Cene nekretnina

[vradovic]

Moja projekcija je:
- nenormalno povecanje broja turista 2025/2026/2027 i strasan pritisak na cene zakupa i kupoprodaje u centru Bg.
- masovnija migracija stanovnistva na periferije i van grada
- primetniji broj povratnika iz dijaspore
- rapidan rast aerodroma dovodi do turbulencija u menadzovanju
- brza pruga do Budimpeste i mnogo vece koriscenje Soko voza
- masovno povecanje migranata razno-raznih na sve strane sto ukljucuje i nuspojave koje prate zapadne vece gradove

 

[Avanti]

Gde vidiš da je pala? Po wolfovom sajtu, cene su porasle u odnosu na januar 2023.

Porastao je High-end najviše pa povukao prosečnu cenu..
Računao sam i malo inflaciju, gde je sve nenormalno poskupelo, a nekretnine su već pre toga otišle gore, pa možemo da kažemo da je cena na većini opština realno manja.

 

[vradovic]

Porastao je High-end najviše pa povukao prosečnu cenu..
Računao sam i malo inflaciju, gde je sve nenormalno poskupelo, a nekretnine su već pre toga otišle gore, pa možemo da kažemo da je cena na većini opština realno manja.

Za sad se to ne moze po podacima utvrditi pogotovo sto imamo situaciju da je BNV presao na predugovore umsto ugovore. Moguce ovako subjektivno da se kaze da jeste "usporavanje" ali sad bas za pad cena je jako diskutabilno.

 

[MrGood2016]

Za sad se to ne moze po podacima utvrditi pogotovo sto imamo situaciju da je BNV presao na predugovore umsto ugovore.

Zasto su presli?

 

[Avanti]

Za sad se to ne moze po podacima utvrditi pogotovo sto imamo situaciju da je BNV presao na predugovore umsto ugovore. Moguce ovako subjektivno da se kaze da jeste "usporavanje" ali sad bas za pad cena je jako diskutabilno.

Trust me bro..
Realizovane cene na mikro lokacijama, starogranja i novogradnja.. blagi realni pad baš na tim predugovorima.. kad gledaš uporedive projekte, po stepenu izgradjenosti objekta. Moraju Wolf I Goran još da vežbaju, ja pratim Rgz oduvek.
Bio je pad doduše gradjevinskih dozvola prošle godine.. sad se povećava rapidno broj dozvola, tako da je i cena nešto manja.

Uradili smo poslednjih 5 godina otprilike 2 000 procena za banke.. Moja baza je malo kompletnija i sadržajnija od RGZ-a, kad gledamo momenat kupovine i trenutni stepen izgradjenosti kod novogradnje

 

[vradovic]

Zasto su presli?

Ne znam. Neko je to prvi na forumu ovde primetio da se vec uveliko prodaje na predugovore. Sto znaci da je pad u broju prodaja delimicno uzrokovan i time sto neke od prodaja ne vide kod wolfa i Gorana. (na zalost)

Trust me bro..
Realizovane cene na mikro lokacijama, starogranja i novogradnja.. blagi realni pad baš na tim predugovorima.. kad gledaš uporedive projekte, po stepenu izgradjenosti objekta. Moraju Wolf I Goran još da vežbaju, ja pratim Rgz oduvek.
Bio je pad doduše gradjevinskih dozvola prošle godine.. sad se povećava rapidno broj dozvola, tako da je i cena nešto manja.

Uradili smo poslednjih 5 godina otprilike 2 000 procena za banke.. Moja baza je malo kompletnija i sadržajnija od RGZ-a

To bi bilo u skladu sa padom koji se desavao u Evropi a sada je stao i krece oporavak. Ja samo kazem da javni podaci ne ukazuju na tako nesto a sam RGZ je dao izvestaj da je 5.7% bio skok cena u januaru? Tako nesto cini mi se.

