Prvo se gleda stepen zauzetosti na samoj parceli, pa onda mogući stepen izgradjenosti. Na osnovu toga Investitori kada saznaju šta mogu da prave ulaze u analize.
Izgradnja podrazumeva svašta, od menadzmenta(project manager, site manager, šef gradilišta itd...)projekata, IDR, PGD, PZI, separate izmena, pa na kraju i PIO. Tehnički prijem ili komisija za tehnički prijem, stručni Nadzor se plaća, koordinator za bzr, lica bzr, gradilišni kontejneri, troškovi struje, vode itd...
Pa onda imamo same radove, njihov kvalitet i klasu ugradjenih elemenata.
Priključci, taksa za uredjenje gradjevinskog zemljišta, ne znam tačno koliko se kreće ali mislim da je preko 100eur po m2(zavisi da li se odjendaput plaća ili u ratama).
Pa potrebni avansi Izvodjačima koji neki nabavljaju od banke pa i tu uračunati proviziju banke. Advokat, portir, iznajmljivanje ograde za gradilište itd...
Agencija za reklamiranje, sajt i ažuriranje sajta itd...
Sve zavisi kako se dogovori i vodi Investitor i GI- glavni Izvodjač svoje gradilište.
Trebaju svi radnici biti prijavljeni, osiguranja za posao se plaćaju.
Da li se uzima rabat i dobro dogovoreno sa stovarištem zbog dugogodišnje saradnje, odakle se uzima materijal, da li su radnici sa potrebnim kvalifikacijama.
Ne može se generalizovati da je to 800eur po m2.
Prvi put, pohotovo ako neko hoće da ispoštuje sva pravila i zakone(a i za to treba da se unajmi neko ko sve to zna) može biti i u minusu.
Evo verovatno neko zna koliko je neko potrošio na kuću kada ju je gradio, pa da uporedimo više običnih ljudi koji su izgradili kuću i koliko se kod njih razlikuje potrošenih eur/m2.
Ne mozes uporedjivati izgradnju kuce i zgrade.
Kao prvo, zato sto kod zgrade imas ekonomiju obima, izgradnja svega je jeftinije po kvadratu.
Kao drugo, ti kad gradis kucu ti obicno nisi investitor i obicno se ne razumes u radove, nego angazujes firmu koja gradi kucu, pa joj placas, tako da tvoj trosak izgradnje kuce nije trosak izgradnje, nego je bukvalno trosak kupovine kuce od firme koja gradi po tvojim zeljama, pri cemu je ta firma u to uracunala svoju zaradu.
Kao trece, kako Bugari mogu da naprave zgradu da prodajna cena bude 1.300 evra, i da se tu svi ugrade, i prodavac placa i radnici i da se plate troskovi materijala, i investitor da zaradi, i drzava da uzme svoj deo? Tako da nije realno da cena m2 kosta vise od 1.000 evra po m2, osim ako nije ektra premium delux. Realna cena je verovatno max 800-900 evra za nesto sto je lux, a 500-600 za neki standard kao sto se grade neke ruzne grade na periferiji.
Pa cak i u Leskovcu imamo novogradnju za 1.100 evra koja izgleda sasvim pristojno:
Na prodaju četvorosobni stan u novogradnji, projektovane površine 84 m2. Stan je sledeće strukture: ulazni hodnik, dnevni boravak sa kuhinjom i trpezarijom
www.halooglasi.com
Koliko bi ovakva zgrada kostala u Beogradu? I ako za tih 1.100 evra investitor ima racunicu da kupi plac, materijal, radnike, takse i da zaradi, koliko onda iznosi cena izgradnje? Opet dolazimo do toga da neko pumpa cene i masno se ugradjuje u cene.
Evo, ti si u prici. Ako m2 kosta 4.000 evra, cena zemljista je 20%, tj. 800 evra, koji deo od toga su troskovi izgradnje, koliko uzme investitor kao profit, a koji deo drzava? Zamolio bih te odgovoris kratko i jasno, bez uvijanja. Znam da vrednosti zavise, ali se sigurno zna neki okvir.
Po mojoj racunici je tipa 20% zemljiste, 20% sami troskovi izgradnje 10-20% takse, ostalih 40-50% za investitora. Plus, ako se uzme u obzir da investitor troskove izgradnje pokriva iz kupovine tokom izgradnje, ili da plac u nekim slucajevima uopste nije ni kupio nego dobio nekom muckom, profit na ulozeni kapital je dosta veliki. Cak i kad ima kompenzacije izvodjacu radova, to ne menja mnogo racunicu, to samo znaci da se deo profita potencijalno prelije na izvodjaca radova, ali sam profit cini 40-50% ukupne cene. Ispravi me ako nisam u pravu i daj koje su brojke po tvom misljenju tacne.
