Cene nekretnina

[Analitičar]

У овом тренутку, куповина стана у староградњи на НБГ-у вам је у суштини лизинг пошто је већина тог фонда изграђена са предвиђеним гарантованим роком интегритета конструктивних елемената од 70 до 100 година. Оно што ће од сфрј градње ту најдуже опстати јесу заправо први нбг блокови око фонтане јер нису грађени у имс и сличним префабрикованим системима.

Šta to konkrento znači, da će za 10-30 godina većina objekata na NBG zidanih u periodu od 1950-1970 biti van upotrebe, odnosno srušeni i na tim lokacijama biti podignute nove zgrade?

 

[Extroniks]

a sta si razmislao za klince, vodio bi ih tu ispred zgrade? ili si mislio malo tu malo savski blokovi?

Pa ja kontam ima dosta opcija:

1. Ispred zgrade ce biti fin parkic, mozda bude i u nekoj drugoj buducoj novogradnji, od ovih trenutnih ne ocekujem nista
2. Green Line ako bude kako je zamisljen ruku na srce imace parkica
3. Blok 37,38, Bezanija imaju isto parkica gde 37ica je udaljena da kazemo 15ak minuta pesaka sto nije strano i pesaka otici da se malo razbije monotonija, Soul64 mozda bude imao finih parkova isto a relativno blizu
4. Savski i Zemunski kej isto kolima su relativno blizu, doduse verovatno vikendom pre nego tokom radnih dana
5. U planu mi je da matorcima uvaljujem decu vikendom, zato gledam da im kupim lepu veliku kucu sa velikim dvoristem i da se to sredi na vreme

 

[Delija]

Šta to konkrento znači, da će za 10-30 godina većina objekata na NBG zidanih u periodu od 1950-1970 biti van upotrebe, odnosno srušeni i na tim lokacijama biti podignute nove zgrade?

Значи да би након тога морала да се изврши анализа стања конструкције и види колико је иста оштећена у датом временском периоду и колико још и уз које мере заштите и реконструкције може да се користи.

То се наравно неће десити као што се ни никакво одржавање није десило. Али се зато јесу десиле десетине хиљада нестручних и опасних адаптација унутарњих простора.

Моја нека процена је да ће то све бити порушено у другој половини овог века јер ће пропадати до нивоа нисплативости па и немогућности реконструкције.

 

[Extroniks]

mislim ja sam oduvek bezao od tog dela grada, jer meni one stepenaste zgrade ulivaju jaku depru, ali gledam da budem open minded

Da se nadovezem na ovo, nevidjeno depresivno izgleda taj deo / blok kada dodje jesen i zima
Znam jer je drugar ziveo tu jedno vreme, bas je depra jaka

 

[BillHicks]

У овом тренутку, куповина стана у староградњи на НБГ-у вам је у суштини лизинг пошто је већина тог фонда изграђена са предвиђеним гарантованим роком интегритета конструктивних елемената од 70 до 100 година. Оно што ће од сфрј градње ту најдуже опстати јесу заправо први нбг блокови око фонтане јер нису грађени у имс и сличним префабрикованим системима.

Обратите пажњу на стање преф. елемената у толико хваљеном блоку 23 нпр. На сваком бетонском панелу већ вири арматура.

taj 23. je bomba ovako unutar bloka sto se tice sadrzaja, sama gradnja je krsh veliki, ziveo sam tu par godina. jos sada stanovnistvo mix pola penzosi sa jednom nogom u grobu, a pola omladina

@suzy jbg lift je ono must, ako mislim da mi babe ikada pomazu vise
@zekstro da, ali iz mog licnost iskustva, cimanje mi je to svaki dan kolima levo desno, ovde kod mene trenutno peske, i to je bas diff. deca manje nervozna

 

[BillHicks]

@sutraw sta znaci to nista spektularna za peticu? tj ne znam sta je ni kreterijum sta je spektularno
je jedinu manu koju sam cuo, sto ima onaj restoran, od onog krimosa vucicevog, pa zna da bude bucno vikendima u noc

 

[Extroniks]

@zekstro da, ali iz mog licnost iskustva, cimanje mi je to svaki dan kolima levo desno, ovde kod mene trenutno peske, i to je bas diff. deca manje nervozna

Ma jasno, i ja bih radije pesaka isao 20 minuta nego seo u kola 5 minuta
Jbg ne znam sta da ti kazem, sta god odlucis kajaces se za nesto da kazemo.

Po meni je suludo upucati pare u starogradnju na NBGD jer je odrzavanje zgrade nemoguce u vecini slucajeva (zadrte komsije), eventualno ako je neka zgrada vec sanirana jer stvari koje @Delija prica jesu relevantne, to su zgrade stare po 60-70 godina.

Evo u stanu gde ja iznajmljujem stan instalacije su krenule da zezaju pre godinu dana, komsijama na nizim spratovima se desavale poplave vec par puta, a resenje je da se komplet menjaju cevi i instalacije u celoj zgradi, srecno mom gazdi sa time jer su komsije specificni bas: smece u hodnicima, neki ostavljaju i sporet, ovima sto je plavilo stavili klapne da poplavi sad ovima iznad i to vise nije njihov problem, komsije iznad ne vode brigu o kucnom redu, pola komsija divlje parkira, druga polovina ih prijavljuje pa se pljuju po viber grupama i tako...

 

[iv4n]

Jel ovo BgH2O?

 

[shadestudio]

Значи да би након тога морала да се изврши анализа стања конструкције и види колико је иста оштећена у датом временском периоду и колико још и уз које мере заштите и реконструкције може да се користи.

То се наравно неће десити као што се ни никакво одржавање није десило. Али се зато јесу десиле десетине хиљада нестручних и опасних адаптација унутарњих простора.

Моја нека процена је да ће то све бити порушено у другој половини овог века јер ће пропадати до нивоа нисплативости па и немогућности реконструкције.

Morace vlasnici dobijenih stanova da dignu kredite za rekonstrukciju svojih zasluzenih socijalnih nekretnina koje sada prodaju za 3000e. A kako ce ici proces svega toga kad budu zgrade otpisane, ne znam, izgleda da ce opet na teret svih nas dobiti nove stanove u zamenu.

 

[Extroniks]

Morace vlasnici dobijenih stanova da dignu kredite za rekonstrukciju svojih zasluzenih socijalnih nekretnina koje sada prodaju za 3000e. A kako ce ici proces svega toga kad budu zgrade otpisane, ne znam, izgleda da ce opet na teret svih nas dobiti nove stanove u zamenu.

Ili pazi sada ovo, radikalna ideja ali ugovori se sve preko stambene zajednice zgrade i razvuku se placanja na par godina i saniraju se stvari

Druga stvar, nema sanse da ce dobiti nove stanove na teret drugih ljudi u zamenu, pa to bi onda jos vise potisnulo cenu starogradnje gore jer bi onda svi znali da je samo pitanje godine kada ce dobiti dzabe stan od drzave.
Jel Peri na selu daju pare da izgradi novu kucu kada mu propadne ista?

Najbolje sto se stambena zajednica moze nadati je delimicna subvencija, tipa 30% troska od strane opstine.

 

[Analitičar]

Ili pazi sada ovo, radikalna ideja ali ugovori se sve preko stambene zajednice zgrade i razvuku se placanja na par godina i saniraju se stvari

Druga stvar, nema sanse da ce dobiti nove stanove na teret drugih ljudi u zamenu, pa to bi onda jos vise potisnulo cenu starogradnje gore jer bi onda svi znali da je samo pitanje godine kada ce dobiti dzabe stan od drzave.
Jel Peri na selu daju pare da izgradi novu kucu kada mu propadne ista?

Najbolje sto se stambena zajednica moze nadati je delimicna subvencija, tipa 30% troska od strane opstine.

Kakve crne stambene zajednice, pa malopre si pisao da čak ni neke relativno rutinske stvari poput vodovodnih instalacija ne mogu da se poprave jer odredjeni stanari nemaju ili ne žele da plate. Idealna prilika da se testira tvoj model investicionog održavanja, ali mislim da od toga nema ništa.

 

[Extroniks]

Kakve crne stambene zajednice, pa malopre si pisao da čak ni neke relativno rutinske stvari poput vodovodnih instalacija ne mogu da se poprave jer odredjeni stanari nemaju ili ne žele da plate. Idealna prilika da se testira tvoj model investicionog održavanja, ali mislim da od toga nema ništa.

