Cene nekretnina

[Ar4]

Posto su cene trenutno najvise u istoriji, eksplodirale su u protekle 3 godine, i ko god je kupio stan pre vise od 1-2 godine po bilo kojoj ceni je sad u velikom plusu, zakljucak je da se stan isplati kupovati uvek po bilo kojoj ceni?
Glupo je recimo sacekati pad cena ili pad kamatnih stopa i kupiti kad su uslovi povoljniji? Kad pominjem cekanje, pod tim ne mislim bas na kalkulisanje (mada i sto da ne) koje se i moze isplatiti i ne mora, nego bukvalno zdravorazumsku odluku da odlozis kupovinu za neki kasniji period jer iako bi mozda sad mogao da kupis na kredit, mozda ti plata nije dovoljno velika, mozda ti posao nije siguran i slicno, pa ne bi da ulazis u neki veci rizik.
Niko, pa ni ja, ne sporim sve ovo sto se ponavlja ovde po milion puta:

• Ljudi ce uvek pricati da su cene napumpane
• Osoba X je kupila stan pre Y godina, svi su joj pricali da su cene naduvane, a gle sad kolike su, sto znaci da je osoba X dobro postupila
• Kupoivina stana se isplati da ne bi placao kiriju, a i generalno je dobra investicija jer dugorocno cene rastu a zaradjuje se i od izdavanja

Ja to nikad nisam sporio, i ovo se moze poremetiti samo u dugom roku i usled nekih nepredvidivih dogadjaja (ratovi, krize, poreska politika, ekoloska politika, migracije,...)
Ali sve to ne menja cinjenicu da su trenutno uslovi na trzistu takvi da postoji velika sansa da cene padnu, a cak i da ne padnu, toliko su visoke da su gotovo nemoguce sanse da rastu barem u narednih X godina. I ako je vec takva situacija, zasto onda zuriti sa kupovinom osim ako ti nije bas hitno. Bolje je sacekati bolje vreme, pratiti trziste, cekati neku dobru ponudu i slicno.
Uostalom, nije bitno sta ja kazem ili sta neko drugi, nije bitno da li su cene realne ili nisu, da li imamo balon ili nemamo, pogledajte sta kaze trziste (kakvo god bilo i bez obzira na poreklo para). Trziste kaze da po trenutnim cenama i trenutnim uslovima sve manji broj ljudi zeli da kupuje nekretnine, tj. promet opada. Videcemo sta ce trziste reci u buducnosti.

Jedan lik me je ubeđivao u tezu kako do pada cena neće doći, već će svi prodavci da "povuku ručnu", zamrznu cene i čekaju da kupci vrate, makar to bilo za 5 ili 6 godina, a onda će cene nastaviti da rastu. Samo bih se nasmejao na to da lik nije arhitekta, što mi dosta govori da mnogo ljudi koji imaju veze s nekretninama su odsečeni od stvarnosti.

 

[Jozua]

Jel dobio neko skoro povisicu?

 

[Vana]

Posto su cene trenutno najvise u istoriji, eksplodirale su u protekle 3 godine, i ko god je kupio stan pre vise od 1-2 godine po bilo kojoj ceni je sad u velikom plusu, zakljucak je da se stan isplati kupovati uvek po bilo kojoj ceni?
Glupo je recimo sacekati pad cena ili pad kamatnih stopa i kupiti kad su uslovi povoljniji? Kad pominjem cekanje, pod tim ne mislim bas na kalkulisanje (mada i sto da ne) koje se i moze isplatiti i ne mora, nego bukvalno zdravorazumsku odluku da odlozis kupovinu za neki kasniji period jer iako bi mozda sad mogao da kupis na kredit, mozda ti plata nije dovoljno velika, mozda ti posao nije siguran i slicno, pa ne bi da ulazis u neki veci rizik.
Niko, pa ni ja, ne sporim sve ovo sto se ponavlja ovde po milion puta:

• Ljudi ce uvek pricati da su cene napumpane
• Osoba X je kupila stan pre Y godina, svi su joj pricali da su cene naduvane, a gle sad kolike su, sto znaci da je osoba X dobro postupila
• Kupoivina stana se isplati da ne bi placao kiriju, a i generalno je dobra investicija jer dugorocno cene rastu a zaradjuje se i od izdavanja

