Cene nekretnina

[pericam1989]

Imam jedno pitanje za sve ucesnike ove diskusije, ali da odgovorite realno i iskreno:

Zamislite nekako dobijete stan za dzabe. Naslednstvo, poklon, stagod - pretpostavke radi, nebitan detalj. Mozda ne morate ni da ga dobijete, vec ste ga kupili nekad u proslosti po daleko povoljnijim cenama.
Dodje vreme da taj stan prodajete, jer recimo idete u inostranstvo, ne zelite da se bakcete izdavanjem, ne treba vam stan...

Kako biste formirali cenu? Otisli biste na oglase i pogledali cene u ostalih stanova u kraju, i na osnovu toga odredili prodajnu cenu. Mislim da je ovo logican sled dogadjaja? Neka ta cena bude 2k za starogradnju. Oglasite stan po toj ceni i prodajete. Ocekujete da cete uzeti 100k (jer taj nas zamisljeni stan ima 50m2).

Dodje kupac, i isprica vam ove price koje vi sada pricate - infrastruktura ne valja, kvalitet vazduha los, los standard zivljenja, nema parkinga, stara gradnja, euribor skace. Sve u svemu, umesto 2k ponudi vam 1k po m2. Umesto 100k, odjednom je 50k na stolu.
Da li prihvatate ponudu?

Pa zavisi koliko mi je hitno. Priznajem da bih kao i svaki normalni prodavac hteo da uzmem sto vise. Postavio bih neku vecu cenu i cekao ponude. Ako nema ponuda, spustao bih polako cenu dok ne dodjem do cene po kojoj mogu da ga prodam. Ne bih sigurno prodao prvom kupcu koji se pojavio i ponudio neku malu cenu. Ali ako bih spustio sa 100k na 90k, pa na 80k i tako dalje do 50k i nema nijednog kupca, verovatno bih pristao na tih 50k. Teska srca, ali ako mi zaista ne treba, prodao bih ga. Mada bih pre, ako vec moram da ga prodam po nekoj jako niskoj ceni, pre bih ga prodao nekog kog znam i uninio mu uslugu, nego nekom random liku. Ne znam, nisam u toj situaciji, ali ako mi nije bas hitno, pre bih pre spustio cenu za max 30% i cekao dok se ne pojavi kupac. Zavisi koliko mi je hitno. Ukratko, bio bih spreman da spustim, ali ne i da poklonim, sem ako mi nije bas bas hitno. Pa mi smo porodicno prodavali neke njive po jako niskim cenama jer nam nisu bile potrebne, a znacio nam je svaki dinar da kupimo stan. Ako bih prodajom tog stana po nekoj niskoj ceni odmah dobio novac za ucesce za stan u inostranstvu, onda bih to mozda i uradio. Prodas jeftinije, ali sa druge strane brze kupis stan u inostranstvu. Kao sto rekoh, sve zavisi od okolnosti.
Ali ako si hteo da ciljas na to kako je normalno da svako zeli da proda po sto vecoj ceni, da to si u pravu, samo sto mnogima izgleda nije cilj da prodaju, nego da "upecaju soma", tj. ne zuri im se, pa postave neku ludacku cenu i cekaju da se neko upeca. Ko stvarno zeli da proda, on bi bio spreman da spusti cenu, i to ne za 1% ili 2%, nego barem za 10%, 20%, 30%, Takodje imam osecaj da mnogi koji recimo imaju vise stanova uzmu onaj najgori i pokusaju da ga se otarase putem prodaje, ali po nekoj ludackoj ceni. Bukvalno, mnogi koriste ovo ludilo da se oslobode krseva od stanova za koje nabijaju cene kao da je lux novogradnja. Naravno, sve to uz podrsku agencija za nekretnine koje ga ubedjuju da njegov stan vredi cak i mnogo vise, i kako bi izvukle sto vecu proviziju, kako od prodavca, tako i od kupca iako ne zastupaju njegov interes.

Sto znači da su realne cene u Beogradu, Nišu i NS max 700e prosek?

Ne, samo znaci da su daleko od realne. Evo, sad sam uporedio za neke gradove odnos prosecnih plata i cena nekretnina, i dosao do zakljucka da je taj odnos jos gori nego sto pokazuje numbeo index (https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp). Beograd je bukvalno rame uz rame sa najskupljim gradovima u Evropi poput Pariza i Moskve koji su metropole i barem 5 puta veci i sa Lisabonom koji nije toliko veliki, ali je glavni grad jedne drzave i nalazi se na moru. Svi ostali gradovi imaju daleko povoljniji odnos prosecne plate i cene nekretnina. Cak je u Minhenu lakse kupiti stan nego u Beogradu sa prosecnom platom. U Becu je skoro duplo lakse. Uzmite bilo koji grad u Evropi i uporedite. Jedino su daleko nepovoljniji neki gradovi van Evrope tipa Sangaj i sl. U Sangaju je recimo 2 puta teze kupiti stan sa prosecnom platom u odnosu na Beograd. Ali kad su evropski gradovi u pitanju, u samom smo vrhu. Sto bi neki rekli, oborili smo sve rekorde.

Grad​	Prosečna plata (neto mesečna)​	Prosečna cena stana (van centra)​	Broj prosečnih plata potreban za kupovinu stana (van centra)​	Prosečna cena stana (u centru)​	Broj prosečnih plata potreban za kupovinu stana (u centru​	Izvor​
Trst	1,594.00 €	1,625.00 €	1.02	1,995.00 €	1.25	Cost of Living in Trieste Average prices of more than 40 products and services in Trieste, ItalyJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Ulm	3,112.50 €	4,000.00 €	1.28	5,250.00 €	1.69	Cost of Living in Ulm Average prices of more than 40 products and services in Ulm, GermanyJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Beč	2,906.45 €	4,843.97 €	1.67	7,921.19 €	2.73	Cost of Living in Vienna Average prices of more than 40 products and services in Vienna, AustriaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Grac	2,305.24 €	3,933.33 €	1.71	5,550.88 €	2.41	Cost of Living in Graz Average prices of more than 40 products and services in Graz, AustriaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Barselona	1,846.44 €	3,069.01 €	1.66	5,051.11 €	2.74	Cost of Living in Barcelona Average prices of more than 40 products and services in Barcelona, SpainFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Madrid	2,017.18 €	3,684.60 €	1.83	5,394.15 €	2.67	Cost of Living in Madrid Average prices of more than 40 products and services in Madrid, SpainFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Amsterdam	3,460.81 €	5,284.24 €	1.53	8,335.55 €	2.41	Cost of Living in Amsterdam Average prices of more than 40 products and services in Amsterdam, NetherlandsFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Minhen	3,302.66 €	9,204.96 €	2.79	12,286.15 €	3.72	Cost of Living in Munich Average prices of more than 40 products and services in Munich, GermanyFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Stokholm	31,580.42 kr	68,406.62 kr	2.17	112,454.26 kr	3.56	Cost of Living in Stockholm Average prices of more than 40 products and services in Stockholm, SwedenFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Niš	61,148.44 Дин	142,090.12 Дин	2.32	202,443.27 Дин	3.31	Cost of Living in Nis Average prices of more than 40 products and services in Nis, SerbiaJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Novi Sad	70,755.16 Дин	200,124.26 Дин	2.83	277,359.50 Дин	3.92	Cost of Living in Novi Sad Average prices of more than 40 products and services in Novi Sad, SerbiaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Beograd	74,756.37 Дин	228,503.52 Дин	3.07	369,462.72 Дин	4.96	Cost of Living in Belgrade Average prices of more than 40 products and services in Belgrade, SerbiaNov 2024. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Lisabon	1,073.73 €	3,033.09 €	2.82	5,686.70 €	5.30	Cost of Living in Lisbon Average prices of more than 40 products and services in Lisbon, PortugalFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Moskva	88,625.82 руб	267,738.46 руб	3.02	519,978.65 руб	5.87	Cost of Living in Moscow Average prices of more than 40 products and services in Moscow, RussiaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Pariz	2,660.77 €	8,809.03 €	3.31	12,562.12 €	4.72	Cost of Living in Paris Average prices of more than 40 products and services in Paris, FranceFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com

 

[Hristiana]

Da razbijemo malo offtopic: Azurirani su podaci za januar na cenenekretnina.rs.
U gornjem desnom uglu ce se prikazivati datum poslednjeg azuriranja.
Uzorak je po mojoj proceni preko 90%, tako da smatrajte da je to to sto se tice cena. Ugovora ce biti jos, ali da ne pogadjam koliko, posto sam za decembar omanuo

Thank you

Ukratko, cena nekretnina u Beogradu pada već dva meseca za redom. Cena novogradnje je pala 20% za dva meseca i sada je blizu cene od pre godinu dana.

Izgleda da investitori prvi obaraju cenu da bi mogli da plate kredite i finansiraju gradnju na drugom mestu.

 

[Defke]

Izgleda da investitori prvi obaraju cenu da bi mogli da plate kredite i finansiraju gradnju na drugom mestu.

0% sanse da se to desava trenutno, ali kapiram da svako ima pravo na svoj odbrambeni mehanizam.

 

[Agent001]

Pa zavisi koliko mi je hitno. Priznajem da bih kao i svaki normalni prodavac hteo da uzmem sto vise. Postavio bih neku vecu cenu i cekao ponude. Ako nema ponuda, spustao bih polako cenu dok ne dodjem do cene po kojoj mogu da ga prodam. Ne bih sigurno prodao prvom kupcu koji se pojavio i ponudio neku malu cenu. Ali ako bih spustio sa 100k na 90k, pa na 80k i tako dalje do 50k i nema nijednog kupca, verovatno bih pristao na tih 50k. Teska srca, ali ako mi zaista ne treba, prodao bih ga. Mada bih pre, ako vec moram da ga prodam po nekoj jako niskoj ceni, pre bih ga prodao nekog kog znam i uninio mu uslugu, nego nekom random liku. Ne znam, nisam u toj situaciji, ali ako mi nije bas hitno, pre bih pre spustio cenu za max 30% i cekao dok se ne pojavi kupac. Zavisi koliko mi je hitno. Ukratko, bio bih spreman da spustim, ali ne i da poklonim, sem ako mi nije bas bas hitno. Pa mi smo porodicno prodavali neke njive po jako niskim cenama jer nam nisu bile potrebne, a znacio nam je svaki dinar da kupimo stan. Ako bih prodajom tog stana po nekoj niskoj ceni odmah dobio novac za ucesce za stan u inostranstvu, onda bih to mozda i uradio. Prodas jeftinije, ali sa druge strane brze kupis stan u inostranstvu. Kao sto rekoh, sve zavisi od okolnosti.
Ali ako si hteo da ciljas na to kako je normalno da svako zeli da proda po sto vecoj ceni, da to si u pravu, samo sto mnogima izgleda nije cilj da prodaju, nego da "upecaju soma", tj. ne zuri im se, pa postave neku ludacku cenu i cekaju da se neko upeca. Ko stvarno zeli da proda, on bi bio spreman da spusti cenu, i to ne za 1% ili 2%, nego barem za 10%, 20%, 30%, Takodje imam osecaj da mnogi koji recimo imaju vise stanova uzmu onaj najgori i pokusaju da ga se otarase putem prodaje, ali po nekoj ludackoj ceni. Bukvalno, mnogi koriste ovo ludilo da se oslobode krseva od stanova za koje nabijaju cene kao da je lux novogradnja. Naravno, sve to uz podrsku agencija za nekretnine koje ga ubedjuju da njegov stan vredi cak i mnogo vise, i kako bi izvukle sto vecu proviziju, kako od prodavca, tako i od kupca iako ne zastupaju njegov interes.


Ne, samo znaci da su daleko od realne. Evo, sad sam uporedio za neke gradove odnos prosecnih plata i cena nekretnina, i dosao do zakljucka da je taj odnos jos gori nego sto pokazuje numbeo index (https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp). Beograd je bukvalno rame uz rame sa najskupljim gradovima u Evropi poput Pariza i Moskve koji su metropole i barem 5 puta veci i sa Lisabonom koji nije toliko veliki, ali je glavni grad jedne drzave i nalazi se na moru. Svi ostali gradovi imaju daleko povoljniji odnos prosecne plate i cene nekretnina. Cak je u Minhenu lakse kupiti stan nego u Beogradu sa prosecnom platom. U Becu je skoro duplo lakse. Uzmite bilo koji grad u Evropi i uporedite. Jedino su daleko nepovoljniji neki gradovi van Evrope tipa Sangaj i sl. U Sangaju je recimo 2 puta teze kupiti stan sa prosecnom platom u odnosu na Beograd. Ali kad su evropski gradovi u pitanju, u samom smo vrhu. Sto bi neki rekli, oborili smo sve rekorde.

Grad​	Prosečna plata (neto mesečna)​	Prosečna cena stana (van centra)​	Broj prosečnih plata potreban za kupovinu stana (van centra)​	Prosečna cena stana (u centru)​	Broj prosečnih plata potreban za kupovinu stana (u centru​	Izvor​
Trst	1,594.00 €	1,625.00 €	1.02	1,995.00 €	1.25	Cost of Living in Trieste Average prices of more than 40 products and services in Trieste, ItalyJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Ulm	3,112.50 €	4,000.00 €	1.28	5,250.00 €	1.69	Cost of Living in Ulm Average prices of more than 40 products and services in Ulm, GermanyJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Beč	2,906.45 €	4,843.97 €	1.67	7,921.19 €	2.73	Cost of Living in Vienna Average prices of more than 40 products and services in Vienna, AustriaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Grac	2,305.24 €	3,933.33 €	1.71	5,550.88 €	2.41	Cost of Living in Graz Average prices of more than 40 products and services in Graz, AustriaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Barselona	1,846.44 €	3,069.01 €	1.66	5,051.11 €	2.74	Cost of Living in Barcelona Average prices of more than 40 products and services in Barcelona, SpainFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Madrid	2,017.18 €	3,684.60 €	1.83	5,394.15 €	2.67	Cost of Living in Madrid Average prices of more than 40 products and services in Madrid, SpainFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Amsterdam	3,460.81 €	5,284.24 €	1.53	8,335.55 €	2.41	Cost of Living in Amsterdam Average prices of more than 40 products and services in Amsterdam, NetherlandsFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Minhen	3,302.66 €	9,204.96 €	2.79	12,286.15 €	3.72	Cost of Living in Munich Average prices of more than 40 products and services in Munich, GermanyFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Stokholm	31,580.42 kr	68,406.62 kr	2.17	112,454.26 kr	3.56	Cost of Living in Stockholm Average prices of more than 40 products and services in Stockholm, SwedenFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Niš	61,148.44 Дин	142,090.12 Дин	2.32	202,443.27 Дин	3.31	Cost of Living in Nis Average prices of more than 40 products and services in Nis, SerbiaJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Novi Sad	70,755.16 Дин	200,124.26 Дин	2.83	277,359.50 Дин	3.92	Cost of Living in Novi Sad Average prices of more than 40 products and services in Novi Sad, SerbiaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Beograd	74,756.37 Дин	228,503.52 Дин	3.07	369,462.72 Дин	4.96	Cost of Living in Belgrade Average prices of more than 40 products and services in Belgrade, SerbiaNov 2024. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Lisabon	1,073.73 €	3,033.09 €	2.82	5,686.70 €	5.30	Cost of Living in Lisbon Average prices of more than 40 products and services in Lisbon, PortugalFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Moskva	88,625.82 руб	267,738.46 руб	3.02	519,978.65 руб	5.87	Cost of Living in Moscow Average prices of more than 40 products and services in Moscow, RussiaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Pariz	2,660.77 €	8,809.03 €	3.31	12,562.12 €	4.72	Cost of Living in Paris Average prices of more than 40 products and services in Paris, FranceFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com

Upravo svojim postom pokazujes kontradiktornost koju sam zeleo da naglasim.
Dakle, sa jedne strane ne bi prodavao stan po nekoj drasticno nizoj ceni (osim ako ti nije hitno, sto je druga stvar). Da se razumemo, sve sto si napisao, slazem se.

Ali sa druge strane, izvlacis neke tabele standarda zivljenja, broj prosecnih plata itd. Ma sta ko mislio o tome, to nije primenljivo na Beograd/Srbiju. Beograd nije Barselona. Nije Minhen. Nije Bec. Ima svoje specificnosti.

To je najveci i najrazvijeniji grad u relativno ruralnom regionu. Dobar deo Bosne (RS), CG, i cela Srbija navigiraju ka Beogradu. To generise potraznju.
Imamo veliku dijasporu. To takodje generise potraznju.
Imamo veoma suzen izbor za ulaganje. Ovo je cinjenica koju mnogi ljudi prenebegavaju. Ima jednostavno izvestan broj ljudi sa novcem. Ljudi ne znaju sta sa njim, ili ne zele da znaju i najlakse im je da kupe stan.
Imamo kriminal i pranje para. To generise netransparentnost.
I na kraju krajeva, imamo mali izbor dobrih stanova. Ako odaberes neki kraj, koliko stanova ces naci da nisu potkrovlje ili prizemlje, preuredjene vesernice i tavani, neke budzevine na krovu. Pa kad i nadjes takav stan, kakav je ulaz zgrade. Kakav je sam stan - mozda ljudi nece da se cimaju sa komplet renoviranjem, a i da upumpas 20-30k za renoviranje, mozda je komsi iznad tebe sve trulo, cev pukne i tvoje renoviranje ode u k.
Onda ti ostaje izbor novogradnja, i to onaj deo stanova koji nije ostao rezervisan u kojekakvim komenzacijama itd...

Na kraju krajeva - veoma banalno i laicki - ako se cena plazme ili grand kafe nece vratiti na nivo od pre pret godina, zasto bi to bio slucaj sa cenom stanova?

 

[vradovic]

Thank you

Ukratko, cena nekretnina u Beogradu pada već dva meseca za redom. Cena novogradnje je pala 20% za dva meseca i sada je blizu cene od pre godinu dana.

Izgleda da investitori prvi obaraju cenu da bi mogli da plate kredite i finansiraju gradnju na drugom mestu.

Cisto sumnjam.

Novogradnja je skocila u novembru zato sto je bila pustena zgrada BW Rivijera u prodaju. To je svakako uticalo na prosek i prodali su nesto vise stanova u Kuli Beograd.
Te zgrade BW Rivijera, Perla, Terraces, Kula Beograd i povremena preprodaja u tim zgradama dosta uticu na plitko trziste. Kao sto je Wolf rekao upravo Savski Venac trenutno predvodi kakve ce cene biti u Beogradu a to je upravo zbog dijaspore. Kada se to izuzme onda se vidi neki blag trend rasta.

 

[pericam1989]

Upravo svojim postom pokazujes kontradiktornost koju sam zeleo da naglasim.
Dakle, sa jedne strane ne bi prodavao stan po nekoj drasticno nizoj ceni (osim ako ti nije hitno, sto je druga stvar). Da se razumemo, sve sto si napisao, slazem se.

Ne postoji kontradiktornost. Ja potpuno razumem vlasnike stanova koji zele da izvuku sto vise za svoj stan. Problem je samo u tome sto ih je neko izlagao da im babin stan koji renoviran 50 godina vredi 3000 e/m2, a on realno ne vredi ni 2000 e/m2 i to samo zbog lokacije. On naravno ima prava da trazi 3000 e/m2, jer zasto bi trazio manje ako ne mora, kad svi traze puno. Nije lud da spusti cenu, Ne bih ni ja. Ali kad bude proslo godinu dana i on ne bude uspeo da proda stan, a u medjuvremenu ga budu pozvala samo nekoliko potencijalna kupca koji hoce da mu spuste cenu, onda ce i on da razmisli i da eventualno smanji cenu. Ima i opciju da ne koriguje, nego da digne jos vise, ako mu se ne zuri, moze da ga prodaje i 10 godina. Ali to onda nije prodavanje, nego "pecanje soma". Takav prodavac nije dao stan na oglas jer zeli da ga proda i nesto uradi sa tim novcem, nego zeli da iskoristi to sto su cene prenaduvane da bi "upecao soma" koji ce mu dati novac za stan po nekoj ludackoj ceni. Cak imas i one koji uopste i ne zele da prodaju stan, nego zele da vide koliko im vredi. Jos pre 60 godina kad je moj deda kupovao kucu otisao kod coveka koji prodaje kucu i bio spreman da plati koliko je ovaj dao u oglasu. I onda mu je ovaj rekao da on ustvari ne zeli da proda, nego je hteo da vidi koliko moze da dobije za svoju kucu. Mislim da realna cena moze da se dobije samo ako neko bas zeli da proda stan jer mu hitno treba novac. Ostali samo zele da se otarase babinih golubarnika u potkrovlju i da za isti taj novac kupe lux novogradnju.

Ali sa druge strane, izvlacis neke tabele standarda zivljenja, broj prosecnih plata itd. Ma sta ko mislio o tome, to nije primenljivo na Beograd/Srbiju. Beograd nije Barselona. Nije Minhen. Nije Bec. Ima svoje specificnosti.

To je najveci i najrazvijeniji grad u relativno ruralnom regionu. Dobar deo Bosne (RS), CG, i cela Srbija navigiraju ka Beogradu. To generise potraznju.
Imamo veliku dijasporu. To takodje generise potraznju.
Imamo veoma suzen izbor za ulaganje. Ovo je cinjenica koju mnogi ljudi prenebegavaju. Ima jednostavno izvestan broj ljudi sa novcem. Ljudi ne znaju sta sa njim, ili ne zele da znaju i najlakse im je da kupe stan.
Imamo kriminal i pranje para. To generise netransparentnost.
I na kraju krajeva, imamo mali izbor dobrih stanova. Ako odaberes neki kraj, koliko stanova ces naci da nisu potkrovlje ili prizemlje, preuredjene vesernice i tavani, neke budzevine na krovu. Pa kad i nadjes takav stan, kakav je ulaz zgrade. Kakav je sam stan - mozda ljudi nece da se cimaju sa komplet renoviranjem, a i da upumpas 20-30k za renoviranje, mozda je komsi iznad tebe sve trulo, cev pukne i tvoje renoviranje ode u k.
Onda ti ostaje izbor novogradnja, i to onaj deo stanova koji nije ostao rezervisan u kojekakvim komenzacijama itd...

Ja sam te podatke izvlacio zato sto sam hteo da pokazem koliko je tesko kupiti stan u Srbiji, sto znaci da je stan cak i na periferiji i u malim gradovima skoro nedostupan obicnom coveku. Mnogi su u fazonu "Pa ne mogu svi da zive u centru", ali poenta price je da je trenutno tesko naci bilo sta normalno i na periferiji. Drugim recima, traznju ne generise obican, prosecan covek. Nego izvestan broj ljudi sa novcem medju kojima je puno kriminalaca i onih koji peru pare. Ima tu i dijaspore i svega i svacega, ali bukvalno svega par procenata ljudi uopste i moze da kupi stan. Ali sve te stvari kojima se objasnjava visoka cena stanova u Beogradu to nije nesto sto je za pohvalu, nego je zalosno da ljudi u manjim mestima ne vide perspektivu, i da mozda jedino u Beogradu vise sansu za neki polunormalan zivot. Jer bolje u Beogradu u Borci da placas kiriju za neki golbarnik nego da zivis u nekom malom mestu u Srbiji gde nemas mogucnost da zaradis dinar i kupis hleba. Ne dolaze ljudi u Beograd jer je Beograd dobar za zivot, nego zato sto su sva ostala mesta losa. Beograd propada, ali druga mesta jos vise propadaju, tako da u odnosu na njih Beograd napreduje. I to je jako tuzno. Znaci, nije Srbija ekonomski tigar, ne dolaze ljudi da zive u Srbiju, ne vraca se dijaspora (osim sto mozda 1% njih kupi nekretninu u kojoj ne zivi), nego su skroz drugi faktori u pitanju.

Na kraju krajeva - veoma banalno i laicki - ako se cena plazme ili grand kafe nece vratiti na nivo od pre pret godina, zasto bi to bio slucaj sa cenom stanova?

Pa recimo cena goriva je pala (mada je kod nas i dalje mnogo napumpana u odnosu na okolne zemlje), zasto ne bi pala i cena stanova. Pala je cena i Bitcoinu, i akcijama mnogih firmi. Ne vidim zasto ne bi pala. Ne kazem da hoce. Trenutno svi faktori ukazuju na to da bi cena trebalo da pada. Ali nasi su maheri, mozda ce i dalje da pumpaju cene, jer im se ne isplati da se trziste samo regulise i da se cene prirodno spuste na neki normalniji nivo. Ipak treba izgraditi jos zgrada i uvaliti ih po napumpanim cenama, pa kad se trziste zasiti, mozda ce tek tad pustiti da cene padnu.

 

[Wolf]

Kao sto je Wolf rekao upravo Savski Venac trenutno predvodi kakve ce cene biti u Beogradu a to je upravo zbog dijaspore. Kada se to izuzme onda se vidi neki blag trend rasta.

Kada se izuzme Savski venac, grafikon za Beograd sa preostalih 9 gradskih opstina izgleda ovako:

Kakav je trend, procenite sami.

 

[vradovic]

Kada se izuzme Savski venac, grafikon za Beograd sa preostalih 9 gradskih opstina izgleda ovako:
Pogledajte prilog 154054

Kakav je trend, procenite sami.

Hvala @Wolf
Treba ipak izuzeti januar. Nije jos uvek relevantan u potpunosti. Za 10-15 dana sa januarom.
E sad kad bi imali ovakva grafikon ali za period 2019-2022 i povukli liniju to je trend rasta. (Pogotovo ako se uzme u obzir gde je jan 2022. bio.

 

[Wolf]

Hvala @Wolf
Treba ipak izuzeti januar. Nije jos uvek relevantan u potpunosti. Za 10-15 dana sa januarom.
E sad kad bi imali ovakva grafikon ali za period 2019-2022 i povukli liniju to je trend rasta. (Pogotovo ako se uzme u obzir gde je jan 2022. bio.

Stekao sam utisak da se prica o mesecnom trendu, i uticaju BW-a na BG, pa makar i u ovom krnjem januaru

 

[vradovic]

pa jeste ali je premali uzorak + januar jos uvek nedefinisan ali cak i sa tim nedefinisanim opet je blag rast.
Trend line je jos uvek uptrend hteli mi to ili ne. Ja ne vidim nikakav realan pad cak i na osnovu nedovrsenih podataka za januar.

Januar je istorijski slab zato to se ne radi pola januara ni agencije ni javni beleznici plus ljudi otisli kojekuda. Tako da ako se uporedi januar sa januarom ovo je solidan rast.

 

[Dipllmirani ekonomista]

Da li sam intelektualac nije vazno, da sam bio inteletualac kao na primer ti, sada bih mi stanodavac pokazivao kupcima stan koji rentiram. Srecom sam na vreme pronasao ekonomsku logiku koju ti kao sto vidimo jos trazis, tako da sam na vreme obavio kupovinu. Ekonomsku logiku koju sam delio ovde mozes pronaci negde u proslim postovima, necu svakom pojedinacno pisati. Ono sto je sigurno je da oni koji su kupili kada sam rekao da je povoljno za kupovinu, sada trljaju ruke. A to je najvaznije

Koliko ce trljati ruke krajem 2024te kad se u medjuvremenu suoce sa padom od bar 20%

 

[Defke]

Nije mnogo koristan grafikon cena za novogradnju. Namestite filter za 2020, 2019 i 2018 pa cete videti i duze periode pada a znamo da pada tad nije bilo.

Podaci su previse ‘volatile’ sto bi se reklo, kad se uporede sa starogradnjom koja je prilicno glatka.

Dosta je do nekonzistentnosti u potpisivanju ugovora. Na nekim projektima se ugovor potpisuje na samom pocetku gradnje, na drugim tek kada projekat dodje do 80% izgradnje. Tako jedan projekat koji je sad dosao na 80% odjednom ubaci 150 stanova sa cenama od pre dve godine u statistiku, a sledeci mesec drugi projekat organizuje prodajni dan i odma potpusuje ugovore pa u statistiku udje 100 stanova po trenutnim cenama.

Ja sam svoj stan uzeo u jan 2022. a ugovor cu potpisati tek krajem 2023. ako sve bude po planu. Cena koja ce se tad pojaviti u statistici nece biti trenutna vec cena od pre dve godine.

 

[vradovic]

@Wolf
Samo da napisem jos jednom da smo ti stvarno zahvalni za sajt jer bez tvog sajta bi tumarali u mraku, morali da verujemo novinskim natpisima i eventualno da cekamo RGZ izvestaj.

Ovo sto je Defke isto napisao jeste da treba duzi period da se posmatra na grafikonu i onda bi mozda mogla da se uoci situacija da je decembar i januar u granicama ocekivanja. (uptrend po 10-20% godisnje). Drugo sad u februaru je BNV pustio BW Thalia (nova zgrada). Moze da se desi da prodaju jos nekoliko stanova od 2.7M i sve to menja statistiku gore dole. Takodje projekat Zoned je krenuo kod Pionira a veoma su povoljni sa cenama. Ima jos drugih novogradnji koje su krenule sa povoljnim cenama na primer na Zvezdari.
Sve u svemu sporadicno pustanje tih velikih projekata dosta utice na volatilnost iz meseca u mesec i zato treba posmatrati na duze staze da bi imali realnu sliku.

 

[goran123]

Stekao sam utisak da se prica o mesecnom trendu, i uticaju BW-a na BG, pa makar i u ovom krnjem januaru

Koje su cene na sajtu sa ili bez poreza? Hvala.

 

[vradovic]

Koje su cene na sajtu sa ili bez poreza? Hvala.

Veoma dobro pitanje. Mislim da su cene sa PDV-om jer nemaju svi pravo na povraćaj PDV-a.

 

[Hristiana]

Koje su cene na sajtu sa ili bez poreza? Hvala.

Sa porezom.

 

[milosavt]

@Wolf
Takodje projekat Zoned je krenuo kod Pionira a veoma su povoljni sa cenama.

Bacio sam pogled na ovaj projekat kada si ga prvi put spomenuo. Cene oglašene na njihovom sajtu su:
2300-2500 EUR + PDV - avansno
2900-3100 EUR + PDV - po dinamici izgradnje
3100-3300 EUR + PDV - stambeni kredit

Dakle, ovde imamo popust od neverovatnih 25% odnosno celih 800 EUR po kvadratu za avansno plaćanje. Moglo bi se reći da su cene smišljene za odbijanje kreditnih kupaca, samo keš dolazi u obzir, i to odmah unapred sve.

Ako pogledamo cene za stambeni kredit, pa i za plaćanje po dinamici izgradnje, ne možemo nikako reći da su ovo povoljne cene, uzimajući u obzir lokaciju - neko će reći Bogoslovija, Pančevački most itd. Zar nisu slične cene bile za neke zgrade u BW?

Npr:

Specijalna dnevna ponuda

Iskoristi specijalnu dnevnu ponudu i izaberi stan po najboljoj ceni! Ponuda je vremenski ograničena na 24h!

www.belgradewaterfront.com

Dakle, stan u BW Eterna koji ima skoro 73 kvadrata se prodaje po ceni od 261,888 €, što znači oko 3580 € po kvadratu.

 

[vradovic]

Pa nije bas slicna cena. Sa 2.300e na 3.580e
Neko jednostavno nema da doda tu razliku i takve kupce oni targetuju.

Mada na sajtu (sad sam pogledao) ipak stoji i nize od toga.

Definitivno su target samo kesh kupci i to oni koji zele/mogu sve unapred da plate. Prakticno preuzimas rizik zarad nize cene i verujes im na rec da ce lepo da izgrade. Mada to ti je i sa BNV isti slucaj samo sto su kreirali nesto veće poverenje.
Doduse iskreno i ovi meni deluju sasvim korektno.

 

[mariks]

Ne, samo znaci da su daleko od realne. Evo, sad sam uporedio za neke gradove odnos prosecnih plata i cena nekretnina, i dosao do zakljucka da je taj odnos jos gori nego sto pokazuje numbeo index (https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp). Beograd je bukvalno rame uz rame sa najskupljim gradovima u Evropi poput Pariza i Moskve koji su metropole i barem 5 puta veci i sa Lisabonom koji nije toliko veliki, ali je glavni grad jedne drzave i nalazi se na moru. Svi ostali gradovi imaju daleko povoljniji odnos prosecne plate i cene nekretnina. Cak je u Minhenu lakse kupiti stan nego u Beogradu sa prosecnom platom. U Becu je skoro duplo lakse. Uzmite bilo koji grad u Evropi i uporedite.

Ako je tako to bi onda značilo da je procenat vlasnika stanova veći u tim povoljnijim gradovima nego u Beogradu? Ili se tu možda uzimaju drugi faktori koji se ne prikazuju u čuvenim statistikama kao npr život i troškovi? Ne pričamo o uredjenosti i ostalom ali da je cena u Beogradu statistički realnih 700e m2 koliko bi stanova kupio samo ti?

Koliko ce trljati ruke krajem 2024te kad se u medjuvremenu suoce sa padom od bar 20%

Pad od 20% ih može samo vratiti na cenu kupovine, plus su odplatili kredit nekoliko godina umesto plaćali kiriju. Tako su i meni pričali 2018te, kako ću plakati kada cena ljosne 2020te.

 

[Defke]

Ja vidim ovo na sajtu

Izgleda da nisu updatovali na svim mestima kako treba.

 

[cekicimalj]

Hvala na update. Izgleda da je za sada kao prosli januar a sto znaci ako se doda 10-20% jos novih ugovora (kao sto je bilo u decembru) onda ce situacija biti opet "To the Moon".
Prakticno ovo pokazuje da imamo kontinuirani rast najverovatnije ili eventualnu stagnaciju ako ne bude novih ugovora.

Ne znam da li su čuo za ovu vest: https://mondo.rs/Info/Svet/a1744959/Predvideo-zemljotres-u-Turskoj.html

Ukratko, čovek se bavi istraživanjem zemljotresa kroz istoriju i položaja nebeskih tela i na osnovu tih podataka bavi se predviđanjem kada, gde i koje snage će biti zemljotres. Ukratko, uspeo je da pogodi da će ovaj zemljotres biti jak i da će biti u tom području. Tako isto inače funkcioniše tržište nekretnina i ekonomija generalno. Nije sve do ljudskog faktora. Dosta zavisi od položaja nebeskih tela, a ispostavlja se da nekretnine, baš i nisu nekretnine, kad ih zemljotres pogodi, nažalost. Po istoj logici funkcioniše tržište "nekretnina". Kreće se, raste i doživljava padove. Ne može večito ići "To the Moon", jer kad ideš previše "To the Moon", onda si i pomalo lud, nerealan. Onda je tržište pomalo ludo - kao Luna - Lunatic ;-) I zato je i ova tema na forumu pomalo poludela u poslednje dve godine, kako je neko prethodno napisao.

 

[vradovic]

Vidim sad za ovog ipak imaj na umu da se pridruzio twitteru u avgustu 2021. godine i da odjednom sad ima milion followera.

Naime najnovija fora je otvoris 365 naloga i na jednom nalogu napises kraljica ce umreti 21. avgusta na drugom 22. avgusta i sve tako. Jedan ce ubosti i otice viralan da bude. a ostale pogasis u tom trenutku. To su profili koji cuce bez followera sve dok ne ubode i imas 10-15-20 postova cisto da deluje kao pravi. Kad ubodes ostale gasis i onda promovises taj jedan da ode da bude viralan.
Ne kazem da je to slucaj samo treba bas biti obazriv. Mozda covek i predvidja sta ja znam ali ipak opreza nikad dovoljno.

Nekretnine treba kupovati sto dalje od ivice tektonskih ploca a to je Beograd, Novi Sad, Subotica, Sombor …

Nije ni cudo sto su u Turskoj ili Grckoj jeftinije nekretnine kad na svakih 20-30 godina moze sve da ti se srusi.

 

[cekicimalj]

Vidim sad za ovog ipak imaj na umu da se pridruzio twitteru u avgustu 2021. godine i da odjednom sad ima milion followera.

Naime najnovija fora je otvoris 365 naloga i na jednom nalogu napises kraljica ce umreti 21. avgusta na drugom 22. avgusta i sve tako. Jedan ce ubosti i otice viralan da bude.
Ne kazem da je to slucaj samo treba bas biti obazriv. Mozda covek i predvidja sta ja znam ali ipak opreza nikad dovoljno.

Nekretnine treba kupovati sto dalje od ivice tektonskih ploca a to je Beograd, Novi Sad, Subotica, Sombor …

Nije ni cudo sto su u Turskoj ili Grckoj jeftinije nekretnine kad na svakih 20-30 godina moze sve da ti se srusi.

U pitanju je institut: Research institute for monitoring geometry between celestial bodies related to seismic activity

SSGEOS | Solar System Geometry Survey

Solar System Geometry Survey

ssgeos.org

Nije nalog koji pogađa kad će da umre Čarls ili kada će Vilijam da dobije novog naslednika

Btw - Kakve su cene nekretnina u trusnim područjima San Franciska i LA?

 

[FavelitoDeBelgrado]

Thank you

Ukratko, cena nekretnina u Beogradu pada već dva meseca za redom. Cena novogradnje je pala 20% za dva meseca i sada je blizu cene od pre godinu dana.

Izgleda da investitori prvi obaraju cenu da bi mogli da plate kredite i finansiraju gradnju na drugom mestu.

Slazem se

 

[FavelitoDeBelgrado]

Pa zavisi koliko mi je hitno. Priznajem da bih kao i svaki normalni prodavac hteo da uzmem sto vise. Postavio bih neku vecu cenu i cekao ponude. Ako nema ponuda, spustao bih polako cenu dok ne dodjem do cene po kojoj mogu da ga prodam. Ne bih sigurno prodao prvom kupcu koji se pojavio i ponudio neku malu cenu. Ali ako bih spustio sa 100k na 90k, pa na 80k i tako dalje do 50k i nema nijednog kupca, verovatno bih pristao na tih 50k. Teska srca, ali ako mi zaista ne treba, prodao bih ga. Mada bih pre, ako vec moram da ga prodam po nekoj jako niskoj ceni, pre bih ga prodao nekog kog znam i uninio mu uslugu, nego nekom random liku. Ne znam, nisam u toj situaciji, ali ako mi nije bas hitno, pre bih pre spustio cenu za max 30% i cekao dok se ne pojavi kupac. Zavisi koliko mi je hitno. Ukratko, bio bih spreman da spustim, ali ne i da poklonim, sem ako mi nije bas bas hitno. Pa mi smo porodicno prodavali neke njive po jako niskim cenama jer nam nisu bile potrebne, a znacio nam je svaki dinar da kupimo stan. Ako bih prodajom tog stana po nekoj niskoj ceni odmah dobio novac za ucesce za stan u inostranstvu, onda bih to mozda i uradio. Prodas jeftinije, ali sa druge strane brze kupis stan u inostranstvu. Kao sto rekoh, sve zavisi od okolnosti.
Ali ako si hteo da ciljas na to kako je normalno da svako zeli da proda po sto vecoj ceni, da to si u pravu, samo sto mnogima izgleda nije cilj da prodaju, nego da "upecaju soma", tj. ne zuri im se, pa postave neku ludacku cenu i cekaju da se neko upeca. Ko stvarno zeli da proda, on bi bio spreman da spusti cenu, i to ne za 1% ili 2%, nego barem za 10%, 20%, 30%, Takodje imam osecaj da mnogi koji recimo imaju vise stanova uzmu onaj najgori i pokusaju da ga se otarase putem prodaje, ali po nekoj ludackoj ceni. Bukvalno, mnogi koriste ovo ludilo da se oslobode krseva od stanova za koje nabijaju cene kao da je lux novogradnja. Naravno, sve to uz podrsku agencija za nekretnine koje ga ubedjuju da njegov stan vredi cak i mnogo vise, i kako bi izvukle sto vecu proviziju, kako od prodavca, tako i od kupca iako ne zastupaju njegov interes.


Ne, samo znaci da su daleko od realne. Evo, sad sam uporedio za neke gradove odnos prosecnih plata i cena nekretnina, i dosao do zakljucka da je taj odnos jos gori nego sto pokazuje numbeo index (https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp). Beograd je bukvalno rame uz rame sa najskupljim gradovima u Evropi poput Pariza i Moskve koji su metropole i barem 5 puta veci i sa Lisabonom koji nije toliko veliki, ali je glavni grad jedne drzave i nalazi se na moru. Svi ostali gradovi imaju daleko povoljniji odnos prosecne plate i cene nekretnina. Cak je u Minhenu lakse kupiti stan nego u Beogradu sa prosecnom platom. U Becu je skoro duplo lakse. Uzmite bilo koji grad u Evropi i uporedite. Jedino su daleko nepovoljniji neki gradovi van Evrope tipa Sangaj i sl. U Sangaju je recimo 2 puta teze kupiti stan sa prosecnom platom u odnosu na Beograd. Ali kad su evropski gradovi u pitanju, u samom smo vrhu. Sto bi neki rekli, oborili smo sve rekorde.

Grad​	Prosečna plata (neto mesečna)​	Prosečna cena stana (van centra)​	Broj prosečnih plata potreban za kupovinu stana (van centra)​	Prosečna cena stana (u centru)​	Broj prosečnih plata potreban za kupovinu stana (u centru​	Izvor​
Trst	1,594.00 €	1,625.00 €	1.02	1,995.00 €	1.25	Cost of Living in Trieste Average prices of more than 40 products and services in Trieste, ItalyJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Ulm	3,112.50 €	4,000.00 €	1.28	5,250.00 €	1.69	Cost of Living in Ulm Average prices of more than 40 products and services in Ulm, GermanyJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Beč	2,906.45 €	4,843.97 €	1.67	7,921.19 €	2.73	Cost of Living in Vienna Average prices of more than 40 products and services in Vienna, AustriaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Grac	2,305.24 €	3,933.33 €	1.71	5,550.88 €	2.41	Cost of Living in Graz Average prices of more than 40 products and services in Graz, AustriaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Barselona	1,846.44 €	3,069.01 €	1.66	5,051.11 €	2.74	Cost of Living in Barcelona Average prices of more than 40 products and services in Barcelona, SpainFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Madrid	2,017.18 €	3,684.60 €	1.83	5,394.15 €	2.67	Cost of Living in Madrid Average prices of more than 40 products and services in Madrid, SpainFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Amsterdam	3,460.81 €	5,284.24 €	1.53	8,335.55 €	2.41	Cost of Living in Amsterdam Average prices of more than 40 products and services in Amsterdam, NetherlandsFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Minhen	3,302.66 €	9,204.96 €	2.79	12,286.15 €	3.72	Cost of Living in Munich Average prices of more than 40 products and services in Munich, GermanyFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Stokholm	31,580.42 kr	68,406.62 kr	2.17	112,454.26 kr	3.56	Cost of Living in Stockholm Average prices of more than 40 products and services in Stockholm, SwedenFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Niš	61,148.44 Дин	142,090.12 Дин	2.32	202,443.27 Дин	3.31	Cost of Living in Nis Average prices of more than 40 products and services in Nis, SerbiaJan 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Novi Sad	70,755.16 Дин	200,124.26 Дин	2.83	277,359.50 Дин	3.92	Cost of Living in Novi Sad Average prices of more than 40 products and services in Novi Sad, SerbiaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Beograd	74,756.37 Дин	228,503.52 Дин	3.07	369,462.72 Дин	4.96	Cost of Living in Belgrade Average prices of more than 40 products and services in Belgrade, SerbiaNov 2024. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Lisabon	1,073.73 €	3,033.09 €	2.82	5,686.70 €	5.30	Cost of Living in Lisbon Average prices of more than 40 products and services in Lisbon, PortugalFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Moskva	88,625.82 руб	267,738.46 руб	3.02	519,978.65 руб	5.87	Cost of Living in Moscow Average prices of more than 40 products and services in Moscow, RussiaFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com
Pariz	2,660.77 €	8,809.03 €	3.31	12,562.12 €	4.72	Cost of Living in Paris Average prices of more than 40 products and services in Paris, FranceFeb 2023. Prices of restaurants, food, transportation, utilities and housing are included. www.numbeo.com

Ja bih ovo proverio... ipak dodatno...