustiti cenu dokle god mogu nadajući se da će se trziste oporaviti.
Kada ce se trziste oporaviti? Kada veca trzista krenu sa ulaganjem, ostvare profit pa se to prelije i na nas. Kada ce to biti? Veliko je pitanje. Npr, spuste kamate na 0 pa godinu-dve posle toga. Koliko je to verovatno i u bliskoj budućnosti, sami procenite

 

[Guest7788]

Uzdati se u male investitore da će da krenu da pucaju po šavovima i da spuštaju da bi prodali na ovo mrtvilo, i cene starogradnje će pasti za tim. Ne mnogo ali do 10% u proseku je realno.

Veliki projekti su velike firme koje nemaju problem sa likvidnošću i što bi oni spuštali kad ne moraju...ja sam i pre par meseci rekao da će oni spustiti zadnji na celom tržištu, ako do pada i dođe.

Opet ponavljam, starogradnju jedino obara licna finansijska konstrukcija prodavca. Moze on da trazi od cenu od 3k do sutra, ako mu hitno zafale pare prodavace se ispod cene, nema tu filozofije.
Dolazimo do zacaranog kruga cene kada je u pitanju zelja vlasnika sta sa tim novcem od prodaje, jer dosta prodavaca hoce da imaju sto veci udeo kesa za 1, 2 manja stana u novogradnji. Pritom ako je slucaj da ima vise naslednika koje treba namiriti, pa je svima ista filozofija....

 

[Sindjelic]

Napisati da NBGD ima manje stanovnika sada nego pre 33 godine može samo neko ko nikada nije bio na Novom Beogradu.

 

[Pera Zdera]

Socijalne nisu to sam video. Zidne su 60x60cm, podne su 30x60 u većini slučajeva. Ja ne znam što tebi toliko cena smeta. Smetala je i meni. Ali jednostavno imaš izbor - prihvati cene i plati ako hoćeš, ako nećeš poljubi i ostavi. Ja sad mogu i kristalnu kuglu da vadim i da gatam da li će da padne ili ne. Ja sam napisao moje viđenje situacije, moje mišljenje. Koje opet može biti skroz pogrešno. Evo ja prvi priznajem da sam mislio da će pasti cene 10% (možete videti i moje prethodne postove) ali nakon sagledavanja situacije na terenu kažem da neće. Barem za ove projekte koje sam ja nabrojao. Svako zna svoju situaciju pa nek sam odluči. Dugoročno gledano (20 i više godina) cena će sigurno rasti. Zato ne kupujem sveže mleko pa da znam da će se pokvariti za 10 dana već stan u novogradnji. Ako pogrešim opet pogrešio sam ja sa mojim parama...

Ma dobro velicina, neko moze i mozaik da pravi, bitno da nisu bele. Niti cu da prihvatim ove cene niti da ljubim
Nekako mi se cini da si izdrzao u cekanju kao one punije dame sto cuvaju cokoladu za sledeci mesec.
Naravno, tvoja stvar, uzimas sta mislis da ti odgovara.
Licno mislim da ne treba uletati dok je period visokih kamatnih stopa, a stanova za investiranje ce uvek biti.

 

[Sindjelic]

Ljudi veruju u popis stanovnistva a mnogi iz moje zgrade nisu popisani jer nikako da nalete na osobu koja radi popis a na broj telefona ne odgovara.
Osim toga 90% mojih kolega koji zive na NBG se vode u svom gradu jer im je prebivaliste van Bga.

Dodato je iz administrativnih izvora 300.000 ljudi.
Toga svega je bilo i ranije mozda i vise.

Imas zvanicnu statistiku, koja ne mora da bude skroz tacna, ali opet je zasnovana na nekoj metodologiji, drugo sto ti preostaje je kristalna kugla, ja vise preferiram zvanicnu statistiku.

 

[Sindjelic]

Ovo nije nista neocekivano, barem za mene, jednostavno se i na samom pocetku ove krize (kako god nazvali ovo trenutno ekonomsko stanje) ocekivalo da jednostavno gradjevinski sektor uspori i da na taj nacin pokusa da zadrzi visoke cene.
Pogotovo ti veliki investitori koji drze najjace lokacije, obicno imaju i najvise kesa, zasto bi spustali cene ako ne moraju? Mogu da ti eventualno daju par % popusta ili neke akcije cisto da bi kupio kod njih, a ne kod nekog drugog investitora i to je to.
Mislim da ovi manji investitori nude vece popuste, ali i to je malo.
Takodje, cak i fizicka lica kao prodavci znaju da drze cene dok god im ne gori pod nogama.
Pitanje je samo dokle ce moci da se na taj nacin "kupuje" vreme.
Investitori koji su se nafatirali i imaju puno kesa mozda mogu da sebi dozvole luksuz da prodaju sporije.
Pitanje je sta ce raditi agenti za nekretnine jer njima zarada direktno zavisi od prometa. Mislim, nece oni propasti, ali ce neko od zaposlenih u agencijama za nekretnine imati manju platu ili ostati bez posla.
Mnogima treba kes da bi nesto zavrsili koji takodje ne mogu da cekaju mnogo.
Tako da je sve ovo samo igra sa vremenom.
Ako se kriza bude produbila ili produzila, cene nemaju gotovo nikakav potencijal za dalji rast u narednom periodu, mogu samo da stagniraju ili padaju (kad, kojim tempom i koliko, to je pitanje). Ako se bude krenulo sa nekim stampanjem para onda imamo drugu matematiku, ali to niko ne moze da predvidi jer niko ne moze da zna koliko ce novca odstampati.
Obaranje kamatnih stopa moze malo poboljsati situaciju, ali ne moze imati isti efekat kao stampanje para koje smo imali tokom korone niti kao dolazak Rusa.
Mislim da je jos uvek rano za zakljucivanje o tome u kom ce se pravcu kretati cene, jer to sto se nesto jos uvek nije desilo ne znaci da se nece desiti (a ne znaci ni da hoce)

Pa ne mozes da dodjes sa pricom, je li moze popust.
Izaberes stan, onda vidis cenu tacno koja je, onda ih malo farbas, joj pa nemam bas toliko, je li moze (das 10% manje), to bih mogao odmah sada itd...
Pa onda vidis kako ce reagovati.
I tako ides redom u krug od prodavca do prodavca.

Koje oni troskove imaju sto se tice same prodaje, je li se placa neki porez na neprodate stanove, koliki su troskove prodaje (plate za prodaju) itd...nije to samo cekas, zatim ide inflacija, ako je ozbiljni preduzetnik, znaci da ga cekaju naredni projekti jedan za drugim itd...ako nema dotok para, mora da ceka sa drugim projektima itd....

 

[Sava Sava]

Nema Sinđeliću zvanične statistike, jer 17.12.2023 Novi Beograd je imao mnogo više stanovnika...privremenih doduše. U međuvremenu je broj investicionih stanova porastao u odnosu na 1991 godinu, što znači da se izdaju, ili praznuju. Kako god sve je super, dok kriza na opauči, pa ne dođe do masovnih otkaza.

 

[zoranp]

Nema Sinđeliću zvanične statistike, jer 17.12.2023 Novi Beograd je imao mnogo više stanovnika...privremenih doduše. U međuvremenu je broj investicionih stanova porastao u odnosu na 1991 godinu, što znači da se izdaju, ili praznuju. Kako god sve je super, dok kriza na opauči, pa ne dođe do masovnih otkaza.

Savo - Nostradamusu pala je cena krompira u Lidlu na 40 dinara.

 

[Defke]

Ako neko ima višak stana ( u kome ne živi), neka ga prodaje što pre. Nema više nikakvih osnova da raste cena stana, pa čak ni veštački. Kupujte imanja što dalje od gradova i što veća...spremajte se. Sve ono o čemu sam pričao dolazi. Ljudi će napuštati Bg i Ns...

Jos se spremamo savo.

 

[sutraw]

Opet ponavljam, starogradnju jedino obara licna finansijska konstrukcija prodavca. Moze on da trazi od cenu od 3k do sutra, ako mu hitno zafale pare prodavace se ispod cene, nema tu filozofije.
Dolazimo do zacaranog kruga cene kada je u pitanju zelja vlasnika sta sa tim novcem od prodaje, jer dosta prodavaca hoce da imaju sto veci udeo kesa za 1, 2 manja stana u novogradnji. Pritom ako je slucaj da ima vise naslednika koje treba namiriti, pa je svima ista filozofija....

Prodavci starogradnje uglavnom nisu pod pritiskom da prodaju, već prodaju da bi zamenili za nešto drugo. Koliko ljudi objektivno dolazi u situaciju da im hitno zafale pare pa zbog toga prodaju stan? Jako malo, i to jer ih neka muka natera.

Prodavac napravi konstrukciju šta hoće da kupi za pare koje će dobiti od prodaje, i onda po tome prodaje, a ne po realnoj tržišnoj vrednosti stana. Zato na oglasima gledamo iste stanove po 3-6-9-12 meseci, jer ti ljudi ne gledaju šta prodaju, već šta će da kupe.

Novogradnja je ono što diktira cene uvek, kad tu počnu kolena da klecaju, biće gotovo. Znači samo je pitanje koliko su investitori spremni da drže cene. Ako prodaja bude bila loša tokom 2024. videćemo ono što ovi mutanti od agenata nazivaju "korekcijama" kad tad.

 

[Guest7788]

Prodavci starogradnje uglavnom nisu pod pritiskom da prodaju, već prodaju da bi zamenili za nešto drugo. Koliko ljudi objektivno dolazi u situaciju da im hitno zafale pare pa zbog toga prodaju stan? Jako malo, i to jer ih neka muka natera.

Prodavac napravi konstrukciju šta hoće da kupi za pare koje će dobiti od prodaje, i onda po tome prodaje, a ne po realnoj tržišnoj vrednosti stana. Zato na oglasima gledamo iste stanove po 3-6-9-12 meseci, jer ti ljudi ne gledaju šta prodaju, već šta će da kupe.

Novogradnja je ono što diktira cene uvek, kad tu počnu kolena da klecaju, biće gotovo. Znači samo je pitanje koliko su investitori spremni da drže cene. Ako prodaja bude bila loša tokom 2024. videćemo ono što ovi mutanti od agenata nazivaju "korekcijama" kad tad.

Slazemo se, ali kad kazem muka natera, ne mislim prodaja za lecenje/selidbu u inostranstvo, vec da stan stoji na oglasima 10 meseci, a primera radi sinu/cerki sto pre treba jedan stan, i te budale sa dzakom para nema. I tu dolazimo do onoga kome pre dogori.

 

[Salev85]

Prodavci starogradnje uglavnom nisu pod pritiskom da prodaju, već prodaju da bi zamenili za nešto drugo. Koliko ljudi objektivno dolazi u situaciju da im hitno zafale pare pa zbog toga prodaju stan? Jako malo, i to jer ih neka muka natera.

Prodavac napravi konstrukciju šta hoće da kupi za pare koje će dobiti od prodaje, i onda po tome prodaje, a ne po realnoj tržišnoj vrednosti stana. Zato na oglasima gledamo iste stanove po 3-6-9-12 meseci, jer ti ljudi ne gledaju šta prodaju, već šta će da kupe.

Novogradnja je ono što diktira cene uvek, kad tu počnu kolena da klecaju, biće gotovo. Znači samo je pitanje koliko su investitori spremni da drže cene. Ako prodaja bude bila loša tokom 2024. videćemo ono što ovi mutanti od agenata nazivaju "korekcijama" kad tad.

Upravo to. Ukoliko i treci kvartal bude ispod 3000 prodaja bice zanimljivo. Momentum je izgubljen. Onda ce investitori imati 2 opcije.
1. Spustiti cenu odmah prvo 10tak% kako bi jos uvek pokusali da izvuku premijum cene od ljudi koji to cekaju sa kešom a nakon toga verovatno i više. To će spustiti i starogradnju. Tržište ostaje na oko 3k prodaja i čeka bolja vremena. I to pitanje koliko će da pije vodu.
2. Tvrdoglavo drže nepromenjene cene. Umrtve tržište skroz. Sve staje i usporava pa i nova izgradnja. Drzava uskace da ih spase sa projektima itd.
Prošli put je bilo ovo pod 2. Oni koji su kupili na vrhu, mnogo su para izgubili. To je tuga. Pogotovo na kredit. Pošto ne potcenjujem pohlepu, biće opet pod 2. Parice na kamatu i čekaj. Dok god je monetarna masa u padu a kamate visoke nema rasta makar ne iznad % na štednju.
I Belvil je drzao cenu skoro godinu dana nakon završetka projekta i onda znamo šta je bilo.

 

[mzo]

Oglasen stan (Novi Sad), 2km od zone za setanje, novija zgrada 110kv, 2400e/kv.
Ista zgrada kao i moja (ulaz pored), manji stan 3600e/kv.
Ista ulica (slicna lokacija), losiji kvalitet zgrada, cene su 2600-3000e/kv za vece stanova.

Zadnja 2 meseca, jedan potencijalan kupac.
Proletos, za 4 meseca, 3 potencijalna kupca.
Ne znam kako je ovima sto imaju jos vecu cenu po kv, ali po meni i za ovu 'povoljniju' na oglasima cenu zainteresovanih.

 

[Wolf]

Podaci na cenenekretnina.rs su ažurirani!