Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

Belraider":1pu79osh je napisao(la):
Danas u restoranu Supreme u Galeriji guzvica, glavna jela od 4 do 6 soma.
Kliknite za proširenje...

Zar nije zabranjen rad restoranima u zatvorenom ?
 
Zvanično da, nezvanično svi(većina) rade normalno još od prvog dana otvaranja bašti.
 
Ako verujes da Telegraf pise i jedan tekst iz novinarskih poriva i nekakvog istrazivanja - vidi se da ne zivis ovde.
Za neg.kamatne stope sve stoji..
 
U principu dva su razloga za ovogodišnji dalji rast cena nekretnina u BG. Prvi što ljudi ovde realno nemaju u šta drugo da ulože višak novca, a drugi (o tome sam već pisao) da je repromaterijal užasno poskupeo zbog pandemije.
Ovde se mnogi forumaši bave prosečnom platom koja kao parametar nema nikakve veze sa cenom nekretnina. Svuda u Evropi ljudi koji zarađuju prosečnu platu ne mogu da kupe nekretninu već plaćaju kiriju. Na bogatijem zapadu ovo je još više izraženo.
BG je veliki grad, od 1.5 miliona ljudi preko 100 000 su veoma dobrostojeći, plus dijaspora. Oni generišu i diktiraju trendove u kupoprodaji nekretnina, a ne kasirka iz Maxija. Većina tih 100 000 plus dijaspora kupuju ne dva već 3 ili više stanova, zato i stoje prazni. Dakle novac nije problem, u BG postoji i postojaće dovoljan broj ljudi sa velikim novcem, problem je što nema u šta drugo da se uloži.
 
3/4 se prodaje za kes. Naravno da ima ljudi sa novcem. Samo nadji jos jedan grad na svetu (a da nije u Kolumbiji) gde je taj odnos krediti/kes...
 
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=846640#p846640:2vwgayzr je napisao(la):
moodboy » Ned Maj 02, 2021 10:21 am[/url]":2vwgayzr]3/4 se prodaje za kes. Naravno da ima ljudi sa novcem. Samo nadji jos jedan grad na svetu (a da nije u Kolumbiji) gde je taj odnos krediti/kes...
Kliknite za proširenje...
Pazi, realno pojma nemam. Međutim, kod nas se "keš" kupcima zovu svi koji ne stavljaju hipoteku na stan koji kupuju i ne vuku kredit. Praktično 90% pasivne kupoprodaje je "keš", pravo pitanje je koliki je udeo te kupoprodaje u opštoj.
Evo ti primer. Osoba X radi u Norveškoj u naftnoj kompaniji Equinor, i nakon 5 godina ušteka 200 soma za stan u BG nakon plaćenog poreza u NO. Osobi Y umre deda koji je dobio salonac u Njegoševoj i proda taj stan osobi X i legne mu 200 soma na račun. Onda on kupi sebi i ženi jedan u Mirijevu od 100k a jedan mali kod Vuka isto 100k sinu koji studira. Zatim poraste ćerka, i oni prodaju stan u mirijevu za 120k i uzmu 2 još manja u Jajincima po 60k. I eto imaš 5 transakcija sve "keš" a ništa nelegalno.
Ali samo je prva transakcija od dodate vrednosti (čovek stvorio lovu radeći u NO) a ostale 4 su pasivna kupoprodaja. Taj iz Norveške je "trend seter", jer od takvih kupaca zavisi kretanje cena. Ostale 4 cene u lancu prate snagu onoga ko je napravio lovu.
 
Znam za to objasnjenje. Ali ne pije vodu iako ima i takvih slucajeva. Za novogradnje je odnos i veci u korist kes kupaca - a taj novac ide investitoru koji onda ne odlazi i ne kupuje stanove po Mirijevu. Druga stvar je sto je u vreme prethodnog pika 2008, sa gomilom Crnogoraca punih kesa od prodaje zemljista Rusima - taj odnos bio obrnut u korist kreditnih kupaca.
A cene ce jos rasti tu se slazem...
 
Inversticija -> Kupiti sto je jeftinije moguce i iznajmiti za sto je vise moguce. To je valjda pravilo? Cene su previsoke, treba sacekati sa kupovinom.
Stanovanje -> Ako je drama, nema se druge nego kupiti
Prodaja -> O da :)
 
https://www.businessinsider.com/will-th ... ing-2021-4
https://www.bankrate.com/mortgages/is-t ... -to-crash/
https://www.theguardian.com/money/2021/ ... never-bust

Ja se slazem sa ovim tekstovima. Cene nekretnina su tek pocele da idu na gore.
Mislim da je realno 5.000 eura po m2 prosek za Beograd u narednih 5 godina da se desi.

Da bi dosli na neku "normu" (iz moje glave) Realno je da plata 2025. bude 900 eura ali zato da zakupis stan ce biti 1.500 eura a kupovina 5k po m2.

Po mom misljenju sadasnje cene su bagatela i verovatno poslednja prilika da se kupi po ovim cenama.
 
Živi bili pa videli. Zapamtiću da pošaljem sebi mejl sa ovim predikcijama pa da se lepo smejemo. Evo ja se baš danas predomislio da kupim stan ovde. Nije ovo više zemlja za ljude...
 
Ako bude ovako kako kazes vradovicu, ja uopste ne vidim razlog zasto bi iko ostajao u bg :D Znaci muz i zena zajedno imaju 1800 eur, 1500 daju za stan, ostaje im citavih 300 eur da plate racune. Hrana ce se konzumirati u manjoj meri, mislim, i onako je sada fasting i autofagija u modi :lol:
 
vradovic":a9wlqvrn je napisao(la):
https://www.businessinsider.com/will-the-housing-market-crash-real-estate-bubble-millennials-homebuying-2021-4
https://www.bankrate.com/mortgages/is-t ... -to-crash/
https://www.theguardian.com/money/2021/ ... never-bust

Ja se slazem sa ovim tekstovima. Cene nekretnina su tek pocele da idu na gore.
Mislim da je realno 5.000 eura po m2 prosek za Beograd u narednih 5 godina da se desi.

Da bi dosli na neku "normu" (iz moje glave) Realno je da plata 2025. bude 900 eura ali zato da zakupis stan ce biti 1.500 eura a kupovina 5k po m2.

Po mom misljenju sadasnje cene su bagatela i verovatno poslednja prilika da se kupi po ovim cenama.
Kliknite za proširenje...
"Prosečna plata od 900€ do 2025"... Jako poznato zvuči...

Ta matematika bi zahtevala da plate naredne četiri godine rastu po 15 procenata godišnje.

Centralne banke će u jednom trenutku morati da intervenišu i podignu kamatne stope. Trenutno stanje je ekonomski apsurdno i potpuno neodrživo. Jadni oni koji se zateknu sa kreditima na 30 godina kada efektivne stope preko noći odu sa 2.2 na 5 procenata

Sent from my M2007J3SG using Tapatalk
 
Centralne banke će u jednom trenutku morati da intervenišu i podignu kamatne stope. Trenutno stanje je ekonomski apsurdno i potpuno neodrživo. Jadni oni koji se zateknu sa kreditima na 30 godina kada efektivne stope preko noći odu sa 2.2 na 5 procenata
Kliknite za proširenje...

Lepo si napisao "apsurdno i potpuno neodrzivo". Ako bi se nastavilo ovo stanje samo bi se napravio sloj ljudi koji bi morali da zive na ulici.

Ovo za plate i ta predikcija nema veze sa REALNIM rastom zarada vec zbog ovog pomenutog neodrzivog stanja upumpavanja svega i svacega. Jaka stvar kao imacemo prosecnu platu 900e pa sta ti to znaci ako sve poskupi x4 a najvise od svega nekretnine koje su ujedno i najveci trosak. Ta predikcija od 900e koju su napravili je zasnovana ne na rastu (mozda jeste rast neki mikro deo) vec na predvidjanju da ce stimulansi da se upumpavaju i dalje do 2025. Totalna nebuloza ako mene pitas. Plus verovatno ce da padne i neko jace zaduzivanje.

Ako bude ovako kako kazes vradovicu, ja uopste ne vidim razlog zasto bi iko ostajao u bg :D Znaci muz i zena zajedno imaju 1800 eur, 1500 daju za stan, ostaje im citavih 300 eur da plate racune. Hrana ce se konzumirati u manjoj meri, mislim, i onako je sada fasting i autofagija u modi :lol:
Kliknite za proširenje...

Bas tako. Slican odnos je i u San Frnacisku. Sa prosecnom platom mozes da zivis samo na ulici. Ocigledno je da to dolazi i ovde.
Biti u Beogradu i imati prosecnu platu ili ti prosecan skill nece biti odrzivo. Zivece IT-jevci, menadzeri i svi oni koji imaju plate iznad proseka ILI imaju otplacen stan u vlasnistvu pa im sve jedno.

Evo neka stoji gore predikcija za 2025. pa da vidimo :) Jedino neki rat bi mogao da nas skrene sa puta ili da naprasno prestanu da rade stimulanse. (malo verovatno i jedno i drugo). Rat je zapravo najbolje resenje. Posto ako se nastavi ovako ekonomija ide nepovrat a ako prekines depresija.

