Cene nekretnina

[iv4n]

30% je zemljište evo iz prve ruke jednog sada ozbiljnijeg Investitora za manji projekat.Tu varira cena od pregovaračkih sposobnosti i odnosu kupca i prodavca i trenutku.
Zarada mu je 20-25% u kvadratima.
I ovo je ako si u tome duže i imaš popuste od stalnih Izvodjača i na materijal i zavisnosti od samog projekta zgrade.

Ako je to tako, tj. ako cena zemljista toliko utice na cenu, i ako drzava uziam ogromne takse, zasto drzava od tih taksi ne razvija infrastrukturu na novijim lokacijama kako bi cena m2 bila niza? Ovo je retoricko pitanje.

 

[kolombaja]

Cene zemljista su reda velicine 20% zgrade, tako je barem pisano ovde. Znaci zemljiste i izgradnja su ukupno mozda 600-700 e/m2, a cena je minimum 1.500 eur/m2 bez PDV-a. Znaci, ostalo su takse i profit investitora jel tako? Ako veci deo uzima drzava, sta radi s tim parama? Ako veci deo uzima investitor, onda je jasno zasto sad svi ulaze u gradjevinu.

Te cene u predračunima nisu dobar reper, mislio sam da sam dobro objasnio. Neko koristi normative koji se retko ažuriraju i ne prate cene na tržištu, neko koristi softvere koji imaju svežije podatke. Neko da predračun na osnovu idejnog projekta što je niđe veze sa izvedenim stanjem. Na sve to uvek imaš odstupanja od projekta zbog raznih okolnosti na terenu, nekad više nekad manje. Sve u svemu ti predračuni uglavom ne vrede ni pišljiva boba za analize profita.

Već smo pričali kolike mogu biti zarade investitora (profit). Neki su uverenja da je to 50% pa i više a stvarnost je da je to 10-20%. Naravno tolika marza u apsolutnim iznosima je velika suma novca ali je rastrgnuta na više godina koliko traje projekat od trenutka kad si kupio parcelu, i ima dosta rizika koji se mogu desiti i dese se tokom trajanja projekta. Treba obezbediti i početni kapital.

Eto recimo uložiš milion, očekuješ profit 200k u idealnom slučaju ali nakon tri godine. Znači u proseku 70k po godini si zaradio a to je nešto manje od 6k mesečno bruto plata. Kreni od sebe, da li bi uložio milion evra (koje nemaš) da bi imao platu 6k evra bruto ako sve prođe dobro?

E sad milion za projekat to je baš neki mali objekat, druga je priča kad je vrednost 10 ili više puta veća, ali ne menja procente već apsolutne iznose. Treba i obezbediti 10 miliona, to ne može svako. Pa onda se odlučiti da reskiras jer najveći faktor nepoznanice je vreme a projekti su uvek 3+ godine (računam vreme od kad si kupio parcelu, a tek ako uračunam vreme da nađeš parcelu za gradnju još i duže).

Ko reskira profitira, ima ih koji su reskirali pa pukli a i gore od toga, a ima i uspešnih. Kao i u svakom drugom biznisu. Ko misli da je lako, a naročito ko misli da možeš sa 0 evra da krenes jer će ljudi da pokupuju stanove i daju pare unapred za livadu tek tako, nek krene još danas.

Pri tom ne želim da kažem da su investitori neki genijalci već samo ukazujem da se mnoge stvari ovde svode na priču o profitu bez dovoljno uvida u drugu stranu medalje.

 

[kolombaja]

Ako je to tako, tj. ako cena zemljista toliko utice na cenu, i ako drzava uziam ogromne takse, zasto drzava od tih taksi ne razvija infrastrukturu na novijim lokacijama kako bi cena m2 bila niza? Ovo je retoricko pitanje.

I to je dobro pitanje. Takse jesu velike za centralne gradske zone, više stotina hiljada evra pa o milionsko iznosi ponekad! A onda od toga taj kraj ili opština ne oseti nikakav benefit! Gde odu pare? Retoričko pitanje

 

[Filip 01]

Ako je to tako, tj. ako cena zemljista toliko utice na cenu, i ako drzava uziam ogromne takse, zasto drzava od tih taksi ne razvija infrastrukturu na novijim lokacijama kako bi cena m2 bila niza? Ovo je retoricko pitanje.

U ovom slučaju je toliko uzimalo zemljište jer se radilo o kompenzaciji, davani su m2 za zemljište.
Kada se daje odmah keš za parcelu izadje manje, ali u pvom slučaju vlasnik parcele nije hteo ništa u kešu već neku gotovu nekretninu i ostalo u budućoj toj zgradi na kojoj će se graditi.

 

[chiko]

Ja svoje nekretnine nisam kupio iz kalkulantskih razloga, već da ih koristim. I ne mogu da ti opišem koliko me zabole da li sve to vredi xxx ili yyy evra. Samo nek smo živi i zdravi.

Bas me zanima za sta koristis X stanova ?
Jel izdajes ?

 

[Extroniks]

Bas me zanima za sta koristis X stanova ?
Jel izdajes ?

Jedan za zivot, jedan za vikendicu i jedan za svalerisanje

 

[Filip 01]

Kod profita Investitora baš dosta faktora ulazi u priču, ne može se generalizovati.
Da li on uzima kredit, za koliko je pogodio zemljište, kako je prošao sa angažovanjem svog tima, Izvodjača, projektanata itd... Da li će naknadu za gradjevinsko zemljište platiyi odjendanput ili u ratama, da li sam obavlja prodaju, da li radi sa svojim novcem ili sa novcem kupaca itd...
Evo koliko je ovde ljudi koji su renovirali pa se i tu razlikuju stavke i po 50-80%, pa i duplo.
Neko sam nadje podizvodjače u renoviranju dok neko uzme jednog Izvodjača za sve, tako i kod Investitora za izgradnju zgrade.

 

[chiko]

Manja zgrada u NS-u(oko 1200m2), prodato 80% stanova po ceni od 2750-3000eur pre betoniranja prve ploče. Lokacija nije centar niti neka eskluzivna, u okolini Sajma.

Ovo sa ili bez PDV ?
Ako je bez PDV, onda nije daleko od Bgd cena.

 

[Filip 01]

Ovo sa ili bez PDV ?
Ako je bez PDV, onda nije daleko od Bgd cena.

Ne znam. Ali prijateljima i poznanicima je bilo 2750eur u samom početku i pre dobijanja gradjevinske dozvole se sve već dogovorilo, dok je ove poslednje stanove prodao za 3000eur.
Reklamu i oglašavanje još nije ni odradio, mada vide ljudi gradilište, pa dodju pitaju i uzmu.

 

[chiki]

Bio na ekskurziji po Andaluziji. Cene niže nego u Grčkoj i BG.

Francuski hleb 0.5 EUR, benzin 1.36, 1.41, francuski hleb 0.5, ručak u španskom restoranu gde nigde isključivo plodove mora, salate, opirvo i vino ... Za 4oro 65 EUR. Fensi restoranu uz plažu i Nerhi - 100 EUR. Set ležaljki Nerja - 12 EUR, Malaga 18, Fuengirola 16. Maslinovo ulje 5-6 EUR, trešnje 1kg 2.75, paradajz 1.5 EUR.
Rent-a-car Kia Xceed, 7 dana, da depozitom 150 EUR, bez depozita 200.
Auto-via - 6 traka autoput - nema putarine

 

[enfario]

Prosao sam Evropu uzduz i popreko, uopste nisam osetio razliku u cenama u odnosu na ovde, cak su mnoge stvari jeftinije u EU nego kod nas (govedina izuzetno jeftinija, piletina slicno, voce i povrce slicno, kozmetika jeftinija, ista garderoba takodje jeftinija).

A minimalac, e pa on je duplo veci od naseg u svim tim drzavama.

Pa da li ce Pedro da pojede vise govedine za minimalac ili Milutin? Avokado koji je 2e da i ne razmatram, napljuvace me ovde gde cu Milutinu da dajem avokado.

Ova tema nije ni za diskusiju bukvalno.

@chiki Kao sto sam napisao skoro

 

[super.operater]

Kod profita Investitora baš dosta faktora ulazi u priču, ne može se generalizovati.
Da li on uzima kredit, za koliko je pogodio zemljište, kako je prošao sa angažovanjem svog tima, Izvodjača, projektanata itd... Da li će naknadu za gradjevinsko zemljište platiyi odjendanput ili u ratama, da li sam obavlja prodaju, da li radi sa svojim novcem ili sa novcem kupaca itd...
Evo koliko je ovde ljudi koji su renovirali pa se i tu razlikuju stavke i po 50-80%, pa i duplo.
Neko sam nadje podizvodjače u renoviranju dok neko uzme jednog Izvodjača za sve, tako i kod Investitora za izgradnju zgrade.

Za par projekata koje znam (manje zgrade do 20 stanova garaže na klackalicama) profit je bio izmedju 1000 i1500e po kvadratu. Kompenzacija za zemiljste je isključivo u kvadratima.

 

[Filip 01]

Za par projekata koje znam (manje zgrade do 20 stanova garaže na klackalicama) profit je bio izmedju 1000 i1500e po kvadratu. Kompenzacija za zemiljste je isključivo u kvadratima.

Koliko je to procenata u odnosu na uloženo, to jest za koliko se prodavao kvadrat?
EDIT: Pisao sam ranije ako si Investitor koji ima više gradilišta, jedno završavaš, drugo počinješ dok u isto vreme tražiš lokaciju za treće onda je veća zarada jer nemaš praznog hoda i neki ljudi su ti zaduženi za više stvari, pa popusti itd...

 

[Salev85]

Bio na ekskurziji po Andaluziji. Cene niže nego u Grčkoj i BG.

Francuski hleb 0.5 EUR, benzin 1.36, 1.41, francuski hleb 0.5, ručak u španskom restoranu gde nigde isključivo plodove mora, salate, opirvo i vino ... Za 4oro 65 EUR. Fensi restoranu uz plažu i Nerhi - 100 EUR. Set ležaljki Nerja - 12 EUR, Malaga 18, Fuengirola 16. Maslinovo ulje 5-6 EUR, trešnje 1kg 2.75, paradajz 1.5 EUR.
Rent-a-car Kia Xceed, 7 dana, da depozitom 150 EUR, bez depozita 200.
Auto-via - 6 traka autoput - nema putarine

Evo već očekujem komentare dežurnih u fazonu. Veze sa životom nema šta pričaš. De lu lu. Evo baš sam slučajno bio u mestu pored i nije to tako......i slično .
Ja ovde samo videm troškove života koji su minimalno 25% manji

 

[super.operater]

Koliko je to procenata u odnosu na uloženo, to jest za koliko se prodavao kvadrat?
EDIT: Pisao sam ranije ako si Investitor koji ima više gradilišta, jedno završavaš, drugo počinješ dok u isto vreme tražiš lokaciju za treće onda je veća zarada jer nemaš praznog hoda i neki ljudi su ti zaduženi za više stvari, pa popusti itd...

Kvadrat se prodavao od 2800 do 3500 plus PDV. Uloženo ne znam, samo za jedan slučaj gde su uložili neki minimum maltene su kupci sve finansirali.
Meni je sad skroz interesantno da na rastojanju manjem od 700m se grade tri objekta, jedan je 3500 drugi 3300 i treći 2900. Nivo gradnje je sličan kod svih.
Ima I četvrti objekat, prodaje se na 3500 u rupi ali nemaju rešenu kanalizaciju, tj. cela ulica nema kanalizaciju nego su to vlasnici kuća rešavali ranije zajedničkim kolektorom pa onda ide cev kroz nečije dvorište do susedne ulice. Gde će ovi da se udenu, kako i ko će da im dozvoli sam Bog zna. Naravno potencijalnim kupcima ni reč o tome

 

[Suzuman]

Bio na ekskurziji po Andaluziji. Cene niže nego u Grčkoj i BG.

Francuski hleb 0.5 EUR, benzin 1.36, 1.41, francuski hleb 0.5, ručak u španskom restoranu gde nigde isključivo plodove mora, salate, opirvo i vino ... Za 4oro 65 EUR. Fensi restoranu uz plažu i Nerhi - 100 EUR. Set ležaljki Nerja - 12 EUR, Malaga 18, Fuengirola 16. Maslinovo ulje 5-6 EUR, trešnje 1kg 2.75, paradajz 1.5 EUR.
Rent-a-car Kia Xceed, 7 dana, da depozitom 150 EUR, bez depozita 200.
Auto-via - 6 traka autoput - nema putarine

Ma ćuti, dok sa ovim domaćim cenama i dalje možemo da kruzarimo po Andaluziji, sve je u najboljem redu!

 

[Filip 01]

Kvadrat se prodavao od 2800 do 3500 plus PDV. Uloženo ne znam, samo za jedan slučaj gde su uložili neki minimum maltene su kupci sve finansirali.
Meni je sad skroz interesantno da na rastojanju manjem od 700m se grade tri objekta, jedan je 3500 drugi 3300 i treći 2900. Nivo gradnje je sličan kod svih.
Ima I četvrti objekat, prodaje se na 3500 u rupi ali nemaju rešenu kanalizaciju, tj. cela ulica nema kanalizaciju nego su to vlasnici kuća rešavali ranije zajedničkim kolektorom pa onda ide cev kroz nečije dvorište do susedne ulice. Gde će ovi da se udenu, kako i ko će da im dozvoli sam Bog zna. Naravno potencijalnim kupcima ni reč o tome

Ok, to je to onda otprilike kvadrat ih je onda izasao 2000eur, to mi i ima smisla. Pa sada da li ces ga prodati za 2800 ili 3500 to je ta neka zarada ako ide sve planirano i uspeš sve bez dodatnih troskova ili nekih problema da završiš.

 

[Analitičar]

@chiki Kao sto sam napisao skoro

@chiki Kao sto sam napisao skoro

U pravu si, ali ne moze se živeti na trešnjama. U Španiji su visoki troškovi stanovanja (kirija+komunalije), daleko viši nego u Srbiji. To je ono što nisi primetio dok si kupovao u španskom supermarketu, vozeći se španskim autoputem, itd.

‘A vicious circle’: how the roof blew off Spain’s housing crisis

Rents spiral and neighbourhoods lose charm as cities report tourist flat boom and surge in housing speculation

www.theguardian.com

 

[Defke]

Evo već očekujem komentare dežurnih u fazonu. Veze sa životom nema šta pričaš. De lu lu. Evo baš sam slučajno bio u mestu pored i nije to tako......i slično .
Ja ovde samo videm troškove života koji su minimalno 25% manji

Cost of Living Comparison Between Belgrade, Serbia And Malaga, Spain

www.numbeo.com

 

[super.operater]

Ok, to je to onda otprilike kvadrat ih je onda izasao 2000eur, to mi i ima smisla. Pa sada da li ces ga prodati za 2800 ili 3500 to je ta neka zarada ako ide sve planirano i uspeš sve bez dodatnih troskova ili nekih problema da završiš.

Mislim da su tu kvadratu bili od 1600-2000max u izgradnji sa svim troškovima (pošto su različiti vremenski periodi). Realno ne verujem da su uložili više od 200-400 po kvadratu ali ne bih smeo da se zakunem.

 

[Filip 01]

Mislim da su tu kvadratu bili od 1600-2000max u izgradnji sa svim troškovima (pošto su različiti vremenski periodi). Realno ne verujem da su uložili više od 200-400 po kvadratu ali ne bih smeo da se zakunem.

Dobro rekao si da su zemljište radili na konpenzaciju. I da su imali zaradu od 1000-1500eur po kvadratu.
Zato sam rekao kada bi to sveli na to koliko izadje njih sam kvadrat ako ga prodaju od 2800-3500 uz tu zaradu ih izadje aritmetičkom nekom sredinom 1900eur.
(2800+3500)/2 - (1500+1000)/2

 

[super.operater]

Da da ... To je odprilike ta računica. 100-200e gore-dole ne možemo tačno znati ali i globalu to je to. Bedak je samo što dve zgrade nisu uknjižen posle 3 godine niti će biti ikada (ako se nešto debelo ne promeni u zakoniku)

 

[StariPosmatrač]

Jel izdajes ?

Ne

 

[chiki]

U pravu si, ali ne moze se živeti na trešnjama. U Španiji su visoki troškovi stanovanja (kirija+komunalije), daleko viši nego u Srbiji. To je ono što nisi primetio dok si kupovao u španskom supermarketu, vozeći se španskim autoputem, itd.

‘A vicious circle’: how the roof blew off Spain’s housing crisis

Rents spiral and neighbourhoods lose charm as cities report tourist flat boom and surge in housing speculation

www.theguardian.com

https://www.idealista.com/pt/alquiler-viviendas/malaga/ciudad-jardin/?ordenado-por=precios-asc

Ako ćeš na plažu onda jeste skupo. Ako ćeš par km od plaže, možeš da nađeš svašta.
Sevilja je još jeftinija. Mene je smeštaj u tri grada na tri lokacije sa dve spavaće sobe izašao jeftinije ili isto nego u Grčkoj. Platio sam fee za čišćenje 3 puta. Svi apartmani su bili bolje opremljeni nego u Grčkoj. Uzimao sam apartmane u centru starog grada u Malagi, ili na 100 m od plaže i Nerhi (2. red). Država je efikasna i omogućila je ljudima da se bave turizmom i da budu ultrakonkurentni.
Inače, Andaluzija je najveći proizvođač maslina na svetu i povrća u Evropi.

Imaš i šunku od 18 EUR kg pa do 200 ..ž verovatno i skuplje
Izuzetno je sve čisto, opušteno, nema gužvi, sve funkcioniše kako dobro. Možda sam imao manja očekivanja ali definitivno ću i sledeće godine prvo pogledati Andaluzijiu. Pretpostavljam da je Kosta Brava ipak skuplja ...

 

[mića]

30% je zemljište evo iz prve ruke jednog sada ozbiljnijeg Investitora za manji projekat.Tu varira cena od pregovaračkih sposobnosti i odnosu kupca i prodavca i trenutku.
Zarada mu je 20-25% u kvadratima.
I ovo je ako si u tome duže i imaš popuste od stalnih Izvodjača i na materijal i zavisnosti od samog projekta zgrade.

Kao sto rekoh ..20 do 25% zarade.
Realno svi daju iste cene +-5% jer ona zavisi od uslova tj.stepena zauzetosti ...Realno svi oni se i znaju i ne uskacu jedni drugima u posao.
Veoma jednostavno.