Cene nekretnina

[StariPosmatrač]

Evo Šutanovac uspeo...

 

[Filip 01]

Evo po meni jedne računice za kupovinu Investicionog stana/stana u izgradnji ili za ulaganje tih novaca u kupovinu drzavnih obveznica.

Ovde pravim proračun za kupovinu stana od 52m2 u izgradnji sa njegovim opremanjem i kasnijim izdavanjem ili da te novce orocim, to jest kupim drzavne obveznice. Ako mislim da cena stana pri završetku izgradnje i opremanja stana neće biti veća od 23-25% onda se trenutno sa ovim kamatnim stopama to jest kupovinom drzavnih obveznica isplati oročavanje.

 

[bgdodjos]

Jedno noob pitanje, a kako to ide sa drzavnim obveznicama?

 

[Filip 01]

Jedno noob pitanje, a kako to ide sa drzavnim obveznicama?

Mislim da će ti G.i.Joe bolje objasniti, ali potrebno je 100k eura minimalno da se ulozi u dinarima, to jest kupe obveznice države(to uglavnom i banke rade i njihovi Investicioni fondovi, samo što oni zaračunaju svoje usluge i zaradu i zato daju manje ljudima kada se ide putem njih. Oslobodjen si 15% poreza na dobit takodje. Drzava organizuje prodaju svakih 3 meseca koliko mi se čini.

 

[Analitičar]

Mislim da će ti G.i.Joe bolje objasniti, ali potrebno je 100k eura minimalno da se ulozi u dinarima, to jest kupe obveznice države(to uglavnom i banke rade i njihovi Investicioni fondovi, samo što oni zaračunaju svoje usluge i zaradu i zato daju manje ljudima kada se ide putem njih. Oslobodjen si 15% poreza na dobit takodje. Drzava organizuje prodaju svakih 3 meseca koliko mi se čini.

Koliko je godišnji prinos na 11.700.000 RSD uloženih u obveznice nakon što se plate sve naknade i provizije?

 

[chiki]

Cujem da banke vise nemaju t

Ima to smisla, samo što su sad i kamate i cene stanova u peaku, većina mladih ljudi u Srbiji ne može ni da razmatra kupovinu trenutno, a ovi što mogu odlažu jer neće da plaćaju 800 EUR mesečno ratu. Dugo ti ne živiš u Srbiji pa ne kapiraš koliko je ovo tržište odsečeno od realnosti za običnog čoveka (jer se upravo fingira za ljude kao što si ti, koji hoće da potroše par stotina hiljada evra iz dijaspore na neke stanove ovde).

Imao sam prilike poslendjih meseci da upoznam dosta ljudi iz komsiluka i upravo mogu da potvrdim ovo sto pises. Imate veliku vecinu ljudi koji ima stanove u BG iz nasledstva, od vojske, policije, drugih firmi itd kojii imaju ispod prosecne plate a zive u nekretnini koja, po sadasnjim cenama vrede 180-250k EUR.
Nemaju para za renoviranje a isto tako finansijska situacija ih je iskljucila iz raznih tokova pa se ne u pustaju u potragu za manjim stanovima. zamenama, eventualnom preseljenju u manje mesto itd

Ljudi su u sustini bogati zbog vrednosti nekretnine u kojoj zive u odnosu na nekoga ko zivi u sumadijskom selu ali realno zivotni standard im je bas nizak.

 

[Filip 01]

Koliko je godišnji prinos na 11.700.000 RSD uloženih u obveznice nakon što se plate sve naknade i provizije?

Orocenih u banci na godinu dana po 5% je 585k (Inesa/NLB) - nema naknade i nema provizije i poreza na dobit, cista zarada
Za drzavne obveznice je oko 6%/6.5% i to je 702k/760k -

• Porez 0% - u slučaju investicije u državne obveznice Republike Srbije, oslobođeni ste plaćanja poreza na dospele kupone i kapitalnu dobit.