Pa slazem se, ali ako nema sloge oko toga da ti se zgrada bukvalno rusi onda jbg, zgradu ce opstina da srusi kad postane opasna za zivot, bicete upisani na parceli kao suvlasnici pa vijajte investitora da vam sagradi novu zgradu ili mu prodaj deo parcele.

Ideja da ti nasumicni ljudi u opstini grade zgradu jer je dotrajala je suluda.

 

[super.operater]

Pre mislim da ce da bude neka zamena za kvadrate u novogradnji po sistemu 1:5 ili koliko vec. Stambene zajednice nema sanse da odvoje neka znacajnija stredstva za sanacije, drzava nece da ucestvuje u tome i bice ponudjeno privatnim investitorima da resavaju situaciju a znamo kako to ide ...

 

[Orfanelin]

Идеја да неко има стан од 300 хиљада евра који је добио од државе на поклон јер био војно лице је једнако сулуда. Па видиш да је то наша реалност.

Ideja da ti nasumicni ljudi u opstini grade zgradu jer je dotrajala je suluda.

 

[Analitičar]

Pa slazem se, ali ako nema sloge oko toga da ti se zgrada bukvalno rusi onda jbg, zgradu ce opstina da srusi kad postane opasna za zivot, bicete upisani na parceli kao suvlasnici pa vijajte investitora da vam sagradi novu zgradu ili mu prodaj deo parcele.

Ideja da ti nasumicni ljudi u opstini grade zgradu jer je dotrajala je suluda.

Ne kažem da je ta ideja ispravna, moralno ni ekonomski, ali mi je izvesnija od ove prve opcije. Recimo, blok 21 gde ja imam stan i okolni blokovi su pre par godina dobili status zaštićenog kulturnog dobra, tako da je grad na neki način tu već uključen jer se prepravke i adaptacije ne mogu vršiti bez odgovarajuće saglasnosti Zavoda za zaštitu spomenika. Sa druge strane, već sam pisao kako su lokalne samouprave Vračar i Stari Grad sređivale fasade na nekim od objekata u užem gradskom jezgru. Ono što mi nije do kraja jasno je šta zapravo podleže rekonstrukciji. Logično mi je da možeš da repariraš krov, staviš novu fasadu i termoizolaciju, stolariju, itd. Ali ako su konstruktivni elementi zgrade kompromitovani (temelj, skeletna konstrukcija), na koji način je to uopšte moguće sanirati? Jedino logično mi deluje da se sruši i da se zida novo.

 

[Extroniks]

Ne kažem da je ta ideja ispravna, moralno ni ekonomski, ali mi je izvesnija od ove prve opcije. Recimo, blok 21 gde ja imam stan i okolni blokovi su pre par godina dobili status zaštićenog kulturnog dobra, tako da je grad na neki način tu već uključen jer se prepravke i adaptacije ne mogu vršiti bez odgovarajuće saglasnosti Zavoda za zaštitu spomenika. Sa druge strane, već sam pisao kako su lokalne samouprave Vračar i Stari Grad sređivale fasade na nekim od objekata u užem gradskom jezgru. Ono što mi nije do kraja jasno je šta zapravo podleže rekonstrukciji. Logično mi je da možeš da repariraš krov, staviš novu fasadu i termoizolaciju, stolariju, itd. Ali ako su konstruktivni elementi zgrade kompromitovani (temelj, skeletna konstrukcija), na koji način je to uopšte moguće sanirati? Jedino logično mi deluje da se sruši i da se zida novo.

Pa neke stvari su moguce, neke nisu, i meni je najrealniji scenario da se rusi i zida novo.
Po meni ne mozes porediti sve delove grada jednako, u starom gradu i vracaru imas izdanja od vrednosti kao sto si rekao, kulturna dobra ili arhitektonski primerci koji su vredni ocuvanja. Socijalni blok gradjen pre 100 godina gde je svaki drugi komsija drugacije zatvorio terasu ne smatram podjednako vrednim kao starom zgradom koja ima arhitektonsku vrednost na Vracaru, niti ga smatram vrednim spasavanja od strane mojih para koje dajem preko poreza u opstinu.

Ali mi je mnogo realniji slucaj ovaj sto je super.operater rekao:

Pre mislim da ce da bude neka zamena za kvadrate u novogradnji po sistemu 1:5 ili koliko vec. Stambene zajednice nema sanse da odvoje neka znacajnija stredstva za sanacije, drzava nece da ucestvuje u tome i bice ponudjeno privatnim investitorima da resavaju situaciju a znamo kako to ide ...

Da ce privatni investitori dati ponude za otkup parcele, grad Beograd ce dozvoliti vece zauzece parcele ili vecu spratnost / gabaritet.
I to mislim da ce im drzava mozda cak i dati subvencije (investitoru) pre nego gradjanima, jer ce najverovatnije biti u talu kao sto to obicno bude...
Tako da me ne bi cudilo da u situaciji gde imas zauzetost parcele 50% i 100 stanova, investitor dobije ugovor o rusenju i gradnje novog objekta, zauzeca 75% i 200 stanova npr sa +2-3 sprata povecanog venca + oslobodjenje PDV-a.

Идеја да неко има стан од 300 хиљада евра који је добио од државе на поклон јер био војно лице је једнако сулуда. Па видиш да је то наша реалност.

Pa realnost je zbog komunizma... nismo vise u njemu.

 

[Analitičar]

Pa neke stvari su moguce, neke nisu, i meni je najrealniji scenario da se rusi i zida novo.
Po meni ne mozes porediti sve delove grada jednako, u starom gradu i vracaru imas izdanja od vrednosti kao sto si rekao, kulturna dobra ili arhitektonski primerci koji su vredni ocuvanja. Socijalni blok gradjen pre 100 godina gde je svaki drugi komsija drugacije zatvorio terasu ne smatram podjednako vrednim kao starom zgradom koja ima arhitektonsku vrednost na Vracaru, niti ga smatram vrednim spasavanja od strane mojih para koje dajem preko poreza u opstinu.

Ali mi je mnogo realniji slucaj ovaj sto je super.operater rekao:


Da ce privatni investitori dati ponude za otkup parcele, grad Beograd ce dozvoliti vece zauzece parcele ili vecu spratnost / gabaritet.
I to mislim da ce im drzava mozda cak i dati subvencije (investitoru) pre nego gradjanima, jer ce najverovatnije biti u talu kao sto to obicno bude...
Tako da me ne bi cudilo da u situaciji gde imas zauzetost parcele 50% i 100 stanova, investitor dobije ugovor o rusenju i gradnje novog objekta, zauzeca 75% i 200 stanova npr sa +2-3 sprata povecanog venca + oslobodjenje PDV-a.


Pa realnost je zbog komunizma... nismo vise u njemu.

Mislim da nisi razumeo, centralnio blokovi su već dobili status kulturnog dobra. Da li je to zasluženo ili nije je druga tema, ali te protekcije koje se odnose na zgrade u užem gradskom jezgru su jendako primenljive i na centralne blokove. https://n1info.rs/vesti/centralna-zona-novog-beograda-dobila-status-kulturnog-dobra/

 

[Extroniks]

Mislim da nisi razumeo, centralnio blokovi su već dobili status kulturnog dobra. Da li je to zasluženo ili nije je druga tema, ali te protekcije koje se odnose na zgrade u užem gradskom jezgru su jendako primenljive i na centralne blokove. https://n1info.rs/vesti/centralna-zona-novog-beograda-dobila-status-kulturnog-dobra/

Razumeo sam te, znam da su dobili status kulturnog dobra, ali sumnjam da ce ceo NBGD biti podlozan tome

 

[Analitičar]

Razumeo sam te, znam da su dobili status kulturnog dobra, ali sumnjam da ce ceo NBGD biti podlozan tome

Pa možda ne ceo NBG, ali obih 9 blokova jesu medju najstarijim gradjevinama na NBG (ako se izuzmu Paviljoni), a pri tome su svakako na najboljoj mogućoj lokaciji koja postoji na NBG. Preptostavljam da bi tu moglo da se napravi dosta toga.

 

[Suzuman]

Blok 21 je jedan od prvih IMS projekata, negde početkom 60-ih je počela izgradnja. Mislim da je zgrada u kojom živim u Paviljonima iz 62'. Zanimljiv je Nbg, ti koji se vode kao kulturno dobro i čine istu kulturno - istorijsku celinu, su građeni pod skroz drugačijom filozofijom. Evo pomenuti blok 21 i 23. Blok 23 mu đođe kao nekoliko godina docniji i trajniji odgovor na brzu i donekle "jeftinu" IMS gradnju bloka 21. Blok 23 ističu kao reprezenta vrhunske arhitekture tog doba (estetski sad to izgleda kao brutalna betončina, kako su i zvali taj stil), dok je blok 21 više primer industrijalizovane funkcionalnosti.
Inače, procenjuju da je životni vek bloka 21 negde oko 70 godina (za razliku od bloka 23 koji je navodno 100+), što je odmah iza vrata.

 

[Extroniks]

Pa možda ne ceo NBG, ali obih 9 blokova jesu medju najstarijim gradjevinama na NBG (ako se izuzmu Paviljoni), a pri tome su svakako na najboljoj mogućoj lokaciji koja postoji na NBG. Preptostavljam da bi tu moglo da se napravi dosta toga.

Pa deo NBGDa treba sacuvati kao deo istorije, i onda ima smisla da to bude centralni deo. I po meni treba sacuvati unikatne delove i zgrade, ali proglasiti sve blokove kulturnim dobrom mi nema smisla.

Mada opet ne znam, daleko je sagledati sta se moze desiti kroz 20-30 godina kada bas bude aktuelna ta tema, na sta ce liciti Beograd, koje tehnologije restauracije ce postojati, kakva ce biti politicka i gradjanska volja itd, puno se moze do tada promeniti.

Ja samo znam da ja ne bih kupovao stan sa nadom da ce mi drzava dati besplatnu zamenu kroz 20 godina za isti ili da razmisljam da li ce kroz koju godinu da vec bude neki veci problem jer je zgrada stara vec 80 godina.

 

[Ljuba82]

Da ce privatni investitori dati ponude za otkup parcele, grad Beograd ce dozvoliti vece zauzece parcele ili vecu spratnost / gabaritet.
I to mislim da ce im drzava mozda cak i dati subvencije (investitoru) pre nego gradjanima, jer ce najverovatnije biti u talu kao sto to obicno bude...
Tako da me ne bi cudilo da u situaciji gde imas zauzetost parcele 50% i 100 stanova, investitor dobije ugovor o rusenju i gradnje novog objekta, zauzeca 75% i 200 stanova npr sa +2-3 sprata povecanog venca + oslobodjenje PDV-a.

Мислиш да се као компензују претходни власници, а шта остане то је за инвеститора? То није реална прича ако трошкови компензације прелазе 25% укупне тржишне цене новог објекта.

То би имало смисла у овим блоковима који имају веће слободне површине (блокови 45, 44 и 70 нпр и то део до реке где су двоспратнице и четвороспратнице) и управо то, веће заузеће и да иде више у висину. Опет би ишло по некој пропорцији, сигурно не 1:1. Ту где већ има 7, 8 спратова или где има солитера, нема шансе.

У пракси се то ретко дешава, тј углавном се власници одрекну неке квадратуре (старе, велике куће на лепим плацевима нпр) за мање јединице, али новоградње. Чест случај у центру или на Врачару итд. Сем ако је нека приземна кућа, а дозвољена градња 5+ нивоа више, па свакако компензација не би прешла 20-ак%.

 

[sutraw]

@sutraw sta znaci to nista spektularna za peticu? tj ne znam sta je ni kreterijum sta je spektularno
je jedinu manu koju sam cuo, sto ima onaj restoran, od onog krimosa vucicevog, pa zna da bude bucno vikendima u noc

Nemoj da te lažem, ne znam ženu dobro, to je bio neki usputni komentar. Ona je to kupovala po nekoj smešnoj ceni, tipa 2600 EUR. Sad ne mislim da ima ispod 4k na tržištu stan tamo... Najbolje da odeš da vidiš sam pa da proceniš da li ti je ok ponuda.

Verujem da si razmatrao i A Blok? Da li ti izlazi iz budžeta?

 

[super.operater]

Ako je takav model nema sanse da ide 1:1, pre ce da bude 2:1 ili vise ...

 

[BillHicks]

Verujem da si razmatrao i A Blok? Da li ti izlazi iz budžeta?

U a bloku mi zivi dosta prijatelja, niko nije zadovoljan