Cene nekretnina

[Extroniks]

Opet price o ROI gde se gleda samo kirija, cene nekretnine nista, ona bude ista kroz 20 godina pretpostavljam

 

[BillHicks]

valjda i cena poraste, naravno ako ne umres u medjuvremenu

 

[Filip 01]

Koliko vidim sada se spominje 2.5% ROI u prethodnih 10god, tako da ispadne da su stanodavci bili neki dobrotvori ako tako gledamo.
Treba im 40god da otplate tu investiciju.

 

[dr.optimus]

Logicno mi je da Lastavice imaju 30ak neprodatih stanova kad ih cene 3500-3600 a da ne spominjem najmanji stan od 42m2 koji cene 4150. Na Novom Beogradu se mogu naci stanovi starogradnje sa znacajno boljom mikrolokacijom za 2200-2600 gde i kad se ubaci full renoviranje moze biti brojnim ljudima bolja opcija. Licno iako preferiram novogradnju bih pre uzeo bolju lokaciju Nbg starogradnje nego Lastavice po toj ceni. Pored toplane i dalekovoda mana je sto nema prodavnica i sadrzaja gde se obaveze mogu zavrsiti za nekoliko minuta. Mozda zazivi za 5-6 godina al to je pitanje. Novogradnja oko Westa nudi vise po mom misljenju. Verovatno su preostali stanovi investitoru cist profit pa im se ni ne zuri. Da spuste za 10-15% otislo bi brzinski.

 

[vavilonac]

10.000 praznih stanova u Beogradu?

Ako je Bloomberg Adria presek beogradskog tržišta nekretnina tačan a prema našim podacima radi se o oko 4300 neprodatih i oko 4000 neuseljenih stanova sa dolaskom novih 13.200 izdatih dozvola u prvom polugodištu 2024. i Expo kontigentom od 2000 stanova tržište će se napokon stabilizovati gde treba. O tome govorimo zadnjih 12 meseci. Sada će doduše za investitore da bude malo teže sletanje ali je valjda red i da kupac dobije svojih 2 godine.

Saveti kupcima (u dosadašnjih 10 godina nismo promašivali):

Nulti: Ne nasedajte na senzacije o cenama. Gledajte broj kredita i prodatih stanova. Zatišje je pred buru (uvek je tako kada se u ovoj industriji menja pravac).

1. Nikako ne kupujte stan kao investiciju u ovom trenutku. Svi fundamenti govore protiv toga. Razmislite o berzi, fondovima i sličnim investicijama. Prosečan prinos na stan kao investiciju u Beogradu u predhodnih 10 godina (kapitalna vrednost) je bila ispod realnih 2,5% (verujte mi). U narednih 10 biće dobro ako uopšte bude pozitivan.

2. Ko želi da kupi stan za život, neka sačeka godinu dana. I zbog cene i zbog novih kvartova.

3. Cene zakupa idu na dole i veoma su fleksibilne, odlično je vreme za dugoročne ugovore bez inflatorne klauzule.

Savet investitorima:

Koliko god brzo možete prodajte šta imate i obavezno propustite sledeću vožnju na ringišpilu.
Svi fundamenti govore u tom pravcu.
Čitajte istoriju i pratite cikluse stanogradnje.

# Dr Nikola Senesi, FRICS

21. 10. 2021:

 

[niki]

Pa to sam i kopirao i potpisao dotičnog…nisam ja Dr i nemam bas vremena da pišem dugačke i dubokoumne analize

 

[Zoran80]

Bas zabavlja citanje ove teme. Moram da priznam da bi gledajuci makroekononske fundamente bio blizi opciji pada. Ali preduzlov za njihovo vazenje je da imamo trziste. Sto mi zapravo nemamo. Iako naizgled postoji mnostvo investitora svi znamo ko daje dozvole i pod kojim uslovima. Nema tu ikakvog soliranja, jednostavno svi znacajniji investitori prate istu direktivu. Zapamtite, dok god su na vlasti i gospodari nasih sudbina ljudi koji imaju neposredan materijalni interes za visoke i sve vise cene tako ce i biti. Tu traznja, cena kredita, pptezi FEDa ili bilo sta drugo sto se ovde cesto navodi nemaju nikakvog znacaja.
U medjuvremenu ce se neravnoteze samo gomilati, a uvek neizbezno prizemljenje i vracanje realnosti ce biti bolnije. Naravno ljudi koji su blizu izvora informacija (sto su vecinski i kupci danas) ce izaci na vreme i pokupiti kajmak, a ljudi kojima je stan potreban za zivot godinama otplacivati preplacene stanove.

