Cene nekretnina

[super.operater]

Kada pitate OpenAI sta misli o cenama nekretnina u Beogradu dobijete ovakav odgovor (sta mislite da li je pogresio)?

---

Cene stanova u Beogradu su postale izuzetno visoke u poslednjih nekoliko godina, i to iz više povezanih ekonomskih, demografskih i političkih razloga. Evo glavnih uzroka:
1. Investicije i pranje novca

• Veliki deo kupaca su investitori koji kupuju stanove za keš, često bez namere da žive u njima.
• Postoji sumnja da se deo tog kapitala koristi za pranje novca kroz nekretnine.
• Država retko proverava poreklo novca, što podstiče špekulativnu kupovinu.

2. Slaba ponuda + velika potražnja

• Nedovoljno novih stanova u centru i atraktivnim delovima grada.
• Povećan broj doseljenika iz drugih delova Srbije i regiona (posebno iz Banja Luke, Sarajeva, Podgorice...).
• Beograd je administrativni i poslovni centar – svi žele da kupe nekretninu „za svaki slučaj“.

🏗 3. Masovna gradnja za profit, ne za život

• Investitori grade za prodaju, ne za stanovanje.
• Grade se skupi stanovi, često bez škole, vrtića, parkinga i infrastrukture.
• Umesto urbanog planiranja – „divlji urbanizam“.

4. Jeftini krediti (do 2022)

• Tokom pandemije, kamate su bile veoma niske → jeftini stambeni krediti → veća potražnja.
• Mnogi su kupovali „da ne bi propao novac“ usled inflacije.

5. Uticaj stranaca i IT sektora

• Stranci (posebno Rusi i Ukrajinci od 2022) masovno kupuju stanove za keš.
• IT stručnjaci sa višim primanjima mogu da plate više → podižu tržišnu cenu.

6. Nedostatak državne stambene politike

• Nema kontrole cene kvadrata.
• Nema subvencionisane stanogradnje za mlade ili ugrožene grupe.
• Zakup je neuređen, što ljude dodatno gura u kupovinu.

Zaključak:​

Cene stanova su veštački napumpane kombinacijom:

• spekulacije,
• stranog kapitala,
• odsustva regulacije,
• i nerealnog odnosa ponude i tražnje.

 

[Extroniks]

Evo sta meni kaze:

Kao i sto znamo od ranije, kako ga pitas inicijalno znaci dosta, ako ga pitas da li smatra da su cene prevelike on ce ti naci razloge zasto jesu.
Ako ga pitas da li je dobro mesto za investicije naci ce ti razloge zasto jesu.

Samo kad ga skroz neutralno pitas mozes da ocekujes neki balansirani odgovor.

 

[Suzuman]

dobijete ovakav odgovor

Takav, i još 1000 različitih u zavisnosti gde ga navedeš svojim promptom.
Dosta bzvz.

 

[super.operater]

Samo kad ga skroz neutralno pitas mozes da ocekujes neki balansirani odgovor.

Hm ... bas cudno, posto ga pre toga nisam pitao nista drugo (vezano za tu temu) ... Ali da, bukvalno zavisi sta si pito ranije.

Ok, definitivno ga treba forsirati da da balansiran odgovor a ne da luduje prema trenutnom raspolozenju.

 

[chiki]

Ja i devojka smo ubedjeni da su komsije 2 sprata iznad probile spoljni zid prosirujuci kupatilo tokom "renoviranja".
Ne mogu da tvrdim sigurno ali jedno 80% smo sigurni da je tako, jer ne vidim u suprotnom kako se od njihovog renoviranja nasao sut (polomljene plocice i odronjena fasada) u prostoru izmedju 2 dela koji su malo odmaknuti izmedju zgrada.

No nije moja briga, kad svi cute ja kao podstanar necu sigurno da pametujem, svakako sam tu jos par meseci nadam se.

Znam da su ljudi sekli betonske lukove ili zidove i otvarali prostor ... Recimo u zgradi kojoj sam sad noseći betonski zidovi idu kroz stan i normalni su na front tj fasadu. To ne sme da se dira ali opet ljudi diraju. Ostave kao neku gredu od zida tako da ne skinu ceo zid ali to nije dovoljno. Zato u zgrade sa što manje spratova.

 

[chiki]

katastar je onemogucio javan pristup podacima. samo odredjena lica mogu.
tako da do daljnjeg je pitanje da li ce moci uopste

Hteo preko poznanika agenta sa otvorimo nalog ali je fora što je to zajednički nalog za E-salter pristup objedinjuje više usluga... Pitaću ga s vremena na vreme sa bacim pogled ... Meni se čini da su to uradili bez nekog bitnog razloga jer se ništa ne menja na sistemu za profesionalne korisnike.

 

[Daks]

Hteo preko poznanika agenta sa otvorimo nalog ali je fora što je to zajednički nalog za E-salter pristup objedinjuje više usluga... Pitaću ga s vremena na vreme sa bacim pogled ... Meni se čini da su to uradili bez nekog bitnog razloga jer se ništa ne menja na sistemu za profesionalne korisnike.

Ne verujem bas da bi tek tako sklonili. Dosta nas je pratilo trend cena preko tog sajta.

 

[Suzuman]

Mašina se urotila protiv čoveka. Spasavaj se ko može.

 

[Filip 01]

Jesi razmisljao o Irskoj - Dablin?

Razmišljam da odem turistički nekad, ali pre toga London i NY(turistički).
Investiciono trenutno ni u vidiku, niti sam bio, niti mi žive tamo prijatelji itd...
Kupovina u inostranstvu za mene podrazumeva da su mi tamo prijatelji i da žive tamo, da mogu da relativno brzo odem, da će neko od tih prijatelja ili poznanika da se bavi tom nekretninom i bilo bi poželjno sa još nekim da tamo pazarimo ako ne u istoj zgradi barem u kompleksu/bloku.
Opcije su Čikago(nikad u Americi nisam bio, za sada mi je preskup), London(preskup i nisam bio), Beč(moglo bi), Grčka(moglo bi i hteo sam), Dubaji(trenutno najpogodnije).

Ljudi ovde nista ne veruju, ja sam rekao takodje pricu iz prve ruke, Strahinja Stojacic basketas sampion, u roku od jednog dana je razglasio po komsiluku, na Vidikovcu kod kuglane Zabac da prodaje stan za 100 000 eura, stan je 60 kvadrata, vrhunski opremljen i komplet renoviran, isti dan ga je prodao, nama je to rekla njegova komsinica taj dan, uvece ga je prodao i vratio se sutradan u Novi Sad, kada sam to napisao jedan lik mi se podsmevao ovde i pricao da izmisljam, mislim da je to bio Goje, nisam siguran

Znam lično i njega i njegovog brata, trenirali smo dugo godina zajedno. Moj mladji brat ih je na turniru i pobedjivao, ako bude bilo prilike baš ću ih pitati, ali ne vidim što ne bi bilo istinito.
Tako se ljudi čude da sam ja kupio za 22.5k garsonjeru u sred centra NS-a pre nekih 8god 33m2 i uložio tada još toliko u nju

 

[BillHicks]

Mašina se urotila protiv čoveka. Spasavaj se ko može.

Pogledajte prilog 238184

ja sam ga pitao isto pitanje, samo dodao sta ako sam ciganin

• Diskriminacija (neformalna)
  – Neki prodavci ili agenti mogu odbiti da sarađuju ako saznaju da ste Rom, iako to ne smeju da rade. To se retko kaže direktno, ali se dešava u praksi.
• Finansijski uslovi
  – Ako nemate stalne prihode ili prijavljeno zaposlenje, banke često ne daju stambene kredite. To važi za sve, ali Romi češće budu u toj situaciji.
• Neadekvatna dokumentacija
  – Neki ljudi u romskim zajednicama nemaju sve potrebne papire (lična karta, posedovni list, građevinska dozvola za kuću itd.), što otežava uknjižbu i kupovinu.
• Getoizacija i lokacijska izolacija
  – U praksi, Romima se često nude nekretnine samo u mestima gde već žive Romi, ili ih ljudi obeshrabruju da kupe stanove u “elitnijim” delovima grada.
  
  
  a onda sam ga pitao, sta ako sam beli ciganin
  
  Diskriminacija "na prvi pogled" može biti manja

 

[sutraw]

 

[Extroniks]

Dzabe ga pitamo kad razlicite odgovore daje svakome

Tržište nekretnina u Beogradu nije jednostavno ni potcenjeno ni precenjeno u celini. Neki delovi i tipovi nekretnina (npr. stari stanovi bez lifta, loša energetska efikasnost) mogu biti precenjeni, dok drugi (npr. luksuzni stanovi u atraktivnim lokacijama sa infrastrukturom) još uvek imaju potencijal za rast.

Suludo je nastavljati dalje.

 

[enfario]

Dzabe ga pitamo kad razlicite odgovore daje svakome

Tržište nekretnina u Beogradu nije jednostavno ni potcenjeno ni precenjeno u celini. Neki delovi i tipovi nekretnina (npr. stari stanovi bez lifta, loša energetska efikasnost) mogu biti precenjeni, dok drugi (npr. luksuzni stanovi u atraktivnim lokacijama sa infrastrukturom) još uvek imaju potencijal za rast.

Suludo je nastavljati dalje.

Precenjeno je zato sto je srednja klasa sve vise i vise smanjena i sve veci je jaz izmedju bogatih i siromasnih, pa onda sve deluje skupo. Onaj ko se konstanto bogati sve vise i vise, njemu je potcenjeno, pa onda kupuje kao na rasprodaji. Relativno je.

 

[kukupitku]

Dzabe ga pitamo kad razlicite odgovore daje svakome

Tržište nekretnina u Beogradu nije jednostavno ni potcenjeno ni precenjeno u celini. Neki delovi i tipovi nekretnina (npr. stari stanovi bez lifta, loša energetska efikasnost) mogu biti precenjeni, dok drugi (npr. luksuzni stanovi u atraktivnim lokacijama sa infrastrukturom) još uvek imaju potencijal za rast.

Suludo je nastavljati dalje.

Ovo mi malo liči na ovu situaciju:

Woman divorces husband after ChatGPT reads his coffee grounds and predicts affair

Rather than using ChatGPT's image skills to create Studio Ghibli-style pictures, a Greek woman decided to experiment with the trend of AI tasseography – a form of...

www.techspot.com

 

[Extroniks]

Precenjeno je zato sto je srednja klasa sve vise i vise smanjena i sve veci je jaz izmedju bogatih i siromasnih, pa onda sve deluje skupo. Onaj ko se konstanto bogati sve vise i vise, njemu je potcenjeno, pa onda kupuje kao na rasprodaji. Relativno je.

To je trend svuda u svetu, klasni jaz se sve vise siri, nije simptomaticno za nas samo.

 

[Defke]

Zapravo u Srbiji (kao i vecini Balkana/Istocne Evrope) srednja klasa raste nakon sto je prakticno iscezla devedesetih. To se vidi i iz kretanja Gini koeficijenta (manji broj znaci ujednacenije prihode): https://gateway.euro.who.int/en/hfa-explorer/gini-coefficient/serbia/#wD1uEH9Ofl

 

[iv4n]

Mi imamo veliki procenat "home ownership"-a kao nasledstvo komunizma, sto bi teorijski trebalo da za posledicu ima manju traznju za nekretninama jer je vecina ljudi stambeno obezbedjena, a u praksi imamo najskuplje nekretnine u Evropi u odnosu na platu, sto je malo paradoksalno.

Argument da fale stanovi sigurno nije to da sad svi hoce da zive odvojeno od roditelja, jer to vazi i za ostale zemlje.

Jedini argument moze da bude problem ulaganja u druge stvari osim u nekretnine: finansijsko trziste nemamo, a vecina biznisa su osudjeni na propast sto zbog destimulativnog deviznog kursa, sto sto zbog loseg privrednog ambijenta (visoki porezi,...), sto zbog nepostojanja pravne drzave (kako da naplatis potrazivanja ako pravosudni sistem ne radi svoj posao), sto zbog straha od reketiranja i slicnih stvari. Kad se na to doda cinjenica da pumpanje gradjevinske industrije pumpa GDP, da se tu najlakse i najbrze operu i obrnu pare,..., slika postaje mnogo jasnija.

Mislim da nam za pricu o cenama nekretnina mnogo fale neki podaci koje nemamo, a koji su recimo broj ljudi koji kupuje stanove i da li se vise kupuju stanovi za zivot ili za iznajmljivanje ili jednostavno kao oblik cuvanja vrednosti ili pranja novca. Ako se u Beogradu recimo svakog kvartala proda 3k-4k stanova, bilo bi lepo znati koliko tih transakcija je vezano za kupovinu za zivot (u to spada i recimo kupovina prve nekretnine i kupovina nove nakon prodaje stare i recimo kupovina nekretnine od strane dece iako roditelji imaju svoj stan), a koliko njih su investicione kupovine gde neko kupuje treci, peti, deseti ili stoti stan. Kad bismo imali taj podatak i mogli da uporedimo sa drugim zemljama, mislim da bismo imali mnogo siru sliku o tome sta se desava na trzistu nekretnina. Mislim, i ovako pretpostavljamo, ali tad bismo imali crno na belo. Verovatno bismo videli da stanove moze da kupi jako mali broj ljudi u odnosu na druge zemlje, i to oni koji su eventualno nasledili nesto pa imaju da prodaju, oni koji imaju jako dobre plate, i oni koji ne znaju sta ce sa parama. Prosecnom coveku u Srbiji je mngoo teze da kupi stan nego prosecnom coveku u drugim zemljama, a uzrok toga je verovatno cinjenica da je nejednakost sve veca. Postajemo kao Dubai, i u smislu stila izgradnje nekretnina i u pogledu socijalnih razlika. Tako se neki dive Duaiju i njihovim zgradama iako tamo vecina naroda zivi kao robovi. Slicno je i kod nas. Imamo one koji ne znaju sta ce sa parama, i ostale koji zive bedno, ali "mi zivimo nikad bolje" i "bitno da se gradi".

 

[sutraw]

To o finansijskom tržištu je izlizano malo jer apsolutno imamo pristup svim svetskim berzama, i to preko domaćih brokera, odeš u banku, otvoriš namenski račun i trguješ deonicama Epla i Majkrosofta.

Pre bih rekao da nemamo obrazovanje o tom vidu ulaganja nego da nemamo mogućnost da to radimo.

 

[iv4n]

To o finansijskom tržištu je izlizano malo jer apsolutno imamo pristup svim svetskim berzama, i to preko domaćih brokera, odeš u banku, otvoriš namenski račun i trguješ deonicama Epla i Majkrosofta.

Pre bih rekao da nemamo obrazovanje o tom vidu ulaganja nego da nemamo mogućnost da to radimo.

Finansijsko trziste sam naveo kao samo jednu od stavki, stavio sam na prvom mestu sasvim slucajno. Veci fokus je bio na tome da se otvaranje bilo kog biznisa uglavnom retko kad isplati zbog samog politickog, privrednog i pravnog ambijenta, tako da se sve usmerava ka nekretninama, a tu se zna ko kontrolise to trziste i koji mu je interes i ko ima para da kupuje po ovim cenama.
Kao sto rekoh, bilo bi lepo kad bismo znali ko kupuje stanove i da se to uporedi sa drugim zemljama, ali te podatke nemamo.

 

[Defke]

Prosecnom coveku u Srbiji je mngoo teze da kupi stan nego prosecnom coveku u drugim zemljama, a uzrok toga je verovatno cinjenica da je nejednakost sve veca. Postajemo kao Dubai, i u smislu stila izgradnje nekretnina i u pogledu socijalnih razlika. Tako se neki dive Duaiju i njihovim zgradama iako tamo vecina naroda zivi kao robovi. Slicno je i kod nas. Imamo one koji ne znaju sta ce sa parama, i ostale koji zive bedno, ali "mi zivimo nikad bolje" i "bitno da se gradi".

Ovo jednostavno nije tacno, vec sam naveo gini koeficijent gore, a i kada odes na recimo Numbeo, vidis da je price-to-income ratio danas cak i povoljniji nego do pre nekoliko godina. Jedine godine kada je bio povoljniji (i to za jako malo) je bilo 2009. i 2014. (https://www.numbeo.com/property-investment/region_rankings.jsp?title=2025&region=150).

To je ujedno glavni i najjednostavniji razlog zasto je trziste takvo kakvo je sad. E sad, najjednostavnije objasnjenje nije uvek i psiholoski najprihvatljivije objasnjenje, pa cemo zato ovde prihvatiti sve sem toga.

 

[Suzuman]

Zapravo u Srbiji (kao i vecini Balkana/Istocne Evrope) srednja klasa raste nakon sto je prakticno iscezla devedesetih.

Da, srednja klasa se smanjila u većini zemalja EU (tamo gde je bila najjača), a razvila najviše kod novih članica. Rumunija, Poljska, Slovačka, Hrvatska su recimo doživele veliko povećanje srednje klase. Srbija pokazuje taj trend takođe.
Što se tiče Gini koeficijenta, čini se da smo od 2014 imali najveći pad. Rumuni su napredovali možda malo više, ali najviše u 2024, sa 31 na 28. Za nas nema brojka poslednja, te smo trenutno iza sa 31.7 iz 2023.
To je u rangu sa Grčkom i Portugalom trenutno.

 

[Filip 01]

Šta smo za jednu prosečnu platu mogli da kupimo 2012. a šta možemo danas: Da li nam je i koliko porastao standard? - Nova Ekonomija

Prosečna plata u Srbiji u poslednjih 13 godina porasla je sa 36.639 dinara, kolika je bila u januaru 2012. na 107.476 dinara, koliko je iznosila u istom mesecu 2025. godine. Ovaj, trostruko veći iznos, jedan je od glavnih argumenata vlasti u medijskim nastupima i debatama. Naravno, postavlja se...

novaekonomija.rs

Rešenje stambenog pitanja za većinu podstanara u Srbiji gotovo je nezamislivo, kako pre 13 godina tako i sada.

Tako je u 2012. godini prosečna plata mogla da priušti tek 0,18 kvadratnih metara stana u Beogradu iliti prostor od dve keramičke pločice. Tada je, inače, prosečna cena kvadrata bila oko 1.800 evra.

	Januar 2012	Januar 2025
Prosečna plata (RSD)	36.639	107.476
Broj kvadrata koji je mogao da se kupi	0,18	0,31

Više od decenije kasnije, 2025, situacija nije daleko bolja, pa prosečna plata može da priušti tek trećinu kvadrata, ili u našem primeru, ni 3,5 pločice. Inače, prosečna cena je početkom ove godine bila tek nešto manja od 3.000 evra po kvadratu.

 

[sutraw]

Šta smo za jednu prosečnu platu mogli da kupimo 2012. a šta možemo danas: Da li nam je i koliko porastao standard? - Nova Ekonomija

Prosečna plata u Srbiji u poslednjih 13 godina porasla je sa 36.639 dinara, kolika je bila u januaru 2012. na 107.476 dinara, koliko je iznosila u istom mesecu 2025. godine. Ovaj, trostruko veći iznos, jedan je od glavnih argumenata vlasti u medijskim nastupima i debatama. Naravno, postavlja se...

novaekonomija.rs

Rešenje stambenog pitanja za većinu podstanara u Srbiji gotovo je nezamislivo, kako pre 13 godina tako i sada.

Tako je u 2012. godini prosečna plata mogla da priušti tek 0,18 kvadratnih metara stana u Beogradu iliti prostor od dve keramičke pločice. Tada je, inače, prosečna cena kvadrata bila oko 1.800 evra.

	Januar 2012	Januar 2025
Prosečna plata (RSD)	36.639	107.476
Broj kvadrata koji je mogao da se kupi	0,18	0,31

Više od decenije kasnije, 2025, situacija nije daleko bolja, pa prosečna plata može da priušti tek trećinu kvadrata, ili u našem primeru, ni 3,5 pločice. Inače, prosečna cena je početkom ove godine bila tek nešto manja od 3.000 evra po kvadratu.

Znači jadno stanje bilo i ostalo. Lepo je videti da tapkamo u mestu.

 

[iv4n]

Kolika je kod nas prosecna plata ako se preracuna na isti broj radnih sati nedeljno?

I taj GINI koeficijent nema smisla ako meri samo raspodelu zarada, a ne racuna koliko neko ima stanova. Da ne pricam o drugim njegovim nedostacima. Statistika ima smisla u normalnim zemljama gde se koliko toliko zna ko pije ko placa, a ne u Srbiji gde je "statistika nasa dika, sta pozelis to naslika".

 

[Defke]

Znači jadno stanje bilo i ostalo. Lepo je videti da tapkamo u mestu.

Prosecna plata moze da kupi 70% vise kvadrata, kako je to tapkanje u mestu?