Cene nekretnina

[Tintoreto]

Mene interesuje procenat kes kupaca u odnosu na kreditne kupce.
Bez obzira dal placaju kvadrat 1200 ili 3200e.
Zaista me to zanima, jer je potraznja za stanovima velika, banke daju "povoljne" kredite i onda se ljudi lakse odlucuju na taj korak.
Gledam oko mene ljudi iz podstanara odu u novogradnj od 1600e-1800e m2... 60-70m2 nije mala cifra, a svi kukaju kao nemaju.
Ako su za stan od 100 000e dali 20 000e ucesca, kolika je rata za taj ostatak...
Zaista se divim ljudima kako su hrabri.
Drugarica pre par meseci se uselila u stan u Strahinjica, jedva skupili za ucesce (skoro se zaposlili, 28 godina ona 30 decko) , stan 180k, ali decko programer i otvorio se....
Divim se ljudima koji placaju tolike rate.
Stan u kome sada zivim u Zemunu vredi 65000e sigurno, sa suprugom planiram da se selim negde na NBG recimo blok 70-70a, ali kada vidim da moram da dignem 50 000e kredita zavrti mi se u glavi.
Bas bih voleo da vidim neki izvestaj iz banke, gde pise koliko novca ljudi najcesce uzimaju na kredit zbog kupovine stana.
20 000e
40 000e
60 000e
Ili vise.

 

[Astrotrain]

Ја не видим у чему је проблем. Ако неко кирију плаћа једнако или скоро једнако као што би плаћао рату кредита, зашро не би ушао у кредит? Ја бих први под таквим условима ушао у кредит ако бих био пред таквим избором.

 

[JarJarBinks]

Igor » Wed May 15, 2019 3:58 pm[/url]":2zxfyzkd]Izvor: RGZ

Pogledajte prilog 1

Da li neko ima neke primere postignutih cena za Bulevar Kralja Alksandra izmedju Lona i Cvetka?

 

[sjcam]

imemperor1 » Čet Maj 23, 2019 2:48 pm[/url]":1fpmyete]

SRBO » Čet Maj 23, 2019 1:23 pm[/url]":1fpmyete]Искористите ово време да продате шта вам не треба, после је лако купити хехе

Pa da, ko ima od pre, idealno je da sada to proda. Kiyosaki je baš još pre par meseci rekao kada su ga pitali da li kupuje, kaže da samo prodaje ponešto iako to inače ne radi, ali kada mu nude te nerealne cene, ponešto hoće i da proda

Pegasus » Čet Maj 23, 2019 1:46 pm[/url]":1fpmyete]Koliku kamatu ste dobili i na koji rok?

Davali su 1% NKS, 0,85% EKS na 12 meseci. Inače je trenutno oko 0,4% NKS neki standard. Kod Opportunity sam video oko 1,5%. Mislim da će morati kamate na štednju polako ali sigurno da idu gore. To se sve uklapa sa prognozama o povećanju EURIBORA itd.

Posle se samo neće znati da li stavljati na štednju ili kupovati nekretnine.

meh, Opportunity... Uvek su te "slabije" banke davale veće kamate... Relevantno je šta daje tih 4-5 strateških banaka u Srbiji. Mislim da kod Intese nije bilo promena ni u dinarskim ni u deviznim kamatama. Kamata na dinare je i dalje OK.

 

[sjcam]

imemperor1 » Pet Maj 24, 2019 5:24 pm[/url]":o20m750p]

mariks » Pet Maj 24, 2019 3:44 pm[/url]":o20m750p]@imemperor1

sve je to meni jasno, nekome je i 30-60min za osnovne potrebe previše, kao što ni Lazarevac nikada neće biti Beograd. A pogotovo nije isto ako putuješ sat vremena do posla ili 15 minuta.

Kakva je saobraćajna infrastruktura u Beogradu i koliko se gradi i naseljava, 30-60min će ljudi putovati bukvalno na samo 1km udaljenosti.

mariks » Pet Maj 24, 2019 3:44 pm[/url]":o20m750p]
Za ulazak u investicije se naravno čeka najpovoljniji trenutak, i sam se time amaterski bavim, problem je što NIKADA ne možeš znati kada je taj trenutak, možeš samo da misliš da je pravo vreme po nekim svojim proračunima (ili youtube-u) pa kako bude. Iz tvog pisanja zakljucujem da imaš neki višak para koji bi da investiraš u nešto, ali nemaš dovoljno za stan u Beogradu, pa tako priželjkuješ novu svetsku ekonomsku krizu što bi se skroz loše odrazilo na celokupnu ekonomiju, a ne samo na tržište nekretnina pa čak i ako je potrebno da se proda to što se ima kako bi pokrenuli lavinu ponude bez kupaca. Zanimljivo. Po meni godinu dana je premalo za tako nešto, a tek smo negde na sredini sa cenama i trenutno možda ne mogu da idu još mnogo gore, ali zato u skorije vreme neće ni mnogo dole jer je vreme i kupovina zadnjih 2-3 godine pokazalo da je cena kvadrata oko 2000e za Beograd i 1000-1500e za periferiju trenutno realno iako je možda visoko. Možda će se samo stabilizovati, ali drastično pasti... Svoj maximum će pokazati kada prodaja bude stala i kada se zgrade ne prodaju pre nego što se naprave, a kada će to biti... A opet ako imaš dovoljno za stan, kupiš sada, razliku u ceni pokrijes kroz kiriju za godinu, dve, a ako cene još skoče prodaš ga i dodatno zaradiš i čekaš svetsku ekonomsku krizu po tebi sledeće godine (neko je mislio da je i 2000e za a blok ili central garden npr previše, kao i 1800e za voždovac i kapije kad ono...). Nova kriza bi smanjila cene stanova ali i cene kirije. Ja bih npr prodao odmah sada i živeo kao podstanar godinu dana, ako će to da znači da sledeće godine imam dva stana ili duplo više kvadrata, ali za sobu viška to nikad ne bih uradio.

Niko nije rekao da se to dešava za godinu dana. Onog trenutka kad moćnici objave da je kriza, nakon toga trebaće nekoliko godina dok prodavci počnu spuštati cene stanova ovde kod nas. Krizu možda objave sledeće godine, a možda i 2021, ali verujem da se više od 2 godine neće čekati na to. E nakon toga za 2-3god će cene biti dosta povoljnije, ne ide to preko noći.

Što se tiče investiranja, pre bih grunuo novac u neki etno seoski village nego u zagušeni grad, ne radi se tu o tome da li imaš dovoljno ili ne, nego gde ćeš uložiti svaki euro, nebitno da li je to u konačnici 10k, 100k ili milion eura. Jednostavno da uložiš u nešto gde ćeš imati neto ROI ispod 2% je za mene suludo loša investicija i to je to. Sada imaš u nekim bankama i do 1,5% ROI na devizni štednju, a ne cimaš se sa stanarima svakog meseca i ne razmišljaš oko tih stvari, samo povremeno baciš pogled da ne propadne banka, mada i tu si donekle osiguran do 50k.

Inače, trenutno smo u fazi naduvanog i lažnog prosperiteta kako lokalno, tako i globalno. To se odražava na svim poljima. Pre samo 2god lepi hoteli na Kipru, Malti su uzimani za 100e dana, sada su takvi hoteli oko 150e ili više. Avio karte za te iste destinacije su bile npr 130-150e po osobi povratne full, sada su po 250e i slično. Živimo u godinama lažnog prosperiteta i onda svi sebi daju za pravo da dižu cene. Krajnji korisnik je tu dobro opelješen ali očigledno ima dovoljno onih koji pristaju i na te cene i to je to.

Ipak, to naravno ne znači da je to realna slika. I opet kažem, jedno je za život, a drugo za investiranje. Uprkos mnogim savetima investitora, ja sam za to da čovek ima svoju nekretninu u kojoj će živeti, da bude debt free, pa tek onda idemo dalje u investicije.

U koje to nekretnine ulažeš i "ROI" ti je 2%? Stan u npr. Belvilu ili Abloku za oko 120 000 izdaješ za oko 600 eur. Generalno stanovi donose 5-6%, poslovni prostor 8-9%. Osim, ako ne kupiš neki stari trosobni stan u raspalim blokovima i izdaješ ga za 200 eur, ali to nije investicija već bacanje novca ili blago rečeno - loša investicija.

 

[imemperor1]

sjcam » Uto Jun 25, 2019 6:57 am[/url]":w9a63s3s]
U koje to nekretnine ulažeš i "ROI" ti je 2%? Stan u npr. Belvilu ili Abloku za oko 120 000 izdaješ za oko 600 eur. Generalno stanovi donose 5-6%, poslovni prostor 8-9%. Osim, ako ne kupiš neki stari trosobni stan u raspalim blokovima i izdaješ ga za 200 eur, ali to nije investicija već bacanje novca ili blago rečeno - loša investicija.

Pa eto npr baš u te koje si naveo, baš tu bude realan neto ROI oko 2%. U slučaju da uspeš da ga izdaš za 600e, što nije uvek zicer i nekad će se od stanara do stanara čekati par meseci dok se ne izda pa se i to mora uračunati, jer za to vreme ti plaćaš račune. Od te cene treba oduzeti godišnji porez, povremene intervencija majstora, jednom u godini ili u 2 godine zamena nečega u stanu da li je to komad nameštaja, uredjaj ili slično, zatim jednom u 2-3god krečenje itd. Tu se naravno treba uračunati kao što sam već napisao i period kada stan nije izdat, jer tih meseci ne samo da nema kirije nego ima troška po računima 50-100e.

Uz sve to, ne treba zaboraviti 20% poreza, jer dugoročno pre ili kasnije će to morati i ovde da se plaća koliko god većina sada to izbegavala još uvek.

Tako da taj bruto od 5-6%, postoje neto ROI oko 2%.

E sad ko je u tim naseljima kupovao stan kad je kvadrat bio u opsegu 1.500-2.000e/m2, taj je super prošao. Sada kupovati po ovim astronomskim cenama i očekivati dobar neto ROI nije realno.

 

[SRBO]

Зависи каква је криза. Ако је она која се зове "45% светског БДПа је управо избрисано јер су американци били безобразни према Ирану", можеш да очекујеш да више ни нема такве ствари као што је тржиште било чега, а то је сада највероватније

Како год, ми као земља са опадајућим становништвом ћемо достићи неку тачку где једноставно неће бити кога да купује, а онда не знам шта ће

 

[imemperor1]

SRBO » Uto Jun 25, 2019 7:11 am[/url]":2k2rvdk3]Зависи каква је криза. Ако је она која се зове "45% светског БДПа је управо избрисано јер су американци били безобразни према Ирану", можеш да очекујеш да више ни нема такве ствари као што је тржиште било чега, а то је сада највероватније

Како год, ми као земља са опадајућим становништвом ћемо достићи неку тачку где једноставно неће бити кога да купује, а онда не знам шта ће

Zanimljiv pogled na stvari, ima logike i to.

Al pazi, ja mislim da ova sada kriza koja je pred vratima neće biti kolaps valuta ili nešto slično, najviše bi trebalo da pogodi cene nekretnina, akcije na berzi i generalno da dokrajči srednju klasu.

Ono što će sada da nastavi sa rastom su kriptovalute, zlato i srebro. FIAT valute su tu gde su, ne verujem da će tu biti nekih drastičnih krahova, jedino će možda neke banke u nekim zemljama da ograniče dizanje novca, kao što je bilo na Kipru, Grčkoj, Indiji itd.

Taj veliki krah valuta pretpostavljam da je setovan za tek sledeći ciklus kriza za 10-12 godina. Sada bi trebali da smo bezbedni što se toga tiče.

 

[cloud041]

Pa i to iznajmljivanje stančića od 40m2 za 600e u ekonomski razorenoj Srbiji je trenutna faza. Isplati se samo onom ko ima keš na gomili a ne zna kako da ga pametnije investira.

Oni koji uzmu na kredit da bi im stan donosio dve prosečne plate, prave veliku grešku.


Sent from my iPhone using Tapatalk

 

[mariks]

ne verujem da iko uzima kredit da bi stan izdavao, a nema gde da zivi. To mogu ovi koji imaju obezbedjeno mesto stanovanja, pa da kupe pride jos stan ili dva, a takvi ce teško biti u krizi i kada bude "krize". A upravo takvi su i razlog prevelike potražnje stanova. Svi stanovi prodati, a pola zgrade prazno.

 

[SRBO]

Доказ да је у Србуљку тражња некретнина за сврхе чувања новца, а не за животни простор су кирије које не расту, а цене које расту. Боље злато и биткоине да су узимали

 

[sjcam]

imemperor1 » Uto Jun 25, 2019 7:10 am[/url]":2t92butu]

sjcam » Uto Jun 25, 2019 6:57 am[/url]":2t92butu]
U koje to nekretnine ulažeš i "ROI" ti je 2%? Stan u npr. Belvilu ili Abloku za oko 120 000 izdaješ za oko 600 eur. Generalno stanovi donose 5-6%, poslovni prostor 8-9%. Osim, ako ne kupiš neki stari trosobni stan u raspalim blokovima i izdaješ ga za 200 eur, ali to nije investicija već bacanje novca ili blago rečeno - loša investicija.

Pa eto npr baš u te koje si naveo, baš tu bude realan neto ROI oko 2%. U slučaju da uspeš da ga izdaš za 600e, što nije uvek zicer i nekad će se od stanara do stanara čekati par meseci dok se ne izda pa se i to mora uračunati, jer za to vreme ti plaćaš račune. Od te cene treba oduzeti godišnji porez, povremene intervencija majstora, jednom u godini ili u 2 godine zamena nečega u stanu da li je to komad nameštaja, uredjaj ili slično, zatim jednom u 2-3god krečenje itd. Tu se naravno treba uračunati kao što sam već napisao i period kada stan nije izdat, jer tih meseci ne samo da nema kirije nego ima troška po računima 50-100e.

Uz sve to, ne treba zaboraviti 20% poreza, jer dugoročno pre ili kasnije će to morati i ovde da se plaća koliko god većina sada to izbegavala još uvek.

Tako da taj bruto od 5-6%, postoje neto ROI oko 2%.

E sad ko je u tim naseljima kupovao stan kad je kvadrat bio u opsegu 1.500-2.000e/m2, taj je super prošao. Sada kupovati po ovim astronomskim cenama i očekivati dobar neto ROI nije realno.

Mislim da treba da batališ razmišljanje o ulaganju u nekretnine, ako si uspeo da sa 6% "ROI" spustiš na 2%... Dvosoban stan u Belvilu se izdaje za 600-700 eura i stanova nema dovoljno, izdaje se relativno brzo. Ne znam kakve to sve popravke zamišljaš u relativno novoj zgradi, ali toga nema, svakako ne za 4500 eura koliko ispada po tvojoj "računici".

Porez naravno postoji, ali daleko da ti pojede 4% (oko 200 eura je porez na dvosoban stan). Krečenje? Ne kapiram, zašto ja kao vlasnik stana ulazim podstanarima u stan da krečim? Ko to radi?

Kod lokala je ulaganje još manje - tu nemaš bukvalno ni podove, ni zidove - to sve radi zakupac.

Mislim da razmišljaš i u glavi imaš neki stan u bloku i sl. koji se kupi što jeftinije "za izdavanje". Ljudi misle da im je to investicija, a to zapravo je realno promašaj i bačen novac... Izdaćeš ga nekim studentima koji će ti polupati stan, imaćeš stalno neke probleme i zvrjaće ti prazan - ustvari ovo o čemu ti zapravo i pričaš.

Opet, investitiono ulaganje u nekretnine podrazumeva kupovinu reprezentativne nekretnine koja se lako rentira uz dobar povrat u roku od 8-9 godina. Ili eventualno kupovinu nekretnine u koju uložiš kako bi povećao prinos. E, zato se novogradnja razgrabi i cene su tolike kolike su, a stanovi po blokovima zvrje po oglasima mesecima...

 

[sjcam]

SRBO » Uto Jun 25, 2019 3:23 pm[/url]":1wfc8dn7]Доказ да је у Србуљку тражња некретнина за сврхе чувања новца, а не за животни простор су кирије које не расту, а цене које расту. Боље злато и биткоине да су узимали

Kako kirije ne rastu? Pa pune su novine tekstova o poskupljenju kirija... Neki su se dosetili i da izdaju na dan. Ne rastu u lošim naseljima, jer to uzimaju studenti, a na boljim lokacijama svakako kirije su skoro dvostruke u odnosu na vreme krize, jer je velika potražnja.

PS: Ništa protiv studenata, samo sam naveo primer kategorije koja je platežno manje sposobna (neelastična ). Svi smo uglavnom bili studenti.

 

[sjcam]

cloud041 » Uto Jun 25, 2019 9:52 am[/url]":28vd2mmd]Pa i to iznajmljivanje stančića od 40m2 za 600e u ekonomski razorenoj Srbiji je trenutna faza. Isplati se samo onom ko ima keš na gomili a ne zna kako da ga pametnije investira.

Oni koji uzmu na kredit da bi im stan donosio dve prosečne plate, prave veliku grešku.


Sent from my iPhone using Tapatalk

Samo bu**** bi uzela stan na kredit da bi ga posle izdavao... To je besmislica.

 

[direktor]

Stvarno glupo kupiti i biti rentjer ....

 

[cloud041]

Slažem se ali znam i takve slučajeve.


Sent from my iPhone using Tapatalk

 

[SRBO]

sjcam » 25 Jun 2019 19:07[/url]":x6vx4p5y]

SRBO » Uto Jun 25, 2019 3:23 pm[/url]":x6vx4p5y]Доказ да је у Србуљку тражња некретнина за сврхе чувања новца, а не за животни простор су кирије које не расту, а цене које расту. Боље злато и биткоине да су узимали

Kako kirije ne rastu? Pa pune su novine tekstova o poskupljenju kirija... Neki su se dosetili i da izdaju na dan. Ne rastu u lošim naseljima, jer to uzimaju studenti, a na boljim lokacijama svakako kirije su skoro dvostruke u odnosu na vreme krize, jer je velika potražnja.

PS: Ništa protiv studenata, samo sam naveo primer kategorije koja je platežno manje sposobna (neelastična ). Svi smo uglavnom bili studenti.

Пуне су новине, али лигенпрес је лигенпрес... То можда расте само у центру и НБГ и по овим новим "луксузним" комплексима, док на Коњарнику не можеш да издаш за јаче од 200

 

[nensav]

I zarkovu

 

[vradovic]

Po mojim ocekivanjima kao sto sam i ranije izjavljivao ocekuje nas stravican rast cena nekretnina. Novi Beograd 5000e kvm ima da bude prosek. Nerealno su niske cene nekretnina trenutno. Ovakvo stanje je po meni neodrzivo.

 

[tzoran1]

A za deset godina ima za 30 000e da biras ali ceo stan, ako nastavi Srbija ovim tempom da se iseljava...

 

[Johnest_Hon]

Radović istinu zbori, stanje je neodrživo...

 

[11030]

Nema veze što se Srbija iseljava kad Srbi iz dijaspore ovde kupuju stanove, ja lično znam par primera. U državama u kojima žive ne mogu to da priušte pa valjda da bar negde imaju svoj krov nad glavom.

 

[imemperor1]

vradovic » Pet Jun 28, 2019 7:02 am[/url]":2w35z9xa]Po mojim ocekivanjima kao sto sam i ranije izjavljivao ocekuje nas stravican rast cena nekretnina. Novi Beograd 5000e kvm ima da bude prosek. Nerealno su niske cene nekretnina trenutno. Ovakvo stanje je po meni neodrzivo.

Pa da. Mene pitalo par saradnika iz Singapura i Švajcarske, svi hoće u Beogradu da kupe stan. Kažu to je džabe kakve su cene a tako dobra infrastruktura, metro, uredjeno sve extra funkcioniše i sve je bolje i bolje. Hoće da prodaju sve nekretnine u tim zemljama i da sve ulože u Beograd, kažu nema greške da će cene za par godina u Beogradu da idu na preko 5.000e/m2, misle možda čak i 10.000e/m2.

 

[tzoran1]

11030@
Misleci da ce jednog dana da se vrate, a onda shvate da se nikada nece vratiti jer su im i deca tamo i da im je to balast koga se treba resiti . Znam i ja par primera...

 

[max]

kažu nema greške da će cene za par godina u Beogradu da idu na preko 5.000e/m2, misle možda čak i 10.000e/m2.

Malo je to za ovakav biser u svakom pogledu