Cene nekretnina

[Filip 01]

To je tkzv. flipping, vrlo česta pojava na US tržištu nekretnina. Ja znam jednu osobu kod nas koja to radi u BG.

Eto nisam znao za ovaj izraz flipping, ja ih znam dosta koji se time bave, čak sam se i sam na neki nač time i bavio a i dalje se bavim...Bilo mi je iznenadjujuće kada mi je prijatelj koji je u tom slučaju Izvodjač radova rekao da posluje, to jest radi sa jednom bakicom od 65+ to već godinama, 5-6stan je tako odradila...

 

[sutraw]

Eto nisam znao za ovaj izraz flipping, ja ih znam dosta koji se time bave, čak sam se i sam na neki nač time i bavio a i dalje se bavim...Bilo mi je iznenadjujuće kada mi je prijatelj koji je u tom slučaju Izvodjač radova rekao da posluje, to jest radi sa jednom bakicom od 65+ to već godinama, 5-6stan je tako odradila...

Skroz legitimno za one koji su spremni da rizikuju.

Skoro sam video u Poljskoj da hoće da zabrane tu praksu, mada mi nije baš jasno kako to misle da urade:

The Left goes after real-estate flippers

Poland's Left is looking to introduce legislation that would limit the activity of the real-estate entrepreneurs known as "flippers". But is there a basis for their hostility?

www.polskieradio.pl

 

[MrNash]

Evo ti jedan buisness advice-ulupaš u ruinu u starogradnji 110k i dodaš pride još 30k da takav stan renoviraš i opremiš i onda ga rentaš za 400 EUR. Evo ti ispod primeri ljudi koji zaradjuju 3k+ i imaju keš ali nisu ludi da kupuju u Beogradu kad ima već ovih budalastih investitora koji su ulupali mega keš i sada rentaju za kikiriki. Ili si se ipak ti malo zaigrao sa ciframa. Svi su glupi samo si ti pametan

Ne razumem o cemu pricas, mislis da ja sedim kao kokos na lovi? U tih 200k sto imam spada i stan van BG koji sam kupio pre 4 godine i koji rentam za 150e mesecno, takodje imam deonice koje ove godine trebaju da mi donosu 1800e dividende, a ulozio sam i u gold i neke druge stvari koje su otporne na inflaciju i daleko likvidnije od stana. Dakle imam 300e mesecno dodatnih prihoda + zastitu od inflacije + likvidnost koliko mi god treba i ustedjevinu za obrazovanje dece/bolest/dodatnu sigurnost u penziji i ja bi toga trebao da se odreknem i ulupam u neki krs od stana u BG? Hvala, ne hvala.

 

[Filip 01]

Skroz legitimno za one koji su spremni da rizikuju.

Skoro sam video u Poljskoj da hoće da zabrane tu praksu, mada mi nije baš jasno kako to misle da urade:

The Left goes after real-estate flippers

Poland's Left is looking to introduce legislation that would limit the activity of the real-estate entrepreneurs known as "flippers". But is there a basis for their hostility?

www.polskieradio.pl

Ne znam ni ja Da zabrane ljudima da kupuju i prodaju stanove...Mozda i to bude u dalekoj buducnosti, da nemas prava na izbor....

 

[Analitičar]

Ne razumem o cemu pricas, mislis da ja sedim kao kokos na lovi? U tih 200k sto imam spada i stan van BG koji sam kupio pre 4 godine i koji rentam za 150e mesecno, takodje imam deonice koje ove godine trebaju da mi donosu 1800e dividende, a ulozio sam i u gold i neke druge stvari koje su otporne na inflaciju i daleko likvidnije od stana. Dakle imam 300e mesecno dodatnih prihoda + zastitu od inflacije + likvidnost koliko mi god treba i ustedjevinu za obrazovanje dece/bolest/dodatnu sigurnost u penziji i ja bi toga trebao da se odreknem i ulupam u neki krs od stana u BG? Hvala, ne hvala.

Ne, nego govorim o tome da pričaš potpuno inkonzistetne stvari. Prvo kažeš kako je sasvim normalno i očekivano rentati renoviran stan na odličnoj lokaciji na NBG za 400 eura i navodiš sopstveni primer i primer još nekih tvojih poznanika, gde ste našli takav stan "tokom ludnice sa Rusima", a onda nakon toga govoriš kako su cene starogradnje preko noći skočile 30-40% jer su ih ljudi kupovali da bi mogli da ih rentaju Rusima. Pa koja je logika da kupiš starogradnju od 45 m2 na NBG i da te sa sređivanjem i opremanjem izađe 150k eur da bi mogao sutra da rentaš za 400 EUR?! Znači ili su cene rente daleko više od toga što ti navodiš ili su ovi što investiraju keš u starogradnju da bi rentali mnogo glupi, a ovi što rentaju poput tebe mnogo pametni.

 

[ccc]

Skroz legitimno za one koji su spremni da rizikuju.

Skoro sam video u Poljskoj da hoće da zabrane tu praksu, mada mi nije baš jasno kako to misle da urade:

The Left goes after real-estate flippers

Poland's Left is looking to introduce legislation that would limit the activity of the real-estate entrepreneurs known as "flippers". But is there a basis for their hostility?

www.polskieradio.pl

Isto kao i Amerika za akcije. Hoćeš da prodaš u roku od godinu dana? Porez je 30 %.

 

[sutraw]

Mozda je ovo sreca prati hrabre prica, ali ja sam posmatrao trziste 2-3god pre nego sto sam se upustio u trazenje pa onda jos godinu aktivnog trazenja.

Malo jeste sreća prati hrabre, jer si kupio pre velikog skoka ako dobro razumem. Ja jesam tražio i obilazio stanove, ali sam odustao zato što je starogradnja jako skupa za ono što se dobije trenutno. Meni većina keša mora da ode na učešće, ja nemam još 20-30k sa strane da ubacujem u neke ruine da bih ih doveo u red. A stanovi u dobrom stanju u starogradnji su mi van cenovnog domašaja. Loša je ponuda dobrih stanova generalno.

Novogradnja mi je generalno van budžeta, nešto sam gledao jedno vreme, ali moj problem je što gledam trosobne stanove, te kvadrature se sad vrte oko 170-200k po gradu bez parking mesta, prosto nemam tu količinu keša da uđem u to. Banka mi je komunicirala da 20% nije dovoljno učešća i da bi mi tražili više. Meni se ideja novogradnje najviše dopada zbog povrata PDV-a, ali su previše nabili cene da bih zatvorio to.

Poenta je, kad se presaberem i oduzmem, stavim sve na papir, nemam računicu sa 20% da ulazim u kredit, ili jer mi fali za renoviranje posle, ili jer bi mi banka tražila još preko toga za skuplji stan.

U principu bih radije čekao nego pravio neke ogromne kompromise, jer u apsolutnim ciframa bi mi kredit bio dosta skup trenutno (recimo 50-100% skuplji nego kirija), a morao bih da odem da živim negde na sam obod grada po ovim cenama. Ja baš i ne vidim smisao u tome da plaćam ratu 600 EUR da bih živeo u Mirijevu 4, koliko god da ljudi ovde pričaju da je bolje kupiti bilo šta nego plaćati kiriju.

Ono sto se sada cini kao peak, samo se tako cini. Ovo je cisto empirijsko iskustvo do kojeg ces i sam doci vremenom.

Razlog zašto mislim da je peak je to što već 3 kvartala imamo stagnaciju cena (što je zapravo realni pad kad se uzme u obzir inflacija), i što se vidi nominalni pad obima prometa. Dakle cifre pokazuju da tržište nema više gde da raste (tj. za koga). Jedino što može dići cene dalje jeste neka nova inflacija, što nije isključeno - ali ako se to desi, onda će mi biti lakše da se pomirim da nije vreme za kupovinu svakako jer smo upali u krizu.

 

[MrNash]

Ne, nego govorim o tome da pričaš potpuno inkonzistetne stvari. Prvo kažeš kako je sasvim normalno i očekivano rentati renoviran stan na odličnoj lokaciji na NBG za 400 eura i navodiš sopstveni primer i primer još nekih tvojih poznanika, gde ste našli takav stan "tokom ludnice sa Rusima", a onda nakon toga govoriš kako su cene starogradnje preko noći skočile 30-40% jer su ih ljudi kupovali da bi mogli da ih rentaju Rusima. Pa koja je logika da kupiš starogradnju od 45 m2 na NBG i da te sa sređivanjem i opremanjem izađe 150k eur da bi mogao sutra da rentaš za 400 EUR?! Znači ili su cene rente daleko više od toga što ti navodiš ili su ovi što investiraju keš u starogradnju da bi rentali mnogo glupi, a ovi što rentaju poput tebe mnogo pametni.

Ja rentam stan za 400e a znam i ljude koji i bolje prolaze, Rus koji sleti sa aviona renta bilo sta po bilo kojoj ceni, ovakve stanove koje ja rentam su im bez problema uvaljivali po 500-600. Videcemo kako ce se rentati kad Rusi odu.

 

[Analitičar]

Ja rentam stan za 400e a znam i ljude koji i bolje prolaze, Rus koji sleti sa aviona renta bilo sta po bilo kojoj ceni, ovakve stanove koje ja rentam su im bez problema uvaljivali po 500-600. Videcemo kako ce se rentati kad Rusi odu.

LOL, pa nisu Rusi pijani milioneri niti su nepismeni pa da ne znaju da pretražuju oglase. Tim pre ako su Rusi visokoplatežni profesionalci iz Moskve i Pitera i navikli na viši standard života. Neće takvi da žive u hruščovkama iza Fontane. Nešto mi ne pije vodu ta tvoja priča. Ti si pametan i ceniš svoj novac pa nećeš da ga ulupaš u stan za život, a neki tamo investitor sa lakoćom daje 150k EUR da bi imao mesečni povrat od 400 EUR.

drugo, gde treba da odu Rusi, došli su pre više od dve godine, ko je hteo već je uveliko otišao dalje.

 

[Salev85]

Ovo je klasican primer zasto treba uzeti cim sastavis finansijsku konstrukciju a ne cekati i skupljati za ucesce koje samo izmice zbog rasta cena.

Evo primer @sutraw koji upada u istu zamku:



Ovo samo znaci da nisi doneo odluku da kupis... govorim ti iz iskustva.
Dacu ti primer: Trazio sam stan vise od godinu dana, za to vreme video samo kako cene rastu i sve se rasprodaje. Doneo definitivnu odluku da kupim, a u tom momentu imao 10% za best buy koji sam nasao. I onda nasao kako da to realizujem. Investitor je pristao na 10% za predugovor. Dok je nekretnina izasla na 80%, sakupio jos 5%. Uzeo kes kredit za jos 5% i to na majcino ime. To se radi kad se donese definitivna odluka da kupujes, upregnes sve sto mozes u tom cilju. Rezultat: U tom momentu kvadrat je bio oko 2300(sa pdvom), sada je 3k+. U tom momentu rata je bila 680+200 za kes kredit+100 jos jedan mali kredit za stvari da zaokruzimo troskovi ka bankama su 1000. Sada je rata 880+200+100=1200. Dva kes kredita su sada na jos 2god do isplate(citaj skoro gotovo) a stan rentiram vec dve godine za 1400. Rentiram jer sam se iselio iz zemlje (neplanirano kad sam uzimao stan) ovo navodim vise kao primer kako zivotna situacija moze da se promeni. Mozda je ovo sreca prati hrabre prica, ali ja sam posmatrao trziste 2-3god pre nego sto sam se upustio u trazenje pa onda jos godinu aktivnog trazenja.
Ono sto se sada cini kao peak, samo se tako cini. Ovo je cisto empirijsko iskustvo do kojeg ces i sam doci vremenom. Ono sto sada izgleda kao visoka kamata mozda to uopste nije.
Potpuno se slazem sa Joem da treba uzeti cim si u mogucnosti, na mom primeru cak i preko mogucnosti jer inflacija sve jede a vrednost nekretnine samo raste.
I mada @Pera Zdera misli da cene nemaju gde gore dovoljno je pogledati zapad i videti da mogu jos mnogo gore. Ne sada, ne u najkracem roku jer naravno da Srbija nema taj standard ali na iole duzi rok prosek plata i cene u Srbiji ce samo rasti. Ne znam kako ovo ljudi ne vide ili ne zele da vide. Nekako prema tome se i deli ovaj forum, to sam primetio, ljudi koji su se odselili vide koliko sve moze da ode gore a ljudi koji su u Srbiji konstatno i godinama misle da su u peaku.

Koja zamka?
Kreneš od neke pozicije na poslu. Ostavljaš 3k godišnje. Stanovi porastu 7k. Napreduješ na poslu posle 2 godine i ostavljaš 5k. Stanovi otišli 10k. Opet napreduješ, menjaš posao. BLa bla. Dodjete i ti i žena na neke fine pozicije (a da nisu menadzerske), ostavljate 10k godišnje.....sve poskupi duplo i kamate dodju na ove nivoe. Dodju deca, sve ti je poskupelo, plata ne može da se duplira. Nije ispratila inflaciju. U stvari dodatno se smanjila zbog porodiljskog odsustva. Raniji nivo štednje je sad misaona imenica. Jednostavno cene stanova su rasle brže od štednje i plate. Nema tu neke filozofije da je neko upao u neku zamku zbog neodlučnosti ili da je finansijski nepismen. Nemaju zaledjinu, žive od svog rada i to je to.

 

[Filip 01]

Isto kao i Amerika za akcije. Hoćeš da prodaš u roku od godinu dana? Porez je 30 %.

Da to ima smisla, onda moras da izdajes stan tih 1-2 god i onda prodaš.

 

[Extroniks]

Kod nas je porez na kapitalnu dobit izuzet jedino ako resavas stambeno pitanje ili drzis nekretninu 10 godina koliko ja znam.

 

[markomarkovic]

Koja zamka?
Kreneš od neke pozicije na poslu. Ostavljaš 3k godišnje. Stanovi porastu 7k. Napreduješ na poslu posle 2 godine i ostavljaš 5k. Stanovi otišli 10k. Opet napreduješ, menjaš posao. BLa bla. Dodjete i ti i žena na neke fine pozicije (a da nisu menadzerske), ostavljate 10k godišnje.....sve poskupi duplo i kamate dodju na ove nivoe. Dodju deca, sve ti je poskupelo, plata ne može da se duplira. Nije ispratila inflaciju. U stvari dodatno se smanjila zbog porodiljskog odsustva. Raniji nivo štednje je sad misaona imenica. Jednostavno cene stanova su rasle brže od štednje i plate. Nema tu neke filozofije da je neko upao u neku zamku zbog neodlučnosti ili da je finansijski nepismen. Nemaju zaledjinu, žive od svog rada i to je to.

Zamka je u nacinu razmisljanja.
Samo od plate ne moze. Mora ili dodatni kredit, ili pozajmica ili neki treci nacin da se dodje do dodatnog kesa.
Razumem da nema svako zeludac za to, ali you gotta risk it for the buiscuit.

 

[markomarkovic]

Malo jeste sreća prati hrabre, jer si kupio pre velikog skoka ako dobro razumem...

Razlog zašto mislim da je peak je to što već 3 kvartala imamo stagnaciju cena (što je zapravo realni pad kad se uzme u obzir inflacija), i što se vidi nominalni pad obima prometa. Dakle cifre pokazuju da tržište nema više gde da raste (tj. za koga). Jedino što može dići cene dalje jeste neka nova inflacija, što nije isključeno - ali ako se to desi, onda će mi biti lakše da se pomirim da nije vreme za kupovinu svakako jer smo upali u krizu.

Dok sam ja cekao da uskocim u vagon takodje su se desavali veliki skokovi. Pa skoci jednom, skoci ponovo, onda se zapitas hocu li stalno da kukam zbog skokova ili cu preseci.
Razumem zasto mislis da je sada peak, samo ti kazem da on to u stvari nije ))
Nova inflacija ne znaci i krizu, to samo znaci da si propustio "nizi peak". Been there done that


Izgleda kao da tebe ili bilo koga ubedjujem u kupovinu stana. Ne, od toga nemam nista, samo delim licno iskustvo koje je pozitivno. Shvatices do kraja sta tacno mislim kada preseces i kupis nekretninu. Ja se samo nadam da ce ti se to desiti ranije nego kasnije.

 

[sutraw]

Ma ja ću sigurno kupiti kad mi se nešto namesti, nisam tvrdoglav u tom smislu, samo neću da bacam grdne pare za neko đubre. Vidim svakako da za cenu koju sam ja sad u mogućnosti da platim nema ništa prihvatljivo, kad se to promeni kupiću i to je to...

To što kažeš za inflaciju, rekao sam već, meni je plata devalvirala 30%... Još jedan takav talas i ja ću biti prinuđen pre da razmišljam kako da nađem drugi posao nego da kupujem stan... Možda neće biti kriza svima, ali će biti meni

 

[Filip 01]

Kod nas je porez na kapitalnu dobit izuzet jedino ako resavas stambeno pitanje ili drzis nekretninu 10 godina koliko ja znam.

I ja isto mislim da je u tim slucajevima izuzet porez na kapitalnu dobit. Ne znam da li ulazi i renoviranje i opremanje stana kao odbitna stavka kod poreza na dobit. I ne mora da znači da ako je neki stan dogovoreno prodat za neki iznos da je taj iznos i u Ugovoru, zato se nekad vidjaju i ekstremi kada gledamo neke Kupoprodajne Ugovore. Takodje ti sto se bave time oni stavljaju na ženu, decu da su kupci prvgog stana, odbitak PDV-a u izgradnji, a ako se bave ovom preprodajom onda im je to prvi stan i resavanje stambenog pitanja za kasniju prodaju i kupovinu sledećeg...

 

[KlauKalash]

Ulazi renoviranje i generalno ulaganje u stan u odbitak, ali moras naravno da dokazes to. Valjda se taj porez ne placa i ako novcem od prodaje te nekretnine kupis drugu.

 

[ViktorViktor]

Da, ali ovi ne kupuju za život nego za preprodaju i tako svakih par meseci. Mozda i više stanova. Ne znam ako ide na pravno lice, svakako im porez pojede deo zarade

 

[mariks]

Pa nek im pojedeo deo, da im ostane čisto 15-20k po stanu i tako par stanova godišnje fina je to zarada.

 

[NedeljkovicOliver]

I kad se steknu uslovi za pad cene, cene ne padnu mnogo.

Kina uvodi povijesne mjere kako bi stabilizirala nekretninski sektor

TEŠKE mjere označavaju značajan povijesni trenutak za građevinski sektor u Kini.

www.index.hr

 

[keks]

I kad se steknu uslovi za pad cene, cene ne padnu mnogo.

I ja tako mislim. A inflacija je učinila svoje na svim poljima. Može malo da se koriguje cena, ali onda će investitori da stanu sa gradnjom i tako prirodno da zaustave pad.

Poslovne prilike na liniji RU&CN vs US&ekipa ce svima da otežaju kupovinu svega, zaposljavanje, prosperitet. Mada, poslovna neizvesnost takodje može da utiče na cene donekle i pozitivno, sem negativno. Sredinom 90ih, kada je bio opšti raspad su iole bolji stanovi po beogradu kostali 1k DEM/kvm.

Edit:typo

 

[Avanti]

Čak i bend Ramstajn utiče na cenu nekretnina u BG

 

[G.I.Joe]

Pogledajte gužvu na prodajnom danu za BW Dolce. Nema krize.

 

[Suzuman]

Znaš kakva je kriza. Zovem ja danas za stan izašao Aleksinačkih rudara, 66m2 130 hiljada, igrom slučaja naleteo. Izašao danas, video sam ga bukvalno možda 10 minuta nakon što se pojavio. Kaže mi agent dodji da vidiš posle 19h. Dogovorimo se sve. Stigao ja skoro ispred stana, javi mi maločas prodato. Eto, zaključke izvucite sami.

 

[goran123]

Znaš kakva je kriza. Zovem ja danas za stan izašao Aleksinačkih rudara, 66m2 130 hiljada, igrom slučaja naleteo. Izašao danas, video sam ga bukvalno možda 10 minuta nakon što se pojavio. Kaže mi agent dodji da vidiš posle 19h. Dogovorimo se sve. Stigao ja skoro ispred stana, javi mi maločas prodato. Eto, zaključke izvucite sami.

Pa čekaj, to je samo 1969 e/m². Čudi me da je i do 19h izdržao. Tu su cene po 2800.

CeneStanova.com | Cene nekretnina u Srbiji

Cene nekretnina u Srbiji. Kuće, stanovi, vikendice. Istorijski pregled tržišta.

cenestanova.com