Cene nekretnina

[p3ricam89]

Imas tri opstine koje su vec nadmasile prethodni mesec, dve opstine koje verovatno nece nadmasiti sledeci mesec (mada Palilula je blizu), i cetiri opstine koje nisu uopste unesene. Tu je i iedna koja je unesena trecinu i u toj trecini je vec na 40% prethodnog meseca.

Naravno u ove cetiri opstine svasta moze biti ali iz onoga sto imamo do sada, vise ih je prebacilo nego podbacilo.

Jos kad se uzme u obzir sansa da i ove sto su kao unesene nisu uvek bas u dan azurne i da verovatno fali koji ugovor, vise preteze na over nego na under.

Kako god okrenes, dobro je, sve su to osclacije koje ne menjaju sustinu. S obzirom da uglavnom kasne opstine sa nizim cenama (uz izuzetak Vracara i Starog Grada), cenim da kad se budu uneli svi podaci da ce samo pokazati nastavak trenda stagnacije/blagog pada cene/prometa.

 

[Analitičar]

Zvezdara je veoma sarolika opstina, sa 4 KO.
Zapravo sama KO Zvezdara je takodje relativno sarolika jer obuhvata kako Crveni krst tako i Zeleno brdo, dok su Mirijevo, MML i VML KO sa potpuno drugim cenama i ja ih i ne racunam u Zvezdaru.
Sto se tice najtrazenijih delova KO Zvezdara (Lion i Lipov lad, Crveni krst ispod V. Supljikca te BKA oko Djerma i Zahumska do Ruzveltove) cene starogradnje (novogradnje prakticno i nema trenutno) i dalje rastu. Ne tom brzinom kao 2020-2022 ali rastu. Prosle godine sam se cudio kad sam video prvi stan iz 70-tih na Lionu (za renoviranje) koji je dostigao 3k po kvadratu, danas se ta cena cesto probija i komotno ide do 3.5k. Ne govorim o realizovanim, vec o oglasenim cenama ali poredim oglasene sa oglasenima i vidim rast. Nazalost na Wolfovom sajtu se ne mogu odabrati mikroceline (npr. Lion) gde sam siguran da nema govora ni o stagnaciji a nekmoli o padu, dok druge mikroceline beleze pad ali posto se vise prodaju aritmeticka sredina daje stagnaciju.
Danas sam prvi put video novogradnju kod Kluza za koju traze 4k po kvadratu. Stan jeste sjajno opremljen ali 4k za stan na sinama pored "Alepo" zgrade... Mislim neverovatno. Evo link ko ne veruje:

Kluz, Bulevar kralja Aleksandra, 67m2 ID#44331

U novoj lux zgradi blizu Kluza, u mirnom delu Zvezdare, odličan moderno opremljen stan. Stan je veoma svetao i moderno dizajniran. Stan je potpuno opremlje

www.halooglasi.com

Mislim naravno da se taj stan nece prodati po toj ceni ali ljudi zaista preteruju.

Otkud to da nema novogradnje kod Lipovog Lada/Liona? Gvozdiceva, Kajmakcalanska, one poprečne ulice prema Krstu (Dravska, itd) su pune novogradnji. Sa druge strane, Lion za razliku od NBG nema neke povrsine makar I za divlje parkiranje. Starogradnje tipa crvena cigla na Bulevaru I soliteri u Vranjskoj su kritični jer bukvalno nigde nema parkinga.

 

[Analitičar]

BW razbija sa prodajom do sada je prodao 66 novih stanova i od toga 54/66 je prodano po "specijalnoj dnevnoj ponudi" što govori da ljudi koji imaju para opet čekaju akcije. Ali BW prodaja ide jako dobro.

BW je prodao 66 stanova, znači ostalo je još 3934 stana da prodaju do 10.000. Ako nastavi ovim tempom, prodavace narednih 3-4 godine I ništa od pada cena, obzirom da ti tvrdis da se celo trziste nekretnina u Beogradu formira na osnovu BNV.

 

[Jozua]

Zar se BW na vodi nece graditi bar jos 10g?

 

[G.I.Joe]

BW je prodao 66 stanova, znači ostalo je još 3934 stana da prodaju do 10.000. Ako nastavi ovim tempom, prodavace narednih 3-4 godine I ništa od pada cena, obzirom da ti tvrdis da se celo trziste nekretnina u Beogradu formira na osnovu BNV.

Ako ovako ostane prodaja tačno je da neće biti pada

 

[Analitičar]

Zar se BW na vodi nece graditi bar jos 10g?

Ja mislim da je rok da se sve izgradi 2028. godina

 

[potencijalnikupac]

Promet jeste manji, cene se odlicno drze. Nerealno je ovo gledanje prodaje na svake 2 nedelje... Treba makar 6 meseci da se nesto ozbilnije zakljuci, verovatno i cela godina. Tolika histerija oko rasta cena koja se desila nece nestati preko noci. Imam prijateljicu koja hoce da proda i sa tim novcem kupi drugi stan. Obzirom da niko ne spusta cene, ne spusta ni ona i stan stoji. I ko zna koliko je takvih ljudi.

 

[Defke]

Kako god okrenes, dobro je, sve su to osclacije koje ne menjaju sustinu. S obzirom da uglavnom kasne opstine sa nizim cenama (uz izuzetak Vracara i Starog Grada), cenim da kad se budu uneli svi podaci da ce samo pokazati nastavak trenda stagnacije/blagog pada cene/prometa.

Pa valjda je ocekivanje da ce taj pad da se uvecava a ne da se smanjuje vremenom?

 

[p3ricam89]

Promet jeste manji, cene se odlicno drze. Nerealno je ovo gledanje prodaje na svake 2 nedelje... Treba makar 6 meseci da se nesto ozbilnije zakljuci, verovatno i cela godina. Tolika histerija oko rasta cena koja se desila nece nestati preko noci. Imam prijateljicu koja hoce da proda i sa tim novcem kupi drugi stan. Obzirom da niko ne spusta cene, ne spusta ni ona i stan stoji. I ko zna koliko je takvih ljudi.

Niko ne spusta cenu jer zeli, svi spustaju jer moraju i kad moraju i kad im se to isplati. Samo sto mislim da prodavci ne drze cene jer gledaju druge prodavce, nego zbog toga sto spustanjem cena teze mogu da "zatvore finansijsku konstrukciju" (pricam o fizickim licima). Verujem da bi ona spustila cenu kad bi spustio taj neko od kog ona zeli da kupi. Tako da, dok god prodavci budu tako drzali cene, promet ce stagnirati/padati, a oni koji recimo skupe novac nezavisno od prodaje stana i koji mogu uz spustanje cene i dodatak svog novca da "zatvore konstrukciju" oni ce ostvariti svoj cilj. Ostali koji planiraju da prodaju 70m2 raspale starogradnje i da bez doplate kupe 70m2 lux novogradnje ce se nacekati

Pa valjda je ocekivanje da ce taj pad da se uvecava a ne da se smanjuje vremenom?

Lose sam se "odrazio", ali da, na to sam mislio

 

[sutraw]

Najbolja indikacija stanja su promo tekstovi, od toga "samo će rasti" došli smo do "stabilizovaće se, ali neće padati". Kad krenu otvoreno da pričaju o padu cena novogradnje, tad će biti jasno da im je frka.

Još su oni previše solventni da bi reagovali na pad prometa jer se to nafatalo para u prošlogodišnjem hajpu

 

[Defke]

Lose sam se "odrazio", ali da, na to sam mislio

Pa ok ali to se izgleda ne desava. Taj pad od 40% koji se na temi pomenuo toliko puta ni u jednom mesecu nije dostignut. Ovaj mesec vrlo verovatno nece ni 30%, jer je prosli Avgust bio jaci od Jula.

 

[Analitičar]

Promet jeste manji, cene se odlicno drze. Nerealno je ovo gledanje prodaje na svake 2 nedelje... Treba makar 6 meseci da se nesto ozbilnije zakljuci, verovatno i cela godina.

Pa cene su na ovom nivou još od kraja Q3 2022, dakle skoro godinu dana čitamo priče kako cene samo što nisu pale, ali već skoro godinu dana nikakav pad se nije desio. Drugo, te priče starogradnja-novogradnja su totalno deplasirane. Ako neko nudi stan u West kuli po ceni jefinijoj nego stanovi u izvornom stanju u NBG blokovima, jasno je sta ce se prodati a sta nece. Ako gledamo centralne lokacije u gradu (Gornji Dorćol, Krunski Venac, Cvetbi Trg) starogradnje i novogradnje su zastupljene u odnosu 20:1, tako da ljudi biraju starogradnje zbog lokacije, a ne zato što vole raspale memljive stanove u koje nakon kupovine treba da strovale još 400+ eur/m2 da bi ličili na nešto.

 

[p3ricam89]

Pa ok ali to se izgleda ne desava. Taj pad od 40% koji se na temi pomenuo toliko puta ni u jednom mesecu nije dostignut. Ovaj mesec vrlo verovatno nece ni 30%, jer je prosli Avgust bio jaci od Jula.

Nece svaki mesec imati pad u odnosu na prethodni, imacemo oscilacije. Treba gledati duzi vremenski period i kvartale. Ovo sto mi pratimo svake nedelje promene to je cisto da bismo real-time pratili ono sta se desava. Ako pretpostavimo da smo sad na polovini 3. kvartal (a realno smo i na vise od polovine), ako dosadasnji promet pomnozimo sa 2, dolazimo do toga da ce promet u Q3 biti 35% manji nego prosle godine, ne vidim da ce ovaj mesec nesto bitno promeniti, tako da je ocigledno da promet i dalje opada. Verujem da ce u Q4 pad prometa biti i preko 40%.
Milion puta smo pricali o tome, pad cena je proces koji traje godinama, krece padom prometa, pa blagim padom cena koji se nastavlja iz godine u godinu.

 

[Defke]

Nece svaki mesec imati pad u odnosu na prethodni, imacemo oscilacije. Treba gledati duzi vremenski period i kvartale. Ovo sto mi pratimo svake nedelje promene to je cisto da bismo real-time pratili ono sta se desava. Ako pretpostavimo da smo sad na polovini 3. kvartal (a realno smo i na vise od polovine), ako dosadasnji promet pomnozimo sa 2, dolazimo do toga da ce promet u Q3 biti 35% manji nego prosle godine, ne vidim da ce ovaj mesec nesto bitno promeniti, tako da je ocigledno da promet i dalje opada. Verujem da ce u Q4 pad prometa biti i preko 40%.
Milion puta smo pricali o tome, pad cena je proces koji traje godinama, krece padom prometa, pa blagim padom cena koji se nastavlja iz godine u godinu.

Kamate se stabilizuju, novogradnja se smanjuje, privreda jos uvek raste. Sta ce da gura taj pad prometa/cena u sledecim godinama? Stalno pricas kao da se to dogadja samo od sebe, eto dogovore se ljudi i nece vise da kupuju.

 

[Analitičar]

Nece svaki mesec imati pad u odnosu na prethodni, imacemo oscilacije. Treba gledati duzi vremenski period i kvartale. Ovo sto mi pratimo svake nedelje promene to je cisto da bismo real-time pratili ono sta se desava. Ako pretpostavimo da smo sad na polovini 3. kvartal (a realno smo i na vise od polovine), ako dosadasnji promet pomnozimo sa 2, dolazimo do toga da ce promet u Q3 biti 35% manji nego prosle godine, ne vidim da ce ovaj mesec nesto bitno promeniti, tako da je ocigledno da promet i dalje opada. Verujem da ce u Q4 pad prometa biti i preko 40%.
Milion puta smo pricali o tome, pad cena je proces koji traje godinama, krece padom prometa, pa blagim padom cena koji se nastavlja iz godine u godinu.

Znači, ovo je potpuno očekivano stanje stvari, da cene na mnogo većim i razvijenim tržištima padnu za dvocifreni iznos u roku od nekoliko meseci, a da je sasvim normalno i prirodno da je kod nas pad cena "proces koji traje godinama". Ono što je posebno zanimljivo je kako će se pad kamatnih stopa, koji je izvestan u narednim godinama odraziti na traznju i posledično na cene. Jel postoji neka ekonomska teorija koja predviđa pad cena u periodu povećane tražnje?

 

[p3ricam89]

Kamate se stabilizuju, novogradnja se smanjuje, privreda jos uvek raste. Sta ce da gura taj pad prometa/cena u sledecim godinama? Stalno pricas kao da se to dogadja samo od sebe, eto dogovore se ljudi i nece vise da kupuju.

Kamate se stabilizuju na visokom nivou koji destimulise privrednu aktivnost i znacajno otezava kupovinu nekretnina. Efekat kamatnih stopa se ne vidi samo kroz stambene kredite, nego kroz siru privredu. Evo, mi vec sad imamo situaciju da je pad prometa veci od procenta kreditnih kupaca. Niko se ne dogovara ni sa kim da nece da kupuje, nego ljudi jednostavno ne mogu da kupuju po ovim cenama i sa ovim kamatnim stopama.

Znači, ovo je potpuno očekivano stanje stvari, da cene na mnogo većim i razvijenim tržištima padnu za dvocifreni iznos u roku od nekoliko meseci, a da je sasvim normalno i prirodno da je kod nas pad cena "proces koji traje godinama".

Zato sto smo mi "specificno" trziste, to ste i sami pricali.

Ono što je posebno zanimljivo je kako će se pad kamatnih stopa, koji je izvestan u narednim godinama odraziti na traznju i posledično na cene. Jel postoji neka ekonomska teorija koja predviđa pad cena u periodu povećane tražnje?

Ja ne znam kako mozes biti toliko siguran u to da ce kamatne stope padati u narednom periodu, kad to niko ne znam cak ni ogromne finansijske institucije. Da, slazem se da ce pasti, ali tek za par godina i to ne na nivo koji vecina ocekuje, nego verovatno na nivo ne mnogo nizi od sadanjeg.

 

[Anon]

Ja ne znam kako mozes biti toliko siguran u to da ce kamatne stope padati u narednom periodu, kad to niko ne znam cak ni ogromne finansijske institucije. Da, slazem se da ce pasti, ali tek za par godina i to ne na nivo koji vecina ocekuje, nego verovatno na nivo ne mnogo nizi od sadanjeg.

Morgan Stanley, Fannie Mae, Goldman Sachs predvidjaju sledecu godinu da ce kamate biti izmedju 5-6,5%, bice pada ali to je nista (30-year fixed), tako da verujem da ce i EURIBOR biti visok. Ponavljam se kao papagaj ali naglo spustanje kamata moze da se desi samo ako se desi velika katastrofa u ekonomiji ali onda ulazimo u stanje nestabilnosti gde ce opet sve naglo skociti i tako u krug.

 

[StevanHN]

Avgust je mjesec kada gasterbajteri najviše kupuju stanove dok su u SRB na odmoru. Zato će avgust biti jako dobar sa prodajama.

 

[Anon]

Znači, ovo je potpuno očekivano stanje stvari, da cene na mnogo većim i razvijenim tržištima padnu za dvocifreni iznos u roku od nekoliko meseci, a da je sasvim normalno i prirodno da je kod nas pad cena "proces koji traje godinama"

Ne znam odakle ti to da padaju tako naglo, podeli molim te ako imas taj podatak negde. Tacno je da u nekim zemljama pada vise ali to su opet mali procenti. Nemoj da te zavaraju naslovi medija kao sto su "Nemacka je pukla, cene idu zestoko dole" ili tako nesto
Slao sam u prethodnim postovima da je pad cena proces od nekoliko godina. Nagli pad cena moze da se desi samo u slucaju da nam je ekonomija u katastrofalnom stanju.

 

[goran123]

Ovo je Beograd na vodi. Jesu prodali 66 i mozda dodju do 100 u avgustu, ali opet deluje da su na finoj silaznoj putanji.

 

[Analitičar]

Ne znam odakle ti to da padaju tako naglo, podeli molim te ako imas taj podatak negde. Tacno je da u nekim zemljama pada vise ali to su opet mali procenti. Nemoj da te zavaraju naslovi medija kao sto su "Nemacka je pukla, cene idu zestoko dole" ili tako nesto
Slao sam u prethodnim postovima da je pad cena proces od nekoliko godina. Nagli pad cena moze da se desi samo u slucaju da nam je ekonomija u katastrofalnom stanju.

Pogledajte prilog 171156

Evo, na primer ovaj grad, na forumu poznat pod nazivom "najbolji grad za život na svetu" je zabeležio pad od preko 12%.

Vienna becomes epicentre of Europe’s housing woes

Europe’s housing markets have been thrown into turmoil since the end of the cheap-money era.

www.afr.com

 

[Mislica]

Pitanje jedno za clanove koji veruju da ce se desiti znacajan pad- za koliko verujete da ce se desiti pad koji je trenutak kada treba kupiti i koliko procenata nize od trenutne prosecne cene mislite da ce biti dno te krive?

 

[p3ricam89]

Pitanje jedno za clanove koji veruju da ce se desiti znacajan pad- za koliko verujete da ce se desiti pad koji je trenutak kada treba kupiti i koliko procenata nize od trenutne prosecne cene mislite da ce biti dno te krive?

Ja evo verujem da ce doci do pada cena. Ali prvo da se ogradim i da objasnim zbog cega to mislim, iako mozda nisam u pravu. Na trzistu deluje puno faktora, da ih ne nabrajam, pisali smo milion puta o tome, neki su uvek prisutni, neki povremeno/privremeno,..., ali ono sto je verovatno trenutno dominantni faktor jesu kamatne stope. One uticu ne samo na kupovinu putem kredita koja generise vezane transakcije, nego utice na celokupnu ekonomiju, pa samim tim i na trziste nekretnina, pri cemu je efekat promene kamatnih stopa manje-vise eksponencijalan.
Koliko god se neki sa tim slagali ili ne, ali rast cena nekretnina u prethodnom periodu, pored nesumnjive traznje, definitivno su pogurale niske kamatne stope (koje su kasnije izazvale i inflaciju, pa smo imali i FOMO kupovine i kupovine u strahu od inflacije i slicno, za sta verujem da je diglo cene na znacajno visi nivo iznad ravnoteznog). Sad imamo visoke kamatne stope, i cinjenica je da one imaju jak uticaj na trziste nekretnina. Za sad mozda nisu (jos uvek) uspele da obore cene, ali su uspele da zaustave ogroman rast, a takodje u sve vecoj meri obaraju i promet.
Ono po cemu se generalno razlikuju stavovi nas koji mislimo da ce cene padati i onih koji nece se takodje u velikoj meri mogu vezati za kamatne stope.
Oni koji misle da cene nece padati i da ce rasti misle da ce za par godina da se kamatne stope vrate na skoro isti nivo kao pre godinu i po dana. Ako se to desi, i ja mislim da cene nece padati, a koliko ce brzo rasti zavisi takodje od milion faktora koje niko ne moze da predvidi. Medjutim, cak i u tom scenariju, mislim da nas ceka barem 3-4 godine stagnacije cena, i mislim da kamatne stope mogu da padnu jako nisko samo ukoliko privreda bude imala velike poteskoce. A kao sto vidimo, privreda funkcionise relativno normalno, naravno, uz poteskoce, ima i bankrotstava nekih firmi, ali nema rasta nezaposlenosti, tako da ja licno ne verujem u ovaj scenario.
Moje licno misljenje jeste da kamatne stope 99% nece pasti u nekoj znacajnijoj meri. Pasce za par godina na neki nivo malo nizi od sadasnjeg i zadrzace se na tom nivou godinama. Ja licno mislim da je vreme jeftinog novca proslo, i s obzirom da ocekujem (ne zelim, ali ocekujem) relativno visoke kamatne stope u narednim godinama, to znaci da ce nekretnine i dalje biti tesko dostupne vecini stanovistva, tj. ocekujem mali promet koji ce trajati godinama. U situaciji kad godinama imas mali promet jedino pad cene ili rast plata bez rasta cene nekretnina moze dovesti trziste u neku ravnotezu. Neko mozda i moze da drzi stan godinama i da ga ne proda ako ne dobije zeljenu cenu, ali neko nece moci, spustice cenu, i eto pada cene.
Kad ce se desiti pad cene i u kojoj meri? Ne znam. Ja verujem da ce narednih godina cene padati tipa minimum 5% godisnje narednih 3-4 godina, sto daje ukupno minimum 20% pada cene. Mozda godisnji pad bude bio i veci, mozda bude trajao i duze, ali ovo je nesto sto mi deluje realno. Cak i da ne bude bilo pada cene, kao sto je neko vec pisao, mislim da nas narednih godina ocekuje mnogo stabilniji period u smislu da nece biti potrebe da se kupuje impulsivno, u strahu od inflacije, zbog FOMO-a i sl, nego ce onaj ko planira da kupi moci natenane da planira kupovinu, da razgleda bez zurbe, i da odluku o kupovini donese na osnovu racionalnih razloga, a ne impulsivno.
Naravno, kao sto se neki ogradjuju, ovo nije finansijski savet, samo moje misljenje. Kome se zuri, kome treba hitno stan i moze da ga kupi i nasao je sta mu odgovara i moze da priusti, ko ima novac za bacanje, neka kupe vec sutra. Ali kome nije hitno, mislim da uopste nema razloga da zuri sa kupovinom, nego da natenane razmislja, gleda, procenjuje, i da kupi tek kad mu naleti nesto sto mu bas odgovara.

 

[NRakocevic]

Otkud to da nema novogradnje kod Lipovog Lada/Liona? Gvozdiceva, Kajmakcalanska, one poprečne ulice prema Krstu (Dravska, itd) su pune novogradnji. Sa druge strane, Lion za razliku od NBG nema neke povrsine makar I za divlje parkiranje. Starogradnje tipa crvena cigla na Bulevaru I soliteri u Vranjskoj su kritični jer bukvalno nigde nema parkinga.

Sve sto ste napomenuli je vec zavrseno i prodato. Trenutno zaista ne vidim nista znacajno da se gradi u ovom momentu, osim par mini-zgrada sa po desetak stanova ali to je zanemarljivo.
Jedini veci projekat je Viva residences ali tu je sve prodato, ostalo 15-ak stanova koji su ili preveliki ili nefunkcionalni ili oba. Penthausi nika nisu ni bili u slobodnoj prodaji.
Dakle nema novih projekata gde se nesto moze pazariti.
Sto se tice parkinga tako je, ispod S.Sremcevica i Batutove ka Djermu je stvarno kriticno, iznad Batutove je malo bolje jer su uglavnom privatne kuce u paralelnim ulicama pa nema toliko automobila. Svakako dugorocno resenje je da se grade podzemne garaze na platou i sljunkari. Dakle mesta ima ali treba uloziti novac.

 

[Sava Sava]

I dalje se prodaje nekako, međutim staje. Investitori koriste trenutnu situaciju (niska cena izgradnje objekata u odnosu na prodajnu cenu). Na svaki kvadrat zarada je minimum 1000 eu, tako da što ne bi gradili, jer i kada padne cena 50% opet će imati zaradu. Međutim broj stanova svakodnevno premašuje broj stanovnika kojima treba stan.