Ja to nikad nisam sporio, i ovo se moze poremetiti samo u dugom roku i usled nekih nepredvidivih dogadjaja (ratovi, krize, poreska politika, ekoloska politika, migracije,...)
Ali sve to ne menja cinjenicu da su trenutno uslovi na trzistu takvi da postoji velika sansa da cene padnu, a cak i da ne padnu, toliko su visoke da su gotovo nemoguce sanse da rastu barem u narednih X godina. I ako je vec takva situacija, zasto onda zuriti sa kupovinom osim ako ti nije bas hitno. Bolje je sacekati bolje vreme, pratiti trziste, cekati neku dobru ponudu i slicno.
Uostalom, nije bitno sta ja kazem ili sta neko drugi, nije bitno da li su cene realne ili nisu, da li imamo balon ili nemamo, pogledajte sta kaze trziste (kakvo god bilo i bez obzira na poreklo para). Trziste kaze da po trenutnim cenama i trenutnim uslovima sve manji broj ljudi zeli da kupuje nekretnine, tj. promet opada. Videcemo sta ce trziste reci u buducnosti.

Samo bez nervoze. Ti si bar jedan od retkih zagovornika teze da ce cene pasti, a da nisi agresivan i ne vredjas nego argumentovano objasnjavas svoje stavove, bar koliko ja pratim ovaj forum.
Ono sto ja vidim kao problematicno u tvom stavu je da nekako posmatras ljude jednoobrazno. Kao da su svi u istom kalupu, istih zivotnih okolnosti, istih materijalnih (ne)mogucnosti...pa osim ako bas ne gori pod nogama sto da svi ne sacekaju.
Mislica je u jednom postu nedavno veoma lepo objasnila zasto je za nju licno sada cak i bolja situacija kupovine stana, i to na kredit, u odnosu na pre nekoliko godina. Jednostavno zivotne okolnosti su sada drugacije, ali vecina ovde nije ni pomislila da uvazi njen licni primer kao realan. Ja sada da imam pare slupala bi ih u cetvrti stan. Mozda ne bih dizala kredit ali da imam kes, izbor bi bio stan. Pa jednog dana, kad dete stasa za studije, prodam ga i posaljem negde napolje da se skoluje. Npr. Za 15 godina vredece bar isto a verovatno i vise osim u slucaju nekih razarajucih scenarija, a u medjuvremenu ce donositi prihod. Osim u slucaju razarajucih scenarija, i to se pominjalo, ali time se ne vodimo kada pravimo vazne odluke u zivotu, zar ne?Naravno, verovatno nisam bas inovativna, znam da ljudi pominju zlato, obveznice itd. ali, not my cup of tea. Kao i vecina ljudi u ovoj zemlji, ja to ne poznajem i za mene bi stan bio uvek prvi izbor. Cak i sada. Da imam kes.
Drugi problem koji vidim u tvom izlaganju je sto ti sa sigurnoscu tvrdis da ce cene padati ili bar stagnirati. Otkud znas? To sto tebi deluje logicno po svim pokazateljima da ce biti tako, uopste ne mora da znaci da hoce. Upravo je ta 2020. koju sam pominjala glavni dokaz. I tada je po svim parametrima bilo apsolutno logicno da ce cene da padaju. Pa svi znamo sta se dogodilo.

 

[Mislica]

To sto tebi deluje logicno po svim pokazateljima da ce biti tako, uopste ne mora da znaci da hoce. Upravo je ta 2020. koju sam pominjala glavni dokaz. I tada je po svim parametrima bilo apsolutno logicno da ce cene da padaju. Pa svi znamo sta se dogodilo.

Ovo je i moj jedini problem sa Pericinom argumentacijom. Znaci sve navedeno je nagadjanje ali sa rezonom, i verovatnocom da se sve tako desi. Ali ti pricas kao da je cinjenica da cena dalje ne moze da ide gore, kao da je drzava uvela limit dokle moze da ide, a nije.
Vecina nas je kupovala kad su cene bile na istorijskom maksimumu. A zatim je dosao novi istorijski maksimum i nasa nekretnina je dobila na vrednosti. Ja sam kupovala i prvi i drugi stan na maksimumima, koji su se vrlo brzo pokazali da to nisu. Sto znaci da cu uskoro imati 2 stambena kredita, po ovim uslovima, i vrh mi se isplati, smatram da su mi oba odlicne odluke. Opet kazem, ne mora da znaci da ce to i sad da se desi, ali reci kao cinjenicu da ne valja kupovati na istorijskom maksimumu nema smisla.

 

[Ar4]

Ja sada da imam pare slupala bi ih u cetvrti stan. Mozda ne bih dizala kredit ali da imam kes, izbor bi bio stan. Pa jednog dana, kad dete stasa za studije, prodam ga i posaljem negde napolje da se skoluje. Npr. Za 15 godina vredece bar isto a verovatno i vise

Japan je knjiški primer da nekretnine za 15 godina ne moraju nužno da vrede isto ili više. Pogledaj period 1991 - 2006.

Residential Property Prices for Japan

Graph and download economic data for Residential Property Prices for Japan (QJPN628BIS) from Q1 1955 to Q4 2023 about Japan, residential, HPI, housing, price index, indexes, and price.

fred.stlouisfed.org

 

[G.I.Joe]

Jel dobio neko skoro povisicu?

Evo ja ću da odgovorim oko povišice. Radim kao direktor u multinacionalnoj firmi na zapadu i dobio sam povišicu od 1,2%!! Dobro ste pročitali 1,2%. Prošle godine sam dobio 0.9%.
I od avgusta ćemo svi kolektivno u firmi dobiti linearno povećanje od 4%.

 

[ccc]

Nije tačno da ste kupovali na istorijskom maksimumu. Svi zagovornici teze "Ko kaže da ne može da raste još" uporno misle da istorija počinje od 2015.

Sada jeste istorijski maksimum, što se tiče cena, a još malo će biti i što se tiče kamatnih stopa.

I da, generalno se bolje živi nego 2007.
I da, 3000 kvadrat tada nije isto što i 3000 kvadrat sada.

Ali po hiljaditi put, anomalije na tržištu u nekom periodu nikako ne mogu da postanu norma, na duže staze.

Anomalije:

- došli/prošli Rusi
- BG košta kao mnogo ozbiljniji EU gradovi i (dobro) primorje
- inflacija dobro dvocifrena

Presmešne su analize koje to "previđaju", kao i činjenicu da su rente OSETNO pale.

Nema šta da se priča bukvalno sa takvim "stručnjacima".

 

[Jozua]

Evo ja ću da odgovorim oko povišice. Radim kao direktor u multinacionalnoj firmi na zapadu i dobio sam povišicu od 1,2%!! Dobro ste pročitali 1,2%. Prošle godine sam dobio 0.9%.
I od avgusta ćemo svi kolektivno u firmi dobiti linearno povećanje od 4%.

To je otprilike moja poenta, ako ljudi dobijaju povisice, kako ce onda cene da padaju.. Ili ce ovaj svet zaista postati strava mesto gde cene padaju, a plate rastu.

 

[Mislica]

Japan je knjiški primer da nekretnine za 15 godina ne moraju nužno da vrede isto ili više. Pogledaj period 1991 - 2006.

Residential Property Prices for Japan

Graph and download economic data for Residential Property Prices for Japan (QJPN628BIS) from Q1 1955 to Q4 2023 about Japan, residential, HPI, housing, price index, indexes, and price.

fred.stlouisfed.org

Ali u Tokiju nije bas takva situacija, cene su se vratile

A evo jos jednog grafika koji hvata do ove godine i prikazuje da dalje rapidno rastu

 

[sundjer_bob]

Wow, samo 30 godina je trebalo da se vrate. Racunajuci inflaciju jos uvek se nisu vratile. Racunajuci oportunisticki trosak, ne da se nisu vratile, nego su kupci u debelom minusu.

 

[ccc]

To je otprilike moja poenta, ako ljudi dobijaju povisice, kako ce onda cene da padaju.. Ili ce ovaj svet zaista postati strava mesto gde cene padaju, a plate rastu.

Lol, pa koju povišicu je dobio? 30%? Ili neku ispod nivoa rasta POTROŠAČKE KORPE?

 

[vradovic]

skoro pa dzabe.

Nekad njive, a sad ovde niču luksuzne zgrade: Kvadrat je bio 700 evra, a sada – skoro 2.000

Moglo bi se reći da naselje Ledine ima idealnu poziciju jer je ušuškano između opština Novi Beograd i Surčin, pa se zato u ovom delu stanovi sve više kupuju, a potražnja će tek rasti shodno novim projektima koja donosi EXPO 2027. u ovaj deo prestonice.

www.b92.net

Hristi na aparatima

 

[Musa_Kesegia]

Evo ja ću da odgovorim oko povišice. Radim kao direktor u multinacionalnoj firmi na zapadu i dobio sam povišicu od 1,2%!! Dobro ste pročitali 1,2%. Prošle godine sam dobio 0.9%.
I od avgusta ćemo svi kolektivno u firmi dobiti linearno povećanje od 4%.

a bonusi?

 

[ivkebgd]

I ovo je Bg opstina u pitanju, Grocka. Ne znam kako ide sa stanovima i kupoprodajnim ugovorima, moguce. Znam samo da u celom kraju niko ne placa porez na kuce, skoro sve su nelegalizovane. Ali su sve povezane na gradsku vodu i struju.

Evo ja kao neko ko zivi u okolini Grocke ti kazem da mi je kuca i dalje nelegalizovana iako je jos pre par godina predat zahtev za legalizaciju,a porez redovno placam,pa cak i neki zaostali koji su mi nasli pre xx godina.Dakle,u cemu je problem ?

 

[G.I.Joe]

a bonusi?

Bonusi su bruka ove godine. Mogu da kažem da nismo ni dobili. Pošto kao firma lose stoji i otpušta se 15% radnika globalno i onda smo dobili umesto 100% bonusa dobili smo 30% bonusa. Prevedeno na pare taman da kupim 2 praseta za Božić i Uskrs i to je to. (Nije šala)

 

[Vana]

Evo ja kao neko ko zivi u okolini Grocke ti kazem da mi je kuca i dalje nelegalizovana iako je jos pre par godina predat zahtev za legalizaciju,a porez redovno placam,pa cak i neki zaostali koji su mi nasli pre xx godina.Dakle,u cemu je problem ?

Stvarno nemam pojma

 

[beli labud]

Ljudi su nakon protekle krize kad su cene pale 30-40% prodavali stanove po mnogo nizoj ceni nego sto su kupovali. Niko od njih nije bio srecan zato sto mora da spusti cenu, ali jedino po tim cenama su mogli da prodaju. A cene su padale i na jacim lokacijama. I sad kad/ako budu pale cene onaj ko prodaje ce morati da spusti cenu manje ili vise ako zeli da proda. Naravno, ako mu nije hitno da proda uvek moze da odustane od prodaje i da ceka X godina da cene ponovo porastu, ali oni koji zaista zele da prodaju jer im je potreban novac iz nekog razloga ce morati da spuste cene, hteli to ili ne. Eto, ti si tvrdio da traznja nece padati, pa je pala, zbog cega mislis da si sad u pravu kad kazes da cene nece padati? Mozda vi koji navijate za rast cena jeste bili u pravu proteklih X godina da ce cene rasti, sad je red malo i mi koji navijamo za pad cena budemo u pravu, i za sad jesnmo u pravu s obzirom da je promet vec pao

Perice, ti sasvim zaboravljaš da gotovo svako ko proda stan ulaže taj novac u drugi stan, manji, veći, na drugom mestu svejedno je. I da bi tu transakciju uradio mora da proda po sličnoj ceni kao i taj drugi koji kupuje. Većina transakcija su te tzv vezane

Koje su cijene?

Znam da su bile niže nego na Zlatiboru, ali stvarno se ne sećam jer svi oni imaju jednu cenu za prizemlje i prvi sprat i onda cene rastu sa višim spratovima, orijentacijom i pogledom, i to značajno, neretko kod tih boljih objekata po 50% bude razlika. Znači ovo ti je samo kao kroz maglu da se razumemo, i mislim da je bilo oko 2.500

 

[Echo]

skoro pa dzabe.

Nekad njive, a sad ovde niču luksuzne zgrade: Kvadrat je bio 700 evra, a sada – skoro 2.000

Moglo bi se reći da naselje Ledine ima idealnu poziciju jer je ušuškano između opština Novi Beograd i Surčin, pa se zato u ovom delu stanovi sve više kupuju, a potražnja će tek rasti shodno novim projektima koja donosi EXPO 2027. u ovaj deo prestonice.

www.b92.net

Hristi na aparatima

Ledine obavezno ubaciti u turističku ponudu Beograda, uz Mirijevo. Onako nešto zaista ne treba propustiti dok se boravi u prestonici.

 

[vradovic]

Kvadrat u Tivtu ide i do paprenih 10.000 evra! Ukoliko želite da pazarite nekretninu na primorju, evo koje su cene u Grčkoj, Crnoj Gori i Albaniji

Već godinama među građanima Srbije vlada interesovanje za kupovinu nekretnina na moru, u popularnim letovalištima. Najpopularnije destinacije za kupovinu nekretnina se menjaju iz godine u godinu, iako i dalje Halkidiki u Grčkoj, gde i inače svake godine letuje veliki broj naših turista, ostaje u...

www.blic.rs

Au stigose nas.

 

[Analitičar]

Nije tačno da ste kupovali na istorijskom maksimumu. Svi zagovornici teze "Ko kaže da ne može da raste još" uporno misle da istorija počinje od 2015.

Sada jeste istorijski maksimum, što se tiče cena, a još malo će biti i što se tiče kamatnih stopa.

I da, generalno se bolje živi nego 2007.
I da, 3000 kvadrat tada nije isto što i 3000 kvadrat sada.

Ali po hiljaditi put, anomalije na tržištu u nekom periodu nikako ne mogu da postanu norma, na duže staze.

Anomalije:

- došli/prošli Rusi
- BG košta kao mnogo ozbiljniji EU gradovi i (dobro) primorje
- inflacija dobro dvocifrena

Presmešne su analize koje to "previđaju", kao i činjenicu da su rente OSETNO pale.

Nema šta da se priča bukvalno sa takvim "stručnjacima".

Da, inače ispostavilo se da su analiticari koji su predviđali kataklizmu i drastičan pad cena nakon što su istekle mere kojima su privremeno zamrznute rate kredita tokom Korone, bili u pravu? Gde ste svi bili tokom 2020. i kakva su bila predviđanja? Nije problem pogrešno proceniti situaciju I trziste, ali ljudi su ovde toliko sujetni i ostrasceni da ne mogu da podnesu činjenicu da nisu bili u pravu.

Inače, tačno je da su cene rentiranje pale, ali kakve veze to ima sa bilo čim? Daj bože da plate porastu ne samo nominalno nego i suštinski pa da ljudi mogu da izdvoje više novca za rentanje ili kupovinu stana.

 

[MisterM]

Ja ti kazem da praznih lokala ima koliko hoces. To sto imas X kafica u centru koji su uvek puni ne znaci da imas brdo praznih lokala cak i na dobrim lokacijama. A tamo gde je kisela 350 dinara ja ne idem vise A i ne pricam o kaficima i kafanama koji cine 1% lokala, nego o obicnim lokalima. Ne mora niko da veruje, nek sam izadje na ulicu i pogleda koliko ih ima

Ne samo to. Cene izdavanja poslovnih prostora se ne menjaju vec 10-15 godina, a kirije su porasle duplo u ro periodu. Logicno je pretpostaviti da u zdravoj drzavi koja navodno napreduje i razvija se i gde skace BDP to bude drugacije. Takodje nelogicnost je da cene stanova za zivot skacu u zemlji gde ne raste broj stanovnika, vec opada. Sto se tice Beograda, on stagnira verovatno ali i on ce u narednih 10,20 godina da zabelezi pad ako se ne desi nesto veliko kao npr. novi talas izbeglica, ratovi itd...

 

[MisterM]

Da. Delta legal. Oni su haos ljudima napravili. To mi je ostalo upamćeno da je ofarbani lik vozio Ferarija, a unesrećio desetine, možda i stotine porodica.
Danas je takvih pojava srećom mnogo manje.
Iskristalisali su se investitori.

Takodje sto se tice tih stanova, unisten je i naruzen izgled citavog kraja. Neke zgrade su trpane i umetane gde im nije mesto. To je tadasnja drzava dozvolila. Sada sve isto polazi od drzave samo je 100x gore sto se tice unistavanja grada. U normaloj trzisnoj ekonomiji i u normalnoj zemlji tako nesto bi samo oborilo cene nekretnina svih zgrada u tom ruznom kraju. Sad jos zivimo trip u glavi. Ali procice i to...

Najavljuje se dodatno povecavanje kamatnih stopa

Fed closing in on end of rate hiking cycle, central bank officials say

The Federal Reserve will likely need to raise interest rates further to bring down inflation that is still too high, but the end to its current monetary policy tightening cycle is getting close, several U.S. central bank officials said on Monday.

www.reuters.com

Interest rate peak may be near, OP economist says

But the economist noted that "it cannot be ruled out that the 12-month Euribor could rise to five percent."

yle.fi

Ocekuje se da ce uskoro kamatne stope dostici svoj vrhunac, tako da ne bi trebalo da bude nekih znacajnijih povecanja, mada nije iskljuceno ni da recimo 12-mesecni Euribor koji je trenutno 4.18% ode na 5%.
Ipak, kada se u nekom trenutku bude krenulo sa obaranjem kamatnih stopa, ne ocekuje se da kamatne stope idu ispod 2.9% tokom naredne decenije, tako da u narednih 10-ak godina mozete ocekivati pad Euribora sa tipa 4% na tipa 3%, tesko da ce kamatne stope ici ispod toga, a svi znamo sta to znaci.
Pogledajte prilog 167281

Pa 6m euribor je po prognozi da raste do oktobra pa onda da pada. Ali to je prognoza. Ovo sto se trenutno desava u svetu je velika nepoznanica. Ako zima bude jaka, za razliku od prosle ,to ce pogurati inflaciju zbog cele price oko Ruskog gasa u Evropi a kao odgovor na inflaciju moze jos da skoce kamatne stope.
Ali svakako za proslu krizu je do pada cena nekretnina doslo tek kada su euribor skroz spustili zbog stimulacije ali dugo je trebalo da se masina pokrene.
Stampanje novca bez pokrica koje je i izazvalo ovakav hajp, ne deluje mi da ce se ponavljati u sledecim decenijama jer ako zele da zastite dolar onda moraju da imaju pokrice za isti, jer kako cujemo BRIKS ce imati valutu koja ce imati zlatne rezerve.

 

[StevanHN]

Ne samo to. Cene izdavanja poslovnih prostora se ne menjaju vec 10-15 godina, a kirije su porasle duplo u ro periodu. Logicno je pretpostaviti da u zdravoj drzavi koja navodno napreduje i razvija se i gde skace BDP to bude drugacije. Takodje nelogicnost je da cene stanova za zivot skacu u zemlji gde ne raste broj stanovnika, vec opada. Sto se tice Beograda, on stagnira verovatno ali i on ce u narednih 10,20 godina da zabelezi pad ako se ne desi nesto veliko kao npr. novi talas izbeglica, ratovi itd...

Kada je kirija za stan veća nego kirija za posl.prostor, to ti je znak da je privreda u onoj stvari.
I kod nas na CG primorju i u BG-u su se nekada stanovi u prizemlju prenamjenivali u posl.prostore, pa čak i na I spratu, a danas se kod nas posl.prostori prenamjenjuju u stanove ili turističke apartmane jer to donosi veći prihod. To znači da je privreda u kolapsu i da jedino turizam koliko toliko donosi prihod.

 

[MisterM]

Da li negde ima povoljnija štednja u odnosu na Procredit banku? Tamo je kamata 3,8 za depozit u evrima oročen na godinu dana.

Mislim da ne, Nedavno sam bio kod njih, ovo je novina, ranije su uglavnom poslovali s privredom. Zele da privuku sto vise klijenata. Kazu da su im svi depoziti osigurani u Holandiji iako to nije neophodno po nasem zakonu.

 

[MisterM]

Ne znam da li si znao da u Nemačkoj ljudi nemaju klime u kućama i stanovima? A da od 2024. neće moći kupiti gasni kotao niti za novogradnju niti za renoviranje ili zamenu postojećeg. Ostaje samo toplotna pumpa i grejanje na struju za sve novogradnje koje se danas zidaju.

Da li je ovo novina zbog pokusaja da ne budu zavisni od ruskog gasa, ili je svakako bilo u planu?