[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=650924#p650924:1691p134 je napisao(la):
chiller » Sre Avg 21, 2019 12:00 am[/url]":1691p134]
Ja se u nacelu slazem sa tobom, verujem da ekonomski parametri koje navodis jesu dobri pokazatelji da sledi pad cena nekretnina usled recesije i to je vise puta istorijski bio slucaj. Medjutim recesija takodje znaci i nize plate odnosno nizu kupovnu moc. Dakle smanjuje se mogucnost ljudi da kupuju nekretnine pa se onda sve to nekako kompenzuje i svodi na isto. Ako radim za manju platu da bih kupio stan kome je pala cena onda ispada da otprilike moram istu kolicinu rada da ostvarim u svom poslu kao i pre krize a da bih kupio zeljeni stan.
Druga stvar, kada dodje do tog pada cena deluje mi da ce se na trzistu naci odredjen broj ljudi (kao sto smo mozda ti i ja) tj. kupaca koji su bas taj trenutak cekali godinama i spremno ce potrositi svoju ustedjevinu na kupovinu stana. To opet podize traznju a time i odrzava cene da ne padnu previse.
Znaci poenta je da nije bitno samo da li ce do pada cena nekretnina u BG doci u narednih godinu ili dve vec je takodje bitno i koliki ce taj pad da iznosi kvantitativno. Velika je razlika ako je to 5% i recimo 25%. Moje neko misljenje je da ce do pada cena svakako doci ali da on nazalost ipak nece biti onakav kakvom se svi mi nadamo.
I ja se ovde generalno slažem sa tobom.
Što se tiče rasta tražnje u periodu krize, nažalost ljudska psiha je drugačija od onoga kako ti i ja razmišljamo, i većina u periodu krize biva preplašena i jednostavno ide za masom, a masa u tom periodu ne kupuje stanove. Jedan od razloga zašto masa tada neće kupovati stanove zato što tada verovatno krediti neće biti povoljni kao što su donekle sada.
E sad što se tiče visine pada, on se obično razvija postepeno, iz meseca u mesec, tj iz godine u godinu, tako da bi na primer u 2020 mogli imati još neki sitan možda rast i do kraja godine stagnaciju. Od druge polovine 2021.god bi mogao početi jedva primetan pad cena, od 2022. bi to moglo biti npr 10-15% od maximuma, 2023. npr oko 20-25% i onda verovatno najniže cene oko 2024. sa padom od oko 30-40% u odnosu na maximalne cene koje se budu dostigle u prvoj polovini 2020 okvirno.
Tako da to nije mali pad. Na primer stan koji je sada 120.000e, bi mogao da bude oko 80-90.000e što je velika ušteda samo na jednom stanu. To se naravno najviše oseti kroz izdavanje, dok ako neko kupuje za život tu su ipak malo drugačiji parametri, a da ne pričam ko uzima na kredit, njemu manje-više ispadne svejedno kada će kupiti.
Za investiranje ipak znači kada se udje u kolo i vozi se tako. Na primer kada se kupi na dnu, onda kreće izdavanje u godinama kada kreće oporavak. A zamisli suprotan scenario, kupi se stan krajem ove ili početkom 2020. i ubrzo nakon toga objave novu krizu, kreću otpuštanja, dodatna panika i nemaština, i kirije (ionako male u odnosu na cenu kvadrata) počinju da padaju pomalo. I onda pored preplaćene cene kvadrata, par prvih godina se dobija i manja kirija, katastrofa investicija.
Dok u suprotnom slučaju cena kvadrata se hvata na dnu i prvih godina izdavanja se dobija sve bolja kirija i brže se otplaćuje stan u prvih 5-10god.
Iskreno, kupovina stana za izdavanje po ovim sada cenama u ovom trenutku je razumna u slučaju da se računa na neki krah valuta i veliku inflaciju pa da se prebaci u nešto opiljivije. Ako se ne računa da će ova kriza koju će objaviti sledeće godine sa sobom nositi krah valuta, onda svakako čekanje deluje razumniji izbor kome se ne žuri i ko na to gleda kao investiciju za rentiranje i brži povraćaj novca.