 

[Suzuman]

Ljudi su u sustini bogati zbog vrednosti nekretnine u kojoj zive u odnosu na nekoga ko zivi u sumadijskom selu ali realno zivotni standard im je bas nizak.

Toga imaš na svakom ćošku. Živeo sam na Donjem Dorćolu, pregršt penzionera koji očigledno jedva sastavljaju kraj sa krajem. A ko zna koliko im vrede stanovi. Isto je i Nbg, moja zgrada prepuna ljudi 60+, za koje je moja plata misaona imenica. Neće ljudi da menjaju ništa pod stare dane. Neko će to da nasledi, renovira i nastavi da živi. Ili proda, kupi nešto drugo, veće, kako to već biva.

 

[sutraw]

Masa tih stanova, nakon što penzioneri preminu, ide na iznajmljivanje od strane naslednika. NBG rekao bih i više nego druge opštine ima takvih stanova u ponudi. Zadrže stari nameštaj, ubace dva studentska kreveta i kauč i okače ih za 500-600 EUR.

 

[Pera Zdera]

Evo Šutanovac uspeo...

A prica se da su se Vucic, Dodik I Milo udruzili sa jos nekim drugarima i napravili grad na vodi. Sve se moze kad je sloga.
A sto se ozbiljne price tice, ovo sam cuo da je uspelo kada su se udruzila 4 lovatora koji su se dugo poznavali, bili povezani poslovno i sazidali manju zgradu za svoje potrebe. Jedan od njih je kasnije prodao stan pa je moj rodjak kupio. Nisu zalili pare kada su zidali jer su zidali stanove za sebe, a stan je na kraju proslog balona prodat za oko 1500 e/m2. Stan je oko 2km od Terazija. Tada je to bila malo jaca cena, ali tako nesto nece da ti sazida investitor koji gleda da ustedi gde god moze.

 

[mariks]

evo ideje za investiranje

 

[chiki]

K

A u srbiji se stambeni kredit ne moze refinansirati?

Recimo ja sam prvi uzeo sa kamatom 3.7 da bi posle nekoliko godina kada su kamate pale refinansirao u drugoj banci na 2.6
ona prva tj inicijalna mi nudila 3 i to da platim "razgledanje dokumenata" (iako kod njih vec imam jbni kredit) pa sam ih glat odbio i presao u tu drugu koja mo je pored nize kamate nudila i sve ostalo besplatno...

Koja banka ima najmanje troškove "obrade" kredita?

 

[Sodarac]

K

Koja banka ima najmanje troškove "obrade" kredita?

Ako pitas za srbiju, pojma nemam?
Nisam bio ni siguran da se ovde moze refinansirati celokupan kredit tj prebaciti u drugu banku

 

[Filip 01]

Pregledan i koristan kalkulator

Stambeni kredit kalkulator | Kalkulator stambenog kredita

Najbolji kalkulator stambenog kredita. Svi troškovi na jednom mestu. Povraćaj PDV-a. Naknade. Porezi. Notari. Kreiranje plana otplate. Simulacija izdavanja.

www.kredium.rs

Takodje i kod njih se spominje u opcijama refinansiranje stambenog kredita, nisam ni ja znao za to ali evo u par klikova na internetu vidim da reklamira to dosta banaka.

 

[sutraw]

Pregledan i koristan kalkulator

Stambeni kredit kalkulator | Kalkulator stambenog kredita

Najbolji kalkulator stambenog kredita. Svi troškovi na jednom mestu. Povraćaj PDV-a. Naknade. Porezi. Notari. Kreiranje plana otplate. Simulacija izdavanja.

www.kredium.rs

Takodje i kod njih se spominje u opcijama refinansiranje stambenog kredita, nisam ni ja znao za to ali evo u par klikova na internetu vidim da reklamira to dosta banaka.