 

[vavilonac]

Pa to sam i kopirao i potpisao dotičnog…nisam ja Dr i nemam bas vremena da pišem dugačke i dubokoumne analize

Suština je da me je zanimala stručnost gosn doktora i pokušavao sam da nađem njegova prethodna predviđanja. Deluje da je obrisao ili sakrio ona najkatastrofalnija, jer Google pretraga slabo daje postove iz 2022. npr., pri čemu lik objavljuje nešto svakih nedelju dana, pa je nemoguće da nema postova duže vreme, ali se da probrati ponešto, npr. ono sa slike. Napisao je i da 10 godina nisu pogrešili, a na Linkedin-u ne nalazim nijedno ispunjeno predviđanje dotičnog.

 

[niki]

Ja ga od skoro pratim, piše dosta…vidim da se bavi obukama procenitelja nekretnina…konsalting u hotelijerstvu…samo još jedan izvor nekih informacija …

 

[vavilonac]

Da, hvala tebi na podeljenim informacijama, ali koliko vidim, ko je njega slušao do sada, nije se usrećio. A pošto na osnovu prošlosti zaključujemo o budućnosti, teško da je i sada u pravu.
Evo još dva primera.
Maj 2021:

Jun 2022:

Sve u svemu, deluje da piše ono što ljudi žele da čuju, ili ne uzima u obzir da je srpsko tržište atipično, posebno zbog goblina na vlasti, a koji imaju direktan interes da cene only go up. I sl.

 

[niki]

Obrni -okreni ovaj ciklus je u nekoj prelomnoj fazi…pratimo šta dalje sledi…

 

[sutraw]

Eto kao što sam rekao, taj lik je tipičan primer internet proroka koji svira po želji kupaca. Tako i onaj Đoković svira po ukusu investitora s druge strane. A zapravo niko nema pojma šta će se desiti.

 

[Salev85]

Ja ne znam o kom više rastu pričate. Videli smo i cene lastavica gore. Ne znam da li ste svesni da npr u Beču možeš da kupiš stan već od 5.5-6k. Lastavice 3600-4100. Slične su cene i kod ostalih. Koliko to imamo lufta za rast? 10-15%?
U Beču inače je došlo do pada ove godine oko 4-5 do sada, prošle godine isto 4-5%. Uradili su reviziju pada ove godine sa -11% na -6%.
Kirije već padaju polako. Nema rasta.
Ja ne vidim problem da cene budu i 10k ako ti je nabavna cena evra nula što neko reče gore.
Ok, 2027 prestižemo Beč. Roi 9-12%. Samo bull

 

[Analitičar]

Ja ne znam o kom više rastu pričate. Videli smo i cene lastavica gore. Ne znam da li ste svesni da npr u Beču možeš da kupiš stan već od 5.5-6k. Lastavice 3600-4100. Slične su cene i kod ostalih. Koliko to imamo lufta za rast? 10-15%?
U Beču inače je došlo do pada ove godine oko 4-5 do sada, prošle godine isto 4-5%. Uradili su reviziju pada ove godine sa -11% na -6%.
Kirije već padaju polako. Nema rasta.
Ja ne vidim problem da cene budu i 10k ako ti je nabavna cena evra nula što neko reče gore.
Ok, 2027 prestižemo Beč. Roi 9-12%. Samo bull

Ovo isto su ljudi govorili 2019. i onda se desio ogroman rast. Naravno, neko će reći štampao se novac, ali cene stanova su porasle drastično više nego što je bila inflacija. Cene u nekom trenutku moraju i pasti, ali nakon svega što se dešavalo proteklih godina ljudi skeptični. Ti se ponašaš kao da je ovo sto govoriš sasvim logično i da iz nekog razloga te stvari ne dopiru do nas a u biti daleko je od toga. Oni što su izgubili novac čekajući su jos i dobro prošli. Ljudi koji su izgubili vreme od svog života su najveće žrtve ove situacije.

 

[Filip 01]

Treba porediti slične stanove po lokaciji, novogradnja/starogradnja, kvalitet itd po gradovima u Evropi ili regionu.
Zatim treba porediti održavanje tih stanova, ROI, kao i poreze ili olakšice od poreza prilikom tih kupovina.
Tada treba videti razliku u ceni to jest posedu nekretnina.

