Cene nekretnina

[sutraw]

To je glavni problem sa starogradnjom, što njeno stanje ne spušta cenu. Ljudi se ponašaju kao da ti prodaju lokaciju samo, a to što moraš da spucaš još 25k EUR u stan posle da ga dovedeš u pristojno stanje ne utiče na cenu nimalo.

NBG je jeziv u tom smislu, jako mnogo raspalih stanova sa nabudženim cenama.

 

[Achilles]

Jamie Dimon—Head Of U.S.’ Largest Bank—Warns Of 8% Interest Rates Along With Recession

The billionaire chief of JPMorgan Chase said he’s “more concerned” than most about the American economy’s prospects.

www.forbes.com

Od 6 puta smanjivanje kamata u 2024, do recesije i podizanja na 8%

Najgore je što mislim da će se tako nešto i dogoditi, tj. da će zbog izbora malo popustiti mere pa će krenuti drugi talas inflacije i onda će morati ovakav scenario.

 

[Anon]

Jamie Dimon—Head Of U.S.’ Largest Bank—Warns Of 8% Interest Rates Along With Recession

The billionaire chief of JPMorgan Chase said he’s “more concerned” than most about the American economy’s prospects.

www.forbes.com

Od 6 puta smanjivanje kamata u 2024, do recesije i podizanja na 8%

Najgore je što mislim da će se tako nešto i dogoditi, tj. da će zbog izbora malo popustiti mere pa će krenuti drugi talas inflacije i onda će morati ovakav scenario.

Spustice naglo samo ako se desi neki slom a to svi iscekuju.

 

[Suzuman]

Prvobitno mi jeste bila ideja novogradnja ali sam razmisljao i o starogradnji zbog lokacije, da uzmem neki raspali stan i sredjujem. Problem je sto raspali stanovi kostaju nenormalno tako da si u pravu, u ovom trenutku mi se isplati novogradnja.

To može da se isplati ako umete sami da radite dosta stvari. Ili ako nađete nešto po baš dobroj ceni, što je teško.
Sa majstorima ćete bogami morati da budete baš strpljivi, i da spremite dosta novca.

 

[chiki]

Pitao sam par puta zašto je cena u BW na nivou cena novogradnji i starogradnji sa renoviranjem sa periferije? Jednostavno nije logicno da cena u zemunskim kapijama bude na nivou BW.

Cini se da prodaja u BW ide usporeno i da to povlaci konsekvence u pogledu izdavanja gradjevinskih dozvola za konkurentske projekte ali isto i na cene kvadrata tih projekata jer je prioritet prodaja u BW. Mozda neko zna vise na tu temu?

 

[Salev85]

Spustice naglo samo ako se desi neki slom a to svi iscekuju.

Zato je mnogo veći rizik na strani kreditnih kupaca. Ako se desi slom u USA, koja na papiru ekonomski deluje fenomenalno (na terenu nije baš sve super) , šta onda da radi EU ?
Nego, gledao sam neke podatke (malo starije) kako je kod nas vise od 90% stambenih kredita varijabilno (kombinovani su na neki način isto varijabilni, posle 3/5 godina vrši se obračun nove fiksne/varijabilne stope pa biraš opet 3/5 godina šta ćeš. Nije zakucana stopa za ceo period otplate kao u USA npr).
U 2024 ukupan broj stambenih kredita je 152k. Tokom 2021 broj je bio 145k.
Kako će hipotetički po vama uticati isticanje uredbe 1 januara na ovih 145k kredita ukoliko ne dodje do toliko željenih obaranja kamatih stopa od monetarnih vlasti?
Mahom je fiksna marža banaka od 2.95% do 3.4% + 3m Euribor. 3m Euribor mi se cini stabilnim trenutno na 3.8-3.9. To bi značilo da ukoliko se ništa ne promeni (ostane kamata gde jeste, država ne produži uredbu), rate na postojeće kredite (varijabilne) će biti 25-30% veće? Možda grešim? Eks ce biti oko 6.9+%?

 

[sundjer_bob]

Jamie Dimon—Head Of U.S.’ Largest Bank—Warns Of 8% Interest Rates Along With Recession

The billionaire chief of JPMorgan Chase said he’s “more concerned” than most about the American economy’s prospects.

www.forbes.com

Od 6 puta smanjivanje kamata u 2024, do recesije i podizanja na 8%

Najgore je što mislim da će se tako nešto i dogoditi, tj. da će zbog izbora malo popustiti mere pa će krenuti drugi talas inflacije i onda će morati ovakav scenario.

U tome je fora, ljudi misle da ce da spustaju kamatne stope i planiraju kako ce da trose pare pod tom pretpostavkom, sto bi pojacalo inflaciju, tako da upravo zbog toga ne smeju da spustaju. Moraju da ubede ljude da nece da spustaju i da se svi opreznije zaduzuju, pre nego sto smeju da spuste, a bukvalno svi ocekuju spustanje i ponasaju se kao da je neminovno da kamate budu kao pre par godina.

 

[Anon]

U tome je fora, ljudi misle da ce da spustaju kamatne stope i planiraju kako ce da trose pare pod tom pretpostavkom, sto bi pojacalo inflaciju, tako da upravo zbog toga ne smeju da spustaju. Moraju da ubede ljude da nece da spustaju i da se svi opreznije zaduzuju, pre nego sto smeju da spuste, a bukvalno svi ocekuju spustanje i ponasaju se kao da je neminovno da kamate budu kao pre par godina.

Zato sto nam iskustvo kaze da na mali problem oni se uspanice i popuste, dobar primer je Silicon Valley Bank kao poslednja stvar koja je trebala da nas slomi.

 

[sutraw]

To bi značilo da ukoliko se ništa ne promeni (ostane kamata gde jeste, država ne produži uredbu), rate na postojeće kredite (varijabilne) će biti 25-30% veće? Možda grešim? Eks ce biti oko 6.9+%?

Tako je, ali naša država je dosta populistička, tako da ne treba isključiti mogućnost da produže uredbu.

 

[chiki]

U tome je fora, ljudi misle da ce da spustaju kamatne stope i planiraju kako ce da trose pare pod tom pretpostavkom, sto bi pojacalo inflaciju, tako da upravo zbog toga ne smeju da spustaju. Moraju da ubede ljude da nece da spustaju i da se svi opreznije zaduzuju, pre nego sto smeju da spuste, a bukvalno svi ocekuju spustanje i ponasaju se kao da je neminovno da kamate budu kao pre par godina.

To je to - odlicno si objasnio

 

[chiki]

Tako je, ali naša država je dosta populistička, tako da ne treba isključiti mogućnost da produže uredbu.

Eto vidis, to ti je mala zabluda. Sve su zemlje populisticke narocito u izbornoj godini. Kod nas su prosli izbori a kamata je fiksirana nekoliko meseci pre izbora Seti se novca iz helikoptera u Austriji i Nemackoj za placanje struje itd

 

[sutraw]

Eto vidis, to ti je mala zabluda. Sve su zemlje populisticke narocito u izbornoj godini. Kod nas su prosli izbori a kamata je fiksirana nekoliko meseci pre izbora Seti se novca iz helikoptera u Austriji i Nemackoj za placanje struje itd

Videćemo, SNS ima istoriju populističkog ponašanja i kad im ne treba nužno za izbore. Oni su uvek u kampanji.

 

[Extroniks]

Meni se cini da vecina ljudi u ovoj temi trenutno gled iste lokacije i stanove, sto nas dovodi do toga da ce tesko biti pada velikog cena jer svi bi da uzmu isti stan, ako cena ode i par % dole ljudi odavde ce da kupuju.

Barem je to moj subjektivan osecaj.

Pre par godina sam se drzao starogradnje kao ideje za renoviranje na NBGD, ali kao sto je spomenuto gore ponuda je ocajna a cena visoka, i zbog dobrih prihoda cak mi i vise odgovara novogradnja jer mogu da do trenutka isplate kredita skupim jos para za sam stan a da sam siguran da ulazim u novo i sa malim kreditom.

 

[chiki]

Meni se cini da ova igranka oko kamatnih stopa najvise pogadja bogate tj one koji su na talasu stampe uvecali svoje bogastvo. I to je sad mac sa dve ostrice. Leko je bilo kad se stampalo i rasli prihodi i kapital ali je sad problem kako ocuvati vrednost svega toga. Oni mogu da vrse pritisak na monetarne vlasti i to sto te iste vlasti preduzmu ce biti na korist najbogatijima (tj najuticajnijima).

 

[Salev85]

Tako je, ali naša država je dosta populistička, tako da ne treba isključiti mogućnost da produže uredbu.

Jeste ali moramo da se osvrnemo na ostale uredbe (gorivo, meso, brašno itd), kada su uredbe ukinute, cena robe je kod nas porasla daleko više u odnosu na EU. Sada smo ostali "zaglavljeni" sa višom cenom robe znatno duže i neopravdano (skuplja hrana je kod nas u odnosu na EU). Tako da, sve što su držali veštački, nakon toga nas je daleko skuplje koštalo i sve to je duže trajalo (traje i dalje anomalija).
Edit: Bojim se da će banke povećati svoju proviziju čak i da Euribor padne kako bi kompenzovali propuštene ekstra profite. To su uradili proizvodjači, uvoznici i trgovci npr

 

[chiki]

Me

Jeste ali moramo da se osvrnemo na ostale uredbe (gorivo, meso, brašno itd), kada su uredbe ukinute, cena robe je kod nas porasla daleko više u odnosu na EU. Sada smo ostali "zaglavljeni" sa višom cenom robe znatno duže i neopravdano (skuplja hrana je kod nas u odnosu na EU). Tako da, sve što su držali veštački, nakon toga nas je daleko skuplje koštalo i sve to je duže trajalo (traje i dalje anomalija).

... i da dodam skoro fiksni kurs dinara u odnosu na evro. Uvoznioi su u prednosti vec deceniju i duze

 

[Salev85]

Meni se cini da vecina ljudi u ovoj temi trenutno gled iste lokacije i stanove, sto nas dovodi do toga da ce tesko biti pada velikog cena jer svi bi da uzmu isti stan, ako cena ode i par % dole ljudi odavde ce da kupuju.

Barem je to moj subjektivan osecaj.

Pre par godina sam se drzao starogradnje kao ideje za renoviranje na NBGD, ali kao sto je spomenuto gore ponuda je ocajna a cena visoka, i zbog dobrih prihoda cak mi i vise odgovara novogradnja jer mogu da do trenutka isplate kredita skupim jos para za sam stan a da sam siguran da ulazim u novo i sa malim kreditom.

Mnogo ljudi je povuklo starogradnju iz prodaje. Glavni razlog je što su krediti skupi i retko ko može da ih priušti (više od 50-60k kredita). Pričam o prosečnom čoveku, prosečnoj porodici. Nisu normalne tržište okolnosti+ dalja nesigurnost. Kada se normalizuju okolnosti, (možda čak i par godina), povećaće se ponuda. Sve je to deo ciklusa. Ostali su samo APP oglasi. Ovi što su prinuđeni da prodaju, sa nižim cenama, najčešće i ne dodju do oglasa.

 

[Extroniks]

Mnogo ljudi je povuklo starogradnju iz prodaje. Glavni razlog je što su krediti skupi i retko ko može da ih priušti (više od 50-60k kredita). Pričam o prosečnom čoveku, prosečnoj porodici. Nisu normalne tržište okolnosti+ dalja nesigurnost. Kada se normalizuju okolnosti, (možda čak i par godina), povećaće se ponuda. Sve je to deo ciklusa. Ostali su samo APP oglasi. Ovi što su prinuđeni da prodaju, sa nižim cenama, najčešće i ne dodju do oglasa.

Prosecna porodica nece gledati NBGD novo/starogradnju vec okolinu beograda (Surcin, Ledine, Batajnica, Altina, Borca) itd. Prosecna porodica nikad nije kupovala komforan stan blizu centra glavnog grada, u bilo kojoj drzavi.

Ljudi koji prodaju stanove na NBGD ili u centru drze cene visoko zbog lokacije i jer nikome nije potreba da zivi na tim lokacijama vec licna preferenca, pa ko hoce neka plati.
Realno i ja spadam u tu grupu, NBGD mi se svidja lokacijski i svestan sam da vise placam lokaciju nego ista drugo tu, za pare trosobnog stana na NBGD se moze izgraditi 2-3 puta veca kuca na periferiji.

 

[sutraw]

Meni se cini da vecina ljudi u ovoj temi trenutno gled iste lokacije i stanove, sto nas dovodi do toga da ce tesko biti pada velikog cena jer svi bi da uzmu isti stan, ako cena ode i par % dole ljudi odavde ce da kupuju.

Barem je to moj subjektivan osecaj.

Pre par godina sam se drzao starogradnje kao ideje za renoviranje na NBGD, ali kao sto je spomenuto gore ponuda je ocajna a cena visoka, i zbog dobrih prihoda cak mi i vise odgovara novogradnja jer mogu da do trenutka isplate kredita skupim jos para za sam stan a da sam siguran da ulazim u novo i sa malim kreditom.

Ja gledam sve opštine osim Voždovca. Svuda je skočilo, ne samo NBG.

 

[Extroniks]

Ja gledam sve opštine osim Voždovca. Svuda je skočilo, ne samo NBG.

Jasno, ali da se primetiti kako se pretezno komentarisu iste lokacije.

Ne vidim da se ovde cesto pominju cene u Batajnici, Zemun Polju, Banovcima, Sopotu, Kragujevcu, Jagodini, Nisu, itd,.
Pretezno se spominju opstine sto blize centru (Vracar/Vozdovac/NBGD/Zemun/Banovo Brdo) itd, sto je normalno jer svi zele da budu blizu dobre infrastrukture koja je najcesce bolja sto si blize centru glavnog grada drzave ali onda je tu skok cene najveci jer prosto znaju da vecina ljudi bi volela da zivi na takvim lokacijama.

Da su cene otisle gore jesu, i pored alavosti investitora kada imamo godisnju inflaciju na nivou 10% nerealno je ocekivati da ce cene ostajati iste. Moje ocekivanje korekcije cena je maks 20% ako dodje do kraha, sa oporavkom kroz sledecih 4-5 godina, ako ikad dodje do toga.

Za 5 godina ne bi me cudilo da je Mirijevo 3000-4000 m2 npr za novogradnju (ako ne bude nekog kraha tj).

 

[Suzuman]

Prosecna porodica nece gledati NBGD novo/starogradnju vec okolinu beograda (Surcin, Ledine, Batajnica, Altina, Borca) itd. Prosecna porodica nikad nije kupovala komforan stan blizu centra glavnog grada, u bilo kojoj drzavi.

Ljudi koji prodaju stanove na NBGD ili u centru drze cene visoko zbog lokacije i jer nikome nije potreba da zivi na tim lokacijama vec licna preferenca, pa ko hoce neka plati.
Realno i ja spadam u tu grupu, NBGD mi se svidja lokacijski i svestan sam da vise placam lokaciju nego ista drugo tu, za pare trosobnog stana na NBGD se moze izgraditi 2-3 puta veca kuca na periferiji.

Na Nbg-u su oduvek živele prosečne porodice, kao što žive i sada. To što ima luksuzne novogradnje i što su cene starogradnje poskupele nenormalno na Nbg ne znači da tu treba da živi neki "natprosečan" sloj stanovništva. Nenormalno tržište je izbacilo prosečne ljude odatle, što je, po meni, skroz izvitoperena situacija. Beograd uopšte ne može da se posmatra kao evropska ili svetska metropola, jer to nije ni po čemu. Niti je Nbg bilo kakva preferenca uobraženih.

 

[mariks]

Ako tako gledaš onda je i dobar deo Voždovca, Zvezdare, BB, (tj nekadašnja periferija) pa čak delovi starog grada, a i ostalih... su za prosečne porodice tj živele su tu. Neki čak i "dobili" stanove. Džentrifikacija. NBG je velik i nisu svuda iste cene. Kako se grad širi tako se šire i poželjne lokacije.

 

[Salev85]

Prosecna porodica nece gledati NBGD novo/starogradnju vec okolinu beograda (Surcin, Ledine, Batajnica, Altina, Borca) itd. Prosecna porodica nikad nije kupovala komforan stan blizu centra glavnog grada, u bilo kojoj drzavi.

Ljudi koji prodaju stanove na NBGD ili u centru drze cene visoko zbog lokacije i jer nikome nije potreba da zivi na tim lokacijama vec licna preferenca, pa ko hoce neka plati.
Realno i ja spadam u tu grupu, NBGD mi se svidja lokacijski i svestan sam da vise placam lokaciju nego ista drugo tu, za pare trosobnog stana na NBGD se moze izgraditi 2-3 puta veca kuca na periferiji.

Nisi razumeo. Najveći broj tih stanova je nasledjen. Nije kupljen. Naslednici su itekako prosečne porodice. Medju njima je i ta čuvena kasirka iz maksija. 70% populacije ima štednju manju od 500e a igrom slučaja imaju 1 skupu nekretninu i ništa više. Oni i ne mogu da dignu neki kredit (par desetina hiljada evra i to je to). Pokušavaju npr da prodajom kupe 2 manje nekretnine a da ostanu tu gde su ceo život (jbg tako funkcionišu ljudi). Novca nemaju dodatnog previše tako da su stavili te cene pa ko se upeca upeca. Tu nema nekog spuštanja.

 

[Extroniks]

Nisi razumeo. Najveći broj tih stanova je nasledjen. Nije kupljen. Naslednici su itekako prosečne porodice. Medju njima je i ta čuvena kasirka iz maksija. 70% populacije ima štednju manju od 500e a igrom slučaja imaju 1 skupu nekretninu i ništa više. Oni i ne mogu da dignu neki kredit (par desetina hiljada evra i to je to). Pokušavaju npr da prodajom kupe 2 manje nekretnine a da ostanu tu gde su ceo život (jbg tako funkcionišu ljudi). Novca nemaju dodatnog previše tako da su stavili te cene pa ko se upeca upeca. Tu nema nekog spuštanja.

Pa da, to se slazem, slazem se i sa Suumanom ali je nerealno misliti da ce pozicije blizu centra glavnog grada ostati u vlasnistvu prosecnih gradjana kako vreme ide. Jednostavno neko ce da ponudi veliku cifru za taj stan, preci ce u vlasnistvo nekoga ko je iznad proseka a prosecna osoba ce da kupi mozda manji stan na toj lokaciji + na periferiji ili ce da iskoristi taj kes za nesto drugo.
Slazem se sa svima da je trziste sumanuto trenutno, ali je po meni to samo ubrzalo stvari koje ce se odigrati kroz sledecih 100 godina npr.

Prosecne porodice koje zele da kupuju stanove nece to raditi u opstinama blizu centra grada, a ako bude postojao metro nece biti ni potrebe realno.

Na Nbg-u su oduvek živele prosečne porodice, kao što žive i sada. To što ima luksuzne novogradnje i što su cene starogradnje poskupele nenormalno na Nbg ne znači da tu treba da živi neki "natprosečan" sloj stanovništva. Nenormalno tržište je izbacilo prosečne ljude odatle, što je, po meni, skroz izvitoperena situacija. Beograd uopšte ne može da se posmatra kao evropska ili svetska metropola, jer to nije ni po čemu. Niti je Nbg bilo kakva preferenca uobraženih.

Slazem se da su zivele, jer je prosecna starost starogradnje na NBGD 50+ godina, i grad je bio dosta manje izgradjen.
Kako se grad siri i izgradjuje po obodima a starogradnje ruse i grade novogradnje pri centru rast cena kvadrata je normalna.

Suludo je porediti vreme kad je gradjena starogradnja na NBGD i ljude koji su tada ziveli u toj opstini naspram sada, jednostavno postoji vise stvari u tim opstinama (trzni centri, poslovni centri).
Slazem se da je nenormalno trziste, ali isto tako misliti da kupovina stana u opstinama blizu centru glavnog grada ili velikih poslovnih centara nece postati luksuz kroz sledecih 50-100 godina je po meni suludo.

 

[sutraw]

Ne vidim da se ovde cesto pominju cene u Batajnici, Zemun Polju, Banovcima, Sopotu, Kragujevcu, Jagodini, Nisu, itd,.
Pretezno se spominju opstine sto blize centru (Vracar/Vozdovac/NBGD/Zemun/Banovo Brdo) itd, sto je normalno jer svi zele da budu blizu dobre infrastrukture koja je najcesce bolja sto si blize centru glavnog grada drzave ali onda je tu skok cene najveci jer prosto znaju da vecina ljudi bi volela da zivi na takvim lokacijama.

Ovo je čest argument, koji po mom mišljenju nema osnova.

Periferne opštine koje navodiš nisu deo urbanog kontinuiteta Beograda. One su administrativno deo grada iz nekih dubioznih razloga, ali nisu Beograd u praktičnom smislu te reči. To što neki ovde zovu "centralne opštine" su zapravo sve opštine gde postoji urbani kontinuitet grada kao takvog, što je i razlog zašto se ljudi fokusiraju na njih.

Kragujevac, Jagodina, Niš možda imaju neki svoj forum, ovo je ipak forum o Beogradu, pa se zato i priča o Beogradu uglavnom.