Meni je najbolji ovaj, tj. najlakši za korišćenje:

Kreditni kalkulator

Kalkulator kredita za okvirno izračunavanje rate na stambene, keš, potrošačke, auto i sve druge vrste kredita. Izračunajte ratu i kamatu na željeni kredit. Odštampajte tabelu sa otplatnim planom.

www.kamatica.com

 

[shadestudio]

Pa ne znam baš da li je to tako, do skoro su krediti bili dosta jeftini i cene niže (negde do 2021.), kupovali su ljudi stanove za dosta niže sume nego danas na istim lokacijama. Pogledaj statistiku cena i koliko je naglo rasla cena 2021-2023.

Sad ispade 2021. dobra godina, samo ja mislim da su i onda ovde pricali da se ne kupuje jer balon samo sto ne pukne. A menw su nazivali agentom, botom kad sam govorio da treba kupiti u to vreme. Bas me zanima gde su danas ti ljudi.

 

[sutraw]

Sad ispade 2021. dobra godina, samo ja mislim da su i onda ovde pricali da se ne kupuje jer balon samo sto ne pukne. A menw su nazivali agentom, botom kad sam govorio da treba kupiti u to vreme. Bas me zanima gde su danas ti ljudi.

Pa ja odgovaram na to što si ti napisao, očito je da nije svako vreme isto.

Prosek maj 2021 - 1784 EUR
Prosek maj 2023 - 2365 EUR

U roku od dve godine skok 33%

 

[Analitičar]

Sad ispade 2021. dobra godina, samo ja mislim da su i onda ovde pricali da se ne kupuje jer balon samo sto ne pukne. A menw su nazivali agentom, botom kad sam govorio da treba kupiti u to vreme. Bas me zanima gde su danas ti ljudi.

Druže, ovde su ljudi na ovom forumu vec 15 godina pišu da balon samo sto nije pukao, tako da je svaka dalja diskusija potpuno bespredmetna. @Pera Zdera je par postova iznad naveo da nije problem sačekati još 10 godina, jer zasto bi neko preplacivao stan i trenutnim okolnostima jedina razlika je sto se ranije kao neki timeline za famozni pad bio "dve, najviše tri godine", a sad kad kreće Expo, BNV faza 2 i ostali državni projekti gde će se upucati još nekoliko milijardi EUR u narednih 3-4 godine, ni najambiciozniji doomsday-eri ne očekuju pad skori pad, ali šta je 10 godina, prođe to za čas i već nakon 2035 možemo očekivati da će se stanovništvo Srbije smanjiti za par stotina hiljada, pa će valjda i cene tih stanova šta se budu sazidali do tada biti niže.

 

[Pera Zdera]

Ok su i jedan i drugi kalkulator, oba prikazuju plan otplate gde se lepo vidi da se nakon 10 godina otplacivanja kredita isplati mizeran deo osnovice. Na 185000 kredita, sa 20% ucesca, nakon 10god se otplati 28k osnovice. U prevodu kao da ste stedeli 2800e godisnje za to vreme. Nista preko toga niste postigli, ostatak rate je otisao na kamatu banci.
Ali ono sto oba digitrona ne prikazuju ili ja bar ne vidim, a sto se vidi na onom kalkulatoru koji sam postavio je ukupna kamata isplacena za 10 godina koja je na ovu sumu po kamati od 5% 68k.
Ej otplatis 28k kredita, a na kamatu ljuljnes 68k za 10 godina.
To je prosecno kao da mesecno placate 566e stanarinu za to vreme, a pored toga stedite 230e mesecno i bicete na istom za 10 godina dal uzeli sada ili placali onakvu stanarinu. Zanemarujemo da sve sto se ustedi jos moze i da se oroci dok traju ovakve kamatne stope.
A kamata je jos i veca u prvim godinama zbog vece osnovice tako da ima lagano par godina fore da se saceka raspet.
To je matematika koju svi kriju od kupaca. Naravno da treba da se udje u kredit kada nekom to odgovara i nadje dobru nekretninu. Samo se ne treba zaletati i slusati savete tipa samo ti udji i uzmi bilo sta, baba i deda ce da ti placaju ratu ako zatreba, a moze i tetka da vam ostavi nesto u nasledstvo.

 

[Sindjelic]

Evo po meni jedne računice za kupovinu Investicionog stana/stana u izgradnji ili za ulaganje tih novaca u kupovinu drzavnih obveznica.

Pogledajte prilog 198369

Ovde pravim proračun za kupovinu stana od 52m2 u izgradnji sa njegovim opremanjem i kasnijim izdavanjem ili da te novce orocim, to jest kupim drzavne obveznice. Ako mislim da cena stana pri završetku izgradnje i opremanja stana neće biti veća od 23-25% onda se trenutno sa ovim kamatnim stopama to jest kupovinom drzavnih obveznica isplati oročavanje.

Samo sto se nikada ne daje kes za investiciono ulaganje u nekretnine.
Recimo imas 100.000 u kesu, u tom slucaju kupis 5 stanova (5*20.000 ucesce), treba dodati za namestaj mislim da je 26.000 za namestaj previse.
I onda ti svi ti stanovi rade u paraleli. Tako da imas prihod od 3000 evra koji koristis da otplacujes kredite. Imas 5 radnika umesto jednog, eto to je neka paralela.
Doduse nemas kes na raspolaganju, ali opet imas prihod koji prakticno re-investiras u nekretnine.

 

[mariks]

Pa ja odgovaram na to što si ti napisao, očito je da nije svako vreme isto.

Pogledajte prilog 198383

Prosek maj 2021 - 1784 EUR
Prosek maj 2023 - 2365 EUR

U roku od dve godine skok 33%

Fora je što niko ne zna šta donosi sutra i zato se kupuje kad se može. Shade je napomenuo da se ista priča vrti godinama. Ranije su ljudi popljuvani jer su kupovali po cenama iz 202/2021, i Ja sam popljuvan kada sam 2018te kupovao stan. Svi smo botovi, agenti, neznalice... a oni pametni jer eto balon samo što nije pukao dok im kirija samo raste. Kupuješ kad se kockice slože po tvojoj računici i što kaže Pera kad nadješ nekretninu koja ti odgovara i koju možeš da kupiš. Mogu i Ja da kukam da je cena pavlake precenjena ali ili ću je kupiti ili neću, svakako sam na cenu ne mogu da utičem.

Samo se ne treba zaletati i slusati savete tipa samo ti udji i uzmi bilo sta, baba i deda ce da ti placaju ratu ako zatreba, a moze i tetka da vam ostavi nesto u nasledstvo.

Mislim da to niko nije spomenuo. Džo je napisao nešto slično ali ne baš u tom kontekstu.

To je matematika koju svi kriju od kupaca.

Ko krije kad ti od banke dobiješ otplatni plan i program gde možeš da vidiš kad koliko daješ i za šta. Sad što neko ne zna da tumači brojeve možda i ne treba da kupuje stan.

To je kao da mesecno placate 566e stanarinu za to vreme, a pored toga stedite 230e mesecno i bicete na istom za 10 godina dal uzeli sada ili placali onakvu stanarinu.

Stanarina nije fixan pojam. Može da se menja i na mesečnom nivou, a mogu i da te izbace kad dodju platežniji, nemaš neku sigurnost. Ako ti je fixna kamata bar znaš šta plaćaš i koliko. Problem je što su kirije za normalne stanove prevelike i zato ljudi gledaju da kupe normalan stan umesto da bacaju pare za neku šupu. Za 10god može svašta da se desi. Šta ako cene odu još 20% gore, šta si uštedeo? Ono što ti vešto kriješ je da nakon 10god počinješ da plaćaš većinsku glavnicu. Ono što jeste problem je slaba ponuda dobrih stanova po ok cenama, a pod ok cenama ne mislim na 2k u centru u novogradnji. Ko kupuje investicioni stan taj može kako hoće i da čeka i da ne kupi. Da su kirije niže za normalne stanove druga priča bi bila. Nadji stan u centru u novogradnji 50tak m2 za 500e kirije. Tvoj savet je generalno da ljudi nadju neku malu šupu od 40tak m2 za 300-400e i da se strpe 10god, a za 10god ako dodatno porastu cene jbg bar si živeo u šupi.

 

[Analitičar]

Samo sto se nikada ne daje kes za investiciono ulaganje u nekretnine.
Recimo imas 100.000 u kesu, u tom slucaju kupis 5 stanova (5*20.000 ucesce), treba dodati za namestaj mislim da je 26.000 za namestaj previse.
I onda ti svi ti stanovi rade u paraleli. Tako da imas prihod od 3000 evra koji koristis da otplacujes kredite. Imas 5 radnika umesto jednog, eto to je neka paralela.
Doduse nemas kes na raspolaganju, ali opet imas prihod koji prakticno re-investiras u nekretnine.

Tako se možda radilo u Americi nekada kada su se krediti relativno lako dobijali, kada su kamatne stope bile niske i mogao si da se zadužiš bez da se previše proverava tvoj income stream. Danas ako izađeš sa takvim predlogom u banku, i sukcesivno kupis 5 nepokretnosti opterećenih hipotekom je praktično nemoguće, već kod drugog stsnaa bi ti banka odbila kredit.

 

[Pera Zdera]

Fora je što niko ne zna šta donosi sutra i zato se kupuje kad se može. Shade je napomenuo da se ista priča vrti godinama. Ranije su ljudi popljuvani jer su kupovali po cenama iz 202/2021, i Ja sam popljuvan kada sam 2018te kupovao stan. Svi smo botovi, agenti, neznalice... a oni pametni jer eto balon samo što nije pukao dok im kirija samo raste. Kupuješ kad se kockice slože po tvojoj računici i što kaže Pera kad nadješ nekretninu koja ti odgovara i koju možeš da kupiš. Mogu i Ja da kukam da je cena pavlake precenjena ali ili ću je kupiti ili neću, svakako sam na cenu ne mogu da utičem.


Mislim da to niko nije spomenuo. Džo je napisao nešto slično ali ne baš u tom kontekstu.


Ko krije kad ti od banke dobiješ otplatni plan i program gde možeš da vidiš kad koliko daješ i za šta. Sad što neko ne zna da tumači brojeve možda i ne treba da kupuje stan.


Stanarina nije fixan pojam. Može da se menja i na mesečnom nivou, a mogu i da te izbace kad dodju platežniji, nemaš neku sigurnost. Ako ti je fixna kamata bar znaš šta plaćaš i koliko. Problem je što su kirije za normalne stanove prevelike i zato ljudi gledaju da kupe normalan stan umesto da bacaju pare za neku šupu. Za 10god može svašta da se desi. Šta ako cene odu još 20% gore, šta si uštedeo? Ono što ti vešto kriješ je da nakon 10god počinješ da plaćaš većinsku glavnicu. Ono što jeste problem je slaba ponuda dobrih stanova po ok cenama, a pod ok cenama ne mislim na 2k u centru u novogradnji. Ko kupuje investicioni stan taj može kako hoće i da čeka i da ne kupi. Da su kirije niže za normalne stanove druga priča bi bila. Nadji stan u centru u novogradnji 50tak m2 za 500e kirije. Tvoj savet je generalno da ljudi nadju neku malu šupu od 40tak m2 za 300-400e i da se strpe 10god, a za 10god ako dodatno porastu cene jbg bar si živeo u šupi.

Ma tako mozemo do sutra ako hoces. Eto moze i posao da se izgubi kada nastane kriza i ko ce onda da ti placa ratu. A kada si na kiriji mozes da se preselis u jeftinije mesto. Znam sad tvoju pricu, ali jeste odmah ces da izdas nekom drugom stan na periferiji da ti pokriva ratu, u krizi je vecini tesko.
Svako zna sta i koliko placa, dal je supa ili nije tako da nemoj da generalizujes. Ne zive svi u supama i nisu svima podignute kirije. Jesu Rusi poremetili trziste, ali isto sutra mogu, a i hoce da odu i eto povoljnih stanova da biras.
Dzo ti se zahvaljuje, da malo odahne, pregrejao je danas

 

[G.I.Joe]

Ok su i jedan i drugi kalkulator, oba prikazuju plan otplate gde se lepo vidi da se nakon 10 godina otplacivanja kredita isplati mizeran deo osnovice. Na 185000 kredita, sa 20% ucesca, nakon 10god se otplati 28k osnovice. U prevodu kao da ste stedeli 2800e godisnje za to vreme. Nista preko toga niste postigli, ostatak rate je otisao na kamatu banci.
Ali ono sto oba digitrona ne prikazuju ili ja bar ne vidim, a sto se vidi na onom kalkulatoru koji sam postavio je ukupna kamata isplacena za 10 godina koja je na ovu sumu po kamati od 5% 68k.
Ej otplatis 28k kredita, a na kamatu ljuljnes 68k za 10 godina.
To je prosecno kao da mesecno placate 566e stanarinu za to vreme, a pored toga stedite 230e mesecno i bicete na istom za 10 godina dal uzeli sada ili placali onakvu stanarinu. Zanemarujemo da sve sto se ustedi jos moze i da se oroci dok traju ovakve kamatne stope.
A kamata je jos i veca u prvim godinama zbog vece osnovice tako da ima lagano par godina fore da se saceka raspet.
To je matematika koju svi kriju od kupaca. Naravno da treba da se udje u kredit kada nekom to odgovara i nadje dobru nekretninu. Samo se ne treba zaletati i slusati savete tipa samo ti udji i uzmi bilo sta, baba i deda ce da ti placaju ratu ako zatreba, a moze i tetka da vam ostavi nesto u nasledstvo.

Možeš taj deo da oročiš ali oročenje je 3% na euro ili 5% na din u proseku, a ti NE računaš potencijalni rast nekretnine. Taman dok skupiš ti više, nekretnine skoče mnogo više od kamate na oročenje i ti opet na početku...

 

[mariks]

Ma tako mozemo do sutra ako hoces. Eto moze i posao da se izgubi kada nastane kriza i ko ce onda da ti placa ratu. A kada si na kiriji mozes da se preselis u jeftinije mesto. Znam sad tvoju pricu, ali jeste odmah ces da izdas nekom drugom stan na periferiji da ti pokriva ratu, u krizi je vecini tesko.
Svako zna sta i koliko placa, dal je supa ili nije tako da nemoj da generalizujes. Ne zive svi u supama i nisu svima podignute kirije. Jesu Rusi poremetili trziste, ali isto sutra mogu, a i hoce da odu i eto povoljnih stanova da biras.
Dzo ti se zahvaljuje, da malo odahne, pregrejao je danas

Ja sam te pitao da mi nadješ stan za tu kiriju, ti bacaš neke floskule. Da, možeš da se preseliš ako ne možeš da plaćaš kiriju, a možeš i da prodaš stan ako ne možeš da ga plaćaš ili da izdaješ. U krizi je većini teško da izdaju stan da ali isto tako još teže je i da se kupi. Kad pogledam šta se izdaje za 300-400e meni su to šupe, nije generalizacija nego moje mišljenje. Tebi ako se svidja da živiš u izvornom stanu 40m2 starom 50god i da za to plaćaš 400-500e ti samo napred. Ko ima povoljnu kiriju taj ne treba da žuri. Ja savetujem ljude da prave svoju računicu prema svojim potrebama i mogućnostima, ne savetujem ni da slušaju mene ni da slušaju tebe. Evo @sutraw je lepo izneo svoj primer i računicu, sad što se tebi ne svidja koji investicioni stan možeš da kupiš za svoj novac tu ništa ne mogu. Ionaok su na temi većinom investicioni kupci koji savetuju ljude da ne kupuju nekretnine već da iznajme od njih.