Šta je novo?
Od:
Filteri

Cene nekretnina

Pa sad. Realnu cenu kreira ponuda i potraznja. Realna cena je onoliko koliko su ljudi spremni da plate. Ako je neko platio kvadrat u Beogradu 3000 EUR, onda je to u tom trenutku realna cena.

Drugo je pitanje sta je odrziva ili da kazemo po narodski neka "normalna" cena. To sam racunao ranije na nekoj drugoj temi.

Istorijski gledano, npr. u SAD trziste nekretnina je ok i odrzivo funkcionisalo sve dok je cena prosecne kuce/stana bila na nivou tri prosecne godisnje zarade. Kada je presla preko toga, i u jednom trenutku dostigla nivo od 10 prosecnih godisnjih zarada, tada je trziste nekretnina u jednom trenutku krahiralo (ljudi vise nisu mogli da otplacuju).

To da je cena kuce jednaka 3 prosecne godisnje plate nije neki slucajan broj - to je iznos koji uz neku razumnu kamatu i ucesce moze da se otplati za 10-15 godina, ako se uzme da se trecina ukupnog prihoda trosi na stanovanje (sto je neki standard u razvijenim zemljama - mesecna rata bi trebalo da je trecina plate). To je da kazemo neka "zdrava" cena stana.

Ranije sam na osnovu ovoga racunao, i dosao do toga da u Beogradu prosecni kvadrat "treba" da kosta izmedju 700 i 1000 evra. Napominjem to je prosek. Baza mi je bila prosecna plata od 500 EUR i prvobitno ucesce od 20%.

Naravno postoje mnogi drugi faktori koji uticu na cenu - u Beogradu konkretno: velika potraznja a mala ponuda omogucavala je investitorima da imaju bezobrazno velike marze (setimo se prica o tome kako investitori nisu hteli da zabadaju asov bez garantovanog 100% profita), korupcija opstinskih sluzbenika koji se "ugradjuju" u svaku novogradnju (mislim da je procena bila da je to 20% ukupne cene kvadrata), zatim zamrseni i losi propisi koji gradjevinski poduhvat komplikuju i produzuju (i otvaraju bezbroj mogucnosti za korupciju na svakom koraku), takodje i vrlo mali porez na imovinu, koji omogucava nekome da ima prazan stan od 100 kvadrata u centru i da ga to ne kosta nista - ko nije cuo bezbroj prica o prodavcima stanova koji odbijaju godinama sve ponude dok ne dobiju cenu koju zele - oni to cine jer ih to, zapravo, nista ne kosta, pa onda velik broj nelegalnih i neuknjizenih stanova (za to banke nece da daju kredit u vecini slucajeva, dakle ako ne kupujes kesom nego kreditom, suzen ti je izbor), itd. itd.
 
Meni nije jasno ko kupuje te stanove u Beogradu. Toliko koštaju stanovi na Manhattnu.

Ja bi svim investitorima zakonsko ograničijo profit na max 10% po m2 za stambenu gradnju i do 50% za poslovne prostore.
 
Cena je realna i oduvek je bila realna, sve te priče o preskupim kvadratima i slično su lagarije/maštarije.

Druga je stvar da li se određenim zahvatima na tržištu od strane države može uticati na investitore i kupce stanova da te transakcije budu niže.
 
Цене су такве какве су и ту нема полемике да ли су реалне или нису. Чињеница је била да су биле надуване, зато су сада и пале. Пошто сам годину дана јурио стан и доста сам био у тој проблематици, могу да кажем са сигурношћу да су то дивљање цена уствари иницирале агенције. У то време се нису скидали разноразни агенти са телевизије и новина, а сада их нигде нема.
 
Ok,a gledano nadalje sobzirom na izgradnju ovih 5000 stanova u Dullvilu i stope izgradnje stanova kako mislite da ce se kretati cene stanova?
 
Wile E. Coyote":znugd1k4 je napisao(la):
Цене су такве какве су и ту нема полемике да ли су реалне или нису. Чињеница је била да су биле надуване, зато су сада и пале.
Kliknite za proširenje...
Njile, prva rečenica je u suprotnosti sa drugom ili obratno. Odluči se šta je od te dve tačno.

Cene su realne tj. tržište ih formira, a kao što sam napisao, u drugom delu svog prvog posta, druga je priča da li se država može nekako da utiče na to tržište i smanji cene.

Još jednom, cena na tržištu je realna, a vrednost te cene je neka posebna priča i nemojmo brkati babe i žabe.
 
shmeksi":3fyjcxl3 je napisao(la):
Wile E. Coyote":3fyjcxl3 je napisao(la):
Цене су такве какве су и ту нема полемике да ли су реалне или нису. Чињеница је била да су биле надуване, зато су сада и пале.
Kliknite za proširenje...
Njile, prva rečenica je u suprotnosti sa drugom ili obratno. Odluči se šta je od te dve tačno.

Cene su realne tj. tržište ih formira, a kao što sam napisao, u drugom delu svog prvog posta, druga je priča da li se država može nekako da utiče na to tržište i smanji cene.

Još jednom, cena na tržištu je realna, a vrednost te cene je neka posebna priča i nemojmo brkati babe i žabe.
Kliknite za proširenje...
Нису у супротности. Висина цене је једно, а да ли је реална, то је друго. Може исто тако да цена буде нереално ниска. Ни тад нема полемисања, јер је цена таква каква је. Ала сам закукуљио...
 
Definisite sta mislite pod "realnim". Meni je realno ono sto je odnos ponude i potraznje, tj. ono sto su ljudi spremni da plate i sto placaju.

Ali to nije isto sto i odrziva cena, ili normalna cena. Da u gradu gde je prosecna plata 500 evra kvadrat bude 2000 evra mozda jeste u nekom trenutku realno, ali da je normalno - to nije.

Da li drzava moze da utice na cene - moze, ali najvise suzbijanjem korupcije i menjanjem propisa rekao bih, pre nego recimo nekom masovnom stanogradnjom. U Beogradu je definitivno bio nekretninski mehur i cini mi se da on jos uvek nije skroz ni pukao.

Btw, uvodi se novi porez na imovinu, koji ce biti znatno veci...verujem da ce to malo olabaviti cene, jer se vise nece isplatiti zbog tekucih troskova da cekas tog jednog kupca koji bi ti dao 400.000 evra za stan, ako vec imas ponudu od recimo 350.000.
 
Ako trziste neketnina u Beogradu umre, a cene miruju, kao sto se desilo, to moze da znaci dve stvari:

1. Pohlepa investitora
2. Realna cena.
Moje misljenje je da je tacni i jedno i drugo.

Cene deluju visoko, jer je standard mali, ali cene su za normalni standard, a uzevsi u obzir da je Bg najveci grad zapadnog balkana, poprilicno realne.
Naglasio bih, ono sto nikako nije realno, to je kvalitet, kako gradnje, tako i svih zanatskih radova. To onda dovodi u pitanje realnost cena. Odnosno, moje je misljenje da bi cene bile realne, da je i kvalitet gradnje na nivou. Ovako, imamo tipican srpski bezobrazluk: za isti novac uzet od kupca, ugraditi najlosije materijale, koje ce ugradjivati polupismeni i nestrucni kadar, i time ustedeti, odnosno vise zaraditi.
Tako dobijamo stanove, koje stanari cesto, vec posle godinu dana potpuno renoviraju, a mnogi nikada ne nadju sredstva za to. A platili su nesto sasvim drugo.
Druga nerealna pojava je da je stan od 45kvm na usranoj Karaburmi iste cene, kao i 150kvm dvospratne nove kuce, sa 10 ari placa, u Grockoj?

Rezime: Da je kvalitet gradnje realan, i cene bi bile realne.
 
Да, Хазард је рекао оно што сам мислио а никако нисам успео да тачно дефинишем. :kk::cool:
 
Postoje 2 osnovne racunice kako se odredjuje fer(realna) (odrziva) vrednost nekretnina.

1. Godisnje renta koju nekretnina moze doneti se pomnozi sa brojem godina koliko je potrebno da se vrati ulaganje na opsteprihvacenom niskorizicnom ulaganju. Kod nas bi za to bio najbolji primer stednja u nekoj eminentnoj stranoj banci koje je u Srbiji jako profitabilna, steta je sto nema drzavnih zapisa u evrima jer bi oni bili pravi reper ,a dinarski koji donose izmedju 10 i 12% nisu relevantni jer cenu stanove svi gledaju kroz eure. Godisnja kamata u stranim renomiranim bankama koje ovde uspesno posuluju ,u nedelji stednje prosle godine su isle i do 9% sto je bilo nerealno mnogo, predhodnih godina su bile 6-7% sto je za ocekivati i ove godine.

2. Kupovna moc stanovnistva ,tj prosecne zarade u drzavi i doticnom gradu za koji se posmatra cena nekretnine.Prosecna plata u Srbiji i Beogradu vec 2godine stagnira u dinarima, a to znaci da je pala oko 25-30% u eurima.

Po meni je dovoljno uzeti prvi kriterijum ,jer se u njemu indirektno vec i nalazi kritireijum kupovne moci stanovnistva u tom smislu da godisnja tj 12mesecnih rata za nekretnine direktno zavise od plata stanovsnitva . Cene rentiranja su zadnje 2godine pale taman koliko i gorenavedena prosecna plata u eurima.

Mozemo uzeti naprimer Belvil gde je cena rente sada krece oko 350 eur u proseku za dvosobne stanove od 62m2.
To znaci da pod idealnim uslovima ako je nekretnina izdata svih 12meseci i da nema da nepredvidjenih problema,ona donosi prihod od 4200eura minus porez na imovinu koji su josh uvek vrlo niski. Ulaganje u nekretninu mora da donese vecu zaradu od niskorizicne kamate na stednju,sto znaci da je ocekivana zarada mora biti veca od 6-7%. U razvijenom svetu takodje se ocekuje minimum 8% zarade na rentiranje nekretnine,tj ulaganje se isplacuje za min 12.5godina(100/8).
Ako ovo pretocimu u jednacinu koliko bi trebala da kosta takva nekretnina od 62m2 ,dolazimo do sledeceg = 4200eura *12.5god= 52.500eura.
Ili ako je neko zadovoljan da ima isti prinos na investiciju kao stednja u eurima koja se vraca posle 16godina, onda je jednacina sledeca
4200eura *15godina=63000eura

Naravno ovo kad se uporedi sa cenama koje su placane kada je trzistu bilo na vrhuncu usijanja jesen 2008godine od 2100eur m2 tj 130.000eur za takav stan,onda deluje neveroavtno, ali pre ili kasnije trzisna logike ce se morati uspostaviti.

Juce je objavljeno na B92 sajtu da je prosecna cena u Sofiji(glavni grad Bugarske koja je vec 3godine u EU) ove godine pala sa 1010 na 860eura,sto kad uzmete njihovo stanje ekonomije,prosecne plate i cene rentiranja se prilicno realno uklapa u "fer" cenu nekretnine.
slicno je i u Bukurestu,Budimpesti jedino Zagreb je slican Beogradu po nerealno visokim cenama nekretnina.

A ako uradite racunicu samo sa prosecnom platom koju je Hazard postavio u gornjim postovima dobijate cak i dosta nize cene od 1000eur m2.

Posmatrano sa stanovistva stanja u ekomomiji Srbije , nase trenutno stanje u 2010godini je kao ono u 2006-2007godini, a tada su cene nekretnina bile nekih 30% nize nego li trenutno na leto 2010.

P.S Hazard u kojoj si drugoj temi pisao o proceni "realne " vrednosti nekretnina u Bg?
 
Pegasus":360datts je napisao(la):
P.S Hazard u kojoj si drugoj temi pisao o proceni "realne " vrednosti nekretnina u Bg?
Kliknite za proširenje...
Na temi o Belvilu, tamo sam odradio malo detaljniju racunicu. Od tada je to naravno zatrpano sa jos 100 strana o useljenju, ko kada dobija kljuceve, svadja o tome ko je puko pare za belvil a ko nije, itd. Potrazicu kada budem imao vremena pa da prebacim ovde.
 
Posto me uzasno smara da cesljam topik o Belvilu (odustao posle 5 minuta, a search nije dao rezultate), evo mog razmisljanja na istu temu sa jednog drugog foruma, manje vise isto sto sam postavio i ovde:

Ovako. U nekim normalnim vremenima u Americi je prosecni dom kostao koliko i 3 prosecne godisnje plate 1 domacinstva. U proteklih 10 godina taj odnos je postao 10:1 i na kraju se desio krah. Generalno se taj odnos 3:1 uzima kao neki "normalni" ili odrzivi. Dakle, govorimo o situaciji gde neka vecina ljudi ima mogucnost da sebi priusti stan ili kucu.

Ako uzmemo da je prosecna plata u Beogradu 500 evra, onda je prosecno primanje domacinstva (bracni par) 1000 evra mesecno, ili 12000 evra godisnje. Puta 3 to iznosi 36000 evra. Toliko bi trebalo da kosta prosecni stan u Beogradu, i da trziste to moze da izdrzi. Ako uzmemo da je neki prosecni stan 60 kvadrata, to je 600 evra po kvadratu. Ako uzmemo da je prosecni stan 50 kvadrata, to je 720 evra po kvadratu.

Ako, pak, uzmemo da je odnos 3:1 nerealan za Beograd koji je skup zbog velike potraznje, i uzmemo odnos 4:1, dolazimo do cene od 48000 evra za prosecni stan. Opet, ako za prosecni stan uzmemo 60 kvadrata, to je 800 evra po kvadratu, ako uzmemo 50, to je 960 eura po kvadratu. Ova cena omogucuje (u proseku) i zaradu pri novogradnji, ako uzmemo u obzir izjave mnogih "preduzimaca" da oni nece ni da zabadaju asov u zemlju ako nemaju profit od bar 100%. I 5% je dobar profit, a 20% fenomenalan.

Takodje, ako uzmemo da je u razvijenim zemljama generalno dozvoljeno opterecenje do trecine plate za otplatu kredita (u Srbiji je dozvoljeno opterecenje 50%, zbog velikih cena, sto nije bas preporucivo), cifra od 36000 ili 48000 je neka koja moze u razumnom roku da se otplati.

Ako je ucesce 20%, to je 7200 ili 9600 evra, sto je neka cifra koje domacinstvo koje zaradjuje 1000 moze da ustedi u periodu od recimo 5-6 godina (ucesce moze biti i nize, recimo 10%). Ako se dozvoli da mesecna rata bude do trecine prihoda domacinstva, ili u proseku 350 evra mesecno (nek bude i 35% prihoda), + kamata, to je neka cifra koja moze "normalno" da se otplati kreditom na 10, 15 ili 20 godina - neka bude opterecen i samo jedan clan domacinstva (znaci 175 eur/mesecno), onda moze da bude kredit na 25 godina (sve preko toga je previse).

S druge strane Belville (po mom misljenju prosecna ponuda) kada se uracuna PDV kosta preko 2000 eura po kvadratu. Znaci preskup je za 50%, bar.
Kliknite za proširenje...
 
Sta uopste treba da znaci termin "realna cena"?

Zasto bi cena bila recimo nerealna? Kada se za kvadratni metar u Mayfair u Londonu plati €50.000 (sto ne znaci da ce se stan odmah pored prodati po istoj ili slicnoj ceni) da li je to realno. Da li je realno da onaj Infinity trazi €11.000 za kvadrat na Dorcolu?

Sve su to utopijske teme koje nikuda ne vode. Kao sto je i shmeksi rekao, cena je onolika koliko su ljudi spremni da plate, ali uz to treba uzeti u obzir i kvalitet gradnje, lokaciju (!!!), povezanost saobracajem, okolinu itd.

Drugo, vrlo bitan aspekt je i percepcijat: Vracar ce recimo uvek drzati cenu, jer ce ljudi (zbog cega ne znam ni sam) uvek zeleti da zive u onim ulicama oko Hrama, bez sunca, bez zelenila, bez parkinga delimicno itd. Da li je logicno - nije, ali je cinjenica.

Pad standarda i dinara je uticao na to se da se nizi i eventualno srednji nizi segment redefinise, tj. da cene malo splasnu u relativno neinteresantnim nekretninama. Ako je lokacija atraktivna, a kvalitet na mestu, cena je mal te ne ista kao i pre krize.
 
