Šta je novo?

Cene nekretnina

oglasi krov:
oglasikrov.jpg


http://www.e-belgrade.net:
wwwe-belgradenet-2014-10.png


imovina.net:
http://imovina.net/statistics/index.php?viewType=table
 
Evo ovako preko agencije http://www.cbre.rs/ stanovi idu po sledcim cjenama
1.Budimska dostupno vec od 1950e milancetvoa zgrada
2.Atrijum blok 63 dostupno vec od 1700e
3.Baja pivljanian dostupno vec od 1750e
4.Bokeljska 7 dostupno vec od 1550e
5.Alpa city zvezdara dostupno vec od 1550e
6.Dimitrija tucovica ugoa sa ruzveltovom dostupno vec od 1700e
7.Vracar dostupno vec od 2050e
8.Kursulina 29 dostupno vec od 2200e
9.Dorcol live in dostupno vec od 2100e
10.dinkic i toma komsije dostupno vec od 2530e
11.Neznanog junaka dostupno vec od 2100e
12.Novopazarska dostupno vec od 2135e
13.Uber paun breg dostupno vec od 1290e
14.Vase pelagica 7 senjak dostupno vec od 2200e
Za vecinu zgrada postoje slike na temamama
 
koje su to visoke cene!? a svi pricaju kao su pale.
 
Mora se napraviti razlika izmedju REALIZOVANIH cena koje su moj grafik i ZELJA PRODAVACA koje su ostali grafici (neko moze da trazi 5000Eura za polovnog Juga sto ne znaci da ce ga ikada prodati po toj ceni iako je oglasen)
 
Pa ima tu jos nekih parametara koje bi trebalo videti da bi se stekla kompletna slika.
Stanje stana na primer, opremljenost,
uredjenost prostora, sama mikrolokacija...
 
Po Domexu cjene stanova koji su kupljeni preko NKOSK-a je opet pala ( izuzev za Novi Beograd) A i sa druge strane Belvil je na poetku prodavan za preko 2000 eura a sada je za stan od 55 kvadrata cena 1550 za grejnu i 50% toga za terase.
 
Ovo sto sam ja okacijo su agencijske cijene , vjerovatno kupovinom direktno od investitora ,moze se spustiti za par stotina evra
 
Prema nekim procenama, cak oko 30% kredita u srbiji spada u grupu tesko ili ne-naplativih (NLP).
Ideja je da drzava postane vlasnik dela banaka a za uzvrat regulise te kredite, sto prodajom (naplatom hipoteka) sto otpisom dugova.
Da ne detaljisem, sve pise u tekstu:

...
Zato su u Srbiju pristigli stručnjaci velikih revizorskih kuća (Ernst i Jang, KPMG, Prajsvoterhauskupers) koji su ušli u sve banke, češljaju im portfolija i knjige, rade analize loših kredita i pripremaju predloge rešenja.
...
Dakle, revizori treba da utvrde realno stanje bankarskih portfolija i vrednost hipoteka (i ostalih garancija) koje su firme dale kao osiguranje za kredite. Istina koja će iz bankarskih knjiga izaći na videlo posle tih oditorskih analiza šokiraće javnost i pokazati da gotovo sve banke u Srbiji imaju skrivene gubitke, da ih namerno skrivaju i da ih je to dovelo na ivicu propasti.
...
Da bi izvukla neku vajdicu, Državnoj NPL banci jedino preostaje da te nekretnine počne da prodaje. Tako će se na tržištu odjednom naći veliki broj stanova, porodičnih kuća, stambenih višespratnica, čitavih stambenih blokova, rezidencijalnih vila, ali i poslovnih zgrada, fabričkih hala, skladišta…
Ali po ceni koju odrede renomirane revizorske kuće. Teško da će Evropska unija i EBA dozvoliti nekim domaćim „revizorima“ da repriziraju burazersku procenu vrednosti.
...
http://pescanik.net/panika-stize-aqr/

Sta kazete, koliko je realno da se kod nas ovako nesto desi?
 
Dakle...
Pera se zaleteo da digne kredu.
Hans otvorio banku i daje kredite sa paprenim kamatama na 20-40 godina i vidi sansu za ekstra profit, pa i ne haje mnogo o rizicima i deli kredite sakom i kapom.

I sad drzava treba da spasava i jedne i druge iz budzeta, nasim (mojim) novcem, dok istovremeno kasni debelo sa isplatama nadoknade za odrzavanje trudnoce i svim ostalim obavezama?

Pera ce i dalje da se baskari u stanu u centru iznad svojih finansijskih mogucnosti, Hans ce i dalje da sedi u klimatizovanoj kancelariji 'renomirane' banke i papreno preprodaje tudji novac???


A nas drug SOMI 303 ce i dalje da baja u pasulj dal ce kada se sa raspalim autobusom doveze do kuce imati vode da se istusira, ili makar opere ruke????
 
Mogu da podrzim tvoja nadanja. ;)
Iako posedujem nekretninu koju planiram da prodam, cilj mi je da dodam nesto novca i kupim vecu, tako da i meni to odgovara, jer bih sa istom sumom novca 'dokupio' veci broj kvadrata :D
 
Koji su to čitavi stambeni blokovi?


Glupost.


Peščanik je zastranio.



I laki72 ne znam što pominješ nekog hansa.

Nemačke banke ne posluju u srbiji. Od austrijskih imaš dve. Na 30 banaka to je mali procenat.
 
Austrija njemacka nije sija nego vrat sve su to svabe
 
Ово ми помало личи на оно што се десило банкарском систему тамо у америке 2008.године. Дају кредите шаком и капом да би они (банке) имале што бољи (надувани) пословни успех, неки то зову и портфолио :p
Да ли полако све долази на наплату, видећемо у догледно време.
 
Zaboga milisave, pa zar je bitno dal je hans, ili Rene, ili djovani???
Iskoristio sam strano ime kao simbol stranih banaka!
Pokusah na taj nacin da ukazem
(I na to)
da su nase najvece banke pustene niz vodu pre vise od 10 godina, da bi sada neko ocekivao da ista ova drzava, novcen poreskih obveznika srbije spasava 'strane' banke.

Sad mozemo da nastavimo sa pricom da to nisu strane banke, vec domaci subjekti, isto kao sto neko moze da postavi pitanje sto sam napisao 'pera koji je izeo kredit' a ne recimo 'dragan'.

Jos samo Somi 303 da se javi i 'osudi' me sto zloupotrebljavam njegove probleme ;) :D
 
Razumem da ssm omašio poentu.

Ali da se vratim na temu.

Fizička lica kod nas su, procentualno, redovne platiše i većina kredita je naplativa.

Problem je sa pravnim licima.

Ali uglavnom ovo što piše peščanik su gluposti.
 
Stan koji sam ja kupio pre par meseci, malo manji od 80kv, blokovi NBg, kompletno renoviran - sve (gletovani zidovi, kupatilo kompletno, kuhinja kompletno, cevi, zastakljena terasa, strujne instalacije, hoblovan parket - SVE) platio sam oko 1000e kvadrat. Prodavci su mi rekli da su pre tacno 18meseci imali kupca za 15hiljada Eura vise ali nisu uzeli tu ponudu jer su hteli manji stan da kupe i ostane para a agenicija im je pokazivala krs manje stanove. Znaci pad od 15hiljada Eura na konkrenom primeru u zadnjih 18meseci iz prve ruke. Sta ce biti za jos npr 2 godine, koliki ce tada biti pad. Po meni cene mogu lagano jos 30-40% dole bez ikakvih problema.
 
Ne bih puno da mudruje, u vezi cena nekretnina, jer ima puno strucnijih da pisu o tome.
Ono sto ja mislim je da svi zanemaruju je "psiholoski faktor" i to sa vise svojih aspekata.

Prvo i osnovno, onoga trenutka kada su cene nekretnina pocele konstatno da padaju (ima tome par godina), kod dobrog dela ljudi je to stvorilo ocekivanja beskrajnog padanja.
E sad, moze to cak i da bude tako, ali u tom slucaju (bezcenja) to je pokazatelj ne apsolutnog nedostatka traznje.
Takve primere vec imamo u unutrasnjosti Srbije, po pojedinim manjim mestima, a narocito po seoskim sredinama.
Dal bi od toga imali korist potencijalni kupci?
Pa verovatno ne, posto bi to bio pokazatelj apsolutnog nedostatka traznje.

Drugi jako bitan, mozda jos bitniji psiholoski faktor je 'nada' i optimizam.
Da pojasnim.
Pre 10-tak godina imali smo pocetak 'buma' traznje i gradnje nekretnina. (Bum je svakako prejaka rec, ali za nase uslove je svakako bio).
U tom trenutku, svi su optimisticki gledali u buducnost.
Pricalo se o porastu BDP-a, plate su rasle, mediji su bili puni vesti o partnerstvu sa svetom koji jedva ceka da pomogne i ulozi, deljene su otpremnine (ponegde i bezobrazno visoke)...
Traznja je postojala. I ona je generisala dodatnu traznju, jer kupio komsija svom detetu garsonjeru, pa mogu i ja...

Realnost je naravno bila drugacija, ali 'piramida' je rasla, a poznato je da piramidalni sistem funkcionise samo dok piramida raste. Onog trenutka kada je prestala sa rastom, raspala se, kao i svaka druga piramida.
Jer, realni da budemo, nije situacija pre 8-10 godina bila toliko bolja, koliko su bile nada, vera i optimizam da ce svake godine biti bolje.
Sve to je generisalo traznju, najcesce realnu po potrebama, ali potpuno nerealnu po finanaijskim mogucnostima.

E sad, osvrnimo se na danasnje vreme.
Posle 7 godina konstatnog pada svih ekonomskih pokazatelja, koje ako nista drugo mozemo osetiti makar pri odlasku u supermarket, pijacu i sl. posle velikog porasta nezaposlenosti, posle konacnog shvatanja da je ulazak u EU na jako dugackom 'stapu', ali i da ulazak sam po sebi ne znaci bilo kakvo poboljsanje standarda (primera dosta), posle svih prevara, izdaja, diktata i slicnih 'akcija' (...)
Optimizma, vere u bolje sutra, pa cak i ambicija NEMA!!!
Ljudi su razocarani,vecinski vlada razocarenje, osecaj bespomocnosti i osecaj beznadja.
To se ogleda u svim sferama drustva.
Mi pricamo o zemlji gde bez razlike bio doktor nauka, ili fizicki radnik, najbolja perspektiva i zivotna prilika jeste - emigriranje!?

Opet sam preopsiran, ali da zakljucim.
Traznje nema, cena pada, ali nece je ni biti.
I onaj ko se nada ceni od 500Eur/m2 nece imati da je plati. A i da ima, cekace jos da padne.
Ali istovremeno, ako mu se ukaze sansa da emigrira, makar i u Grcku (znam 3 primera) iskoristice je.
Zasto? Jer se ne nada da ce ovde biti bolje.
 
Za brzu kalkulaciju probao sam House Affordability Calculator, za pojedine slojeve stanovnistva.
Parametri su a--godisnji dohodak, b--prosecni odrzivi izdatak za mortgage. c--cena nekretnine koja moze da se kupi uz prosecne tekuce troskove zivota i odrzavanja nekretnine. Kalkulacija je radjena za dva dohotka generativne porodice.
1--nedodirljivi ( bivsa radnicka klasa, nezaposleni, poluzaposleni, poljoprivrednici itd )
2500/0/0
2--srednji sloj ( nizi drzavni cinovnici, mali preduzetnici, profesije ) 10000/140/150000
3--visi sloj ( visi drzavni cinovnici, profesije, preduzetnici, strani penzioneri, povratnici, jaca siva ekonomija) 50000/1300/140000
4--bogati i povezani ( veci preduzetnici, drzavni cinovnici koji koriste drzavne resurse, jaka siva ekonomija, ljudi sa jacim prihodima iz inostranstva, narko srednja liga.. ) 250000/7000/750000

Vazana je naravno i razmera ovih slojeva, kod nas su slojevi 1 i 2 vrlo veliki i svojom kupovnom moci oni guraju cene na dole. Da bi resili svoje stambeno pitanje oni recikliraju imovinu roditelja i rodbine. Zbog smanjenja stanovnistva obicno ima vise nekretnina nego ljudi. Tako da se za jednu kupljenu nekretninu, prodaje jedna i po.
Slojevi 3 i 4 su vrlo mali i zatvoreni i oni su kupci prime-nekretnina, gde potraznja ne oskudeva, tako da se cene bolje drze iako postoji veliki broj recikliranih nekretnina iz nizeg sloja. Za najskuplje neretnine cena nije ni padala.

Interesantno je da se cena stana za rentiranje poklopila sa plateznom moci nizeg srednjeg sloja oko 150e/m, jer je taj sloj najveci i diktira uslove. Sto je daleko od nivoa povrata kapitala, uz amortizaciju i cenu kapitala. To ce dovesti do stanja gde je 90% objekata u delapidiranoj fazi, sto se moze videti setnjom kroz bilo koje mesto u Srbiji osim Senjaka i par kvartova.

Cena nekretnina moze jos pasti jer kupaca nema, niti ce ih biti. Ali troskovi stvarnog odrzavanja objekata nece, vec ce rasti. Tako da ce ukupni troskovi nekretnine ostati isti. Oni danas iznose oko 350e za prosecan stan u Beogradu bez obzira na lokaciju, i kamatnu stopu. Umesto izgradnjom u Srbiji ( Beogradu i okolini, jer to ce ostati od Srbije ) treba se baviti odrzavanjem objekata.
 
Ne bih se složio da kupaca nema. Rekao bih nema kvalitetne ponude. Pogledajte a blok, savaada i garden centar. Kako oni prodaju?
 
Na zemlju od 8 miliona ljudi to sto si nabrojao je bukvalno beznacajno
 
MilisaV":17i324hi je napisao(la):
Ne bih se složio da kupaca nema. Rekao bih nema kvalitetne ponude. Pogledajte a blok, savaada i garden centar. Kako oni prodaju?

To je vrlo mali broj stanova dostupnih na trzistu, zato drze cenu i prodaju se. Kupaca za skupe nekretnine ima i vise od toga.
Druga stvar je trend da se bogati izdvajaju u ogradjene zajednice kao u Central Garden. To im daje vecu cenu. Jer bogati zele sigurnost, da zive u zgradi sa slicnim slojem, sa privatnom bastom i privatnim parkingom. Sav ostali stambeni fond oko Central Gardena je u potpunom fizickom i socijalnom raspadu.

Zasto se Belvil ne prodaje. Jer ciljna grupa tzv visa srednja klasa nece da zivi u kineskim zgradama socijalistickog tipa. Sada menjaju ciljnu grupu, tj idu jedan sloj nize. Medjutim taj mnogoljudni sloj je osiromasen i ne moze da plati tu, 25% smanjenu cenu. Zato stanovi ostaju neprodati.

Stanovi koji se prodaju su oni u Krnjaci i Borci. Jer je to blize plateznoj moci ogromne vecine koja osiromasena. I to vecinom stanovi od 45m2 za oko 700e i to uz prodaju neke druge nekretnine u provnciji, roditelja, nasledstva. Kada bi porodica bez pomoci rodjaka htela da kupi taj mizerni stan, to bi bilo bar 50% preko njihove realne finansijke moci. To je slika i prilika Srbije danas.
 
Postoji nekoliko kobnih razloga zasto ce nekretnine ( kao i ekonomija Srbije ) i dalje padati.

1--Prvi je brzo smanjivanje stanovnistva. Beograd ce osetiti pad vrlo brzo jer je natalitet katastrofalan, sela i provincije ispraznjeni, a glavni grad vise nece biti stanica za emigraciju, vec ce ljudi ici pravo iz provincije u Nemacku i Kanadu, tj ono sto je ostalo.
2--Sve se manje DODATE VREDNOSTI pravi u Srbiji, i sve vise te dodate vrednosti ODLAZI IZ ZEMLJE, putem kamata na kredite, sve veceg stranog vlasnistva nad privredom. Manje para, manje mogucnosti za kupovinu i odrzavanje druge i trece nekretnine. Cak i da imamo nezaposlenost od 5% opet ne bi bilo vece potraznje, jer je srpski realni dohodak toliko nizak da ne moze da priusti nekretnine.
3--Dijaspora ce da digne ruke od Srbije, izumre ili da se otudji. Dijaspora koja jos uvek ima imovinu u Sr. poseduje znacajan deo stambenog fonda. Nekretnine dijaspore ce pojacano stizati na trziste, sada je na redu baby-boom generacija koja je najbrojnija i izumire. Najbolji scenario za srpsko trziste je da te nekretnine zapuste i da se sruse same od sebe, kao vecina sela, provincija....
4--Porezi na imovinu, retardirana politika drzave, nefleksibilni servisi ( struja, voda, grejanje ) i realno povecanje cene odrzavanja.
5--Neisplativost iznajmljivanja. Cena kirije ne pokriva ni polovinu amortizacije zgrade ako njenu cenu racunamo samo kao cenu izgradnje. Sve vise poslovnih i stambenih jedinica ce doci na trziste i niko normalan nece vise kupiti stan ili poslovni prostor za izdavanje. Ne samo da niko nece da kupi vec ce se velikom brzinom ove jedinice naci na trzistu, s cilje da se brzo prodaju jer prave gubitak, i vlasnici nisu emotivno vezini za iste.
6--Prelazenje industrije gradjevinskog materijala u strane ruke, namerno gasenje proizvodnje, masovan uvoz iz EU, kupovina trzista i stvaranje monopola na trzistu gradjevinskih materijal, dovelo je cene gradjevinskog materijala na Evropski nivo, pa i vise. Od 2000-te cene materijala su visestruko premasile infralciju ili kurs dinara. To znaci da ce sve teze biti izgraditi novu kucu ili preurediti staru. To je jos jedan teg neodrzivosti na vagi.
7--smanjivanje broja strucnih radnika , ljudi koji mogu nesto jeftino da poprave/izgrade, dovesce do neizdrzive cene posedovanja druge nekretnine. Zaboravite majstore Crnotravce, Crna Trava je izumrla, izumrce i Vlasotince, Istocna Bosna, Zapadna Srbija... Za deset godina majstor ce biti u Bg. redak kao danas dobar hirurg. I kostace toliko. Nismo daleko od dana kada ce gradjevinci Albanci sa Kosova, kupovati za jednu platu kuce u blizini bivskih industrijskih centara u juznoj i centralnoj Srbiji. I ne samo da ih niko nece sprecavati vec ce biti primljeni kao spasioci delapidiranih delova zemlje. Bolje oni nego Afrikanci.

8--Uskoro izlazimo iz 0% eskontne stope na Zapadu, i ulazimo u period skupog novca. Skup novac znaci jos skuplji novac u Srbiji. To je smrt za trziste nekretnina u zdravoj zemlji a, za bolesnu to je glogov kolac.

Ako podvucem crtu primecujem da ce se broj kupaca smanjivati, prihodi kupaca smanjiti, kamate povecati, cena imanja nekretnine povecavati.
Da li je ovo kratkotrajna ili dugotrajno. Duzine trajanja gore navedenih pojava mogu proceniti iz primera iz proslosti.
Demografski popravak je nemoguc bez jedne generacije, u idealnim uslovima--25 godina.
Ekonomski pokazatelji kazu da ce srpski rast biti vrlo spor, dohodak koji ostaje u zemlji sve manji, toj spirali se kraj ne vidi--25 gidna.
Kretanje kamata ima svoje vrhove svakih 20-ak godina, kao i krize nekretnina. Sledi nam donji deo krivuleje i to sledecih --20 godina
Kretanje realnih troskova. Ulaskom u EU, a narocito euro ( koji je vec domaca valuta ) dobijete i evropske cene, znaci --25 godina.
Ako sve ove pokazatelje preklopim mogu da zakljucim da ce svi elementi koji idu protiv cene nekretnina u Sr. ostati na snazi jos koju deceniju.

