Pitanje jedno za clanove koji veruju da ce se desiti znacajan pad- za koliko verujete da ce se desiti pad koji je trenutak kada treba kupiti i koliko procenata nize od trenutne prosecne cene mislite da ce biti dno te krive?
Ja evo verujem da ce doci do pada cena. Ali prvo da se ogradim i da objasnim zbog cega to mislim, iako mozda nisam u pravu. Na trzistu deluje puno faktora, da ih ne nabrajam, pisali smo milion puta o tome, neki su uvek prisutni, neki povremeno/privremeno,..., ali ono sto je verovatno trenutno dominantni faktor jesu kamatne stope. One uticu ne samo na kupovinu putem kredita koja generise vezane transakcije, nego utice na celokupnu ekonomiju, pa samim tim i na trziste nekretnina, pri cemu je efekat promene kamatnih stopa manje-vise eksponencijalan.
Koliko god se neki sa tim slagali ili ne, ali rast cena nekretnina u prethodnom periodu, pored nesumnjive traznje, definitivno su pogurale niske kamatne stope (koje su kasnije izazvale i inflaciju, pa smo imali i FOMO kupovine i kupovine u strahu od inflacije i slicno, za sta verujem da je diglo cene na znacajno visi nivo iznad ravnoteznog). Sad imamo visoke kamatne stope, i cinjenica je da one imaju jak uticaj na trziste nekretnina. Za sad mozda nisu (jos uvek) uspele da obore cene, ali su uspele da zaustave ogroman rast, a takodje u sve vecoj meri obaraju i promet.
Ono po cemu se generalno razlikuju stavovi nas koji mislimo da ce cene padati i onih koji nece se takodje u velikoj meri mogu vezati za kamatne stope.
Oni koji misle da cene nece padati i da ce rasti misle da ce za par godina da se kamatne stope vrate na skoro isti nivo kao pre godinu i po dana. Ako se to desi, i ja mislim da cene nece padati, a koliko ce brzo rasti zavisi takodje od milion faktora koje niko ne moze da predvidi. Medjutim, cak i u tom scenariju, mislim da nas ceka barem 3-4 godine stagnacije cena, i mislim da kamatne stope mogu da padnu jako nisko samo ukoliko privreda bude imala velike poteskoce. A kao sto vidimo, privreda funkcionise relativno normalno, naravno, uz poteskoce, ima i bankrotstava nekih firmi, ali nema rasta nezaposlenosti, tako da ja licno ne verujem u ovaj scenario.
Moje licno misljenje jeste da kamatne stope 99% nece pasti u nekoj znacajnijoj meri. Pasce za par godina na neki nivo malo nizi od sadasnjeg i zadrzace se na tom nivou godinama. Ja licno mislim da je vreme jeftinog novca proslo, i s obzirom da ocekujem (ne zelim, ali ocekujem) relativno visoke kamatne stope u narednim godinama, to znaci da ce nekretnine i dalje biti tesko dostupne vecini stanovistva, tj. ocekujem mali promet koji ce trajati godinama. U situaciji kad godinama imas mali promet jedino pad cene ili rast plata bez rasta cene nekretnina moze dovesti trziste u neku ravnotezu. Neko mozda i moze da drzi stan godinama i da ga ne proda ako ne dobije zeljenu cenu, ali neko nece moci, spustice cenu, i eto pada cene.
Kad ce se desiti pad cene i u kojoj meri? Ne znam. Ja verujem da ce narednih godina cene padati tipa minimum 5% godisnje narednih 3-4 godina, sto daje ukupno minimum 20% pada cene. Mozda godisnji pad bude bio i veci, mozda bude trajao i duze, ali ovo je nesto sto mi deluje realno. Cak i da ne bude bilo pada cene, kao sto je neko vec pisao, mislim da nas narednih godina ocekuje mnogo stabilniji period u smislu da nece biti potrebe da se kupuje impulsivno, u strahu od inflacije, zbog FOMO-a i sl, nego ce onaj ko planira da kupi moci natenane da planira kupovinu, da razgleda bez zurbe, i da odluku o kupovini donese na osnovu racionalnih razloga, a ne impulsivno.
Naravno, kao sto se neki ogradjuju, ovo nije finansijski savet, samo moje misljenje. Kome se zuri, kome treba hitno stan i moze da ga kupi i nasao je sta mu odgovara i moze da priusti, ko ima novac za bacanje, neka kupe vec sutra. Ali kome nije hitno, mislim da uopste nema razloga da zuri sa kupovinom, nego da natenane razmislja, gleda, procenjuje, i da kupi tek kad mu naleti nesto sto mu bas odgovara.