Cene nekretnina

[Ksenija]

nensav » Ned Apr 22, 2018 1:49 pm[/url]":29pu4dvg]nije btna nova ili stara, samo da je jeftino (salim se naravno nista na BB nije jeftino). Potez od Pozeske pa do Kosutnjaka, vredi paltiti i vise, ali ovo je mozda najbolja lokacija u Beogradu

Evo ja prodajem stan. Dalje od ovoga javo ništa ne mogu reći.

 

[direktor]

Evo ako oce stan iznad sumarskog instituta nek se javi na pp stan je odlican

 

[Propeler]

Zgrade se vode na Karlovačkoj ulici, ali su okrenute prema Filipa Višnjića. To su soliteri od desetak spratova, sa kosim krovovima, državna stanogradnja je u pitanju, a stanje zgrada je značajno bolje od proseka u Beogradu. Zgrade su uknjižene, sve je u redu, stan je na 3. spratu, u blizini je osnovna i muzička škola. Nije to loš kraj uopšte, a većina Zemunaca inače više ceni Zemun, nego bilo koji drugi deo Beograda, pa opet ne može da se proda po toj ceni.

https://www.google.com/maps/@44.851449, ... 312!8i6656

 

[cloud041]

Tu u kraju su zemunske kapije po ceni od 1400e bez PDV, tako da je cena starogradnje korektna. Zašto stan ne može da se proda, ne znam ali mi nije jasno kako si ti na osnovu tog primera doneo zaključak da cena u BG ide ispod 1000e u proseku. Ima mnogo starih stanova u Beogradu koji se prodaju za oko 1000e po kvadratu... Mirijevo, Cerak, Miljakovac, Voždovac itd.

 

[Propeler]

Naveo sam da će cena starogradnje ići i ispod 1000 evra po kvm u proseku, nisam pominjao novogradnju. Naravno, uvek će biti lokacija u centru i na NBg-u koje će imati značajno višu cenu od prosečne. Razlozi su višestruki, pre svega demografski i privredni u našoj zemlji, ali i samom Beogradu. Obrazlagao sam u postovima na prethodnim stranama. Iz Srbije se u 2016. g iselilo 55 000 ljudi, mahom mladih, umire oko 30 000 ljudi više nego što se rađa. Privreda je uništena i ne postoje nikakvi pokazatelji da će doći do značajnog rasta, čak postoje loši pokazatelji koji govore da ćemo u budućnosti biti u još većem zaostatku za razvijenim zemljama. Broj iseljenika iz godine u godinu eksponencijalno raste, nažalost. Procenat povratnika je zanemarljivo mali.

Poslednje što bi nekom trebalo da padne na pamet je da investira u nekretnine u Srbiji uopšte, uključujući i Beograd. Daleko bi bilo pametnije kupovati poljoprivredno zemljište, npr, mada je ono već i sad u Vojvodini izrazito skupo. Ko je recimo pre 15 godina kupio stan u blizini Arene po ceni od skoro 4 000 evra po kvm, mogao je za svaki kvm tada da kupi hektar zemlje u Vojvodini. Sada ti stanovi vrede oko 1500 evra/kvm, a zemljište od 10 do 20 000 evra po hektaru. Cena zemljišta će nastaviti da raste, a nekretnina će opadati.

 

[nensav]

cene zemljista u Vojvodini su stvarno otisle "nebu pod oblake". Nema ispod 10000 LINK. Problem je sto nas covek ne zeli da radi na zemlji, bolje je stancic u BGD, pa izdavanje ili cekanje na josh vecu cenu. A zemlja ako se ne radi gubi od kvaliteta. Ne znam da li su pustili strance d akupuju, posto po ovim cenama ne znam da li neko moze da povrati ulozeno.

 

[cloud041]

To iseljavanje je malo naduvana priča. Tačno je da odlaze (pre svega dvojni državljani) ali ne znam kako bi odlazak ljudi od kojih je većina u Srbiji nezaposlena ili rade za minimalac, mogao da utiče na cenu nekretnina, kad oni nisu bili ni potencijalni kupci.

Masovno se iseljavaju i Rumuni, Poljaci, Hrvati pa to je znači da stanovi u Bukureštu, Varšavi i Zagrebu idu u bescenje, naprotiv, iseljavanje radničke klase dugoročno može samo da podigne tržište nekretnina. Većina tih što odu nemaju nikakve šanse da kupe nekretninu tamo gde se isele, pa će ulagati u svojoj zemlji... ukoliko i uspeju nešto da uštede sa trenutnim odnosom plata i troškova.

U nekim delovima Srbije i Beograda cena i potražnja može da opadne u budućnosti ali to pre svega zavisi od kretanja euribor-a.

Što se tiče zemljišta u Vojvodini, plantaže jabuka i lešnika su trenutno hit. Ulaganje se itekako isplati jer se cena proizvoda formira na globalnom tržištu a cena proizvodnje je kod nas osetno manja.

 

[Propeler]

nensav » Sre Maj 02, 2018 8:23 am[/url]":3lepxq78]cene zemljista u Vojvodini su stvarno otisle "nebu pod oblake". Nema ispod 10000 LINK. Problem je sto nas covek ne zeli da radi na zemlji, bolje je stancic u BGD, pa izdavanje ili cekanje na josh vecu cenu. A zemlja ako se ne radi gubi od kvaliteta. Ne znam da li su pustili strance d akupuju, posto po ovim cenama ne znam da li neko moze da povrati ulozeno.

Što se tiče eksploatisanja zemljišta, mnogi se odlučuju da daju u zakup na godišnjem nivou ili čak na duži period. Renta po hektaru je oko 500 evra godišnje u proseku u Vojvodini, pa neko ko ima 100 hektara zemljišta u Vojvodini, može samo od rentiranja godišnje da prihoduje 50 000 evra. Ne znam koliko bi stanova i na kojim lokacijama u Beogradu morao da rentira da bi toliko prihodovao.

Zemlja ako se ne obrađuje, dobija na kvalitetu, ne gubi. Jedino što može loše da utiče je ako se zemljišta zaparloži, što kasnije zahteva značajna ulaganja za čišćenje i sređivanje terena ili pak ako se isposti nedovoljnim opskrbljivanjem đubrivima, prvenstveno stajskim i preteranom eksploatacijom.

Strancima je zakonom zabranjena kupovina poljoprivrednog zemljišta, ali su razni inostrani tajkuni, pa i čitave korporacije debelo ušle u tu priču preko raznih posrednika i društava, što je posebna i složena priča.

Kad je reč o profitu koji može da se ostvari u poljoprivredi, to je jako složena i nimalo jednostavna priča. Najmanje rentabilno po jedinici površine je gajenje ratarskih kultura, ali se one najviše i kultivišu, jer je to najjednostavnije, a i period otplate investicije je najkraći. Značajno rentabilnije je svakako voćarstvo, ali je to složena i skupa rabota, koja zahteva duži period otplate, u proseku od 5 do 10 godina za uloženo za većinu vrsta, za pojedine, poput koštunjavog voća i mnogo duži period. Međutim, ko bi sve to uspeo da izgura, mogao bi ozbiljne pare da prihoduje na godišnjem nivou. Uzmimo npr. da borovnica u punom rodu daje od 15 do 20 tona po hektaru, a da je otkupna cena kod nas od 4 do 5 evra po kg ovih godina bila. Međutim, to sve varira od velikog broja parametara. Pojedine vrste skoro uopšte nisu rentabilne, poput breske. Iz više razloga. Drugi rizik je kretanje otkupnih cena koje ne zavise od globalnog tržišta uopšte.

Što se tiče globalnog tržišta koje navodno određuje otkupnu cenu, to je priča za malu decu. Čitavo svetsko tržište uopšte nije slobodno, već je krajnje kompleksno organizovano i u potpunosti kontrolisano i determinisano, pa tako i trgovina poljoprivrednim proizvodima. Na drugu stranu kod nas je ta priča još i složenija. Naime, čitave sektore kod nas u suštini drže stranci, poput recimo otkupa maline, koji drži jedan čovek. On određuje cenu otkupa, a zarađuje višestruko izvozom. Ispod njega se nalazi složena hijerarhija domaćih nakupaca, od velikih do najmanjih koji svi zavise od njega, kao i jedni od drugih koji su na višoj lestvici, a sam proizvođač tu ima najmanje slobode i same koristi i najviše zavisi od čitavog sistema, pa samim tim snosi i najveći rizik. Tako da je priča o otkupu složena i jako rizična. Direktan izvoz u inostranstvo nije moguć za većinu kultura, ali pojedine još uvek nisu pod potpunom kontrolom.

Veće prihode od voćarstva može da donese staklenička proizvodnja povrća ili cveća, ali to zahteva još mnogo veća početna ulaganja. Recimo prinos paradajza u staklenicima po hektaru može da ide i do 500 tona, što može da donese ogromnu zaradu, naravno.

Ono što je u svakom slučaju najmanje zahtevno i rizično je rentiranje zemljišta.

Tako da sve u svemu, cena zemjišta ipak nije velika i nerentabilna, nego je zemlja potencijalno veoma rentabilna u zavisnosti od ulaganja i uticaja u tom sistemu izvoza, a cene zemljišta će sigurno rasti.

U svakom slučaju i sad je mnogo pametnije investirati u poljoprivredno zemljište, nego u nekretnine.

 

[nensav]

ko je taj covek sto vlada otkupom malina?

Mozda je pametnije investirati u poljoprivredu, ali nije jednostavnije, sam si to rekao i vrlo dobro obrazlozio. a vecina ljudi trazi jednostavna resenja. Zato se pojavljuju stranci.

 

[Propeler]

Čovek koji drži otkup maline u Srbiji je iz Austrije, ima austrijsko ime, mada nije Austrijanac :wink: .

Tačno, naravno da nije jednostavno investirati u poljoprivredu, ali jeste u kupovinu i rentiranje zemljišta. Uostalom, već sad se lakše rentira zemljište u Vojvodini, nego stanovi u Beogradu, a profit je mnogo veći, a razlika u rentabilnosti će biti sve veća.

Govorio sam to roditeljima pre petnaestak godina, kao klinac i nagovarao ih da kupuju zemlju u Vojvodini. Bledo su me gledali govoreći da je zemljište bezvredno i da će biti još jeftinije, jer napreduje svetska proizvodnja hrane, otvaraju se tržišta, a da će poljoprivreda biti sve manje rentabilan sektor. Stvarnost koja postoji ih je demantovala. Da su tad kupili 20 hektara, sada bi dobijali godišnje 10 000 evra za rentu, što je više od njihovih sadašnjih penzija zajedno.

 

[Ksenija]

nensav » Sre Maj 02, 2018 9:23 am[/url]":3dubfuog]cene zemljista u Vojvodini su stvarno otisle "nebu pod oblake". Nema ispod 10000 LINK. Problem je sto nas covek ne zeli da radi na zemlji, bolje je stancic u BGD, pa izdavanje ili cekanje na josh vecu cenu. A zemlja ako se ne radi gubi od kvaliteta. Ne znam da li su pustili strance d akupuju, posto po ovim cenama ne znam da li neko moze da povrati ulozeno.

Taj koji kupuju zemlju neće zasukati rukave, sesti u traktor i orati njivu, brati kukurus i tome sl. Zna se ko kupuje zemlju i to su odavno veleposednici, gospoda koja svoju decu školuju u inostranstvu. U nekim mestima gde je znatno smanjen broj stanovnika (od npr. 12 000, mesto naseljava tek nešto više od 3 200, uglavnom vremešnih).

Naslednici prodaju zemlju, neki su se odavno otisnuli u gradove, neki nikada nisu ni živeli ali bez ambicija da se nasele na dedovinu. Kupci kupuju hektare ali i manje površine, ništa ne odbijaju, a kupuju ih samo 2-4 kupca i to u dogovoru (od četvorice samo je jedan Srbin, i ovo nema veze sa rasnom diskriminacijom iz mog ugla ali ima iz drugog). Jedan ponudi nižu cenu, a onda se "pojavi" bolji platiša; prodavac padne na ponudu, normalno, a zapravo kupci se dogovaraju i tako naivnog prodavca oštete. Nakon par godina za npr. 2,5 h neko je dobio 12000€ a danas, da je razmislio i sačekao, cena za oranicu prve klase bila bi 2,5 ha x min. 15000€/ha.

Šta će biti jednog dana sa tom zemljom možemo samo pretpostaviti. Jasno je da se zemlja NE PROIZVODI i zato i vredi svaki pedalj naročito od severa Vojvodine pa do Zemuna. Ni malo bezazleno.

 

[dzigz]

Propeler » Uto Maj 01, 2018 10:36 pm[/url]":gbq8o98i]Naveo sam da će cena starogradnje ići i ispod 1000 evra po kvm u proseku, nisam pominjao novogradnju. Naravno, uvek će biti lokacija u centru i na NBg-u koje će imati značajno višu cenu od prosečne. Razlozi su višestruki, pre svega demografski i privredni u našoj zemlji, ali i samom Beogradu. Obrazlagao sam u postovima na prethodnim stranama. Iz Srbije se u 2016. g iselilo 55 000 ljudi, mahom mladih, umire oko 30 000 ljudi više nego što se rađa. Privreda je uništena i ne postoje nikakvi pokazatelji da će doći do značajnog rasta, čak postoje loši pokazatelji koji govore da ćemo u budućnosti biti u još većem zaostatku za razvijenim zemljama. Broj iseljenika iz godine u godinu eksponencijalno raste, nažalost. Procenat povratnika je zanemarljivo mali.

Kako ignorises cinjenicu da broj stanovnika u Beogradu raste, kao profi politicar: precutis, sacekas da pocne nova strana foruma i onda opet po starom, i to sa samopouzdanjem kao da je istina.

 

[Propeler]

Ispada da trolujem i da radim za neki interes. Samo se postavlja pitanje kakav i čiji? Pa naravno, nikakav i ničiji. Tvrdim i objektivno sagledavam stvarnost. Broj stanovnika u Beogradu ne raste već nekoliko godina.

Sticajem okolnosti imao sam neke poslovne aktivnosti u nekoliko manjih gradova u zapadnoj i centralnoj Srbiji, pa znam kako funkcioniše mentalitet ljudi iz provincije po pitanju nekretnina u Beogradu. Osnovni životni cilj većine ljudi tamo je kupovina stana u Beogradu, to je opsesija, stvar prestiža i jedini pokazatelj uspeha u životu. Sve je skoncentrisano na ostvarivanje tog cilja i većina i poseduje makar garsonjeru u Beogradu ili okolini. Tu sam uvideo koliko je sve to pogrešno i besmisleno, jer se mnogi decenijama ubijaju od posla da postignu taj cilj, a onda najčešće ne mogu ni da izdaju taj stan, ali ni dalje ne shvataju da im je bilo pametnije da ulažu taj novac u poboljšanje i modernizaciju poljoprivredne proizvodnje kojom se bave, recimo u kupovinu kombajna za branje bobičastog voća, sisteme za navodnjavanje itd ili mnogo šta drugo što bi im čak i na kraće staze donelo mnogo veće zarade i olakšalo život za razliku od samog stana u Beogradu. Ali šta ćeš, narod voli da živi za neke ideale koji ga vuku, a ne razmišlja racionalno.

A i većina ljudi kod nas još uvek zaista ne zna pametno ili čak uopšte da investira novac, većina čak ni ne zna šta da uradi drugo, kad ga stekne, osim da kupi dodatni stan koji nikome nije potreban, što je ipak pokazatelj da Srbija i nije tako materijalno siromašna, koliko je nažalost siromašna u idejama.

Kad je reč o cenama nekretnina u Beogradu i o bolesnoj želji da se investira u njih, voleo bih da mi bilo ko odgovori, da li se više isplati kupiti stan u Beogradu po ceni od recimo 200 000 evra u centru ili na NBg-u ili za iste pare kupiti plac i izgraditi kuću na recimo Miljakovcu ili Kumodražu sa 4 nezavisne stambene jedinice uz sve dozvole, pa rentirati 4 stana nešto perifernije od centra?

 

[tzoran1]

Ako imas 200 000 na gomili, sada se ne isplati ni jedno ni drugo..

 

[cloud041]

Keš definitivno ne, osim ako nije potrebno pranje. Krediti su nikad jeftiniji.

 

[11030]

Ali ne i jeftini. Stvarno ne razumem pomamu za kreditima osim ako to nije jedina opcija za skućiti se. Postoji i sredina izmedju stana od 200k u centru i kućerdače na kraj sveta.

 

[duke23]

Propeler » Uto Maj 01, 2018 10:36 pm[/url]":1aob4ebh]Naveo sam da će cena starogradnje ići i ispod 1000 evra po kvm u proseku, nisam pominjao novogradnju. Naravno, uvek će biti lokacija u centru i na NBg-u koje će imati značajno višu cenu od prosečne. Razlozi su višestruki, pre svega demografski i privredni u našoj zemlji, ali i samom Beogradu. Obrazlagao sam u postovima na prethodnim stranama. Iz Srbije se u 2016. g iselilo 55 000 ljudi, mahom mladih, umire oko 30 000 ljudi više nego što se rađa. Privreda je uništena i ne postoje nikakvi pokazatelji da će doći do značajnog rasta, čak postoje loši pokazatelji koji govore da ćemo u budućnosti biti u još većem zaostatku za razvijenim zemljama. Broj iseljenika iz godine u godinu eksponencijalno raste, nažalost. Procenat povratnika je zanemarljivo mali.

Kako ignorises cinjenicu da broj stanovnika u Beogradu raste, kao profi politicar: precutis, sacekas da pocne nova strana foruma i onda opet po starom, i to sa samopouzdanjem kao da je istina.

Jel imaš neki dokaz da broj stanovnika Beograda raste?

Uporedi popis 2001-2011
+ na popisu 2011 je promenjena metodologija pa su studenti koji studiraju u Beogradu popisani u Beogradu, što nije bio slučaj 2001.

 

[ccc]

Podaci za 2016-tu godinu: https://ocdn.eu/pulscms-transforms/1/c8 ... 0CQgCBoTAB

Ukupno u plusu: 6.504.

 

[Propeler]

Tu se ne uzima u obzir broj ljudi koji prijavljuju prebivalište u Beogradu poslednjih godina zbog konkurisanja za posao u mnogim privatnim, stranim kompanijama koje daju prednost ljudima sa prebivalištem u Bg-u što zbog isplate eventualnih troškova putovanja, ali i drugih razloga, poput dostupnosti nakon radnog vremena u slučaju potreba. Stranci vode računa o tome, pa često daju prednost Beograđanima, a sve veći broj ljudi u unutrašnjosti to zna, pa se ovde prijavljuju iako tu ne žive. Lično znam nekoliko takvih primera. Ko zna koliko ih je ukupno, a ranije toga nije bilo..... Pa broj ljudi koji prijavljuju prebivalište u Beogradu zbog daleko bolje pristupačnosti zdravstvenim uslugama, odn. lečenju na tercijarnom nivou, odn. na klinikama, jer sve veći broj ljudi shvata u kakvom su rasulu bolnice i lečenje po unutrašnjosti, pa svako drugi ko ima neki hronični problem, prijavljuje se u Beograd itd. Pa broj prijavljenih iz unutrašnjosti, naročito iz istočne Srbije, koji su se poslednjih meseci i godina prijavili u Bg po direktivi SNS-ovskog odbora u njihovim mestima radi glasanja na beogradskim izborima, jer vrh SNS-a zna da su tu tanji u odnosu na unutrašnjost. Broj stanovnika u Beogradu ne raste poslednjih godina.

Što se tiče stambenih kredita oni su povoljniji nego poslednjih godina, ali su kamate i dalje značajno više, nego u većini evropskih zemalja, tako da će i tu dolaziti postepeno do dodatnog poboljšanja situacije, odn. biće još povoljniji.

Šta će tek biti kroz desetak ili dvadeset godina kada veliki broj penzionera koji su otplaćivali državne stanove za 100 DM osamdesetih i devedesetih prosto nas biološki napusti, a iza njih ostane stotine hiljada stanova čiji su naslednici u određenom procentu u inostranstvu ili ih pak nema uopšte? Hoće li to uticati na cene stanova u budućnosti?

Zašto i dalje čudi moja tvrdnja kada već sad kvalitetna novogradnja u Sunnyville-u košta 1300 evra/kvm, a to je veoma blizu centra i naravno da novogradnja nikad ne može da se poredi sa starogradnjom koja je u većini slučaju u veoma lošem stanju, a stanovi na Bežanijskoj Kosi- starogradnja su već sad oko, pa i ispod 1000 evra/kvm. Biće to još povoljnije neminovno u celom gradu.

 

[unedfined]

Sanivil je gola ledina ne klizištu uz groblje. Očekujem da će država svoj deo naselja "Višnjička padina" da napravi odmah pošto završi SMT, UMP i ostale mega projekte. Znači nikad. Gradiće privatni investitori stanove a infrastruktura će ostati na nuli. Energoprojektove zgrade se jako slabo prodaju jer u samoj Višničkoj Banji i u Mirjevu ima pristojnih novogradnji na istim ili manjim klizištima za 1100e/m2.

Drugo ne prodaj neistine o otkupu. Ljudi koji su otkupljivali stanove 80tih su plaćali desetine hiljade maraka. Jedini koji su profitirali otkupom stanova su oni koji su sačekali najgoru krizu i inflaciju i 1993. otkupili stan za manje od 200 DEM.

Slažem se da će se pojaviti ogromna količina stanova sa "dejstvom biloških zakona" ali govorimo o zgradama koje nisu održavane minimum 30 godina a neke i po 50+. Gde je i zgrada i stan i okolina zapuštena i propala. Ne bih se čudio da se pola blokova dinamitira kada zapuste i ne napravi se još Westova, Gardena i Kapija.

 

[boca-ica]

...Ne bih se čudio da se pola blokova dinamitira kada zapuste i ne napravi se još Westova, Gardena i Kapija...

Gotovo da nema razlika u odnosu na dešavanja i kretanja auto tržišta, ono je daleko dinamičnije i transparetnije za sagledavanje
radi donošenja ispravnog suda i predvidjanja šta ce se dešavati sa cenama nekretnina u odnosu na ponudu

Šta se dešava sa starim vozilima , zašto su nova bolja ... potražnja ponuda
ne razlikuje se bitno od stanova , kuca , vikendica ....

 

[nensav]

KO plaća agencijama za nekretnine proviziju - kupac ili prodavac? U kom slučaju se vraća PDV, samo ako se kupi novogradnja ili ima još slučajeva?

 

[Propeler]

unedfined » Sre Maj 09, 2018 1:41 pm[/url]":153ro0jk]
Drugo ne prodaj neistine o otkupu. Ljudi koji su otkupljivali stanove 80tih su plaćali desetine hiljade maraka. Jedini koji su profitirali otkupom stanova su oni koji su sačekali najgoru krizu i inflaciju i 1993. otkupili stan za manje od 200 DEM.

Tačno, devedesetih su se stanovi otkupljivali za 200 DM, ali i osamdesetih je bila velika inflacija dinara, a svi krediti su bili u dinarima, tako da kada je inflacija pojela dinar mnogi su ubrzano sa svojim tekućim primanjima otkupljivali stanove posle svega nekoliko godina otplate, dok bi da je dinar bio stabilan otplaćivali decenijama. Mnogi i dalje misle da su to uspeli, jer je država bila ekonomski jaka i prosperitetna, a ne shvataju da je to uspelo zato što je država u suštini bankrotirala 1983. g, a dinar devalviran sve više u narednim godinama.

 

[astrodule]

@nensav Do skoro je bilo da kupac plaća 3% agenciji.

Mislim da je sada 2% prodavac i 2% kupac.

Sve u svemu, najnepotrebniji trošak u celom procesu kupovine stana. Logika kaže da proviziju plaća onaj ko je angažovao agenciju, a to je najčešće prodavac.

Oko PDV i poreza na promet nepokretnosti, bolje da kaže neko upućeniji. Bilo je olakšica za prvi stan (do 40 kvadrata).

 

[ccc]

PDV se vraca samo ako se kupi novogradnja od investitora koji je u sistemu PDV-a (svi veliki investitori) i ukoliko ti je prvi stan. Povracaj se vrsi za 40 m2 za kupca, a zatim na svakog prijavljenog clana ide jos po 15m2.

Ukoliko ti je prvi stan, a nije novogradnja, onda imas oslobodjenje poreza na prenos apsolutnih prava po slicnom principu. To ti je ugrubo...