 

[Avanti]

Ne znam. Neko je to prvi na forumu ovde primetio da se vec uveliko prodaje na predugovore. Sto znaci da je pad u broju prodaja delimicno uzrokovan i time sto neke od prodaja ne vide kod wolfa i Gorana. (na zalost)


To bi bilo u skladu sa padom koji se desava u Evropi. Ja samo kazem da javni podaci ne ukazuju na tako nesto a sam RGZ je dao izvestaj da je 5.7% bio skok cena u januaru? Tako nesto cini mi se.

Nije to tako, oduvek su kreditni kupci potpisivali predugovora, pa na 80% izgradjenosti kreću u banku, pa potpisuju ugovor. 2024.je najčistija u tom smislu, jer je u 2023.najmanje novih predugovora zbog euribora koji je podivljao.
Ako si keš kupac i plaćaš ozbiljniju 1.ratu u BNW možeš da potpišeš ugovor odmah. Nema razloga da potpišeš predugovor zapravo

 

[vradovic]

Nije to tako, oduvek su kreditni kupci potpisivali predugovora, pa na 80% izgradjenosti kreću u banku, pa potpisuju ugovor. 2024.je najčistija u tom smislu, jer je u 2023.najmanje novih predugovora zbog euribora koji je podivljao.
Ako si keš kupac i plaćaš ozbiljniju 1.ratu u BNW možeš da potpišeš ugovor odmah. Nema razloga da potpišeš predugovor zapravo

Ok to nije doslo od mene bila je prica bas ovde na forumu da su poceli na predugovore da rade i da se zato ne vide u RGZ-u neke prodaje za neke zgrade.

Sto se mene tice ja sam uvek potpisivao ugovor ali to je bilo ranije.

Edit: za jednu zgradu znam 100% da su prodaje na predugovor cak i ako platis 80% (Zoned). Licno sam trazio prodaje kod @Wolf i nije bilo na cenenekretnina.rs

 

[Avanti]

Ne znam. Neko je to prvi na forumu ovde primetio da se vec uveliko prodaje na predugovore. Sto znaci da je pad u broju prodaja delimicno uzrokovan i time sto neke od prodaja ne vide kod wolfa i Gorana. (na zalost)


To bi bilo u skladu sa padom koji se desava u Evropi. Ja samo kazem da javni podaci ne ukazuju na tako nesto a sam RGZ je dao izvestaj da je 5.7% bio skok cena u januaru? Tako nesto cini mi se.

Nije to tako, oduvek su kreditni kupci potpisivali predugovora, pa na 80% izgradjenosti kreću u banku, pa potpisuju ugovor. 2024.je najčistija u tom smislu, jer je u 2023.najmanje novih predugovora zbog euribora koji je podivljao.
Ako si keš kupac i plaćaš ozbiljniju 1.ratu u BNW možeš da potpišeš ugovor odmah. Nema razloga da potpišeš predugovor

Ne znam. Neko je to prvi na forumu ovde primetio da se vec uveliko prodaje na predugovore. Sto znaci da je pad u broju prodaja delimicno uzrokovan i time sto neke od prodaja ne vide kod wolfa i Gorana. (na zalost)


To bi bilo u skladu sa padom koji se desavao u Evropi a sada je stao i krece oporavak. Ja samo kazem da javni podaci ne ukazuju na tako nesto a sam RGZ je dao izvestaj da je 5.7% bio skok cena u januaru? Tako nesto cini mi se.

Statistika je kao bikini...
Rgz ne zna da je Elixir zgrada mnogo lošijeg kvaliteta od Welport a na maltene istoj lokaciji, kad je investitor prodao Gro stanova, po kojoj ceni i po kojoj profitnoj stopi ( da li su imali pravu strategiju oko prodaje).
To ne vidiš u statistici. Meni je to posao već skoro 20 godina

 

[vradovic]

Ok znaci kazes nam da je netacna statistika RGZ. Vidi ne osporavam i ne kazem da nisi u pravu samo sam zeleo da naglasim da javnih podataka o padu za sada nema. Cak ni prema @goran123 i @Wolf koji se eto prilicno slazu u podacima.
Pad prodaje je ocigledan ali pad cena nije bas toliko ocigledan. Ja mislim (opet nemam statistiku i samo nagadjam ovako na osnovu oglasa) da su rezultati mix, negde jeste malo popustilo (sa cenom) a negde je pritisak i dalje jak i da u tim turbulencijama neko prodje losije neko gore a da je na kraju to sve tu negde. Ovo naravno kad uzmes u obzir sve nekretnine a ne samo "low end".

 

[Avanti]

A što se tiče Zoneda i ostalih koji insistiraju na pregovorima..
U pitanju je neznanje ili investitora ili bankara koji ih savetuju, uz neke budalaštine koje se sad polako menjaju.. 80% izgradjenosti je sad i 60% kod dosta banaka, a ako banka ima i plasirana sredstva kroz projektno, onda može i odmah stambeni kredit.
Ne može kredit, odnosno da se uspostavi hipoteka na stanu, ako je investitor predao za upotrebnu dozvolu, a može na 80% izgradjenosti.. kakva glupost.. pa valjda je sigurnija hipoteka na 100 izgradjenosti?
I onda razne takve za******* dodju do mozga jednog investitora, advokat mu malo napuni glavu i dobiješ insistiranje na predugovora, ili da insistiraju da kupci bez pogovora prihvate da investor može u svakom trenutku ide na izmenu dozvole.. i onda krenu problemi
Itd..

 

[Avanti]

Ok znaci kazes nam da je netacna statistika RGZ. Vidi ne osporavam i ne kazem da nisi u pravu samo sam zeleo da naglasim da javnih podataka o padu za sada nema. Cak ni prema @goran123 i @Wolf koji se eto prilicno slazu u podacima.
Pad prodaje je ocigledan ali pad cena nije bas toliko ocigledan. Ja mislim (opet nemam statistiku i samo nagadjam ovako na osnovu oglasa) da su rezultati mix, negde jeste malo popustilo (sa cenom) a negde je pritisak i dalje jak i da u tim turbulencijama neko prodje losije neko gore a da je na kraju to sve tu negde. Ovo naravno kad uzmes u obzir sve nekretnine a ne samo "low end".

Nisi me razumeo, statistika kod Wolfa i Gorana je tačna, samo treba vremena da se 'dubinski' analiziraju podaci. A ljudi koji imaju pristup predugovorima saznaju to malo ranije.

 

[vradovic]

Voleo bi da su javno dostupni podaci iz Libre za predugovore. Bas je steta sto to nije javno dostpupno pa ostaje samo da nagadjamo.

 

[sutraw]

RGZ sigurno koristi ispravniju metodologiju od proste aritmetičke sredine koju koriste sajtovi. Ako oni kažu da je skok cena blizu 6% nema razloga sumnjati u to.

Sad da li to vuče high end, sasvim moguće, čak verovatno s obzirom da su kupci jeftinijih stanova ispali sa tržišta da skokom cena, dok lux tržište ima neku svoju dinamiku.

 

[vradovic]

Najverovatnije je tacno ovo sto kaze Avanti da high end vuce na gore a to nam je i @Wolf govorio na pocetku da BNV uzima ozbiljan deo trzista u prodajama. Sad opet sta znaci “high end” je po meni isto diskutabilno. Nekome je high end 1/1 u BNV a nekome je to kuca na Dedinju od preko 5M

 

[Avanti]

Voleo bi da su javno dostupni podaci iz Libre za predugovore. Bas je steta sto to nije javno dostpupno pa ostaje samo da nagadjamo.

Ehh. Da su dostupni, još ludje bi bilo tržište.. Zamisli da zidaš recimo Welport i vidiš da One koji je 3 meseca pre tebe dobio dozvolu ne spušta cene na predugovorima recimo, nego cene rastu iz meseca u mesec.. Jel znaš kad bi spustio cenu u pretprodaji?

Najveći investitori bi dobili novu supermoć..

Pisao sam sa telefona, pa samo da dodam nešto za prethodnih par replika ka tebi.

RGZ je 95% tačna statistika.. Imaš malo ovih što fingiraju cenu i uglavnom je spuštaju zbog kapitalne dobiti ( osim ovih što peru pare, pa dižu cenu, ali takvih je manje)
Ali kad udješ u dubinu statistike, recimo kao neki drugari kad su krenuli da prave softver za automatizovane procene vrednoti.. Verovatno ima Zilow to već kod vas, ima ih već dosta i u EU, čak i u Sloveniji.. Onda moraš da uključiš još dosta podataka (kvalitet gradnje, stepen izgradjenosti, trendove na predugovorima ili kako se to zove 'unregister contracts trends'..)
Takodje, svaki RISK department u bankama plaća savtetnike ( ako su pametni) upravo zbog tih mikrotrendova rasta/pada cene.. Itd. To je počelo posle SEKE da se radi 2009.

U svakom slučaju, slamarice su pune u Srbiji, to je glavni indikator cene, ni Euribor, rat, kamate u bankama itd. nisu značajnije pipnuli cene..

Ja mislim da 2024. neće biti jakog poskupljenja, ali 2025. može da bude bull market ( što bi ti rekao)

@vradovic @Sutrow _ High end pravi zbrku na RGZ-u, branša to zna već 2 godine. E sad šta je high end, treba nam cela noć za to

 

[vradovic]

Ja mislim 2025 krece rast 2026. jace i onda 2027. epicentar ludila

Pitanje za tebe:
Kad vec detaljno pratis cene sta mislis koliko fingirane prodaje uticu na prosek? Tu pre svega mislim na:
- prodaje unutar porodice pa pisu neku cenu eto tako
- prodaje gde se kupac i prodavac dogovore za cenu a u ugovoru pisu nesto nize pa deo ide u kesu
- neke greske gde tipa uleti nesto za 300e po m2 (ima toga u RGZ)

 

[Avanti]

Ja mislim 2025 krece rast 2026. jace i onda 2027. epicentar ludila

Pitanje za tebe:
Kad vec detaljno pratis cene sta mislis koliko fingirane prodaje uticu na prosek? Tu pre svega mislim na:
- prodaje unutar porodice pa pisu neku cenu eto tako
- prodaje gde se kupac i prodavac dogovore za cenu a u ugovoru pisu nesto nize pa deo ide u kesu
- neke greske gde tipa uleti nesto za 300e po m2 (ima toga u RGZ)

5%,napisao sam ti gore da je RGZ 95% tačan. Mi uvek mislimo da se kod nas najviše fingira a mi smo male mace za zapad.. Samo su oni malo ozbiljniji manipulatori

 

[Avanti]

Još jedan info iz prve ruke.. Palić je nova destinacija za investicione kupce.. Neka neko javi Labudu

Dosta za večeras

 

[Space Motion]

Koliko je Oaza prodavan kvadrat, kada je rekonstruisana partizanka i formirani stanovi od nje? Koje je to godine bilo?

 

[niki]

Još jedan info iz prve ruke.. Palić je nova destinacija za investicione kupce.. Neka neko javi Labudu

Dosta za večeras

Nemoj sad da ga zbunjujes, labud samo sto nije kupio prvu investicionu nekretnina, nemoj sa da opet vadi kalkulator
Šta je hit za lokaciju kuće na 30-50km oko Beograda? Posto si se predstavio da si u materiji, da čujem bih zamolio…

 

[Avanti]

Nemoj sad da ga zbunjujes, labud samo sto nije kupio prvu investicionu nekretnina, nemoj sa da opet vadi kalkulator
Šta je hit za lokaciju kuće na 30-50km oko Beograda? Posto si se predstavio da si u materiji, da čujem bih zamolio…

Mnogo je komplikovanija stvar naći kuću u predgradju po meri porodice, nego kupiti stan u gradu. U gradu imaš sve-svuda ( škola, vrtić, prodavnica...), a u selu i ne baš.
Budžet, kolika su ti deca, gde radiš, da li ideš svaki dan na posao, itd.

Najbolje što sam ja video od ozbiljnijih projekata posle COVID-a je definitivno Hrastov Breg. Ljudi su uložili ozbiljne pare, ozbiljna su firma, napravili kompletnu infrastrukturu i napravili naselje po meri čoveka/porodice. Ako realizuju sve planove a dobro im ide, biće super naselje. Šumadisjki kutak na Bukulji je još ludja priča, ali je dosta dalje od Bg-a.

Kosmajski vrtovi su izgradjeni, ali je kvalitet gradnje lošiji ( pre-fabric houses ). Generalno, Kosmaj je za vikendice, meni nije da svaki dan ideš u grad, mada i to je stvar percepcije.
Avalske doline mi se ne svidjaju, malo mi je kao iz Narcos-a, Avala Home Concept je lepa lokacija, ali ima manje kuća i nema baš neku infrastrukturu. Ima sad i projekat u Banovcima, Dunavski visovi, mislim da su preskupi za to što nude. Renew su kupili Karići, previše su izgradili i koncept sa stanovima na Kosmaju je ono... Kao izgradiće hotel i još neke sadržaje, ali ajde da vidimo..

Definitivno je to novo tržište koje će tek doživeti procvat u Bg-u razvojem infrastrukture i zagadjenjem u gradu koje se ne rešava.

Lokacije, kao lokacije.. Meni su Zuce odlične, sli generalno najviše se gradi na opštini Sopot jer nema frke oko dozvola i priključaka za vodu, struju i gas..
Banovci su dobri ali je skupa zemlja, Grocka i taj deo su super, samo je pakao loša infrastruktura, a i zaguljen neki narod živi okolo.. Nemam pojma.

Ako nisi u naselju, nemaš održavanje i manje viši si osudjen da rmbaš, da ti obiju kuću preko zime.. Meni to nije primamljivo

Eto, valjda sam bio od pomoći

 

[nikolas27]

Nije to tako, oduvek su kreditni kupci potpisivali predugovora, pa na 80% izgradjenosti kreću u banku, pa potpisuju ugovor. 2024.je najčistija u tom smislu, jer je u 2023.najmanje novih predugovora zbog euribora koji je podivljao.
Ako si keš kupac i plaćaš ozbiljniju 1.ratu u BNW možeš da potpišeš ugovor odmah. Nema razloga da potpišeš predugovor zapravo

Moram da ti srušim sneška. U BnV onaj ko je dobio 20-80 ugovor (a to su mahom kreditni kupci) je potpisivao ugovor na startu. Na 80% izgrađenosti se onda potpisuje aneks. Apsolutno nema veze da li je bila kupovina za keš ili na kredit, uvek se potpisuje ugovor. Osim u slučaju da nemaju građevinsku dozvolu a u poslednje vreme je to sve češće slučaj. Onda ide predugovor i to samo dok ne dobiju građevinsku, onda prelaze na ugovor. To je za BnV, neki drugi investitori zaista idu na predugovor čak i kad imaju građevinsku (kao npr. Vrtovi Ceraka).

 

[Avanti]

Moram da ti srušim sneška. U BnV onaj ko je dobio 20-80 ugovor (a to su mahom kreditni kupci) je potpisivao ugovor na startu. Na 80% izgrađenosti se onda potpisuje aneks. Apsolutno nema veze da li je bila kupovina za keš ili na kredit, uvek se potpisuje ugovor. Osim u slučaju da nemaju građevinsku dozvolu a u poslednje vreme je to sve češće slučaj. Onda ide predugovor i to samo dok ne dobiju građevinsku, onda prelaze na ugovor. To je za BnV, neki drugi investitori zaista idu na predugovor čak i kad imaju građevinsku (kao npr. Vrtovi Ceraka).

Ok, ne pratim BNW toliko, hvala. Generalno, ja bih uvek išao na ugovor, čak i kad su kreditni kupci. Ali banke insistiraju da bude predugovor, a nigde u zakonu ne piše da mora tako, nego da je upravo ugovor po defaltu logičan izbor. E sad aneks se plaća 50% od takse za solemnizaciju ugovora, pa mi je čudno da to rade kupcima.. proveriti to sutra

 

[nikolas27]

E sad aneks se plaća 50% od takse za solemnizaciju ugovora, pa mi je čudno da to rade kupcima.. proveriti to sutra

Nema šta da proveravam, tako je