Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

gamblerNBG je napisao(la):
@Exotronics
Procena rasta je konzervativna jedino ako ne verujes da ce biti i nekih korekcija. Npr, ko je kupio stan 2008. po najvisim cenama je morao da saceka barem 7,8 god da bi se cene vratile na nivo kada je kupovao. Plus, imali smo kovid, a vlade su mogle da odgovore i stednjom, a ne stamparijom...

Kao sto rekosmo, morace nesto da se nivelira, a ja ne verujem da ce cene zakupa moci dalje da proastu, narocito ako se zavrsi rat.
Kliknite za proširenje...
Ljudi se vode svojim ličnim utiscima, a ne realnošću. Recimo, sada imamo činenjičnu situaciju da su cene zakupa disproporcionalno niske u odnosu na cene nekretnina. Međutim, retko ko od zakupaca smatra da dobija dobar dil po tim niskim cenama, zapravo je narativ potpuno suprotan-oportuni i nezajažljivi zakupodavci, dolazak visokoplatežnih Rusa, itd. Ljudi valjda smatraju da za 600 eur treba da dobiju vrhunski sređen stan u u centru grada ili na NBG, jer "ne poznaju nikog ko plaća 600 EUR mesečne kirije", ili "u Budimpešti može da se iznajmi stan za manje para", a ne razumeju da je vrednost kupovine i opremanja takvog stana preko 300k eur (ako govorimo o stanu od 65-70m2 sa 2 spavaće sobe što predstavlja prostorni minimum za porodicu).

Sa druge strane, cene stanova nisu uvek bile ovakve kako danas, niti su rasle tom brzinom kao što je slučaj u protekle 3-4 godine. Jedan dugačak period od 2010-2015 cene su bile u konstatnom padu, ali retko ko je tada smatratrao da je dobar trenutak za kupovinu jer su smatrali da je pad simboličan i da cene treba da padnu 40-50% na "realne" vrednosti. To možeš videti i po porukama na ovom forumu gde se pisalo o precenjim stanovima i slično, iako su iz današnje perspektive tada cene bile krajnje povoljne. Ljudi nikako da shvate da čak i da cene stanova drastično padnu (što naravno nije izvesno u ovom trenutnku), opet će biti nepriuštive većini populacije i opet će postojati neka kritična masa ljudi koja čeka neki još veči pad da bi došla u situaciju da konačni reši stambeno pitanje i kupi stan.
 
Suzuman je napisao(la):
Niste uzeli u obzir jednu stvar.
Kada ova borba sa korupcijom na kraju rezultuje dominantnom pobedom majke pravde, Srbija će postati značajno bolje mesto za život.
Široki, vedri nebosklon smejaće nam se iznad glava kao tek ispolirano staklo. U rekama, čistim kao suza (man), praćakaće se veseli šarani koje kao da jedva čekaju da ih popecamo sve po red. Cvetna, mirisna polja svud oko nas, drveće šumi svojim mirnim životom - pastirsko-idilični mir kakvog nema niđe!

KOLIKO LI ĆE TEK ONDA VREDETI NAŠ BETON?!?!?!
Kliknite za proširenje...

reakcija fanova Mirijevo 5k
 
chiki je napisao(la):
Evo ga update na ovo "istrazivanje" sa temom: "Da li prodati nekretninu pa kupiti drugu ili uci u kredit i pokrivati ga rentom?"

Primer je kupovina stana od 210.000 evra u BG na kredit od 18 godina, fiksna kamata,ucesce 50.000, rata 1200 eur.
Druge dve nekretnine su posedu u ukupnoj slicnoj vrednosti kao predmetni stan.

Pretpostavke - godisnja stopa rasta cena nekretnina 2%, godisnja stopa rasta renti 2%
Pretpostavke kod rente je da se jedna naplacuje najvise 10 meseci godisnje a druga 9 meseci (amortizacija, prazan hod).
Pocetna cena rente uzeta u obzir je za 10% manja nego sadasnja.

Cini mi se da je ovo veoma konzervativan pristup.

Posle 18 godina, presek je sledeci:
Od ukupno potrosenog iznosa na kupovinu stana (cena + kamata banci) se oduzme rast cene sve tri nekretnine i prihod od rente na prve dve nekretnine i rezultat je
-43k eur (negativan iznos).
Toliko se prihoduje nakon perioda od 18 godina u ovoj primeru.
Kriticno je da se nadje kredit sa fiksnom kamatnom stopom za ceo period. Na taj nacin bi se pokrila situacija skoka inflacije ako drzava ne ogranici kamatu na stambene kredite.
Kliknite za proširenje...
Ako sam dobro razumeo već imaš dva postojeća stana koja su 100% isplaćeni (znači skroz tvoji) a sad razmišljaš da kupiš treći. Jedino je taj treći vredan kao ona druga dva zajedno.
Ako možeš da jedan od ta dva iznajmljiješ i da delimično dodaješ na rent trećeg onda je to ok. Što se tiče da će ti rent rasti u proseku svake godine - možda u proseku na period od 20 godina koji gledaš da. Ali moraš da računaš na crne dane, kad će rent da bude nekoliko godina isti, kad ćeš imati duži period da je stan prazan (ili ćeš ga izdavati značajnijie ispod cene samo da nije prazan). Znači gledaj da li možeš sve da pokriješ i da nemaš stanara (hipoteku i život koliko toliko normalan). Ako ti je računica tada u plus, onda UZIMAJ i ne razmišljaj. Jer ako računica radi u najgorem scenariju onda će uvek da radi. To koliko će da poraste nekretnina i koliki će rent da bude ili ne su sve parametri koji mogu ali ne moraju da budu. Gledaj da li se pokrivaš s platom da to možeš da izneseš. Ako da super uzimaj. Iz mog - evo već trećeg iskustva, je da uvek ispadne bolje nego što sam očekivao u sva tri slučaja. Čak i za stan u BGu sam mislio da ću možda morati uzimati neki manji kredit ali na kraju ne mora ništa. Uvek dođu neke neplanirane pare (bonusi, akcije), probiju rokove gradnje (što meni lično ide malo u prilog). Ja kad sam računao najgoru varijantu sam gledao da uzmem i kredit i da mi rent stana u Amsterdamu pokriva ratu kredita u BGu jer sam hteo na max 5 godina. Tako da jedan drugog isplaćuje, ali na kraju neće morati ni to.
Po meni super radiš jer imaš konzervativni pristup. Tako i treba da možeš da spavaš. Jer oni koji uzimaju sve na max, to je super dok muzika svira ali kad muzika stane vrlo brzo i lako odu pod led (seti se samo kredita u CHF u Srbiji, ovde su bili ljudi koji su uzimali kredite na max i to maximum od obe plate i interest only kredite, pa kad je došla kriza otišli svi pod led, brakovi pucali, kuće na doboš a dug ti ostane još...). U 20 godina biće i zlatnog doba ali i krize, zato bolje konzervativno. Ako ispadne bolje, super, sav višak keša (bonusi, regresi, akcije, šta god) po meni sve u prevremenu isplatu kredita jer ja barem gledam da na te pare nisam ni računao pa mogu i bez njih da živim znači nek se dug smanjuje. Rata je korektna, ništa preterano, jedino ako hoćeš da još mirnije spavaš ja bi uzeo na 30 godina kredit s većom mogućnosti prevremene isplate bez penala. Sad je mislim default milion dinara (8k eura) godišnje bez penala, ako možeš taj deo da podigneš onda je to najbolje po meni. Pa si siguran. Ako dođu krizna vremena imaš nisku ratu. Ako dođu zlatna, onda sve u prevremenu otplatu.
 
Kakva kriza? Napravljen je open balkan, a uskoro i open Eu i Usa, svi će da dolaze kod nas da rade, mi će budemo njemačka i bečevi. Samo expo će prihodovati preko 40 milijardi dolara, čime ćemo pokriti sav dug. Srbijo glavu gore, i ti Suzumanu, samo napred, zadužite se na max, kako bi obezbedili i izvršiteljima stabilne prihode.
 
G.I.Joe je napisao(la):
Ako sam dobro razumeo već imaš dva postojeća stana koja su 100% isplaćeni (znači skroz tvoji) a sad razmišljaš da kupiš treći. Jedino je taj treći vredan kao ona druga dva zajedno.
Ako možeš da jedan od ta dva iznajmljiješ i da delimično dodaješ na rent trećeg onda je to ok. Što se tiče da će ti rent rasti u proseku svake godine - možda u proseku na period od 20 godina koji gledaš da. Ali moraš da računaš na crne dane, kad će rent da bude nekoliko godina isti, kad ćeš imati duži period da je stan prazan (ili ćeš ga izdavati značajnijie ispod cene samo da nije prazan). Znači gledaj da li možeš sve da pokriješ i da nemaš stanara (hipoteku i život koliko toliko normalan). Ako ti je računica tada u plus, onda UZIMAJ i ne razmišljaj. Jer ako računica radi u najgorem scenariju onda će uvek da radi. To koliko će da poraste nekretnina i koliki će rent da bude ili ne su sve parametri koji mogu ali ne moraju da budu. Gledaj da li se pokrivaš s platom da to možeš da izneseš. Ako da super uzimaj. Iz mog - evo već trećeg iskustva, je da uvek ispadne bolje nego što sam očekivao u sva tri slučaja. Čak i za stan u BGu sam mislio da ću možda morati uzimati neki manji kredit ali na kraju ne mora ništa. Uvek dođu neke neplanirane pare (bonusi, akcije), probiju rokove gradnje (što meni lično ide malo u prilog). Ja kad sam računao najgoru varijantu sam gledao da uzmem i kredit i da mi rent stana u Amsterdamu pokriva ratu kredita u BGu jer sam hteo na max 5 godina. Tako da jedan drugog isplaćuje, ali na kraju neće morati ni to.
Po meni super radiš jer imaš konzervativni pristup. Tako i treba da možeš da spavaš. Jer oni koji uzimaju sve na max, to je super dok muzika svira ali kad muzika stane vrlo brzo i lako odu pod led (seti se samo kredita u CHF u Srbiji, ovde su bili ljudi koji su uzimali kredite na max i to maximum od obe plate i interest only kredite, pa kad je došla kriza otišli svi pod led, brakovi pucali, kuće na doboš a dug ti ostane još...). U 20 godina biće i zlatnog doba ali i krize, zato bolje konzervativno. Ako ispadne bolje, super, sav višak keša (bonusi, regresi, akcije, šta god) po meni sve u prevremenu isplatu kredita jer ja barem gledam da na te pare nisam ni računao pa mogu i bez njih da živim znači nek se dug smanjuje. Rata je korektna, ništa preterano, jedino ako hoćeš da još mirnije spavaš ja bi uzeo na 30 godina kredit s većom mogućnosti prevremene isplate bez penala. Sad je mislim default milion dinara (8k eura) godišnje bez penala, ako možeš taj deo da podigneš onda je to najbolje po meni. Pa si siguran. Ako dođu krizna vremena imaš nisku ratu. Ako dođu zlatna, onda sve u prevremenu otplatu.
Kliknite za proširenje...
Hvala!
Kupio bi stan za zivot a onda bi ukupno 3 nekretnine izdavao odnosno nastavio sa izdavanjem. Uzeo sam u obzir samo dve koje bi bile u vrednosti ovog novog stana. Da, mator sam, ne mogu na 30 godina :). Prvi stan sam kupio uz pomoc roditelja (dobio sam 2x 15 k EUR u razmaku od nekih 9 godina ). Ostalo sam kupovao od stednje.
To za "30 godina kredit" je odlican hint. Dobro si ga odradio. To ce naslednici da rade :) Prava stvar je uskociti deci sa nekim ucescem ili nekim keshom kad zatreba za ovakve stvari.
Sto se tice posla - zena radi za Amere i njihovo i zapoadno evropsko trziste... ja radim za Austrijance-Francuze ali imamo ulgavnom americke klijente. Mislim da je to dobar setup u narednih par godina jer mi se cini da oni bar nesto pokusavaju da promene i pogledu administracije, deficita, vracanja proizvodnje i da ce imati, bar na njihovom trzistu, stabilno poslovanje.
Nikad nisam uzeo kredit osim kreditne kartice pa zato ovako analiziram sve. Inace, postavio sam pitanje oko stope rasta na nekoliko privatnih "foruma" i dobio sam podeljena misljenja. Neki zakljucak je -" trosi pare ako imas, bice ponovo inflacija" i drugi je da "nije vreme za kupovinu stanova, sacekaj jos malo".
 
