Evo par nekih mojih zapazanja, nadam se da ce pomoci obicnom coveku i razjasniti mu neke pojmove pri kupovini novogradnje. Ovo je uopstena prica o investitorima, projektantima, materijalima, novogradnjama i nema veze ni sa jednim pojedinacem i firmom. Svaki investitor nakon kupovine lokacije, angazuje projektni biro (svoj ili tudji) da mu uradi idejni i glavni projekat zgrade koju gradi. U ovim projektima se vidi arhitektura zgrade i odabir svih materijala koji ce biti korisceni, na osnovu toga projektant sa licencom za energetsku efikasnost izradjuje elaborat energetske efikasnosti, racuna gubitke kroz omotac zgrade, godisnje potrebe zgrade za energijom i dobija energetski razred. Posto investitori placaju projektni biro, investitor moze da kaze da nije zadovoljan elaboratom i recimo energetskim razredom C, i da se upotrebe bolji materijali za izolaciju i bolja pvc/alu stolarija i da vrati projekat dok se to ne ispuni.
Zasto investitori to ne rade? Pa razlozi su vrlo jednostavni, prvi je taj sto po zakonu trenutno u Srbiji, nove zgrade moraju minimum da ispune C razred, zasto bi on ispunjavao nesto drugo vise sto mu se ne trazi? Drugi razlog je sto ako hoce bolji prozor, mora da plati 150 evra vise po prozoru (vise komora, bolji sistem, itd), 350 stanova puta 150 evra po prozoru puta 5 prozora po stanu u proseku 262500 evra, po jednoj lameli, za 5 lamela milion i trista hiljada evra (opa bato).
Proizvodna cena kvadrata novogradnji na Novom Beogradu je 750 do 1300 evra u zavisnosti od toga koliko je investitor platio zemljiste i od toga koliko ga deru izvodjaci radova, dobavljaci opreme, projektovanje zgrade je daleko manji trosak za investitora. Znaci 350 stanova puta 60m2 prosecna povrsina stana puta 1300 evra po m2 je 27 miliona evra, a prodajna cena kvadrata na Novom Beogradu je od 1900 do 3000 evra, 350 stanova puta 60m2 puta 2200evra po m2 jednako 46 miliona evra (malo li je?). Investitor da bi usao u projektno finansiranje sa bilo kojom bankom, treba mu u startu da ima 20% do 30% vrednosti investicije na racunu, i treba da vrati i banci odredjenu lovu od te (2% godisnje ili kako se dogovori, dal mu je ujak direktor banke, itd), ostalo mu je sve cista zarada. I sad on kaze, situacija je takva da stanovi na Novom Beogradu (a i svuda okolo) idu kao alva, prodace se sigurno bez obzira dal mu je klasa B ili C, a on je bolji za 300 hiljada do milion i po evra u zavisnosti dal gradi jednu ili 5 lamela, samo na racun toga sto je izbegao klasu B.
Znaci kao i obicno, u pitanju je igra ogromnih brojeva, u kojem korisnici uvek moraju da prihvate sta im se nudi u toj situaciji. Bato cepio si cenu stana 2200 evra jer ti trziste odgovara, odrzavanje ti je 0.7 evra po m2, pa moras nesto i da ponudis za tu lovu. Napravio si 20 zgrada u zadnjih 10 godina i ne znas kako se postize klasa B? Planirao si jedno, a ispalo je drugo, hm... zanimljivo. Pa ja sam odradio preko 200 elaborata energetske efikasnosti, kad mi investitor kaze evo ti zgrada, hocu Klasu B, ja kazem za 15 min dobijas sta treba da ugradis, ko se bavi time nije to raketna nauka. Znaci struka postoji, ali struka radi ono sto joj se naredi. Hoces lepu zgradu arhitektonski, hoces prozracne stanove sa velikim brojem prozora, e pa onda ces da imas klasu C bato, ili ulozi milion, pa ce biti B. Mi kao Srbija smo jos uvek jako daleko od price koliko trosimo energije generalno, tako da investicija u energetsku efikasnost ce doci kod nas za 30 godina.
Kada se uradi elaborat energetske efikasnosti, pristupa se dimenzionisanju sistema grejanja, klimatizacije i ventilacije, i racunaju se gubici toplote za svaki stan pojedinacno i za odabrani sistem. Moj savet Vam je nemojte se brinuti za klasu C, ako je grejanje dobro isprojektovano, i ako se ugrade ti materijali, toplotni komfor ce vam biti odlican, brinite se za to sto vam za dva stana na Novom Beogradu za istu cenu, nude dva totalno razlicita kvaliteta (procitajte na netu sta je sertifikat ukupnog kvaliteta stana). Obisao sam preko 100 stanova u novogradnji, u protekle 2 godine, retko koji prodavac zna da mi izlista vendor listu ko ce sta ugraditi, to nam dovoljno govori u kakvom ekosistemu zivimo i koja je hiperprodukcija svega.
Na zalost prosecan kupac stana danas ne zna 1. Da je kvalitet gradnje manje vise isti u svim novogradnjama, a da na Novom Beogradu placa samo lokaciju, ako misli da ce dobiti nesto vise na NBG nego u Zemunu i Mirjevu, u teskoj je zabludi, u velikoj vecini slucajeva dobija samo lokaciju. 2. ne zna da kvalitet granje i ne mora da ima mnogo veze sa ukupnim kvalitetom stana koji dobija. 3. Ne zna da 10cm izolacija od proizvodjaca A nije isti kao 10cm od proizvodjaca B, sto se pri izvodjenju radova mnogo fuseri. 4. Ne zna sta su luks stanovi, prodaju mu se pod znacima navoda luks stanovi za 3000 evra koji nemaju centralizovan sistem klimatizacije, ventilacije, grejanja, sanitarne vode itd, ja sam bio u Italiji i Portugalu, ljudi regulisu nivo vlaznosti u prostoriji na daljinski, lik ima plazmu u velicini zida izlazi mu miris mediterana iz nekih ovlazivaca vazduha, o cemu mi pricamo.
