Cene nekretnina

[Dart]

Krediti se ne podizu najmanje zadnjih pola god.to su vesti sa terena koje niko ne moze da opovrgne i necu da se podizu jos duuugo dugo jer nas narod je takav..ko se opeko drugi u jogurt duvaju..

Kamate su porasle sto jeste smanjilo broj kredita, ali daleko od toga da se ne uzimaju više.
Ljudi se zadužuju kod zelenaša sa kamatom fazon 20% meseceno, tako da su im banke i dalje super povoljne.

 

[Anon]

Šta ti znači ovo 1 stambeni krediti => 3-5 keš kupovina stana?
Da li to misliš na udio kreditnih kupaca u ukupnom broju kupoprodaja, ili misliš da jedna kupovina iz kredita uzročno posljedično vuče još 3-5 kupoprodaje (zamjena uz doplatu, prodaja jednog velikog-kupovina dva mala...)?
Ako je ovo drugo u velikoj si zabludi jer u najvećem broju slučajeva jedan stambeni kredit ima za posljedicu tu jednu kupoprodaju stana i najčešće je to kupovina stana u izgradnji od investitora. Ponekad ta kupoprodaja iz kredita može posljedično povući još jednu ili dvije, ali to je u mnogo manjem broju slučaja.

Za to drugo sam pricao. Ti pricas o kupovini kod investitora iliti novogradnju, sta oni rade sa tim novcem to ne znam ali vise sam mislio na starogradnju jer je samo 2022 bilo za trecinu vise prodaja starogradnje.

 

[mariks]

Ima ljudi koji prodaju stan i kupe dva manja npr (roditelji kojima ne treba više veliki stan). I Ja sam hteo da prodam moj stan kad je već toliko porasla vrednost ali žena neda Tako da iako je broj kreditnih kupaca bio mali (oko 30%) i dalje se dosta vrti oko njih, kada se oni istisnu onda nastane pad prometa i nadamo se pad cena.

 

[MrGood2016]

Nije mali procenat onih koji prodaju starogradnju i onda kupe novigradnju. Na taj nacin jedna kreditna prodaja = jedna kesh kupovina.

 

[Analitičar]

Sve što si postigao na ovoj temi je skretanje pažnje na sebe na najnegativniji način. I poslednjeg potencijalnog kupca si uspeo da oteraš odavde. Ljudi čitaju ono što pišeš tek da vide dokle si stigao.

Mi smo prošle godine bili na ivici da kupimo stan u Novom Sadu jer nam je bilo dosta svega. U poslednjem momentu smo odustali, kad smo videli ko i kako na forumima ,,nagovara" ljude na kupovinu stanova po sumanutim cenama.

Vi bazirate odluku da li da kupite stan ili ne na osnovu mišljenja anonimnih članova na internet forumima? To istinksi zabrinjava. Nego, još jedna stvar je veoma zanimljiva, prvo ste živeli na Vidikovcu, pa nakon toga gledali da kupite stan u Novom Sadu, a sada živite na Mirijevu i sve to u vremenksom periodu od par godina?! Imate li posao, decu koja idu u školu ili vrtić, neku drugu odrenicu na osnovu koje birate mesto gde ćete živeti, ili je jedini kriterijum da kupite nešto po ceni koja nije "sumanuta" bez obzira na lokaciju?

 

[StevanHN]

Da ali morate biti svjesni da je i kod kupovine iz kredita opet dio kupoprodaje cijene u rasponu od 20 % do 60 % je finansiran gotovinom kupca. Precjenujete značaj kreditnih kupaca tačnije novca iz kredita u odnosu na novac iz uštedevine koji ima znatno veći udio kod kupoprodaje nepokretnosti.

 

[p3ricam89]

Postvlja se pitanje koliko je uopste kreditnih kupaca.
https://kreditnisavetnik.rs/blog/krediti/koliko-kosta-stambeni-kredit - Prema ovom izvoru kreditni kupci cine vise od polovine (vise od 50%) svih kupaca
https://www.danas.rs/vesti/ekonomija/u-nekretninama-svakog-meseca-sumnjivo-100-miliona-evra/ - Prema ovom izvoru cine oko 35%
https://www.politika.rs/sr/clanak/5...e-sluze-kao-investicije-stanovi-ce-biti-skupi - Prema ovom izvoru 26%
Naravno da nisu svi podaci iz istih godina, ali cinjenica je da je procenat kreditnih kupaca jako dinamicna kategorija, ali recimo da ih ima 30%.
sad imamo situaciju da imamo pad prometa od prakticno 30%, a da je broj uzetih kredita manji 10 puta u odnosu na period pre godinu dana, Moglo bi se reci da je promet opao tacno onoliko koliko ima kreditnih kupaca, nekih 30%. Medjutim, s obzirom na lagovanje podataka i s obzirom da ti kreditni kupci generisu X novih transakcija, za ocekivati je da pad prometa bude i mnogo veci od tih 30%. Dovoljno je da jedan kredit generise 1 vezanu transakciju, to je jos dodatnih 30% manji promet, a ako generise 0.5 vezanih transakcija, to je dodatnih 15% manjeg prometa. Znaci, vrlo je realno ocekivati da u narednim mesecima vidimo barem 50% YoY pad prometa, a mozda i vise. Plus na to treba dodati i one koji kupuju u kesu, a sad imaju manje kesa zbog krize, sto moze jos dodatno smanjiti promet.

 

[Salev85]

Kamata na kredit > renta = ne kupuje se stan
Kraj priče

 

[MrGood2016]

Prvi put kada je spomenula pad prometa Kaca Lazarevic je ovde proglasena za eminentnog zvanicnika od strane naucnog veca. Evo sta Kaca kaze na pitanje "Kredit ili kirija":

Agentica za nekretnine Katarina Lazarević za Nova.rs kaže da je kredit svakako bolja opcija, ali ističe da bi građani trebalo da vode računa pre svega o kamatnoj stopi.

„U ovom trenutku sigurnije je uzeti stambeni kredit sa fiksnom kamatnom stopom, bez obzira na to što su one veće, upravo zbog rasta euribora“

 

[ccc]

Ja pitao prodavca da li je bolje kupiti novu klimu ili servisirati staru, on kaže, zamisli, da kupim novu.

 

[MrGood2016]

Pa realno jeste bolje mlada zena nego remontovana stara zena.

Bas je vrag ta Kaca, kad govori o padu onda treba da joj covek verije jer je eminentni strucnjak, kada govori bilo sta sto ne ide u prilog padu onda ne treba covek da joj veruje jer prodavac je to.

 

[p3ricam89]

Niko nije rekao da je ona postala eminentni strucnjak kad je pocela da prica o padu. Reakcija je bila u fazonu "Cak i ona koja godinama prica o rastu sad ipak priznaje da sledi pad". Ali, kao sto sam vec rekao, agenti su fleksibilniji od investitora. Agenti takodje vole da pumpaju cene, ali im je Ok da se spusti cena da bi se realizovala transakcija ako promet opada, dok su investitori malo kruci po tom pitanju.

 

[MrGood2016]

Pa bila je u pravu dok je pricala o rastu zar ne? I onda kad je poceo pad, krenula je da prica o tome. Dakle reklo bi se da je to jedan pre svega objektivan zvanicnik

to je prekjuče izjavila Kaća Lazarević, koja je, koliko znam, neki zvaničnik.

 

[Karlo del Ponte]

Nadam se da ne zameraš moju neinformisanost u vezi sa nivoom kapitalnog remonta hruščovki u Belorusiji i drago mi je što tamo ljudima ne padaju balkoni na glavu. Takođe, hvala na dostavljenoj tabeli, ali mislim, ali ovaj izvor kaže drugačije u smislu nivoa poštovanja ljudskih prava i sloboda u Belorusiji, zapravo možeš na prste jedne ruke nabrojati zemlje koje se gore rangiraju na celom svetu. https://freedomhouse.org/countries/freedom-world/scores

Ah, da zaboravio sam da je to sve deo kolektivne kampanje zlog zapada, koji je isto tako našeg vrlog vođu okarakterisao kao nekadašnjeg navijača koji se u međuvremenu profilsao po svojim bliskim kontaktima sa organizovanim kriminalom. Ja nemam lična saznanja o tome, ali iz nekog razloga više verujem New York Timesu nego Informeru.

Za iole ozbiljnog čoveka, taj izvor je irelevantan, ali i merenje slobode nekavim koeficijentom takođe. Mnogo više verujem svom ličnom iskustvu i iskustvu lica sa kojima sam imao priliku da dođem u kontakt nego tim nekim tvorcima "koeficijenta demokratije". Tako su visoko rangirani Srbija gde sektolika organizacija upravlja društvom. Visoko se rangira i Turska gde sam iz direktnog kontakta sa Kurdima čuo da je glavni razlog emancipacije žena među borcima to da je samodbrana potrebna da bi se baranili od silovanja od strane zvanične turske vojske i policije. Letonija, Poljska, Ukrajina koje ozakonjavaju određene vidove nacionalno-verske diskriminacije, što makar zvanično nikada nije radila ni jedna zaraćena država u jugoslovenskim ratovima 1990-tih. Na kraju, većina visokorangiranih država na datoj listi je pod izgovorom Kovid opasnosti primenjivala takva narušavanja čak i ustavnih prava ljudi, da je pitanje kako bi ih danas uopšte mogli nazvati demokratskim. Ja sam spiskom naveo jedan sistem ljudskih prava i sloboda, možda ne savršen, ali ipak, relativno univerzalan: sloboda kretanja, bezbednost, sloboda uticaja na odluke vlasti, mogućnosti za lečenje, obrazovanje, stanovanje, mogućnosti da počneš od nule... gde je u Srbiji samo po slobodi političko-partijanja, direktnog suprotstavljanja vlasti i viznim režimima i ekonomskoj mogućnosti međunarodnih putovanja stanje gore nego u Srbiji. Za to vreme, po čitavom nizu drugih kriterijuma bliža (po imidžu slobodne zemlje poznatoj) Holandiji nego Srbiji, po jednom nizu kriterijuma čak i bolja od Holandije.

Belorusija ima mnogo nedostataka, Holandija ima mnogo nedostataka, ali su to društva u kojima postoji određena interakcija građana i stručnjaka sa vlašću usmerena na rešavanje problema.

I na sve to samo da dodam da je naš model rezidualno socijalistički pa ima više sličnosti sa Severnom i Centralnom Evropom nego sa SAD. Tako da je sve to u korist moje libertarijanske pozicije. Što se manje vlast meša u ekonomiju to bolje.

Ovo je dobar vic da u Srbiji ima neka jaka socijalna politika (organizovana državna intervencija za pomoć ugroženijim kategorijama stanovnika). Srbija je bliže Brazilu sa favelama nego van-balkansko-evropskoj civilizaciji. Kakva je socijalna infrastruktura sela čak i onih sa preko 2000 stanovnika? Nikakva ili skoro nikakva. Pa mnoga beogradska naselja sa cenama kvadrata preko 2 osrednje plate za kvadratni metar nemaju ljudski glavni bulevar, dovoljno vrtića, ambulanti, a o bibliotekama, sportskim terenima i srednjim školama da ne govorimo! Pa i ta Amerika kao "kapitalistički raj" omogućava plansku "greenfield" gradnju, sa ostavljenim parcelama za socijalno-komercijalne sadržaje građene većinom privatnim kapitalom. I u svemu tome. Ako bi pristup bio bar umereno američki, tada bi se napravio tramvajsko-drumski most Cvijićeva - Dorčol - Kotež, bulevar od Koteža do Ovče, urbanizovala zona između pruge za Pančevo, Ovče i Krnjače veličine Savskih blokova, tu napravila matrica bulevara, srednje škole, poslovnno-trgovinska zona uz Železničku stanicu Krnjača, tramvajska mreža, bulevarske trake na minimum 10 metara od najbližeg prozora stana, sportsko-parkovska zona uz jezero sa sve uređenom plažom i bazenom, biciklistička mreža povezana sa biciklističkom mrežom u centru Beograda, prozori i zgrade tako raspoređene da imaš privatnost u smislu da komšija ne može sa prozora da vidi da li jedeš pasulj sa slaninom ili sa rebarcima, pijacom, domom zdravlja, kompletnom komenalnom infrastrukturom izfrađenom od nule i... opštinom Dunavski venac. I da se namerno to naselje nazove Dunavski venac, da opere imidž Ovča-ča-ča. Da si iole pošteni investitor, da li bi pre učestvovao na licitaciji za kupovinu takvog građevinskog placa, ili jurio vlasnike udžerica nudeći im 5 stanova za 3 udžerice u dvorištu? Nedostatak takvog pristupa planskoj gradnji u Srbiji je jedan od najvažnijih uzroka jednog od najočajnijih, ako ne i najočajnijeg u Evropi odnosa cena/kvalitet/dostupnost nekretnina u Srbiji.

Primer: Za vreme korone,da pomognu stanovništvu, odredili maksimalnu cenu za maske koja je bila znatno jača nego do tada i naravno svi su prodavali po maksimalnoj ceni.

Sada određuju cenu goriva i to dovodi do problema seoske pumpe i male pumpadžije i vodi ih u stečaj.

Samo nam fali da uvedu ograničenje za cene gradnje i izdavanja stanova pa da naprave nestašice stanova za izdavanje i da smanje kvalitet novogradnje.

Ograničenje cene stanarine je predlagao NDMBGD. To da vlast ne može biti gora od njih, zato što doprinosi lošem odnosu cena/kvalitet/dostupnost ne znači da se neka mera može bukvalno prepisati. Beloruska masovna državna stanogradnja je zasnovana na vrlo jakoj domaćoj industrijkskoj bazi, i dovoljno velikim poreskim prihodima zahvaljujući postojanju razvijene industrije. Ne može se primeniti ni holandski sistem socijalnog stanovanja, zato što Holandija ima ogromnu bazu socijalnih stanova, negde oko 30% stambenog fonda, i ogromnu naplatu poreza. Ali može da dogradi školu u Meljaku da bude za 8 razreda, izgradi ambulantu, vrtić, obnovi Dom kulture, reorganizuje javni prevoz, na drugačiji način uredi pojas Ibarske, da napravi plansko naselje Dunavski venac kao što sam pomenuo, napravi osovinu pruga (BG:VOZ) + put na desnoj obali Save do Obrenovca, Topčiderskom dolinom do Klenja, a kapitalne investicije direktno naplati kroz takse za uređenje građevinskog zemljišta za svaki novi kvadrat i drugačiji sistem kontrole gradnje. Jedna od smernica je i određena socijalna gradnja, ali privreda je previše slaba da masovnije to podrži. Ali čak i ako bi se izgradilo nekih 5000 novih mesta studentskih domova, jako bi se olabavila stambena kriza i sadašnje naduvane cene popustile. Tako nešto očekujem od ozbiljnijih političkih programa.

 

[p3ricam89]

Pa bila je u pravu dok je pricala o rastu zar ne? I onda kad je poceo pad, krenula je da prica o tome. Dakle reklo bi se da je to jedan pre svega objektivan zvanicnik

Sad imas situaciju da ona prica o padu, a investitori i dalje pricaju o rastu. Cak i ti priznajes da imamo pad. Poenta price jeste da ce investitori uvek pricati da ce cena uvek da raste, a realnost da sledi period pada koji je vec poceo je nesto drugo.

 

[cekicimalj]

Pojedinci sa teme koji bacaju forice, sa večitio recikliranim argumentom "Kaća vam je sada dobra, jel da?" dosta bedno dijalektički "dominiraju" temom, samo da bi bili prisutni, a u stvari na samoj temi generišu više žive nego Tuna iz radioaktivnih voda.

 

[MrGood2016]

Sad imas situaciju da ona prica o padu, a investitori i dalje pricaju o rastu. Cak i ti priznajes da imamo pad. Poenta price jeste da ce investitori uvek pricati da ce cena uvek da raste, a realnost da sledi period pada koji je vec poceo je nesto drugo.

Pa nije to stvar priznavanja, podaci na RGZ su javno dostupni, tako da svi mogu da izvlace statistike nad njima i sve je prilicno nedvosmisleno ko nije navijacni nastrojen i/ili sa agendom. Trenutno su i Kaca i investitori u pravu. Kaca govori o padu prometa, invetsitori govore o rastu cena. Kada ce investitorima poceti pad cena, da li ce poceti i koliki ce biti, to cemo tek videti. Za sada sve ono sto dodolaju cekaci pada cena je samo nagadjanje, za koja Hristi rece da su bezveze jer ekonomija je egzaktna nauka.

 

[p3ricam89]

Pa nije to stvar priznavanja, podaci na RGZ su javno dostupni, tako da svi mogu da izvlace statistike nad njima. Trenutno su i Kaca i investitori u pravu. Kaca govori o padu prometa, invetsitori govore o rastu cena. Kada ce poceti pad cena, da li ce poceti i koliki ce biti, to cemo tek videti. Za sada sve ono sto dodolaju cekaci pada cena je samo nagadjanje, za koja Hristi rece da su bezveze jer ekonomija je egzaktna nauka.

Ne prica Kaca samo o padu prometa, prica i o tome kako su nekretnine precenjene, da su prodavci tvrdoglavi i da oni koji zele da prodaju moraju spustiti cene.
Pre 10-15 godina kad je pao promet cene su morale da idu dole da bi trziste funkcionisalo, ne vidim zasto i sad to ne bi bio slucaj.
Vest iz 2009. godine:

Od maja niže cene stanova

Ozbiljan pad cena stanova od 20-30 odsto može se oÄekivati veÄ poÄetkom maja. Tako Äe kvadratni metar na Novom Beogradu umesto 2.000 koÅ¡tati 1.400 do 1.600 evra, dok Äe kvadrat na periferiji "stajati" od 700 do 900 evra. Pad je neminovan i kod zakupa stanova i poslovnog prostora, gde su cene u...

www.blic.rs

 

[MrGood2016]

Pre 10-15 godina kad je pao promet cene su morale da idu dole da bi trziste funkcionisalo, ne vidim zasto i sad to ne bi bio slucaj.

Apsolvirano je to u vise navrata da sada na ovoj temi, nema potrebe ponavljati jos jednom, narocito sto cekaci pada ne zele da cuju nista sto ne govori u prilog padu i to strahovitom padu.

 

[Avanti]

Pad stambenih kredita je očigledan i videćemo na kraju godine koliki će biti pad.. Mislim da neće biti 90% kako je neko napisao da je za Q1 i Q2, ali će sigurno biti preko 60%.
Pad investicionih kupaca je takođe evidentan, kamata u banci je solidna. Koliko dugo, videćemo.. Da zanemarimo druge načine investiranja, pričamo o štednji i nekretninama.

Ko ima 150k keša, može da dobije oko 3% neto (kad se skine porez) na kamati iz banke i to je oko 4500 eura godišnje ili malo manje od 400 eura mesečno. (yield 3%). Može da se kupi stan za 150k danas i da dobiješ 450-500 eura mesečno neto. AirBNB 7% yield.
Ko je u kreditu koji je podigao poslednjih 2-3 godine, najviše mu je skočila rata, ali je i dobio prinos na skoku cene svoje nekretnine. AKo kažemo da je kupio za 100k stan (učešće 30k) i da on sad vredi 150k, može da ga proda i da plati kapitalnu dobit na razliku.
Ostaje mu njegovo učešće (30k) i 40k razlike u ceni posle plaćanja poreza i zatvaranja kredita u banci plus troškovi selidbe. Opremanje stana koji je upravo prodao nećemo računati, neka je to lagano sređivao (plata, roditelji itd)
70k u banci na štednji ti donosi max 200 eura mesečno i u Bg ne možeš da živiš praktično nigde. Istina, nemaš više ratu i manji su ti troškovi.

SCENARIO 1: Kreće kriza.. Padaju cene nekretnina i raste kamata u banci.. Za 3-4 godine, kupiš isti stan za 100k. On te košta minimum 110k ( overa, porez, renoviranje..) Opet moraš kredit da podigneš, ali si generalno prošao dobro.

SCENARIO 2: Mali pad nekretnina (10-15%), stabilizacija EURIBORA, pad štednje u banci usled manjih kamata.. Nekretnine počinju lagano da rastu, 3%-5% godišnje. Renta počinje da raste.
Sve si manje kreditno sposoban zbog godina. Kupuješ isti stan za 130k. Košta te 140k ( porez, renoviranje, opremanje..). Opet si u kreditu sa sličnom ratom, jel si stariji 3-5 godina.

SCENARIO 3: Nema značajnog pada nekretnina. Teško sranje izbija u Rusiji, 200k Rusa u BG ili neko slično sranje. Renta ide gore možda i puta 2, cene nekretnina +20% godišnje. Ispao si bu****, nemaš stan, nemaš za rentu, raskidaš ugovor o štednji i počinješ da 'krckaš' pare.. Nisi baš dobro prošao u proceni.

Ima verovatno još par varijacija, ali 90% Srba se uklapa u jedan od ova 3 scenaria. Banka dugoročno ne želi da daje kamatu 3-4% i da iz toga daje keš kredite, već želi jaku privredu gde će plasirati svake godine sve više novca. Banka, kupci, država, prodavci, izvođači, investitori i svi ostali učesnici ne žele slom tržišta nekretnina, žele da bude stabilno. Bolje je da padne 30% cena m2, ali da bude stabilno tržište i da postoji PROMET. Tada majstori imaju posla, banka ima posla, država naplaćuje porez, prodavac brzo dodje do keša, kupac uspeva da kupi stan....

Mislim da nije puno teško shvatiti. U Londonu je real estate religija, kao i u mnogo drugih gradova. Naše tržište je manje i manje razvijeno, ali je prilično žilavo i ljudi su vezani za njega, posebno Beograd. Velika dijaspora, nedostatak investicione kulture, regionalni centar...

Neće se predati Beograd tako lako..

 

[Hristiana]

Ne prica Kaca samo o padu prometa, prica i o tome kako su nekretnine precenjene, da su prodavci tvrdoglavi i da oni koji zele da prodaju moraju spustiti cene.
Pre 10-15 godina kad je pao promet cene su morale da idu dole da bi trziste funkcionisalo, ne vidim zasto i sad to ne bi bio slucaj.
Vest iz 2009. godine:

Od maja niže cene stanova

Ozbiljan pad cena stanova od 20-30 odsto može se oÄekivati veÄ poÄetkom maja. Tako Äe kvadratni metar na Novom Beogradu umesto 2.000 koÅ¡tati 1.400 do 1.600 evra, dok Äe kvadrat na periferiji "stajati" od 700 do 900 evra. Pad je neminovan i kod zakupa stanova i poslovnog prostora, gde su cene u...

www.blic.rs

Tekst je simpa baš

Samo ne razumem kako si smeli još u prvoj polovini 2009 godine da pišu ovako direktno da će se cene stanova prepoloviti?

Na ovaj način svakome Ko je razmišljao o kupovini stave do znanja: nemoj kupovati sad, iduće godine će biti 30% povoljnija cena.

Kao da ovim tekstom samima sebi skaču u usta.

 

[Hristiana]

Da li ste primetili da pojedini igrači sve češće pominju teoriju o tome da će cena nekretnina pasti za 10 ili 20%, ali da će nakon toga euribor vrtoglavo brzinom da padne i onda kreće ponovni rast cena?

Ukratko, daju nam savet da čim se desi prvi pad cena nekretnina, odmah uletimo sa kesom, jer uskoro sledi novi rast.

To je velika promena u odnosu na prethodnu priču koju su servirali (Mirijevo 5k, pad se neće desiti nikad i sl).

 

[MrGood2016]

Da li ste primetili da pojedini igrači sve češće pominju teoriju o tome da će cena nekretnina pasti za 10 ili 20%, ali da će nakon toga euribor vrtoglavo brzinom da padne i onda kreće ponovni rast cena?

Ukratko, daju nam savet da čim se desi prvi pad cena nekretnina, odmah uletimo sa kesom, jer uskoro sledi novi rast.

To je velika promena u odnosu na prethodnu priču koju su servirali (Mirijevo 5k, pad se neće desiti nikad i sl).

Nismo primetili to, ali jesmo primetili ponasanje "Sto je babi milo to se babi snilo"

Autor Mirijevo 5k teorije ti nije pominjao pad od 10% ni 20% vec rast 0.4% m2m i cak 13% YoY

Pogledajte prilog 165329

Ovo je ono sto treba da se posmatra jer su ti brojevi najtacniji pogotovo za starogradnju.
Rast je oko 13% y-o-y
Rast je 0.4% month to month

Sto se poklapa donekle sa inflacijom

Ovaj trend po meni normalan. Ono sto smo imali po 30-40% y-o-y rast u nekim trenucima nije bilo normalno.
Ovo je sad vec dosta lakse da se prati smirenije bez panike i ok rast jer mora neki rast da bude ako nista drugo zbog inflacije.
Kada se desi pad to je zapravo anomalija koja je tu privremeno zbog recesije ali nekretnine u sustini treba da prate inflaciju i da budu nesto malo iznad inflacije.
Sad naravno EXPO 2027 moze da poremeti to na neki period ali kada ove @Wolf cifre priblize 3500-4000 za starogradnju mislim da ce usporiti rast.

 

[StevanHN]

Pad stambenih kredita je očigledan i videćemo na kraju godine koliki će biti pad.. Mislim da neće biti 90% kako je neko napisao da je za Q1 i Q2, ali će sigurno biti preko 60%.
Pad investicionih kupaca je takođe evidentan, kamata u banci je solidna. Koliko dugo, videćemo.. Da zanemarimo druge načine investiranja, pričamo o štednji i nekretninama.

Ko ima 150k keša, može da dobije oko 3% neto (kad se skine porez) na kamati iz banke i to je oko 4500 eura godišnje ili malo manje od 400 eura mesečno. (yield 3%). Može da se kupi stan za 150k danas i da dobiješ 450-500 eura mesečno neto. AirBNB 7% yield.
Ko je u kreditu koji je podigao poslednjih 2-3 godine, najviše mu je skočila rata, ali je i dobio prinos na skoku cene svoje nekretnine. AKo kažemo da je kupio za 100k stan (učešće 30k) i da on sad vredi 150k, može da ga proda i da plati kapitalnu dobit na razliku.
Ostaje mu njegovo učešće (30k) i 40k razlike u ceni posle plaćanja poreza i zatvaranja kredita u banci plus troškovi selidbe. Opremanje stana koji je upravo prodao nećemo računati, neka je to lagano sređivao (plata, roditelji itd)
70k u banci na štednji ti donosi max 200 eura mesečno i u Bg ne možeš da živiš praktično nigde. Istina, nemaš više ratu i manji su ti troškovi.

SCENARIO 1: Kreće kriza.. Padaju cene nekretnina i raste kamata u banci.. Za 3-4 godine, kupiš isti stan za 100k. On te košta minimum 110k ( overa, porez, renoviranje..) Opet moraš kredit da podigneš, ali si generalno prošao dobro.

SCENARIO 2: Mali pad nekretnina (10-15%), stabilizacija EURIBORA, pad štednje u banci usled manjih kamata.. Nekretnine počinju lagano da rastu, 3%-5% godišnje. Renta počinje da raste.
Sve si manje kreditno sposoban zbog godina. Kupuješ isti stan za 130k. Košta te 140k ( porez, renoviranje, opremanje..). Opet si u kreditu sa sličnom ratom, jel si stariji 3-5 godina.

SCENARIO 3: Nema značajnog pada nekretnina. Teško sranje izbija u Rusiji, 200k Rusa u BG ili neko slično sranje. Renta ide gore možda i puta 2, cene nekretnina +20% godišnje. Ispao si bu****, nemaš stan, nemaš za rentu, raskidaš ugovor o štednji i počinješ da 'krckaš' pare.. Nisi baš dobro prošao u proceni.

Ima verovatno još par varijacija, ali 90% Srba se uklapa u jedan od ova 3 scenaria. Banka dugoročno ne želi da daje kamatu 3-4% i da iz toga daje keš kredite, već želi jaku privredu gde će plasirati svake godine sve više novca. Banka, kupci, država, prodavci, izvođači, investitori i svi ostali učesnici ne žele slom tržišta nekretnina, žele da bude stabilno. Bolje je da padne 30% cena m2, ali da bude stabilno tržište i da postoji PROMET. Tada majstori imaju posla, banka ima posla, država naplaćuje porez, prodavac brzo dodje do keša, kupac uspeva da kupi stan....

Mislim da nije puno teško shvatiti. U Londonu je real estate religija, kao i u mnogo drugih gradova. Naše tržište je manje i manje razvijeno, ali je prilično žilavo i ljudi su vezani za njega, posebno Beograd. Velika dijaspora, nedostatak investicione kulture, regionalni centar...

Neće se predati Beograd tako lako..

Apsolutno je tačno da izgradnja i prodaja stanova su jako bitne i za državu i za privredu. Država i opštine ubiraju ogromne prihode. Još od naknade za komunalno opremanje, raznih taksi, cijena priključaka, raznih ovjera... Zatim su tu Notari čiji dio prihoda takodjer ide državi. Pa advokati, jer povećanom gradnjom dolazi do većeg broja sporova, za koji se opet plaćaju takse. Čak i doktori imaju vise posla (npr.radnik padne sa skele daleko bilo). Gradj.privreda se zapošljava. Projektanti imaju posla. I veliki i mali izvodjači. Svi do pojedinačnih majstora. Država ubire i porez na promet, a opštine kasnije god.porez na imovinu. Proizvodjači namještaja imaju posla. Prodavci tehnike takodje. U prizemljima se otvaraju posl.prostori što opet povećava priv.djelatnost. Porodice se šire, pa im treba više kvadrata. Dodatna soba. NIKOME NIJE U INTERESU KRAH STANOGRADNJE I TRŽIŠTA NEKRETNINA. Nikome, pa i onima koji iz sebičnih razloga to priželjkuju. To bi imalo negativne posljedice na cijelu privredu. Samim tim i na sve nas. Smatrajte da dok su cijene nekretnina visoke, to je jako dobar ekonomski pokazatelj. Takođe i rast cijena. To je zamajac za cjelokupnu privredu. Time se stvara nova vrijednost. Realna, a ne imaginarna nova vrijednost.

 

[p3ricam89]

Apsolutno je tačno da izgradnja i prodaja stanova su jako bitne i za državu i za privredu. Država i opštine ubiraju ogromne prihode. Još od naknade za komunalno opremanje, raznih taksi, cijena priključaka, raznih ovjera... Zatim su tu Notari čiji dio prihoda takodjer ide državi. Pa advokati, jer povećanom gradnjom dolazi do većeg broja sporova, za koji se opet plaćaju takse. Čak i doktori imaju vise posla (npr.radnik padne sa skele daleko bilo). Gradj.privreda se zapošljava. Projektanti imaju posla. I veliki i mali izvodjači. Svi do pojedinačnih majstora. Država ubire i porez na promet, a opštine kasnije god.porez na imovinu. Proizvodjači namještaja imaju posla. Prodavci tehnike takodje. U prizemljima se otvaraju posl.prostori što opet povećava priv.djelatnost. Porodice se šire, pa im treba više kvadrata. Dodatna soba. NIKOME NIJE U INTERESU KRAH STANOGRADNJE I TRŽIŠTA NEKRETNINA. Nikome, pa i onima koji iz sebičnih razloga to priželjkuju. To bi imalo negativne posljedice na cijelu privredu. Samim tim i na sve nas. Smatrajte da dok su cijene nekretnina visoke, to je jako dobar ekonomski pokazatelj. Takođe i rast cijena. To je zamajac za cjelokupnu privredu. Time se stvara nova vrijednost. Realna, a ne imaginarna nova vrijednost.

Niko ne zeli krah nekretnina, samo normalne cene.
A gradjevinarstvo jeste bitan sektor, ali se treba razvijati na odrziv, prirodan nacin, i bez stetnog uticaja na standard stanovnistva, infrastrukturu i sl. A to da su visoke cene nekrentina dobar ekonomski pokazatelj okaci macku o rep, s obzirom da neke od zemalja sa najvecim cenama nekretnina u odnosu na prihod stanovnistva su Sirija, Gana, Nepal, Kambodza, a zemlje sa najnizim cenama nekretnina u odnosu na plate radnika su SAD, Holandija, Danska,.. (izvor: https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp) Naravno, ima izuzetaka, ali uopste nisi u pravu.
Do skoro je bila prica o tome kako su visoke cene posledica toga sto smo specificno trziste, iako smo banana drzava, a sad je prica kako je to dobar indikator ekonomije. Malo sutra.