Pozdrav svima.
Neverovatno mi je za dosta ljudi da tolike godine piše i sa takvim samopouzdanjem pišu postove da a neke elementarne stvari ne znaju, bez uvrede. Evo par zapažanja:
1. Teza da kasne ugovori po 1-3 godine;
Kreditni kupac, recimo u BNW ili Novom Dorćolu, kupuje stan na kredit.. On mora da overi predugovor, pa kad objekat dodje na 80% izgrađenosti potpisuje ugovor! Prosto neverovatno da neko ko bitiše na ovoj stranici to ne zna.. Ko danas reši da kupi stan recimo u Victory Garden-u, potpisaće svoj ugovor možda i 2025.godine. I da hoće da potpiše ugovor, banka se neće saglasiti..
2. Teza da investitori zarade 800% jer im banka finansira gradnju. Da li je moguće da niko (osim Stevana koliko sam ja primetio) ne zna da banka ima neke uslove ko i kako može da dobije kredit? Da je minimalni equity 35%, a danas i preko 40%, da recimo Intesa i Unicredit (koji su najbolje banke u ovoj sferi, a ima ih ukupno 5-6 koje uopste imaju taj proizvod) ne finansiraju projekte ispod 2 miliona eura.. Minimalni equity je znači oko 900k, a to nema 90% beogradskih investitora.. Da ako želiš da povučeš pare kroz projektno, moraš da imaš referentnog izvođača, da nema kompezacije sa podizvođačima, a da je cena te igranke dosta skuplja nego da sam okupiš ekipu izvođača.. Da moraš imati supervizora za banku, ozbiljniji nadzor itd itd. da nema keš prodaja i da je banka regulator procesa i dosta drugih manje bitnih stvari za ovu diskusiju. Poreski aspekt je nauka, mnogo vremena je potrebno da se to ubaci u ovu jednačinu..
Operativni troškovi investitora... Koliko Deka ima zaposlenih? Koliko Galens ima zaposlenih? Koliko recimo Galens ili Merin košta operativa kada nemaju aktivni projekat? Šta je grafik investitora kroz timeline od recimo 10 godina, broj lokacija sa gradjevinskom dozvolom u pipe-u i u realnosti? Kad god se desi nešto nepredviđeno, troškovi su tu, a prihodi ne..
A koliko Pera iz Mirijeva ima zaposlenih? Mislim, da ne dužim, 25% zarada godišnje.. Pola EU developera je na yield-u od 12%-18%, Dubai nešto preko 20%, osim države naravno..
Svakako da svaki investitor ima projekte gde se sklope kockice (jeftina a dobra lokacija, mali euribor, dobar momenat na tržištu itd) i da se desi yield od 30-35%, ali takođe pripremiš lokaciju, pukne potporni zid, ne možeš da saniraš neku stenu lako ( ekipa sa B.Brda zna o čemu pričam)... Odoše troškovi i nema zarade, ili je jako mala.
Kuriozitet za rubriku verovali ili ne.. U istoriji Zlatibora i Kopaonika, ukupno 7 objakata su dobila projektno finansiranje, a 4 su hoteli. Ne računam druge finansijske instrumente, pričamo o projektnom finansiranju.
Kao i u svakom drugom poslu, postoje firme koje rade bolje, neki su pokvareni pa ne plaćaju državu/izvođače, rade nelegalno.. ALi ako uzmemo u obzir da radiš legalno, da plaćaš sve obaveze, zarada ozbiljnijih developera je do 20% godišnje. Većini je profitno bilo jako dobro pa i sjajno poslednjih 5 godina, šta će biti narednih 5 videćemo.
AKo yield padne ispod 10%, obveznice i indeks berze daju isti ili sličan prinos, ne moraš da gledaš katastar, urbanizam, izvođače, JP i ostale vrle učesnike beogradskog 'tržišta'.
3. Cena nekretnina u Bg.. Cena je visoka, srazmerno platama.. slažem se naravno. Da li će da pojeftini ove godine? Što se tiče novogradnje, sumnjam.. Možda 3-5 %. Starogradnja možda malo više, ali ako gledamo trend od poslednjih par meseci. Cena na wolf-om sajtu je odokativno 4-5% manja od realne, jer dobar deo prodavaca uzima deo keša, a to se ne vidi u ugovorima. Znači cena je još veća nego što je zvanična statistika RGZ-a.
Broj prometa u narednih 3 meseca će da raste u odnosu na januar-april 2023, a da pada u odnosu na iste mesece prošle godine, to smem da se kladim.
Renta je već doživeka korekciju, ali je realno uspostavljen neki plato cene rente, koja je veča nego 2021.godine i veliko je potanje da li će padati ispod tog platoa.
Euribor se stabilizovao poslednja 2 meseca, inflacija na zapadu pada, na rat su se svi već pomalo navikli (znam glupo zvuči jbg), tako da OČEKUJTE NEOČEKIVANO
Pozdrav od starog člana kibicera.
www.b92.net
www.rts.rs
www.telegraf.rs
dailynewshungary.com