 

[Salev85]

A da, u tom Beču kad uzmete stan, ne morate da brinete da li neko pali kablove pored zgrade, da loži ugalj u 21 veku, da zemlja ne zna gde su joj granice, da uvek može da ispadne neki novi vojni konflikt, da zbog promene vlasti dodje do masovne rasprodaje stanova, gde god da živiš svuda si javnim prevozom gde hoćeš za 20 minuta, da se odjednom planira otvaranje 40 rudnika, čista voda, minimalna plata je veća duplo u odnosu na medijalnu zaradu u Beogradu, namirnice i stvari jedno 20-30% jeftinije, stambeni krediti jedno 40% jeftiniji a kirije slične kao u Beogradu.
Pa opet oni nemaju pojma pa im padaju cene već 2 godine

 

[Salev85]

Ovo isto su ljudi govorili 2019. i onda se desio ogroman rast. Naravno, neko će reći štampao se novac, ali cene stanova su porasle drastično više nego što je bila inflacija. Cene u nekom trenutku moraju i pasti, ali nakon svega što se dešavalo proteklih godina ljudi skeptični. Ti se ponašaš kao da je ovo sto govoriš sasvim logično i da iz nekog razloga te stvari ne dopiru do nas a u biti daleko je od toga. Oni što su izgubili novac čekajući su jos i dobro prošli. Ljudi koji su izgubili vreme od svog života su najveće žrtve ove situacije.

Slažem se donekle, sve to stoji. Bilo je što je bilo. Mene samo zanima na osnovu čega tvrdite da će se nastaviti dalji rast kod nas kada je:
-Inicijalno porasla cena 30% više nego van
-Van pada cena ili stagnira već 2 godine
-kod nas dodatno porasla 10%
Na zapadu treba prvo da stane pad cena pa stabilizacija pa tek onda treba da krene opet rast. Ja zaista ne znam kako mogu da opstanu ove cene kod nas a da ne pričam o daljem rastu.
U čemu smo mi posebni? Jedino mi i Madjari? Osim u najvećoj inflaciji domaće valute gde se gubi tržišna valuacija svega?

 

[niki]

Da, hvala tebi na podeljenim informacijama, ali koliko vidim, ko je njega slušao do sada, nije se usrećio. A pošto na osnovu prošlosti zaključujemo o budućnosti, teško da je i sada u pravu.
Evo još dva primera.
Maj 2021:
Pogledajte prilog 210547
Jun 2022:
Pogledajte prilog 210548
Sve u svemu, deluje da piše ono što ljudi žele da čuju, ili ne uzima u obzir da je srpsko tržište atipično, posebno zbog goblina na vlasti, a koji imaju direktan interes da cene only go up. I sl.

Poenta je da ne treba nikog poslušati, nego čuti vise njih i doneti svoju odluku …
Ovde ako se raspomame analitičari osporili bi i Warren Buffett-ovu moć rasudjivanja ….

 

[iv4n]

Istorijsko kretanje cena nekretnina u Becu:

Istorijsko kretanje cena nekretnina u Amsterdamu:

Istorijsko kretanje cena nekretnina u Minhenu:

Istorijsko kretanje cena nekretnina u Beogradu:

Istorijsko kretanje cena nekretnina u Barseloni:

Istorijsko kretanje cena nekrtnina u Parizu:

Izvor: https://www.numbeo.com/cost-of-living/city-history/in/Munich (pa u zadnjem delu URL-a menjajte link za razlicite gradove).


Beograd je pre skoro 10 godina bio 3 puta jeftiniji od Beca i Amsterdama, a sad je 2 puta jeftiniji.
Beograd je pre skoro 10 godina bio 4 puta jeftiniji od Minhena, sad je 3 puta jeftiniji.
Beograd je pre skoro 10 godina bio 2 puta jeftiniji od Barselone, sad je 1.5 puta jeftiniji.
Beograd je pre skoro 10 godina bio 5 puta jeftiniji od Pariza, sad je jeftiniji 3 puta.

Cene u evropskim gradovima stagniraju ili padaju, a imamo i potencijalnu recesiju na vratima. Naravno, ovi podaci nisu zvanicni, ali mislim da se proverom i uprarivanjem sa zvanicnim podacima moze potvrditi da su tu negde.

U svakom slucaju, cene stanova u Beogradu (i Srbiji generalno) su do sad rasle iz razloga sto su svuda rasle i zbog toga sto smo cenovno bili konkurentni, tj. jeftini. Sad smo cenovno sve manje konkurentni (jeftini), a s obzirom da na globalnom nivou imamo znake recesije, samo cudo (zaduzivanje i ostale mutljavine) mogu da guraju cene nagore. Koja je verovatnoca da cene nekretnina rastu manje-vise samo kod nas?

 

[G.I.Joe]

Slažem se donekle, sve to stoji. Bilo je što je bilo. Mene samo zanima na osnovu čega tvrdite da će se nastaviti dalji rast kod nas kada je:
-Inicijalno porasla cena 30% više nego van
-Van pada cena ili stagnira već 2 godine
-kod nas dodatno porasla 10%
Na zapadu treba prvo da stane pad cena pa stabilizacija pa tek onda treba da krene opet rast. Ja zaista ne znam kako mogu da opstanu ove cene kod nas a da ne pričam o daljem rastu.
U čemu smo mi posebni? Jedino mi i Madjari? Osim u najvećoj inflaciji domaće valute gde se gubi tržišna valuacija svega?

O kakvom vi padu cena nekretnina govorite na zapadu? Pa u NL cene rastu još više!! Kakav crni pad?

 

[vavilonac]

U čemu smo mi posebni? Jedino mi i Madjari? Osim u najvećoj inflaciji domaće valute gde se gubi tržišna valuacija svega?

Možda smo posebni po sledećem:
- samo mi imamo vlast koja rast BDP-a zasniva primarno na ciglama, tj. generiše veštački rast
- samo kod nas se građevinski poslovi dobijaju tako što prešjednik i stranka mu imaju procenat od svakog većeg gradilišta, pa im je interes da cene idu gore
- ne znam gde još je mentalitet ljudi takav da 90% ljudi koji imaju pare investira isključivo u nekretnine (ovo je i do nerazvijenog finansijskog tržišta, tj. države)
- nastavak ovog iznad - da li shvataš da je naš "krem društva" 80-90% sastavljen od pevaljki, trubača, kriminalaca, high-end prostitutki, poludebila na pozicijama u Partiji, i sl. Zar zaista očekuješ da takve osobe imaju kapacitet da ulože u bilo šta osim kvadrata, eventualno u kafane/kladionice (opet bez cigli ne može ni to)?

Ima još mnogo toga, ali eto.

 

[Salev85]

O kakvom vi padu cena nekretnina govorite na zapadu? Pa u NL cene rastu još više!! Kakav crni pad?

Za Austriju sam poslao.
Nemačka:

German house and apartment prices drop further – DW – 06/21/2024

The price of residential properties in Germany fell in the first quarter of 2024, continuing a downward trajectory. The year-on-year fall was particularly marked, with higher interest rates cooling the housing market.

www.google.com

Francuska:

Prices Down All Over France Except...La Côte d'Azur!

According to a May 21st report issued by the Chambre de Notaires de France, the cumulative volume of transactions in existing homes over the last twelve

adrianleeds.com

UK:

UK house prices fall as mortgage costs bite, says Nationwide

The Nationwide says the average cost of a home was down 4% on the peak seen in the summer of 2022.

www.bbc.com

A i Holandija je porasla 3% za 2 godine.....

https://www.globalpropertyguide.com/europe/netherlands/price-history

Dalje traži sam

 

[Extroniks]

Sale nas vragolan samo nas poredi sa Minhenom/Amsterdamom i Becom koji su vec razvijene zemlje i gde ulazi u zasicenje i smanjenja GDP rasta u odnosu na manje razvijene zemlje.
Sto nas ne poredis sa npr Zagrebom i Sofijom, jer valjda je region vise skladniji za poredjenje:

Zaboravljam da cene only go down doduse.

 

[gamblerNBG]

Sale nas vragolan samo nas poredi sa Minhenom/Amsterdamom i Becom koji su vec razvijene zemlje i gde ulazi u zasicenje i smanjenja GDP rasta u odnosu na manje razvijene zemlje.
Sto nas ne poredis sa npr Zagrebom i Sofijom, jer valjda je region vise skladniji za poredjenje:

Pogledajte prilog 210579

Pogledajte prilog 210580

Zaboravljam da cene only go down doduse.

Cekaj bre, kakvi su ovo brojevi

Ovo je Zagreb:

A ovo je Sofija:

Da nisi mozda pomesao nesto. Bg mozete da nadjete i sami, a i da izracunete odnos plata kvadrat.

 

[iv4n]

Sale nas vragolan samo nas poredi sa Minhenom/Amsterdamom i Becom koji su vec razvijene zemlje i gde ulazi u zasicenje i smanjenja GDP rasta u odnosu na manje razvijene zemlje.
Sto nas ne poredis sa npr Zagrebom i Sofijom, jer valjda je region vise skladniji za poredjenje:

Pogledajte prilog 210579

Pogledajte prilog 210580

Zaboravljam da cene only go down doduse.

Koji su ovo gradovi? Prvi je Zagreb, ali ovaj drugi nije Sofija, Sofija je jeftinija od Beograda (https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Sofia?displayCurrency=EUR).
Zagreb jeste skup, oni takodje pate od slicnih boljki kao mi, ali su te boljke kod njih mnogo manje izrazene, a pored tih boljki razlog za cene koje imaju su i to sto su u EU i zbog mora,
Ako cemo da se poredimo sa zemljama u razvoju, Sofija je 20-30% jeftinija od Beograda, a Bukurest (na slici) i vise

Poenta jeste da nije realno da cene u Beogradu prestignu cene nekih gradova gde je kvalitet zivota daleko bolji i plate daleko vece, a vec je blizu tog nivova.