Ovaj kratkotrajni bum sredinom 2000-ih, je anomalija zbog donacija, prodaje srebra, oprastanja dugova, zduzivanja, prodaje imovine na Kosovu/CG i nade u uspesnu tranziciju. Toga vise nema, niti ce toga vise biti. Poslednji stvarni boom u Srbiji smo imali kada je doslo pola miliona izbeglica iz Bosne i Hrvatske. Ni toga nadam se vise nece biti.
 
"BANKE OTPUSTILE VIŠE OD 500 ZAPOSLENIH

posao Tekst objavljen:01.07.2015 16:05 Izvor: Blic

Banke otpustile više od 500 zaposlenih
Nekoliko banaka u Srbiji ugasilo je u poslednje vreme više od 500 radnih mesta zbog rezanja troškova, saznaje „Blic“.

Jedna banka je ukinula 210 radnih mesta, dok je druga podelila 200 otkaza. Smanjenje broja zaposlenih pratilo je gašenje najmanje 50 poslovnih jedinica. Sagovornici „Blica“ tvrde da su banke u velikim problemima. S jedne strane, imaju mnogo novca, a s druge, nemaju kome da daju kredite [TO JE ZATO STO SU KVADRATI I DALJE PRECENJENI VISE OD 30% U BEOGRADU PA JE MALO KUPACA I NEMA DOVOLJNO VUNE ZA STRIZU PO OVIM CENAMA :) ]

- Tako imate situaciju da su banke previše likvidne, ali da je njihov osnovni biznis praktično zamro. Većina preduzeća ima finansijske probleme i sve i da hoće da se zaduže to ne mogu jer nisu kreditno sposobna. Građani se istovremeno plaše zaduživanja. Zbog problema sa švajcarcem i straha od nepredvidljivosti kursa, danas se malo ko usuđuje da uzme stambeni kredit [PO OVIM CENAMA I KVADRATA I KAMATE I VEZIVANJA ZA EURIBOR KOJI JE SADA 0.1% A BICE PONOVO 5.2%]. Keš krediti su istovremeno i dalje skupi imajući u vidu niske i neredovne plate. Banke zato intenzivno gase filijale koje u proseku zapošljavaju po 10 ljudi - kažu za „Blic“ u jednoj banci.

Naš sagovornik dodaje da je najnoviji trend, kojim banke takođe žele da smanje troškove, da klijente nateraju da račune plaćaju elektronski. Pojedine banke su tako duplirale provizije za plaćanje komunalija da bi smanjile gužve u filijalama i da ne bi morale da zaposle nove radnike.

Padaju im profiti
U poslednja tri meseca prošle godine samo je jedna banka povećala broj ekspozitura, i to za dve, dok je sedam banaka povećalo broj zaposlenih za ukupno 62. Bankama je istovremeno padao i profit. One koje su u 2014. poslovale pozitivno ostvarile su dobit koja je bila manja u odnosu na prethodnu godinu za 5,9 odsto. Dušan Uzelac sa portala Kamatica kaže da je poslovanje banaka u Srbiji danas skupa igračka.

- Imaju novac, a nemaju kome da prodaju kredite. Operativa i filijale dosta koštaju, a sve je manje građana koji se zadužuju. Tražnja za stambenim kreditima u 2015. je pala za četvrtinu u odnosu na 2013. godinu - podseća Uzelac za „Blic“.

Od 2010. do 2013. banke u Srbiji su otpustile skoro 4.800 ljudi, od čega samo u 2013. više od 2.500, pokazuju podaci NBS. Najveći razlog za takav rezultat su četiri ugašene banke. Na kraju decembra 2014. bankarski sektor poslovao je sa 1.787 poslovnih jedinica, 52 manje nego tri meseca ranije. Banke su na kraju 2014. imale i 25.106 zaposlenih, što je za 308 manje nego u septembru iste godine."

http://www.kamatica.com/vest/banke-otpu ... enih/24791
 
Vrh