Evo Srbija Danas.
https://www.srbijadanas.com/biz/vesti/stanovi-cena-nekretnine-beograd-nis-kupci-izgradnja-investitori-podaci-istrazivanja-2021-05-01

Sve dok ne budemo imali MASOVNO situaciju da se placa iznad "trazene cene" i da to bude u svim medijima, na forumu i slicno nismo dosli do pregrejanog trzista. Na primer neko trazi 100.000 eura za stan ti mu nudis 120.000 eura samo da odmah zavrsite kupoprodaju. To kad pocne masovno da se desava onda znamo da je trziste "hot".
 
https://www.numbeo.com/property-investm ... rrency=EUR

Vidi, znam da numbeo nije najprecizniji, al kad uporedis San Francisco i Bg (Boga i sesirdziju), sad je procentualno veci izdatak stanarina u Bg nego u San Francisku :D

San Francisko, prosecna plata oko 6400 eur, jednosoban stan u centru oko 2600 mesecno, znaci oko 40% plate.
Beograd, plata oko 520, jednosoban stan u centru oko 360, znaci 70%.

Sto ce reci u Bg-u bi sad trebalo da bude plata 900 eur, da bi kirija bila 40% plate :D bruka koliko nam dobro ide.
 
LOL. U San Francisku se ta tranzicija vec desila. Svi sem IT-jevaca, bankara, biznismena su otisli :)
Treba da poredis Srbiju vs Kalifornije.

Kalifornija $39,393 (BRUTO).
Neto = $2,200 (kad odbijes porez doprinose, penziono i slicno)
Srbija 570 USD (neto)

3.7 puta veca zarada.

Prosecna cena za rentiranje garsonjere u SF je $2,500 (pre ovog pada sad)
https://www.zumper.com/rent-research/san-francisco-ca

Prakticno ne mozes da je rentiras sa prosecnom platom.
Dok sa 570 USD neto jos i nekako mozes da rentiras garsonjeru. (mada se u poslednjih godinu dve i to poremetilo realno)
Ima prostora za divljanje cena u Beogradu jos dosta. Ovo ne kazem da je dobro samo trend pokazuje u kom pravcu idemo.
Pogtovo sto nije dobro jer ce na zalost da se grad pretvori u mnogo prljaviji zbog gomile beskucnika upravo iz razloga divljanja cena nekretnina.
https://www.youtube.com/watch?v=ZJoG--CAZYk (Samo pogledajte ovaj video ka cemu idemo ako se ovo ovako nastavi - sve ce Vam biti jasno).

Takodje online statistike nisu bas uvek precizne.

Disclamer: Meni licno rast trenutno ne odgovara jer planiram da kupujem nekretnine u Srb i rast cena to otezava.
 

Prilozi

  • Screen Shot 2021-05-02 at 2.11.25 PM.png
    Screen Shot 2021-05-02 at 2.11.25 PM.png
    20,8 KB · Pregleda: 1.692
Za nas sa jeftinijim ulaznicama ako moze pojasnjenje zasto bilo sta u vezi trzista BG nekretnina se stavlja u isti kontekst kao i SF trziste nekretnina?
 
Pandemija, upumpavanje para, nemogucnost trosenja i nemanje alternativne investicije u Srbiji po meni kao da ce da raste jos godinu dve pre nego sto krene neki pad. Taman dok svi ispucaju to sto imaju pa stane traznja zbog velike cene. No videcemo kako ce se zavrsiti ovaj "rat" sa nevidljivim neprijateljem.
 
KO neće da angažuje agenciju za nekretnine može da angažuje i advokaze

Najznačajniji pravni poslovi su ugovori o prometu nepokretnosti, uvođenjem javnih beležnika propisano je da umesto sudova sada beležnici overavaju (solemnizuju) ovakve ugovore dok sastavljanje samih ugovora obavljaju stranke i advokati. Najznačajniji ugovori o prometu nepokretnosti su kupoprodajni ugovori. Ovakve ugovore sastavljaju i agencije koje se bave prometom nekretnina i naplaćuju svoju uslugu u određenom procentu vrednosti nekretnine koja ide do 3 posto, odnosno par hiljada evra. Naravno u tu uslugu ulaze i ostali poslovi: posredovanje, oglašavanje, pokazivanje mušterijama stana i td…

Za ljude koji ne žele da angažuju agencije za nekretnine, advokati za nekretnine i žele sami da vrše prodaju svoje nekretnine odnosno pokazuju potencijalnim mušterijama stanove, oglašavaju se bez posrednika i vrše druge radnje u cilju prodaje, moja advokatska kancelarija može da pruži pomoć u sastavljanju ugovora. Cena sastavljanja ovakvih ugovora ide oko 300 evra za nekretnine vrednosti preko 12.000.000 din i smanjuje se odnosno povećava ako je vrednost nekretnine manja odnosno veća. Pomoć advokata je značajna i u situacijama kada se kupuju nepokretnosti u procesu izgradnje, mada kod ovakvih poslova je često savesnost i solventnost investitora uz svu pravnu pokrivenost odlučujuća. Advokati mogu proveriti da li nekretnine imaju građevinsku ili upotrebnu dozvolu da li su u postupku legalizacije ,mogu ishodovati uverenja, ili druge neophodne potvrde. Advokat može i u sudu proveriti broj i sadržinu originala ugovora kojim je sticalac stekao nepokretnost koju prodaje radi spečavanja falsifiovanja i drugih nedozvoljenih radnji.

Da li neko želi da plati agenciji par hiljada evra ili želi da se sam angažuje oko prodaje nekretnine uz pomoć advokata i plati ceo postupak par stotina evra je takođe stvar izbora i mogućnosti često vremenskih ili nekih drugih, ali veliki broj ljudi i ne zna za mogućnost da mogu u poslu da prođu dosta povoljnije uz odgovarajuću stručnu pomoć advokata.
Kliknite za proširenje...

Citat sa sajta advokata za nekretnine
 
Čisto mišljenje, imam poznanike baš u tom zlom IT sektoru sa platama od 1500 do 3500. Svi koji već nisu kupili stanove su zadnje 2 godine u fazi čekanja jer su svesni da je bubble i da su cene nerealne u odnosu na zemlje sa mnogo boljim GDP/capita i prosečnim platama.

Ko hoće da se igra i rizikuje i može da uzme stan (ili 10 stanova) u sivoj fazi za keš i proda ga isto za keš čim bude uknjižen... Nek profitira.

Sent from my M2007J3SG using Tapatalk
 
Pozdrav svima,

Moje mišljenje -> Cene će biti visoke sve dok se ne dovrše svi mega projekti novogradnje(BNV i ostale na NBGD). Zašto? Pa zato da bi se te novogradnje prodale za dobru cenu. Kada se sve izgradi i proda onda cene kreću na dole. Paralela mi je sa Belvilom i balonom cena koji je tada bio aktuelan, Kada se Belvil završio i kada su sve prodali cene starogradnje su krenule na dole. U međuvremenu je bio vakum u novogradnji + izgradnja velikih državnih projekata(Stepa, jeftini stanovi).

Ova moja tvrdnja/pretpostavka može da se poveže i sa rastom cena u starogradnji. Zašto rastu cene stanova u starogradnji? Cena stana u starogradnji se sve više približava ceni u novogradnji. Ako ste kupac koji ima novca, koji ima štek, koji ima keš, koji je kreditno sposoban i ako pravite izbor između starogradnje i novogradnje vi ćete odabrati novogradnju čak iako je skuplja.

Takođe sam primetio još jednu devijaciju na tržištu -> Razlika izmedju cene stanova manje i veće kvadrature sve manja. Pre je pravilo bilo da se veći stanovi teže prodaju i da je za njih cena po pravilu manja. To sada nije slučaj.

Pošto pratim tržište u poslednjih godinu dana mogu da potvrdim - STANOVi SE PRODAJU :) Oglasi korektnih stanova ne stoje dugo. Prodaju se veoma brzo. Dakle, tržište ne stagnira... na žalost kupaca koji moraju da uzimaju velike kredite... Izgleda da ljudi zaista imaju novca(keša). Mada se sećam da je i 2009 tržište bilo veoma aktivno i da su se stanovi prodavali za velike pare i tada nerealne cene.

Dakle kada država odluči da cene moraju da idu dole, one će ići dole. Kada novac ulože u državnu nekomercijalnu stanogradnju, a ne u komercijanu(BNV je trenutno najveći državni projekat apsolutno komercijalne gradnje!)

I isto tako ne verujem da su u Srbiji mogući narativ gde imamo mnogo beskućnika i ljudi koji žive na ulicama zbog visokih cena nekretnina. Može jedino da dođe do džentrifikacije gde ljudi prosečnih i slabijih primanja prodaju stanove npr. na NBGD i odlaze u neke periferiju gde mogu dobiti više kvadrata za taj novac. Znam nekoliko takvih primera iz okruženja. Novi Neograd je klasičan primer džentrifikacije, Struktura stanovništva se poprilično promenila u poslednjih 30 god.

Savo
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh