Методологија израде РГЗ индекса цена станова
О индексу
Индекс цена некретнина у Србији мери тржишне промене цена станова на територији Србије у одређеном периоду (тромесечју) у односу на утврђени референтни (базни) период -- прво тромесечје 2019. године. Индекс се заснива на подацима о купопродаји станова. С обзиром да станови у Србији чине око 70% тржишта стамбених непокретности, као и да промет станова чини око 55% укупног промета на тржишту непокретности у претходних пет година, овај индекс (цена станова) даје добру индикацију кретања нивоа цена укупног тржишта некретнина у Србији.
РГЗ Индекс је нуспроизвод модела масовне процене вредности непокретности. РГЗ израђује индекс цена непокретности за целу Србију и за 4 региона у два сегмента за сваки регион – новоградња (куповина од инвеститора) и староградња (препродаја) и ажурира се тромесечно.
Методолошки приступ је у складу с
међународним стандардима и препорукама на основу хедоничке регресионе анализе, података из остварених трансакција из
Регистра цена непокретности у периоду од 2016. до текуће године (преко 200 000 купопродаја). На истим методолошким основама, РГЗ развија и индекс цена кућа, индекс цена земљишта, пословних простора као и композитни индекс за цело тржиште.
Индекс цена станова се изражава као базни индекс према првом тромесечју (Т1) 2019. године када му је вредност једнака 100. За сваки други период, вредност индекса се може тумачити као цена коју купац треба да плати за стан који је у базном периоду вредео 100. Другим речима, вредност индекса 133,93 у другом тромесечју (Т2) 2022. године тумачи се на начин да је општи ниво цена станова у Т2 2022. виши за 33,93% у поређењу са Т1 2019. године.
На сличан начин, уз помоћ (базног) индекса може се израчунати стопа раста цена између било која два периода. На пример, како је вредност индекса у Т2 2021. била 118,73, можемо израчунати да је просечан стан у другом тромесечју 2022. поскупео за 12,80% у односу на исти период претходне године (((133,93/118,73) -1)*100).
Учесталост објављивања и подврсте индекса
Републички геодетски завод Србије обрачунава и објављује по истеку сваког тромесечја за претходно тромесечје укупно 15 индекса: за целу Србију и за сваки од четири статистичка региона – Војводина, Град Београд, Шумадија и Западна Србија, Јужна и Источна Србија. За сваки од ових пет индекса, постоје три различита индекса и то: индекс за цело тржиште и за поједине сегменте тржишта – „новоградња“ (где су обухваћене прве куповине станова од инвеститора) и „староградња“ (где се посматрају све даље (пре)продаје односно промене власништва када купац не постаје први власник непокретности.
Метод израчунавања индекса – хедоничка регресија
С обзиром да су станови који се продају из периода у период разноврсних карактеристика, није једноставно закључити о промени општег нивоа цена на једноставан статистички начин, на пример упоређивањем просечне цене продатих станова између два периода. Такође, чак и да се једни исти станови продају из периода у период, њихов квалитет се мења тако да поређење цена не одражава само тржишне трендове већ и промене у квалитету. Исти стан би након протока времена појефтинио због старења објекта. Уколико је, пак, уложено у његово реновирање, могао би и да поскупи. Све претходно намеће потребу за сложенијим поступком којим би се неутралисали ефекти промене структуре промета и квалитета станова који се продају из периода у период, те како би се што боље сагледали искључиво ефекти тржишних промена – тражње и понуде. Зато је за ове потребе већ увелико развијена такозвана метода хедоничке регресије која се примењује у већини земаља. Уједно је реч и о препорученом приступу у Приручнику за индексе цена стамбених непокретности Еуростат-а.
Модел који описује цене станова оцењује се као хедоничка регресија у логаритамско линеарној форми методом најмањих квадрата (енгл. Ordinary least squares, OLS).
ЕSP = B 0 * X 1 B1 * X 2 B2 * B 3 X3 *…
Структура модела је постављена тако да се сва прилагођавања независних променљивих међусобно множе. Међутим, пошто се користи хедоничка регресија методом најмањих квадрата, примењује се природни логаритам на обе стране једначине претварајући мултипликативни модел у адитивни. Формула испод показује структуру те трансформације:
Ln(ЕSP) = ln(B 0 ) + (ln(X 1 )*B 1 ) + (ln(X 2 )*B 2 ) + (ln(B 3 )*X 3 ) + …
Када се процес моделирања заврши, сви резултати се конвертују назад преко експоненцијалне функције. Овај процес конвертује резултате модела назад у мултипликативну структуру. На овај начин, сваки стан се посматра као скуп његових карактеристика.
Иако не постоји одвојено тржиште за сваку од карактеристике, овај економетријски поступак омогућава да се, на основу свих података о трансакцијама с тржишта (закљученим купопродајама), финална купопродајна цена изрази у функцији вредности одређених карактеристика стана за просечног купца. Тако је могуће финалну цену рашчланити на цену важних карактеристика стана које „вреде“ купцу и временску компоненту која одражава ефекат тржишних промена (тражње и понуде) из периода у период на ниво купопродајних цена. Овако добијена оцењена једначина која описује финалну цену стана у функцији од релевантних карактеристика стана, објекта, локације и периода купопродаје, може да се употребљава: (а) за израчунавање индекса цена, којима се прати тржишни тренд, (б) за процену вредности појединачних непокретности (које не морају бити предмет купопродаје), такозвана „масовна процена непокретности“, (в) за анализу преференција купаца на одређеном тржишту.
Економетријски оцењена изолована временска компонента цене станова у једном тромесечју користи се за израчунавање индекса цена тако што се пореди с вредношћу временске компоненте цена из базног периода (прво тромесечје 2019.).
Извори података
Од 2012. године, Републички геодетски завод ставио је у функцију Регистар цена непокретности чија је улога прикупљање података са тржишта. База података Регистра цена непокретности садржи податке из уговора о промету непокретности. Доставу уговора обављају органи надлежни за оверу уговора - јавни бележници и основни судови.
Индекси се израчунавају на основу свеобухватне анализе података о свим оствареним трансакцијама купопродаја непокретности на територији Републике Србије у одређеном тромесечју, као и података из других ауторитативних извора - Регистра цена непокретности, катастра непокретности, Регистра стамбених заједница, Геосрбије и пореске администрације. Из уговора о купопродаји, Регистар цена непокретности у РГЗ, бележи све релевантне податке о самој трансакцији и о непокретности који имају утицаја на остварену копопродајну цену (површина стана, локација, спрат, собност, да ли је у питању куповина од инвеститора стана у новоградњи, да ли се куповина обавља уз стамбени кредит и сл.). За израду индекса употебљени су подаци из Регистра почев од 2016. године. Закључно с јуном 2022. регистар је садржао 225.540 купопродаја станова на територији Србије (без Косова и Метохије). Ови подаци су допуњени подацима о објекту и локацији из других база података којима располаже РГЗ да би се добио што квалитетнији скуп података о факторима који утичу на остварену цену стана.
Стратификација и агрегација
Како делови тржишта (територијалне целине и у оквиру њих сегменти „новоградње“ и „староградње“) могу имати различите облике понашања и тржишну динамику, индекс се најпре оцењује за сваку општину. Затим се агрегира у виду отежињеног (пондерисаног) просека (аритметичке средине) добијених општинских индекса у подиндексе за сваки од сегмената (4 статистичка региона и по 3 индекса за сваки од региона – цело тржиште, „новоградња“ и „староградња“). Даљом агрегацијом добија се индекс за цело тржиште Србије. Као тежински фактори користе се учешћа мањих сегмената у већем скупу трансакција у периоду од пет претходних година.
novaekonomija.rs
Al to je samo prosek, pausalci ubiju 100k godisnje. Daj recite mi u kojoj to Srbiji vi zivite, je l ima to nesto virtuelno da su ulogujes, neke naocare za komodor, sta vec?