chiki je napisao(la):
Nikad nisam uzeo kredit osim kreditne kartice pa zato ovako analiziram sve. Inace, postavio sam pitanje oko stope rasta na nekoliko privatnih "foruma" i dobio sam podeljena misljenja. Neki zakljucak je -" trosi pare ako imas, bice ponovo inflacija" i drugi je da "nije vreme za kupovinu stanova, sacekaj jos malo".
Kliknite za proširenje...
Znaci moze biti ali ne mora da znaci 😂
 
Nezahvalno je jako prognozirati... ja pomišljam krenuće štamparija opet sigurno, a s druge strane, imam osećaj da kriza lebdi u vazduhu. Sve ovo oko USA, tarifa, otpuštanja, miriše mi na recesiju.
 
Sava Sava je napisao(la):
Kakva kriza? Napravljen je open balkan, a uskoro i open Eu i Usa, svi će da dolaze kod nas da rade, mi će budemo njemačka i bečevi. Samo expo će prihodovati preko 40 milijardi dolara, čime ćemo pokriti sav dug. Srbijo glavu gore, i ti Suzumanu, samo napred, zadužite se na max, kako bi obezbedili i izvršiteljima stabilne prihode.
Kliknite za proširenje...
U kojoj god državi na svetu da živiš ako gledaš period od 18 godina kao što gleda @chiki možeš da računaš da će SIGURNO biti i krize i zlatnog doba u tih 18 godina. Izaberi bilo koju od najsiromašnije do najbogatije zemlje. To je jednostavno prirodan ciklus oduvek. Pa i u Bibliji kažu: „Evo, doći će sedam godina velike rodnosti u svoj zemlji egipatskoj. A iza njih nastaće sedam godina gladi, te će se zaboraviti sva ona rodnost u zemlji egipatskoj, i glad će opustošiti zemlju.“ Tako je bilo oduvek i biće i ne znam zašto se sprdati s tim. Ali kao racionalan pristup treba uzeti i krizne godine.
 
chiki je napisao(la):
Hvala!
Kupio bi stan za zivot a onda bi ukupno 3 nekretnine izdavao odnosno nastavio sa izdavanjem. Uzeo sam u obzir samo dve koje bi bile u vrednosti ovog novog stana. Da, mator sam, ne mogu na 30 godina :). Prvi stan sam kupio uz pomoc roditelja (dobio sam 2x 15 k EUR u razmaku od nekih 9 godina ). Ostalo sam kupovao od stednje.
To za "30 godina kredit" je odlican hint. Dobro si ga odradio. To ce naslednici da rade :) Prava stvar je uskociti deci sa nekim ucescem ili nekim keshom kad zatreba za ovakve stvari.
Sto se tice posla - zena radi za Amere i njihovo i zapoadno evropsko trziste... ja radim za Austrijance-Francuze ali imamo ulgavnom americke klijente. Mislim da je to dobar setup u narednih par godina jer mi se cini da oni bar nesto pokusavaju da promene i pogledu administracije, deficita, vracanja proizvodnje i da ce imati, bar na njihovom trzistu, stabilno poslovanje.
Nikad nisam uzeo kredit osim kreditne kartice pa zato ovako analiziram sve. Inace, postavio sam pitanje oko stope rasta na nekoliko privatnih "foruma" i dobio sam podeljena misljenja. Neki zakljucak je -" trosi pare ako imas, bice ponovo inflacija" i drugi je da "nije vreme za kupovinu stanova, sacekaj jos malo".
Kliknite za proširenje...
Pošto vidim da imaš decu i da smo tu negde s godinama (oko 45+/- koja) moj ti je savet uzmi! Ako ispunjavaš uslove za kredit uzmi. Nikada nije vreme za kupovinu stana i uvek je vreme za kupovinu stana. Pa ti prvenstveno kupuješ stan u kome ćeš ti lično s porodicom da živiš. Tu je odluka još jednostavnija i lakša. Ne boj se kredita ni malo. Ne uzimaš od zelenaša već od normalnih komercijalnih banaka.
Što se tiče poslova - za Ameriku sam pozitivniji i optimističniji. Dok za EU nisam baš toliko, mislim da će se u EU osetiti kriza vrlo brzo. USA je druga priča. Ali imaš već neke nekretnine koje izdaješ i nešto će da prihoduju. Plus ajde da uzmemo najgoru moguću varijantu, i ti i žena dobijte otkaz i morate da radite u Maxiju za 550 eura po osobi. Opet imaš za ratu a od ostalih stanova imaš za hranu. To je najgora od najgore opcije i opet i u tom slučaju si u plusu.
E sad da li deci ostavljati keš ili stan koji možeš dati kao zalog, ja bi pre lično izabrao stan jer keš se štampa i štampaće se... Zavisi i kad ti deca dolaze do tog doba da im treba pomoć finansijska. Ako je to u narednih godinu dve onda naravno keš bolje. Ako je to u sledećih 5-10 godina s kliznim vremenskim rokom (završetak studije, udaja/ženidba, izbor grada itd, itd...) onda bolje stan u BGu pa ga uvek možeš založiti kao garanciju za kredit ili prodati ili šta već god želiš.

Što se tiče ovog saveta sa drugih foruma da sve potrošiš... To zavisi od tebe lično kakav si. Koliko vidim ne spadaš u tu kategoriju. Ja tu kategoriju zovem: "Ajde Jano kuću da prodamo samo da igramo" evo i link.
(izuzetno poučna stara narodna pesma)
Sve da prodamo samo da igramo i sve na bubanj. Ja sam izričito protiv toga. Tu "mudru" politiku sprovodi i moja kompanija za koju sada radim. Samo prodaju deo po deo firme dok na kraju ne dobijemo otkaz svi.
 
Ja cu da udjem u kredit bez ikakve pomoci mojih i zeninih roditelja. Nikakvo pokrice nemamo, te plate koje imamo, to je to. I opet cu da udjem. Oni koji vec imaju nekretninu imaju ogromnu prednost. Mozes da zatvoris kredit kad hoces tako sto prodas drugi i cao zdravo. Rizik premali za gubitak.
A kod mene je rizik ironicno, jos manji. Ja mogu samo da izgubim ono sto vec nemam.
 
enfario je napisao(la):
Ja cu da udjem u kredit bez ikakve pomoci mojih i zeninih roditelja. Nikakvo pokrice nemamo, te plate koje imamo, to je to. I opet cu da udjem. Oni koji vec imaju nekretninu imaju ogromnu prednost. Mozes da zatvoris kredit kad hoces tako sto prodas drugi i cao zdravo. Rizik premali za gubitak.
A kod mene je rizik ironicno, jos manji. Ja mogu samo da izgubim ono sto vec nemam.
Kliknite za proširenje...

Pa da, ali ti nemaš stan. Nekome ko nema stan se svakako isplati da kupi stan na kredit pre nego da ga iznajmljuje, makar nemao ništa osim plate.
 
G.I.Joe je napisao(la):
Pošto vidim da imaš decu i da smo tu negde s godinama (oko 45+/- koja) moj ti je savet uzmi! Ako ispunjavaš uslove za kredit uzmi. Nikada nije vreme za kupovinu stana i uvek je vreme za kupovinu stana. Pa ti prvenstveno kupuješ stan u kome ćeš ti lično s porodicom da živiš. Tu je odluka još jednostavnija i lakša. Ne boj se kredita ni malo. Ne uzimaš od zelenaša već od normalnih komercijalnih banaka.
Što se tiče poslova - za Ameriku sam pozitivniji i optimističniji. Dok za EU nisam baš toliko, mislim da će se u EU osetiti kriza vrlo brzo. USA je druga priča. Ali imaš već neke nekretnine koje izdaješ i nešto će da prihoduju. Plus ajde da uzmemo najgoru moguću varijantu, i ti i žena dobijte otkaz i morate da radite u Maxiju za 550 eura po osobi. Opet imaš za ratu a od ostalih stanova imaš za hranu. To je najgora od najgore opcije i opet i u tom slučaju si u plusu.
E sad da li deci ostavljati keš ili stan koji možeš dati kao zalog, ja bi pre lično izabrao stan jer keš se štampa i štampaće se... Zavisi i kad ti deca dolaze do tog doba da im treba pomoć finansijska. Ako je to u narednih godinu dve onda naravno keš bolje. Ako je to u sledećih 5-10 godina s kliznim vremenskim rokom (završetak studije, udaja/ženidba, izbor grada itd, itd...) onda bolje stan u BGu pa ga uvek možeš založiti kao garanciju za kredit ili prodati ili šta već god želiš.

Što se tiče ovog saveta sa drugih foruma da sve potrošiš... To zavisi od tebe lično kakav si. Koliko vidim ne spadaš u tu kategoriju. Ja tu kategoriju zovem: "Ajde Jano kuću da prodamo samo da igramo" evo i link.
(izuzetno poučna stara narodna pesma)
Sve da prodamo samo da igramo i sve na bubanj. Ja sam izričito protiv toga. Tu "mudru" politiku sprovodi i moja kompanija za koju sada radim. Samo prodaju deo po deo firme dok na kraju ne dobijemo otkaz svi.
Kliknite za proširenje...
Misli se ako imas viska kesha, ne cekaj inflaciju, kupuj ili potrosi/ulozi u nesto :)
Recimo zlato, PAXG i slicno pa da se izadje kad iskoci stan. Imamo isti rezon tako da potraga je u toku...
 
Sad kad bolje razmislim, situacija je verovatno bila da zbog visinskog ogranicenja nisu mogli da imaju stan normalne visine pa su izgradili ovaj za kepece u nadi da ce ga prodati i imati jos vise profita.

Izbegavao bih ovog investitora u sirokom luku ako je spreman da ovakve stvari odradi.
 
chiki je napisao(la):
Misli se ako imas viska kesha, ne cekaj inflaciju, kupuj ili potrosi/ulozi u nesto :)
Recimo zlato, PAXG i slicno pa da se izadje kad iskoci stan. Imamo isti rezon tako da potraga je u toku...
Kliknite za proširenje...
Znaš šta, te dileme - zlato, akcije, obveznice ili stan su samo, po meni, ako kupuješ investicioni stan. Ako kupuješ stan za život, tu nema ništa od toga već kupuješ stan za život!
Ne znam koje delove gledaš ali ono s 2m visinom plafona i te neke kombinacije ja ne bi ni razmatrao. to ne vredi ni sada a kamoli u budućnosti. Kupi pravi stan za život i nećeš pogrešiti.
 
Manji trošak za grejanje 🤣 Jedino što mi pada na pamet je da je ovo zapravo tavanski prostor, opremio ga je ali nije mogao viši plafon da ne bi izašao iz gabarita visinski.
 
G.I.Joe je napisao(la):
Znaš šta, te dileme - zlato, akcije, obveznice ili stan su samo, po meni, ako kupuješ investicioni stan. Ako kupuješ stan za život, tu nema ništa od toga već kupuješ stan za život!
Ne znam koje delove gledaš ali ono s 2m visinom plafona i te neke kombinacije ja ne bi ni razmatrao. to ne vredi ni sada a kamoli u budućnosti. Kupi pravi stan za život i nećeš pogrešiti.
Kliknite za proširenje...
Bezanijska kosa nego mi onaj Frankenštajn iskočio :)
 
chiki je napisao(la):
Bezanijska kosa nego mi onaj Frankenštajn iskočio :)
Kliknite za proširenje...
Sada sam baš sedeo sa drugarom rodjenim Beogradjaninom, koji isključivo hoće da nastavi da živi u Bežaninskoj kosi i tamo gleda stanove, kaže mi da ima tamo i novogradnje koja se planira, ali ne zna se još cena niti bih sada mogao da kažem koji kompleks, pošto ga nisam pitao.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh