Cene nekretnina

[Salev85]

Hvala Sale, hteo sam da podsetim Chikija koji ne zna šta mora da se desi da cene nekretnina padnu kod nas. Eto to što se već nekad desilo (globalni kurcšlus) je jedan primer a sigurno nije jedini. Štaviše siguran sam da ti imaš još mogućih scenarija u rukavu (mislim da si i pisao više puta) koji se mogu desiti pa da cene padnu

Tako da, Chiki, ne očajavaj, moguće je da cene padnu i kod nas. Ne znamo kad i ne znamo tačno zašto, ali moguće je. A ko će tad moći i smeti da kupuje, to zavisi od toga šta će se desiti (globalna katastrofa, ratovi, opšta beda, velika nezaposlenost, građanski ratovi, kolaps kapiralizma, AI, skalavci, guba, izaberi šta ti srcu milo).

Razmišljao sam koliko najviše mogu da rastu cene u ovoj našoj zemlji. Ovako nešto je primer dokle maksimalno mogu da rastu cene uz to da ne rastu dalje rente zbog rastućih troškova života gde plata stagnira ili rasta ponude stanova za izdavanje.

1. Vrednost stana i nameštaja 200k. Renta 400e. Bruto prihod godišnje 4800e. Bruto ROI 2,4%. Povrat investicije za 41,7 godina. Tu je za***. Jer 99% ljudi previdi sledeće troškove.

2. Vrednost stana i nameštaja 200k. Renta 400e. Ono što niko ne računa u rashod je neto amortizacija 1% godišnje vrednosti stana. Porez na imovinu 0,4%. Sada računamo realno koji je ROI.
4800 renta - 800e porez na imovinu - 2000e (1% amortizacije stana) = 2000e. Neto roi je 1%. Povrat investicije 100 godina.

3. Gornje kalkulacije su uz utaju poreza. Porez na izdavanje je 15% na bruto rentu. To znači oko 720e na godišnju kiriju od 4800e.
4800-720-800-2000= 1280e. Neto ROI je 0,64%. Povrat investicije za 156 godina.

U principu dovoljno je da iz Beograda ode 100k ljudi i povećaće se ponuda za rentu. Devastira ROI. Primer je da cene odu još 10% gore a renta padne 10-15%. Sami pravite kalkulaciju. Imate sve šta i kako. Pad bez krize.

 

[Extroniks]

Da, svi smo videli da kada rastu troskovi zivota renta ne raste.
Da citiram moju prethodnu gazdaricu "ne bi ti mi dizali kiriju, ali jbg sve je poskupelo"

 

[kolombaja]

Razmišljao sam koliko najviše mogu da rastu cene u ovoj našoj zemlji. Ovako nešto je primer dokle maksimalno mogu da rastu cene uz to da ne rastu dalje rente zbog rastućih troškova života gde plata stagnira ili rasta ponude stanova za izdavanje.

1. Vrednost stana i nameštaja 200k. Renta 400e. Bruto prihod godišnje 4800e. Bruto ROI 2,4%. Povrat investicije za 41,7 godina. Tu je za***. Jer 99% ljudi previdi sledeće troškove.

2. Vrednost stana i nameštaja 200k. Renta 400e. Ono što niko ne računa u rashod je neto amortizacija 1% godišnje vrednosti stana. Porez na imovinu 0,4%. Sada računamo realno koji je ROI.
4800 renta - 800e porez na imovinu - 2000e (1% amortizacije stana) = 2000e. Neto roi je 1%. Povrat investicije 100 godina.

3. Gornje kalkulacije su uz utaju poreza. Porez na izdavanje je 15% na bruto rentu. To znači oko 720e na godišnju kiriju od 4800e.
4800-720-800-2000= 1280e. Neto ROI je 0,64%. Povrat investicije za 156 godina.

U principu dovoljno je da iz Beograda ode 100k ljudi i povećaće se ponuda za rentu. Devastira ROI. Primer je da cene odu još 10% gore a renta padne 10-15%. Sami pravite kalkulaciju. Imate sve šta i kako

Primer koji sam čuo, čovek plaćao 1000e rentu u BW. Imao je za učešće, uzeo krediti i kupio malo veći stan čija je rata isto 1000e. Bukvalno da ne razmišljaš. Znači ili će renta ići dole ili će stan biti više prazan nego iznajmljen.

 

[Extroniks]

Primer koji sam čuo, čovek plaćao 1000e rentu u BW. Imao je za učešće, uzeo krediti i kupio malo veći stan čija je rata isto 1000e. Bukvalno da ne razmišljaš. Znači ili će renta ići dole ili će stan biti više prazan nego iznajmljen.

Najveci problem jedno 80% populacije je ucesce, a 20% jer nije kreditno sposobno rekao bih (rade kao pausalci ili majstori, na crno ili sivo gde im se daje deo na ruke) itd.
Kada imas ucesce stvarno nema sta da razmisljas

EDIT: da se ispravim, mislim na populaciju koja bi da kupi stan

 

[Salev85]

Primer koji sam čuo, čovek plaćao 1000e rentu u BW. Imao je za učešće, uzeo krediti i kupio malo veći stan čija je rata isto 1000e. Bukvalno da ne razmišljaš. Znači ili će renta ići dole ili će stan biti više prazan nego iznajmljen.

O tome se radi. Imali su sreću zbog dolaska Rusa. Oni polako odlaze, Srbi polako odlaze. Sve nadje balans. Posle expa je izvesno da će biti ozbiljan višak nekretnina na tržištu.

Inače kalkulacija je bez lufta u izdavanju.

 

[sutraw]

Razmišljao sam koliko najviše mogu da rastu cene u ovoj našoj zemlji. Ovako nešto je primer dokle maksimalno mogu da rastu cene uz to da ne rastu dalje rente zbog rastućih troškova života gde plata stagnira ili rasta ponude stanova za izdavanje.

1. Vrednost stana i nameštaja 200k. Renta 400e. Bruto prihod godišnje 4800e. Bruto ROI 2,4%. Povrat investicije za 41,7 godina. Tu je za***. Jer 99% ljudi previdi sledeće troškove.

2. Vrednost stana i nameštaja 200k. Renta 400e. Ono što niko ne računa u rashod je neto amortizacija 1% godišnje vrednosti stana. Porez na imovinu 0,4%. Sada računamo realno koji je ROI.
4800 renta - 800e porez na imovinu - 2000e (1% amortizacije stana) = 2000e. Neto roi je 1%. Povrat investicije 100 godina.

3. Gornje kalkulacije su uz utaju poreza. Porez na izdavanje je 15% na bruto rentu. To znači oko 720e na godišnju kiriju od 4800e.
4800-720-800-2000= 1280e. Neto ROI je 0,64%. Povrat investicije za 156 godina.

U principu dovoljno je da iz Beograda ode 100k ljudi i povećaće se ponuda za rentu. Devastira ROI. Primer je da cene odu još 10% gore a renta padne 10-15%. Sami pravite kalkulaciju. Imate sve šta i kako. Pad bez krize.

"PogreÅ¡no je maÅ¡tati da Äe cene pasti": ZaÅ¡to je ovo pravi period za kupovinu stana

"Prethodna godina i dobrim delom ova godina su sjajne godine za kupovinu stanova"

www.euronews.rs

Nešovanović, po mom mišljenju jedan od najvećih stručnjaka za industriju kod nas, kaže da je ROI dosad, uključujući kapitalnu dobit, bio 13-14%.

Takođe kaže i da je ponuda nikad bolja i da će biti samo gore u tom smislu.

 

[Extroniks]

Posle expa je izvesno da će biti ozbiljan višak nekretnina na tržištu.

Prvi post na ovoj temi, pre 15 godina:

Ocigledno je da je precenjena cena kvadrata u Beogradu a i u ostalim vecim gradovima.Koliko mislite da je realna cena?

Kada bude situacija da imas da biras po zelji stanove u izgradnji novogradnje koja je na 80% e tada mozemo da pricamo o padu cena.

 

[kolombaja]

Najveci problem jedno 80% populacije je ucesce, a 20% jer nije kreditno sposobno rekao bih (rade kao pausalci ili majstori, na crno ili sivo gde im se daje deo na ruke) itd.
Kada imas ucesce stvarno nema sta da razmisljas

Tačno. E sad da li ove mere koje uvodi država sa 1% kamate itd itd (ne znam sve napamet ali znam da ima nekoliko mera) pomažu u tome? Recimo zagnas babu i dedu da uzmu ovaj povoljan keš krediti, to ti je za učešće a ostatak dignes stambeni kredit. Ili neka druga kombinacija koristeći ove nove olakšice čiji cilj i jeste da se ljudi lakše zaduže i kupe stan po ovim cenama.

 

[Extroniks]

Tačno. E sad da li ove mere koje uvodi država sa 1% kamate itd itd (ne znam sve napamet ali znam da ima nekoliko mera) pomažu u tome? Recimo zagnas babu i dedu da uzmu ovaj povoljan keš krediti, to ti je za učešće a ostatak dignes stambeni kredit. Ili neka druga kombinacija koristeći ove nove olakšice čiji cilj i jeste da se ljudi lakše zaduže i kupe stan po ovim cenama.

To sada niko ne zna, sigurno je da ce imati neki uticaj ali mislim da se precenjuje koliki.
Ali posto nemamo uvid u promet nekretnina i katastar ne mozemo ni da ispratimo nazalost.

 

[kolombaja]

To sada niko ne zna, sigurno je da ce imati neki uticaj ali mislim da se precenjuje koliki.
Ali posto nemamo uvid u promet nekretnina i katastar ne mozemo ni da ispratimo nazalost.

Imamo uvid u kreditne plasmane. Kači to Suzuman i daje neke dobre analize. Koliko se sećam za kredite prema poslednjim podacima nema zime. Tu možemo barem posredno pratiti efekat tih mera.

 

[super.operater]

Pricamo o tipu ljudi koji ne zavise od plate niti kredita i koji bi iskoristili krizu
Mislim da takve ljude nemamo ovde (vise miliona u kesu na racunu itd).

Jednom sam imao 2M dinara na racunu ... bio sam milioner na 24 sata

 

[Nnn062]

Dosta velika varijacija cene od skoro 30% unutar istog objekta. Taj projekat se naslanja na Novi Dorćol, a cena deluje povoljnija, kada je planinan početak izgradnje?

prva faza predviđena za kraj 2027, a druga za kraj 2029.

 

[Salev85]

Ja vam rekao sa terena situaciju od marta. Koliko je bilo a koliko je sad. Što se tiče cena.

 

[super.operater]

Pretpostavljam da bi se desilo isto kao prošli put, povlače se kupci, povlače se stanovi sa tržišta osim onih koji moraju da prodaju. Svi ostali navukli jorgane preko glave, krckaju orahe i čekaju da oluja prođe.

Kod nas kriza tesko da moze da izazove neko drasticno padanje cena osim ako ne potraje, a ako potraje onda je to mnogo veci problem nego sadasnje visoke cene.

Jedini nacin da se trziste dovede koliko toliko u red je da se krene u masovnu gradnju onih planskih naselja o kojima smo pricali i legalizaciju svega sto cami neukljizeno.

 

[super.operater]

O tome se radi. Imali su sreću zbog dolaska Rusa. Oni polako odlaze, Srbi polako odlaze. Sve nadje balans. Posle expa je izvesno da će biti ozbiljan višak nekretnina na tržištu.

Nisam verovao dok se nisam uverio licno, Rusi stvarno odlaze ... Gde idu pojma nemam, neki se vracaju u Rusiju i to je ok, cudne stvari se desavaju.

 

[mzo]

Razmišljao sam koliko najviše mogu da rastu cene u ovoj našoj zemlji. Ovako nešto je primer dokle maksimalno mogu da rastu cene uz to da ne rastu dalje rente zbog rastućih troškova života gde plata stagnira ili rasta ponude stanova za izdavanje.

1. Vrednost stana i nameštaja 200k. Renta 400e. Bruto prihod godišnje 4800e. Bruto ROI 2,4%. Povrat investicije za 41,7 godina. Tu je za***. Jer 99% ljudi previdi sledeće troškove.

Ne znam ko izdaje stan za 200k sa namestajem za 400e?
Ako odes na oglase, pre ce biti da se takvi stanovi izdaju za 700-800e.

 

[Salev85]

"PogreÅ¡no je maÅ¡tati da Äe cene pasti": ZaÅ¡to je ovo pravi period za kupovinu stana

"Prethodna godina i dobrim delom ova godina su sjajne godine za kupovinu stanova"

www.euronews.rs

Nešovanović, po mom mišljenju jedan od najvećih stručnjaka za industriju kod nas, kaže da je ROI dosad, uključujući kapitalnu dobit, bio 13-14%.

Takođe kaže i da je ponuda nikad bolja i da će biti samo gore u tom smislu.

Kada se svi naviknu da cene rastu 10% godišnje i da su nekretnine nepogrešiva investicija u svakom mogućem trenutku bez ikakve šanse da im cena padne i da pada godinama. Svi su papagaji

 

[super.operater]

Nešovanović, po mom mišljenju jedan od najvećih stručnjaka za industriju kod nas, kaže da je ROI dosad, uključujući kapitalnu dobit, bio 13-14%.

wow ... 2-4% od izdavanja i 10-12% kroz kapitalnu dobit. I onda neko na kumulativnom procentu objasnjava da je super da se sipa u ciglu navodeci primer klasicne spekulacije jak strucnjak ubilo se.

Takođe kaže i da je ponuda nikad bolja i da će biti samo gore u tom smislu.

preCednik kaze da smo tigar i da nam nikad nije bilo bolje

 

[StariPosmatrač]

Odgovoriću samom sebi. Cene su 3500+pdv do 4500+pdv
Iznenađujuće

S obzirom na okolinu koja liči na kružni put Kijevo i nije tako iznenađujuće. Al biće to odličan kraj za 20-30 godina, ko bude živ do tad.

 

[Suzuman]

Koliko se sećam za kredite prema poslednjim podacima nema zime

Okačiću čim izađu novi podaci, ali da, krediti rastu masivno. Videćemo kako će se to odraziti na... na sveeee.

Inače, ograničeni su iznosi koliko možeš da se zadužiš po tim "povoljnim" kreditima, u zavisnosti od vrste kredita i naravno primanja. Vidim za keš kredite da daju maksimalno 1.000.000 dinara (8500 evra), odnosno 4.000.000 za refinansiranje. Keš krediti su izuzetno nepovoljni, i teško da će kome pomoći što se tiče učešća.

Primanja do 100k:

Za kredit od 1.000.000 RSD, rok otplate 71 mesec, kamatna stopa 7.5% NKS = circa 17.483 RSD mesečna rata

Penzija do 100k:

Za kredit od 1.000.000 RSD, rok otplate 71 mesec, kamatna stopa 10.5% NKS = 18.969 RSD.

Što se tiče stambenih kredita, Intesa ima ponudu fiksno 3.80%, ali te visina plate ograničava u tom smislu. I pitanje je koliko će proceniti banka da smeš da opteretiš platu (pošto se radi o "posebnom" kreditu). Evo računice na brzaka:

Prihod: 100.000 RSD ≈ 850 EUR
Željena rata: max 400 EUR (~47% plate, što je na gornjoj granici održivosti)
Vrsta kredita:

• Fiksna kamata: 3,80% (EKS 4,27%), rok 240 meseci (20 god)
• Varijabilna kamata: 3M Euribor + 1,86% = 3,80% (EKS 4,21%), rok 360 meseci (30 god)

Sa fiksnom bi mogao da se zadužiš do 73k evra na 20 godina, a sa varijabilnom do 84k evra na 30 godina. Otprilike. Može da se iskoristi za neku kuću u unutrašnjosti, recimo.

Ali oprez je potreban. Banke rade svakakve smicalice, jer znaju da je svima stalo da znaju samo koliki će biti tačno anuitet, odnosno koliko će plaćati mesečno na osnovu kredita. To nikad nije sav trošak. Pamet u glavu!

 

[sutraw]

wow ... 2-4% od izdavanja i 10-12% kroz kapitalnu dobit. I onda neko na kumulativnom procentu objasnjava da je super da se sipa u ciglu navodeci primer klasicne spekulacije jak strucnjak ubilo se.


preCednik kaze da smo tigar i da nam nikad nije bilo bolje

Pa eto onda smo mi pametni što nismo kupovali ciglu na vreme, izbegli rizik

 

[Salev85]

Ne znam ko izdaje stan za 200k sa namestajem za 400e?
Ako odes na oglase, pre ce biti da se takvi stanovi izdaju za 700-800e.

Ja sam poslao kalkulaciju koliko mogu da rastu cene. Nadju se tako neke rente. Neki su krš nesredjeni ali to ne znači da vlasnik zeli da pokloni stan za manje od 3k po m2 koji je za renoviranje.

Novi Beograd - Bezanija #63874

50% od prve mesečne zakupnine

www.halooglasi.com

Izdajem stan na Novom Beogradu 60m2 i terasa 200m2

Izdajem namesten stan na Novom Beogradu u Ulici Jurija Gagarina, 60 m2 i terasa od 200m2. Stan ima centralno grejanje, troskovi stana iznose bez elektricne

www.halooglasi.com

Izdajem stan, Stara Bezanija, kod Grand kafe, NBGD

Vlasnik izdaje kompletno namesten stan na Novom Beogradu, Stara Bezanija preko puta Grand kafe u kuci sa zasebnim ulazom (bela tehnika, TV, klima, kablovsk

www.halooglasi.com

Blok 45,dvosoban,namešten ID#18649

Izdaje se dvosoban stan u bloku 45,useljiv.Mogu manji kućni ljubimci.Infostan je oko 11000 dinara,MTS box paket optika 3700 dinara,profesionalni upravnik i

www.halooglasi.com

Do skoro je ovako nešto bilo nezamislivo. Tj od dolaska Rusa. Cak i ove kršine su bile po 600e.

Ne moraju da padnu dalje kirije. Dovoljne su još dve godine po 10% rasta i obesmišljena je svaka kupovina.

 

[Extroniks]

Ja sam poslao kalkulaciju koliko mogu da rastu cene. Nadju se tako neke rente. Neki su krš nesredjeni ali to ne znači da vlasnik zeli da pokloni stan za manje od 3k po m2 koji je za renoviranje.

Novi Beograd - Bezanija #63874

50% od prve mesečne zakupnine

www.halooglasi.com

Izdajem stan na Novom Beogradu 60m2 i terasa 200m2

Izdajem namesten stan na Novom Beogradu u Ulici Jurija Gagarina, 60 m2 i terasa od 200m2. Stan ima centralno grejanje, troskovi stana iznose bez elektricne

www.halooglasi.com

Izdajem stan, Stara Bezanija, kod Grand kafe, NBGD

Vlasnik izdaje kompletno namesten stan na Novom Beogradu, Stara Bezanija preko puta Grand kafe u kuci sa zasebnim ulazom (bela tehnika, TV, klima, kablovsk

www.halooglasi.com

Blok 45,dvosoban,namešten ID#18649

Izdaje se dvosoban stan u bloku 45,useljiv.Mogu manji kućni ljubimci.Infostan je oko 11000 dinara,MTS box paket optika 3700 dinara,profesionalni upravnik i

www.halooglasi.com

Do skoro je ovako nešto bilo nezamislivo. Tj od dolaska Rusa. Cak i ove kršine su bile po 600e.

Ne moraju da padnu dalje kirije. Dovoljne su još dve godine po 10% rasta i obesmišljena je svaka kupovina.

Nijedan ovaj stan ne vredi 200k EUR.

 

[jetliner]

Za 400e na Ledinama, grejanje na struju, često i stan u kući ima da se bira, nemo' da vas prevari naziv "Bezanija"

 

[Salev85]

Nijedan ovaj stan ne vredi 200k EUR.

Ne vredi ali to su tražene cene po oglasima (ovi od 55+ kvadrata). 2800-3200e. E sad budemo pametni jer cene samo mogu da rastu 10% godišnje i već si sledeće godine došao na kalkulaciju iz mog primera
Hoću da kažem da je ponuda sve bolja jer se stvara višak stanova na tržištu. Ne moraju da padaju cene zakupa dovoljno je da ne rastu. Cene nekretnina rastu i obesmisle kupovinu.