Bitan je termin REALNO ODRZIVA cena, jer su ljudi spremni da plate nerealne cene nekretnina samo u nekom kracem vremesnkom periodu koji traje nekoliko godina i najcesce se poklapa sa kreditnim bumom ,tj te cene placaju velikom vecinom ljudi koji u pohlepi da zarade ili u panici da nece cena skociti josh posegnu za kreditom i kupuju nekretnine po jako visokim cenama.

To sto mali broj ljudi je pre 2god bio spreman da plati jako precenjene nekretnine u Bgu ,ne znaci da je to realno odrziva cena sto se i pokazalo zadnje 2god, a tek ce se pokazati narednih godina.

Ekonomija ima vrlo jasne ali i surove zakone, uvek ce postojati odstupanja i na gore i na dole ,ali kroz duzi vremenski period realno stanje bilo kojeg ekonsmog pitanja,pa time i cene nekretnina ce se kretati oko realno odrzivog stanja. A da bi se izracunali parametri realno odrzivog stanja u ceni nekretnina nije potrbno mnogo mudrosti i znanja ,vec po meni samo malo razuma i hladne glave.
 
Da, ali realno odrzivo stanje takodje samo po sebi oscilira, tj. nije konstantno, vec se ili pomera na gore ili na dole, relativno sveukupnom trendu ekonomskog razvoja. To je situacija koju je Beograd recimo "okusio" pred krizu (pozitivan trend na gore), a sada je trend, bar u srednjem roku, promenio tendenciju.
 
hajde sad ljudi, skoro je ceo svet tokom 2000ih okusio nekretninski balon. To je bio slucaj i u Beogradu, kao sto je bio slucaj i u Londonu, i po mnogim americkim gradovima... Ta iracionalna ideja da cene nekretnina mogu samo rasti (i ako se to nije desilo - nikad) je zahvatila i nas. Takodje, u tu visoku cenu nekretnina kod nas bila su ugradjena i neka ocekivanja o buducim ekonomskim kretanjima zemlje, neka koja su se cinila skroz realno ali ipak iz ovog ili onog razloga nisu ispunjena (stopa ekonomskog rasta, rasta standarda, reformi, tempo prilaska EU, itd.) a neka koja su bila nerealna. I da ne zaboravimo da se u jednom trenutku delom i nekretninski balon generisan na CG primorju "prelio" u Beograd.

U svakom slucaju stopa rasta koja je postojala od 2000. pa do vrhunca trzista se nece ponoviti.
 
Koga zanima moze da pogleda kretanje cena na osnovu podataka koje smo mi skupljali poslednje dve godine.
http://www.enekretnine.com/default.aspx?nodeid=313&cityid=1
Daleko od toga da su ovo potpuno ispravni pokazatelji ali boljih nema. Cene koje su navedene su trazene cene, a ne ono po kojoj je nekretnina i prodata. Podatke o prodaji ce mozda jednom imati Geodetski zavod u sprezi sa poreskom upravom...Dok se to ne desi jedino sto mozemo da uradimo jeste da se oslonimo na indekse kao sto je nas i pratimo trend a ne konkretnu cenu.
 
Mislim da bi bilo zanimljivo da se na ovoj temi diskutuje prvenstveno o realizovanim cenama i o tržištu nekretnina u našoj zemlji.
Za početak pogledajte sledeći link :

DOMex - Индекс цена непокретности Националне корпорације за осигурање стамбених кредита

http://www.nkosk.rs/content/indeks-...e-korporacije-za-osiguranje-stambenih-kredita
Odlična ideja :)
Pozdrav svima.
 
Odlicna ideja, baratanje sa podacima je sasvim druga prica od onoga "moj ortak/kum/ujak kupio stan kod arene za 2200 evra po kvadratu" ili "u Zemunu nude za 800"...
 
Za početak evo par realizovanih cena:
Kralja Petra I sprat,CG,salonac, lepo sređen ,120 m2 - 265.000 eura
Zemun,Kalvarija,I sprat,Ta,DS,standardan - 41+T m2 - 46.000 eura
Karaburma,IV sprat,CG,DS,standardan - 60+T m2 - 74.000eura
Zemun,Karađorđev trg,Vsprat,Cg,TS, ---75 m2 - 101.000 eura
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh