Upravljanje stambenim zgradama (stambene zajednice, kućni saveti, upravnici zgrada)

[negas]

Hvala Micko157 na javljanju.

Ima obaveze prema SZ, to je Upravnik ko svaki drugi. Zašto se plaća profesionalni Upravnik? Ovde je skupština SZ donela odluku da se plati i ako je stanar izabran za Upravnika. Iskreno, da se ja pitam, ne bih ga plaćao, ali nemam većinu.

Plaćamo na računima koji nam šalje SZ a na kojima stoji:
1. Tekuće održavanje, fiksni iznos
2. Investiciono održavanje, po m2 stana
3. Redovni mesečni pregled lifta fiksni iznos
4. Naknada za upravnika SZ fiksno po stanu

Dakle u tački 4 na računu koji ima deo koji je Uplatnica stoji naknada za Upravnika.

Ostaje pitanje da li se radi po zakonu oko isplate za Upravnika? Ako dođe poreska ili komunalna inspekcija?
Ovo za lift, da li mora da se plaća, i da li Vi plaćate svakog meseca ovaj pregled?

 

[direktor]

A čiscenje zgrade nemate sto tu naplatu ne ubacite na uplatnicu infostana ...
Mislim da odgovor treba da potrazite na sajtu u vezi sa zakonom o stanovanju mislim da su tamo objasnjavali te nedoumice i da mogu da se postave pitanja

 

[negas]

Zar čišćenje ne spada u Tekuće? Pitam jer se ne razumem, oprostite.
Koji je to sajt? Mislite na ovaj link:
https://www.paragraf.rs/dnevne-vesti/28 ... tanar.html

 

[direktor]

http://stanovanje.gov.rs/latinica/propisi.php

Bio je odjeljak sa pitanjima i odgovorima kao da su mjenjali sajt
Ili postoji sličan kacen je sigurno vec ovdje na forumu ...

 

[negas]

Hvala direktore, pročitaču, ali bi mi mnogo lakše bilo da se javi neko ko već ima iskustva sa plaćanjem Upravnika iz redova stanara na način koji sam opisao.

 

[casting]

Koliku ste naknadu izglasali za upravnika ? Da li je to neto ili bruto iznos? Evo ovde je detaljno objasnjeno kako da se pravno regulise placanje upravnika iz redova stanara a da bude sve po zakonu.
https://www.paragraf.rs/dnevne-vesti/281217/plata-za-upravnika-zgrade-koji-je-stanar.html


Imajte na umu da stambena zajednica ima status pravnog lica i da eventualne kazne za neki poreski prekrsaj nisu male i da je placaju svi stanari solidarno.

Ovo sve vazi ako se misli na novac sa racuna za koji svaki dinar mora da se opravda racunima kako stanarima tako i eventualnoj finansijskoj kontroli.

 

[negas]

casting
Hvala Vam na odgovoru. Imali smo taj link, sve mi je jasno, hvala još jednom.

Mi smo se jednostavno dogovorili da po stanu ide 150 dinara za upravnika, pa puta broj stanova, ispada tačno 12 600 dinara (84 stana) ne 14 000 kao što sam pisao u predhodnom postu. To upravnik podiže sa računa i kada se to podigne jednom mesečno, mi stanari znamo da je to zbog toga. Ali do sada ipak, nikad nismo videli taj račun, isti samo saopšti koliko je za nešto potrošeno na nekoj opravci nečega i koliko je ostalo. To radi na sastancima a nikad ništa nije zalepio na oglasnoj tabli.
Znam ja u suštini da je to nelegalno, ali nisam bio u većini kada se ta odluka donosila, da tako prima novac.

Najgore je što takva "sloboda" povlači i druge, pa se tako neki radovi rade na zgradi a plaća "na ruke" "majstorima" bez da su pravna lica (imaju firmu), i td. što je lepo tle za zloupotrebu.

Koliko sam se raspitao, tj čitao Zakon o stanovanju, sve posledice snosi upravnik, jer je isti dužan da poznaje zakon i upozori stanare na odluke pa se uglavnom upravnik kažnjava za zakonske propuste a ne stambena zajednica. (mada ima i slučajeva gde SZ plaća nepoštovanje zakona).

Kome ovakve koliko zaključujem nelegalne radnje prijaviti da dođe i pročešlja račun? Da li ta inspekcija uopšte izlazi na teren, sudeći na "pravnu državu" u kojoj živimo, nisam optimista. Ujedno, kako ću biti oabevšten da je izvršen nadzor i da su donete određene mere?
Da li kada ovo sve gore pomeuto uđe u legalne tokove, iziskuje da zgrada ima računovođu, ili ne mora?

Jel ima još nekoga sa foruma da je stanar zgrade i ujedno Upravnik i da li on to radi na ovako gore opisan način?

 

[bl3y4]

negas » 21.May.2020/2:12 am[/url]":yzama0vl]
...sve posledice snosi upravnik, jer je isti dužan da poznaje zakon...

Zbog cimanja, a i odgovornosti ga placate.
Profesionalni upravnici imaju osiguranje od odgovornosti, a imaju i obuku dok dobrovoljci iz redova stanara to nemaju ali zato imaju komsije koje pokusavaju da im podmetnu nogu.

Neke stvari su znatno jeftinije "na ruke" nego preko racuna, mozda covek zeli da ispradne pravedan ka svima, a ne da vas sve opljacka.
Popricajte sa upravnikom, mozda da podelite zaduzenja, povecate transparentnost, da se izvod kaci na mesecnom nivou itd.

 

[negas]

bl3y4

Hvala na odgovoru. Mislite da se nije pokušalo da se podeli i pita? Nažalost, to nije moguće i čovek misli da je vlasnik zgrade. Da li je normalno da se za adaptaciju nečega plati 250 000 dinara i da se ćuti a da se to sazna posle godinu dana, iako se smatralo da adaptacija neće koštati više od 80 000 dinara a sve se plaćalo "na ruke"?
Sada vidite kako znate da isti ispada pravedan ka svima i kako isto Vi znate da mu drugi podmeću nogu. Dalje, zgrada "pliva" nelegalnim tokovima i pitanje je samo jedno:
Da li će se poštovati zakon ili ne? Očigledno Vi za to niste, sudeći kako pišete.

 

[vradovic]

@negas hahah to je normalna pojava. Desava se svuda u US. Bukvalno svuda. Plus stanari nemaju prava da odluce o tome. Jednom kad se izabere upravnik na 4 godine to je sto je. Mislim na taj deo sto se tice renoviranja. Jedino sto nije uobicajeno je taj deo placanja na ruke.

 

[negas]

Dešava se jer su stanari neuki ali ipak svesni da nešto nije u redu. Plaća se na ruke da bi se vršile malverzavcije, jer je tako idealno tlo za isto, zbog toga je zakon u tom smislu dobar, jer tretita SZ kao pravno lice i ako ćemo po zakonu da radimo, a trebalo bi, oko toga ne treba da se postavlja pitanje.
Stanari mogu koliko sam se raspitao, dogovorom da izaberu upravnika na kraći mandat, a mogu i pre vremena da traže rezrešenje posebno ako dođe do otkrivanja nekih prestupa i slično, kao što je kod mene slučaj.

 

[vucko]

A evo drugog ekstrema, ja imam upravnicu iz redova stanara koja nije korumpirana i koja nije plaćena ni dinar. I sada ako se desi nešto neće biti niko odgovoran jer i ona i stanari misle da je drugačija odgovornost zavisno od toga da li je profesionalni upravnik ili iz redova stanara.

 

[negas]

Vucko, nema tu ko šta da misli. Postupaće se po zakonu, a onaj koji eventualno treba da donese određene sankcije zna će kome treba da ih dodeli. Koliko sam upoznat, zakon isto tretira i profesionalnog i upravnika stanara.

 

[direktor]

Smjenite upravnika i kraj priče...

 

[casting]

negas » Čet Maj 21, 2020 3:23 pm[/url]":3ejt73q8]bl3y4

Nažalost, to nije moguće i čovek misli da je vlasnik zgrade. Da li je normalno da se za adaptaciju nečega plati 250 000 dinara i da se ćuti a da se to sazna posle godinu dana, iako se smatralo da adaptacija neće koštati više od 80 000 dinara a sve se plaćalo "na ruke"?

Nije normalno ni 1000 dinara da se plati ako nije odluceno na sastanku.
Upravnik ne moze samostalno da odlucuje ni o cemu osim kad je u pitanju neka hitna intervencija gde su ugrozeni imovina ili zivot nekog od stanara...
Upravnik nema slobodu trosenja novca bilo zvanicnog ili iz "crnog fonda" zgrade.
Za sve, bukvalno sve treba Skupstina stanara da donese odgovarajcu odluku a upravnik je samo sprovodi.
Ako je 250 hiljada podignuto sa racuna sz i nije opravdano, to je ozbiljan problem.
Ako se radi o novcu koji je skupljan mimo racuna u banci opet deo odgovornosti snose stanari jer se niste raspitivali gde se i sta se trosi.
I u mom komsiluku svako gleda da plati majstora jeftinije pa makar i bez racuna ali to su cifre 25-30 % od cene koju traze firme.
Ovo mislim na manje zanatske radove, molersko farbarske i slicno da ne pomisli neko da je u pitanju popravka lifta ili nesto oko struje.
Ono sto sam ja video do sada je da ce uvek biti neko od komsija nezadovoljan.
Zato transparentnost mora biti 100% pogotovo sada kada svaki stan ima ukucana koji koristi viber ili e-mail.

I jos nesto vrlo bitno, upravnik i stambena zajednica mogu da budu kaznjeni i po drugim osnovama a ne samo po zakonu o stanovanju.
( npr poreski prekrsaj - ne prijavi dobit od izdavanja prostora za reklamu,antenu--- , komunalni red okaci reklamu bez odobrenja ...).
Moja zgrada je mala i nema ovakvih prihoda ali znam za zgradu koja ozbiljnu lovu uzima od marketinskih agencija za reklame i od operatera za repetitore.

vradovic » Čet Maj 21, 2020 3:33 pm[/url]":3ejt73q8]Plus stanari nemaju prava da odluce o tome. Jednom kad se izabere upravnik na 4 godine to je sto je. Mislim na taj deo sto se tice renoviranja.

Ovo nije tacno.
Stanari odlucuju o svemu a upravnika mogu da smene cak i na istoj sednici na kojoj su ga i izabrali - naravno ako je ispunjen kvorum i ako izglasa potrebna vecina , za profesionalnog upravnika 2/3 stanara a obicnog upravnika 51% stanara .

 

[negas]

casting
Da, sve lepo piše u zakonu. Zaboravio sam, dozvoli da pogrešim, ali kao da piše da se Upravnik može razrešiti prostom većinom i da ne bude više od 51% stanara prisutno, tj da samo bude kvoruma.
@casting
"I u mom komsiluku svako gleda da plati majstora jeftinije pa makar i bez racuna ali to su cifre 25-30 % od cene koju traze firme."
I ovo nije po zakonu, ali ako dođe komunalni inspektor a doći će, kada vidi sve kako se radi onda neće moći ni novi upravnik da radi te sitne popravke i plati majstoru "na ruke" , jer je ovaj pre toga radio ovo što je radio.
Ne, isti je imao dozvolu SZ da adaptira taj prostor, ali je bilo rečeno, neće to da košta toliko, najviše ovoliko, pa kad je završio on je troduplirao! Razumem da dođe u toku rada do nekih nepredviđenih okolnosti pa da se sve to u hodu popravi pa podigne cenu koštanja, ali ovoliko, da jedna sobica košta toliko, to je zloupotreba velika.
Videću sad kako će ići...problem kod mene što su stanari nažalost niskog nivoa obrazovanja i teško je njima objasniti mnoge stvari...

 

[casting]

Vi ste napravili gresku na samom pocetki, niste se dogovorili sve detaljno i sve bacili na papir.

Kada neko od stanara adaptira zajednicku vesarnicu ili prostoriju kucnog saveta ili bilo koji deo zajednicke imovine - mora sa SZ da napravi "ugovor o medjusobnim pravima i obavezama".

Ako sam Vas dobro razumeo, upravnik je adaptirao neku sobu za oko 2000 eur-a ? To i nije nemoguce potrositi ako se od vesarnice pravila garsonjera.

 

[negas]

U pravu si, čovek izigra poverenje koje mu je dato. Škola za naivne.

Ma ne, to je neka prostorija do podruma, nekad su je koristile čistačice iz one državne firme da pune vodu u kofama kako bi prale ulaz/stepenice i td.
Krečio, stavio novi pod nešto kao laminat, da ne bude beton, izolacija sa svih strana, novi lavabo i cela ta instalacija (slavina+sifon), sto nov i td...ali i to sve ne izalzi onoliko koliko je prijavio.

Već su drugi uzeli tu inicajitvu pored mene, da ga razrešimo, a ja sam se ovde raspitivao o pravima iz prakse. U suštini, mi stanari (nas nekolicina koja kapira šta se radi) ćemo gledati da ga rezrešimo što pre i da vidimo šta se tu sve radilo...

 

[nena964]

KartmenBG » Pet Sep 21, 2018 2:58 am[/url]":3ago1ay2]Jel zna neko ko može da nam popravi tastere i sirene u zgradi kao i da nam popravi pp svetla , neka firma koja se bavi time? I još čekam odgovor za servis interfona?

Isti problem. Potrebna firma za APA sistem ( prelazak sa olovnih akumulatora na noviji sistem ). Da li to rade firme sa licencom tj resenjem od MUP Sector za vanredne situacije i ako da, ima li neko predlog..

 

[direktor]

Ja sam kacio za interfon davno firme jedna je beobum
Sto se tice pp opreme mozda vatrosprem ....
Vecina te opreme i javljaca je zrela za zamjenu za neke i nema rezernih djelova ...

 

[casting]

Ima li neko svezeg iskustva sa komsijama koji nece da placaju odrzavanje?
Jel mora preko advokata opomena da se salje ili se salje direktno komori izvrsitelja na osnovu "verodostojne isprave" na prinudnu naplatu ?

 

[Vladivoje]

Ako se radi o investicionom održavanju, najbolje je da se ide preko Infostana, kao što smo mi to uradili.

U tom slučaju upravnika ne boli glava za one koji ne plaćaju.
Infostan se bavi neplatišama.

 

[casting]

Daleko je naplata preko infostana najbolje rešenje, po meni to je najgore.
Ugovor im je loš, pun rupa, SZ se unapred odrice promena koje gradska vlada donese vezano za naplatu komunalnih usluga koje su i predmet ugovora (investiciono i redovno odrzavanje).
Sporna mi je i stavka da se unapred da pristanak Infostanu da se troškovi prinudne naplate „srazmerno učešću u glavnom dugu“ naplate odmah od novca koji je uplaćen za održavanje.
To znaci da redovne platiše plate održavanje a Infostan umesto da sav novac prebaci na račun SZ, izdvoji "srazmerni deo" za troškove utuženja

Opravdano sumnjam da će ti troškovi biti prenaduvani.
Pogledajte na njihovom sajtu samo tendere na koji nacin raspisuju i bice vam sve jasno.

Zato i pitam ima li neko skorasnjih iskustva sa naplatom.

Evo i ugovora

 

[Marioneta]

Da li neko zna da je bila bilo gde inspekcija u vezi funkcionisanja stambene zajednice? Čitava ta situacija deluje jako neozbiljno kada je u pitanju kontrola od strane države. Nije poenta u tome da se naplaćuju kazne ili da se nekoga tera da radi nešto što ne bi trebalo, već jednostavno da se uredi ta oblast života koja je sve samo ne uređena. Infostan deluje poprilično površno i informacije o tome šta i kako trebaju da rade nisu jasne. Ispadne da je grejanje i odvoz smeća glavno čime se bave, a sve ostalo nema kontinuitet ...

 

[Komsiluk]

Vezano za to placati ili ne upravnika iz redova stanara...Da li je normalno da taj isti bude nam na usluzi kada god mi mislimo da nam treba ( u pola noci ga cimamo jer eto curi komsiji ispod) i da s punim pravom kažemo, sto bi ga placali? Pa, bajo, prihvati se ti tog posla ali gratis. Mi imamo profesionalnog kog niti vidimo nit cujemo. Nema ga. Ispostavi racun i cao. Niko od stanara nije hteo da se prihvati bas iz tog razloga sto bi ga svako prozivao i za ovo i za ono. Pa ti vidi! Kada lije, zoves ga a on (nas profesionalac) kaze dužan je u roku od 48 sati da reaguje i vertikala 48 sati bez vode. Sada se oni koji prethodnog predsednika pljuvali, spustaju na zemlju, uz komentar - ipak bi nam bilo bolje da je neko od nas se prihvatio te obaveze...