Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

Analitičar je napisao(la):
Otkud to da je stan i uopšte nekretnina "egzistencijalnog karaktera"? U većini evropskih gradova bar 50% stanovništva nema vlasništvo nad stanom u kome živi. To ne znači da su oni beskućnici, već ljudi koji iznajmljuju stan. Ovde se apostrofira da su razlike između lokalne kupovne moći i cene nekretnina najizraženije u Beogradu. Ako prosečan stanovnik Pariza, Londona ili Berlina ne može da prušti da kupi stan za svog života, čemu se onda nadati za nekog sa proesečnim primanjima u Beogradu?
Kliknite za proširenje...
Upravo to. Ako covek ne moze da resi stan a to ipak zeli, pomerice se sa NBG-a u Zemun, pa Galeniku pa ako i to ne moze, u Batajnicu i resice. Za razliku kupice dva polovnjaka i vozikace se do grada ili ce ici vozom.
Znam vec nekoliko ljudi koji svakodnevno putuju ovom novom prugom iz Srema i rade na NBG. Treba im do 40 minuta od kuce do posla. Ok, posao im je blizu stanice na NBG ali tu ima dosta firmi, par hiljada ljudi kandidata za zivot van BG-a. Isto im treba odatle do recimo Skojevskog ili Mirijeva a cene kvadrata su neuporedive.
Svi pricaju o BG kao jedinoj lokaciji gde dete moze da napreduje i da covek moze da se ostvari. Reci cu samo, iz licnog iskustva, da u gimnaziji u centru grada, jedan ceo razred (vise odeljenja) nema matematiku vec 5. nedelju. Niko nece da radi za sicu u skoli. Da ne pricamo o kadru za fiziku, informatiku itd. Ne samo da ih nema nego i ove sto pronadju su tu privremeno ili nisu bas vrhunskog kvaliteta. U osnovnoj skoli na NBG su primili studenta 2. godine PMF-a da predaje matematiku. Ne moze nastavnik/profesor sa 60k dinara plate da plati te kirije koje Rusi mogu.
 
chiki je napisao(la):
Reci cu samo, iz licnog iskustva, da u gimnaziji u centru grada, jedan ceo razred (vise odeljenja) nema matematiku vec 5. nedelju. Niko nece da radi za sicu u skoli. Da ne pricamo o kadru za fiziku, informatiku itd. Ne samo da ih nema nego i ove sto pronadju su tu privremeno ili nisu bas vrhunskog kvaliteta. U osnovnoj skoli na NBG su primili studenta 2. godine PMF-a da predaje matematiku. Ne moze nastavnik/profesor sa 60k dinara plate da plati te kirije koje Rusi mogu.
Kliknite za proširenje...
O tome sam ja pricao. Sistem nije prilagodjen zivotu stanovnista koji rade u Srbiji i zive od Srbije. Naveo sam u prethodnim postovima kome je prilagodjen. E sad, to nas dovodi do problema koji ce se intenzivirati u narednim godinama. Urusavanje institucija i drastican pad kvaliteta usluga.
 
još odavno tvrdim da sve nekretnine na liniji Bg-NS će samo da skaču.
Komšija kupio stan u Pazovi, lep trosoban, novogradnja, mala deca, ima vrtić, škola, ma super.

On je za 20 min na Nbg vozom, za 30min kod Vuka gde mu je i posao, a za 25 u NS ako želi,
svoj stan u Bg izdao nekim likovima za 500e i rešio problem.
posle kad deca napune 18g nek vide šta će

Pre stigne čovek iz Pazove u centar Bg nego sa Miljakovca
 
niki je napisao(la):
Pa ne deluje da je nešto ozbiljno propusteno, lokal na Slaviji od 70kvm renta 750€, to nivo ko da je u Rakovici…
Kliknite za proširenje...
Ta renta od 750e na 3 godine je mana te kupovine, posto postoji obaveza da se rentira istom zakupcu po toj ceni do kraja 2025.
Realna cena rente tog lokala je bar 1500e po meni.

Taj lokal vredi blizu 300k.
 
Vlasnici kafica kod mene u kraju samo nestali, ostavili gazdi mobilijar, dugove…nisu ni kljuc ostavili…sad sudovi, ne smeš ni obiti da udjes…nema lake love nigde…
 
Salev85 je napisao(la):
O tome sam ja pricao. Sistem nije prilagodjen zivotu stanovnista koji rade u Srbiji i zive od Srbije. Naveo sam u prethodnim postovima kome je prilagodjen. E sad, to nas dovodi do problema koji ce se intenzivirati u narednim godinama. Urusavanje institucija i drastican pad kvaliteta usluga.
Kliknite za proširenje...
Навео је да није истина да само богати људи купују у Београду станове, већ да је истина „да станове купују људи који су добили запослење или унапређење”.
„Истина је да људи који су данас професори, медицинске сестре, лекари, људи који раде у полицији и војсци данас имају пристојну плату да могу себи да приуште стан”, рекао је Чучковић.

Eto ga sad..
 
synthesized je napisao(la):
Навео је да није истина да само богати људи купују у Београду станове, већ да је истина „да станове купују људи који су добили запослење или унапређење”.
„Истина је да људи који су данас професори, медицинске сестре, лекари, људи који раде у полицији и војсци данас имају пристојну плату да могу себи да приуште стан”, рекао је Чучковић.

Eto ga sad..
Kliknite za proširenje...
Vec sam napravio kalkulaciju za normalna primanja i da je to moguce ako vec nesto imas sto mozes da prodas. U medjuvremenu je to jos gora kalkulacija jer su kamate otisle gore i poskupele kredit 30% od pocetka godine. Maltene sa ucescem od 20%, vise ne mozes da uzmes kredit za stan od 50+ kvadrata starogradnje sa normalnom platom.
Stan 100k
Ucesce 20k
360 meseci
Rata 455 evra
Plata od 900 evra nije prosecna inace i daleko je veca od profesorske i plate med.sestre. Unapredjenje u drzavnom sektoru je radni staz 😁. Sa 2 posla, mogu toliko da zarade ali to nisu redovna primanja i banka nece da odobri kredit.
Meni je iskreno zao sto se nastavlja urusavanje institucija i zemlje koje su zapoceli jos komunisti a nastavljaju njihova deca i unuci.
 
Poslednja izmena:
Analiza iz 3 dela i 3 različitih staništa:

1. Kako smo stigli do toga da je potražnja mnogo veća od ponude?
Kad se pogleda celoukupna slika, income to price index, historical trends, itd čovek može da zaključi da je tržište nekretnina u Srbiji trenutno jedan precenjen balon. Naša dijaspora sada ulaže svoj novac u stanogradnju, za razliku od prošla vremena gde je taj kapital odlazio na kuće u rodnom kraju - sad se usmerio na stanogradnju. Drugi deo priče jeste pranje novca kroz nekretnine a treće je to što ogromna većina gradjana Srbije vidi stanove kao jedini mogući vid ulaganja kapitala (koji procenat ljudi u Srbiji ima hartije od vrednosti, obveznice, ili najobičnije ETFs i S&P500 Index Fund)? Dovoljno je pogledati koliko se manje kupuje poljoprivredno zemljište i koliko hektara/jutara/duluma ako si u tom fazonu, možeš kupiti za 45m2 Beograskog ili Novosadskog stana? Pritom, prodaja opada a cene sve jače, u zemlji gde nas ima 40-60.000 manje svake godine sa medijalnom platom od 455 evra. Kad se tržiste nekretnina posmatra isključivo kroz prizmu ponude i potražnje, dobije se slika da je Srbija zemlja ogromnog influxa gradjana i naglog skoka standarda, a u realnošću, mi i dalje živimo u mitu rentijerstva, gde želimo da izdajemo 3-4 stanova i da konstantno presipamo iz šupljeg u prazno - a ne daj bože da taj kapital uložimo u neku delatnost koja donosi dodatnu vrednost. Ja obožavam Srbiju, ali mi nismo London, New York, itd - i treba da prestanemo da kao Ameri 2007 i 2008 ubedjujemo ljude u "neprekidno Bull tržište" i "nema šanse da pukne tržište nekretnine"....mnogi će da se opeku i da se hvataju za glavu.

2. Kupiti Nekretninu sada u SRB za život: NE/možda
Najbolje su prošli ljudi koji su nasledili stan ili ga kupili ranih 2000tih. Primera radi, 2001 su moji kupili garsonjeru od 34m2 za 20.000 evra. Sada ispod 70.000 je ne bi dali. Za ljude koji jednostavno ne mogu da više žive u tudjem stanu sa 2-3 dece, ima smisla kupiti po ovim cenama pošto realno, ciklično tržište se uvek vrati, a za 10,15,20 godina nećete biti u minusu zbog toga što ste danas kupili stan u BG/NS itd. U suprotnom, ja bi čekao do 2024/2025, ako vam je trenutno stanje izdržljivo. Ako ste pogrešili u proceni, platićete 10-20% više nego danas u najgorem slučaju, a za to vreme ionako će te štekati novac pa će vam ta razlika u ceni biti prihvatljivija kao teret zbog loše procene. Ako su procene tačne, možete da pazarite nekretninu koja vam odgovora za 20-35% manje para nego danas.

3. Kupiti nekretninu sada u SRB kao investiciju: APSOLUTNO NE!
Ponuda na tržištu je katastrofalno smešna. To što se prodaje pod LUX kategorijama i cenama nema veze sa vezom. Bolji dizajn, raspored soba, i materijalizaciju imaju većina novih socijalnih zgrada u Austriji/Francuskoj u odnosu sa mnogim našim investitorima i projektima (cašt izuzecima kao što su West-65 recimo) https://www.archdaily.com/173668/herzberg-public-housing-alleswirdgut-architektur. Nije mi žao platiti 5-7000 evra po kvadratu za kvalitet, ali otidjite do Milana da vidite šta znači luksuz - a ne ovo što se na našem tržištu servira. Drugo, za investitore, po ovim cenama kupujte po centru, presmešno je pazariti kvadrate u rakovici ili zvezdari za 2000evra+, periferija će najviše da nastrada tokom pucanja balona, dok su vam kvadrati po centru (iako skuplji) mnogo sigurniji ROI i investicija, što zbog održavanja vrednosti do mogućnosti izdavanja u turističke svrhe.

Za kraj, da dodjemo do toga zašto je katastrofalno banalno ulagati sada u nekretnine u Srbiji očekivati neki solidan ROI. Uzmite ove 3 nekretnine u Čikagu:
1. https://www.trulia.com/p/il/chicago/6157-n-sheridan-rd-6b-chicago-il-60660--2104721653
2. https://www.trulia.com/p/il/chicago/4250-n-marine-dr-1411-chicago-il-60613--2103957980
3. https://www.trulia.com/p/il/chicago/3950-n-lake-shore-dr-718-chicago-il-60613--2103954961

Možeš da kupiš stan u Čikagu od 90m2 sa pogledom na vodu (Lake Michigan), sa bazenom, teretanom, zajedničkim prostorijama, i full održavanje za 188.000 evra (2088 evr/m2). Zdraga je blizu njihovog najjačeg fakulteta, metro stanice, itd. Prosečna mesečna kirija u Čikagu je 2200$ (i to za 75 kvadrata). Održavanje u ovoj zgradi košta 528$ mesečno. To je nominalni godišnji ROI od 14.04%, a 1672$ mesečno ti ostane posle troškova. Ostali stanovi su još jeftiniji, od 120-180 soma evra, a svaki može da se takodje dobije i za manje novca pošto je potražnja veća nego "assesed value". Sada, za te pare, da li ima smisla uzimati stan u Srbiji i kiriju od 500$ ili stan u Čikagu sa neto kirijom od preko 1600$...
 
BalkanRoyale je napisao(la):
Prosečna mesečna kirija u Čikagu je 2200$ (i to za 75 kvadrata). Održavanje u ovoj zgradi košta 528$ mesečno. To je nominalni godišnji ROI od 14.04%, a 1672$ mesečno ti ostane posle troškova.
Kliknite za proširenje...
Zaboravio si poreze na kiriju i na nekretninu koji je mnogo veci nego ovde.
Ostane daleko manje od 1672 dolara.
 
shadestudio je napisao(la):
Zaboravio si poreze na kiriju i na nekretninu koji je mnogo veci nego ovde.
Ostane daleko manje od 1672 dolara.
Kliknite za proširenje...
Sa porezom na nekretninu (annual property tax), još uvek ti ostane oko 1400$....tako da, ne vredi trošiti reči na to. Uglavnom matemtika je prosta, okreni obrni nema šanse da se dodje do zaključka da je bolja investicija stan u Beogradu nego bilo koji od ova 3 stana u Čikagu. Koliko god mnogi želeli da postoji neprekidni Bull, ovo je više nego dovoljan pokazatelj da smo dobrano izgubili kompas.
 
Porez na nekretninu bi bio 350 mesecno. Tako da ostane oko 1300.
Porez na kiriju je oko 25%. Ako se placa na 1300 onda nije velik, ali ako se placa na bruto 2200 onda je 500 usd. I tako ti ostane cisto 800. Ako si drzavljanin Srbije mislim da placas i ovde porez kao fizicko lice ako prenosis novac. Imas i troskove kupovine, postupka, pa cak i ako hoces da otputujes tamo puno kosta.
Tako da jasno je zasto to i nije tako primamljivo ljudima odavde.
 
Brate, chicago.. sigurno ne bih zeleo da idem iz beograda u americki beograd
 
Inace, tamo je moguce mnogo preciznije proceniti i cenu nekretnine i potencijalnu cenu izdavanja. Agenti rade mnogo ozbiljniji posao nego ovde, podrazumeva se da ti daju preciznu procenu koliko bi sta kostalo. Samo ta cinjenica pravi svemirsku razliku u sigurnosti investicije. Ovde kod nas je sve odokativno prodajna cena seta 20%, cena izdavanja takodje seta i do 30%, pa ti jado izracunaj koji ti je ROI i kakav kredit da uzimas ako bi da investiras... Izgubili smo mi kompas odavno. I kompas i sat i licinu kartu i knjizicu...
 
Ne znam da li to vazi za Ameriku. Kako god okrenes nije mnogo bolje ako je uopste bolje.
Uostslom srz nakaradnog finansijskog sistema je upravo tamo.
 
Zdravo zdravi, posto ovu temu citam vec duze vreme i zaista mislim da ima dosta korisnih saveta koji bar u neku ruku olaksavaju odluke, imala bih pitanje.
Mozda skrecem sa teme ali ipak je vezano za nekretnine. Volela bih da mi date vasu iskrenu procenu, dakle ne ovo sto agencije traze po sajtovima za izdavanje stana od 60m2 na Trosarini Beranska. Dakle zgrada je nova i useljenje je planirano za Januar 2023. Stan dve spavce, dnevna, kupatilo, toalet, balkon. Stan bi se opremio sa ugradnim kvalitetnim elementima. Sta mislite koliko bi bilo ok traziti a da me ne gledaju popreko jer uvek nalete neki sa komentarima da to ne vredi toliko da nije centar BG i sl.
 
Vasa je napisao(la):
Zdravo zdravi, posto ovu temu citam vec duze vreme i zaista mislim da ima dosta korisnih saveta koji bar u neku ruku olaksavaju odluke, imala bih pitanje.
Mozda skrecem sa teme ali ipak je vezano za nekretnine. Volela bih da mi date vasu iskrenu procenu, dakle ne ovo sto agencije traze po sajtovima za izdavanje stana od 60m2 na Trosarini Beranska. Dakle zgrada je nova i useljenje je planirano za Januar 2023. Stan dve spavce, dnevna, kupatilo, toalet, balkon. Stan bi se opremio sa ugradnim kvalitetnim elementima. Sta mislite koliko bi bilo ok traziti a da me ne gledaju popreko jer uvek nalete neki sa komentarima da to ne vredi toliko da nije centar BG i sl.
Kliknite za proširenje...
Ono sto je ulozeno podelis sa 200 i dobijes za koliko bi trebao da izdajes mesecno.
 
To ti daje period otplate od oko 20 godina, sto je optimum za takva ulaganja.
Ne treba nesto sto vredi 200 000e oglasiti za 300e, nego za oko 1000e.
To je kako ide po logici, na kraju ce ti trziste odrediti za koliko mozes izdati.
 
sundjer_bob je napisao(la):
Kad platiš porez na kapitalnu dobit u inostranstvu i ako je taj porez veći ili jednak kao ovde, onda ovde ne plaćaš porez.
Kliknite za proširenje...
Pod uslovom da postoji ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezvianja. Srbija nema takav ugovor sa Amerikom, ali ima sa celom Evropom i bitnijim državama u ostatku sveta.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh