Cene nekretnina

[Ar4]

Kriza komercijalnog prostora se najavljuje jos od kovida u americi i doci ce na naplatu, prosto brojne kompanije su shvatile da se dosta poslova moze efikasno obavljati iz kuce ili bar uz hibridno radno vreme pa ce biti dosta problema oko office kvadrata koje nije ni toliko lako pretvoriti u rezidencijalne.

Prava kriza sa poslovnim prostorom će krenuti kada AI eliminiše veliki broj radnih mesta. S obzirom na tempo kojim se razvija, može se očekivati da će se to desiti uskoro.

Poslovni prostor je neisplativo prerađivati u stambeni. A čini mi se da se još uvek ne isplati ni rušiti poslovni prostor da bi se gradio stambeni.

 

[Boža M]

A koje još obaveze imaju taksisti osim 14k dinara pausala i neku sitnuriju za taksi udruzenje?
Pausal za molera je 3 puta veći

Prvo- da bi postao taksista moraš da imaš c kategoriju - dakle početno ulaganje.

Drugo- moraš da polažeš poznavanje grada.

Treće- da čekaš par godina da dobiješ taksi dozvolu.

Četvrto- da odeš u APR i zakonski se registruješ za taj paušal. Naravno, ako hoćeš da imaš neku penziju uplaćivaćeš više od minimuma.

Peto- tehnički pregled svakih šest meseci.

Šesto- sistematski pregled sličan kao kao kad uzimaš vozačku, ne znam na koliko. Možda na tri godine.

Sedmo- grad ti određuje cenu usluga- veoma glupa stvar. Neki taksisti bi vozili jeftinije, a oni koji imaju skupa kola rade skuplje nelegalno za probrane mušterije.

Osmo-moraš da voziš bela kola.

Deveto- ako ti je auto stariji i manji ne spadaš u kategoriju veće, bolje vozilo koje mnoge mušterije traže. Dakle u startu moraš da uložiš u neki pristojan auto.

Deseto- unutrašnja konkurencije od lovatora koji imaju i neki drugi biznis, a kojima taksi služi da pobegnu od žene i upoznaju stalno neke nove ženske. Takvi su dobar deo ovih koji uzimaju 8.000 evra subvencije za nov auto, sa kojima su potkupili taksiste. U stvarnosti, taksisti koji stvarno moraju da žive od taksiranja retko uzimaju nova kola jer se ne isplati.

Jedanaesto- divlji taksisti koji uspevaju da opstanu. Pre Cargo su bili veći problem.

 

[G.I.Joe]

Mislim da je prodaja značajno stala, ali da postoji ideja na tržištu da će se sve to oporaviti kad počnu da padaju kamatne stope. I da ta ideja vlada umovima investitora, prodavaca i agenata, zbog čega se cenama ne da da padnu iako je slaba tražnja. Tržište se ponaša kao da je na pauzi pred sledeći hajp.

Treba videti šta će se zapravo desiti kad krene euribor da pada, 2-3 kvartala posle toga će biti jasno da li su bili u pravu. Ako se tražnja ne oporavi, tad će možda početi cene da se ljuljaju na dole, ako se oporavi i delimično ostaće tu gde jesu sad.

Svakako moje optimistične prognoze od leta prošle godine da će se videti mali pad cena u novogradnji sredinom ove verovatno neće ispasti tačne, tj. ako i bude pada, on se neće desiti pre 2025.

Mislim da si 100% u pravu. Ali i da padnu kamatne stope, to se radi o padu od 0,25-0,5% MAKSIMALNO ove godine. Da li iko misli da će pad od 0,25% da toliko pogura potražnju? I sa i bez tih 0,25% taj ko ima će da kupi... A plus i NBS je ograničila i više od toga kamate na stambene kredite tako da taj pad od 0,25% se neće ni videti ili "osetiti" u EKS (efektivnoj kamatnoj stopi)...

 

[iv4n]

Gastarbajter kupi stan u Srbiji. Zbog smanjenog prometa njihov procenat u ukupnoj kupovini se povecao.
Srpski mediji:

Stranci navalili na nekretnine u Srbiji

U 2023. godini došlo je do rasta učešća stranih državljana na tržištu nepokretnosti Srbije, objavio je Republički geodetski zavod (RGZ).

www.b92.net

 

[JoeBG]

Ja bih rekao da su ponuda i potraznja izbalansirani. Zato je i cena stabilna. A i promet (nekih 1.000 stanova mesečno).
To sto se prodaje manje stanova nego pre godinu dana ne znači da se nista ne prodaje.

 

[zainteresovan]

Prvo- da bi postao taksista moraš da imaš c kategoriju - dakle početno ulaganje.

Drugo- moraš da polažeš poznavanje grada.

Treće- da čekaš par godina da dobiješ taksi dozvolu.

Četvrto- da odeš u APR i zakonski se registruješ za taj paušal. Naravno, ako hoćeš da imaš neku penziju uplaćivaćeš više od minimuma.

Peto- tehnički pregled svakih šest meseci.

Šesto- sistematski pregled sličan kao kao kad uzimaš vozačku, ne znam na koliko. Možda na tri godine.

Sedmo- grad ti određuje cenu usluga- veoma glupa stvar. Neki taksisti bi vozili jeftinije, a oni koji imaju skupa kola rade skuplje nelegalno za probrane mušterije.

Osmo-moraš da voziš bela kola.

Deveto- ako ti je auto stariji i manji ne spadaš u kategoriju veće, bolje vozilo koje mnoge mušterije traže. Dakle u startu moraš da uložiš u neki pristojan auto.

Deseto- unutrašnja konkurencije od lovatora koji imaju i neki drugi biznis, a kojima taksi služi da pobegnu od žene i upoznaju stalno neke nove ženske. Takvi su dobar deo ovih koji uzimaju 8.000 evra subvencije za nov auto, sa kojima su potkupili taksiste. U stvarnosti, taksisti koji stvarno moraju da žive od taksiranja retko uzimaju nova kola jer se ne isplati.

Jedanaesto- divlji taksisti koji uspevaju da opstanu. Pre Cargo su bili veći problem.

Jeste totalni off, ali pola komentara su ti smesni, cuj moras da imas c kategoriju i da poznajes grad, pa valjda za svako zanimanje treba neko, makar minimalno obrazovanje? Bela, novija kola su ti argument u rangu "moras da se kupas, ne smes da smrdis". A to sto grad odredjuje cenu je najveca smejurija, pa taksisti su blokadama uspeli da isteraju sve sto su zahtevali,
Ja ono sto znam: u vecini zemalja je taxi regularno zanimanje, gde ti prilikom usluge izdaju racun u kome je zaracunat porez, a ne nekakav pausal. Uber vozaci i slicni takodje placaju porez, , doduse na prihode, koji je siguran sam veci nego pausal za nase taksiste. A sem africkih zemalja, nisam se vozio u losijim i prljavijim taxi vozilima, pri cemu je higijena vozaca cesto u skladu sa stanjem vozila. I jedino sam u Srbiji doziveo da taksista nece da vozi mene i mog tesko pokretnog oca od 80 godina jer mu "deluje bolesno" (nije bilo vreme epidemije korone).

 

[Ar4]

Gastarbajter kupi stan u Srbiji. Zbog smanjenog prometa njihov procenat u ukupnoj kupovini se povecao.
Srpski mediji:

Stranci navalili na nekretnine u Srbiji

U 2023. godini došlo je do rasta učešća stranih državljana na tržištu nepokretnosti Srbije, objavio je Republički geodetski zavod (RGZ).

www.b92.net

"Inače, u 2023. godini, ukupan broj realizovanih kupoprodaja nepokretnosti iznosio je 121.627, što predstavlja smanjenje od 13% u poređenju sa 2022. godinom. Međutim, u poređenju sa predpandemijskom 2019. godinom, broj realizovanih ugovora o prometu je veći za 15,7%."

Samo što izostavljaju da napomenu da u 'broj realizovanih ugovora o prometu' ulaze i šupe iz unutrašnjosti.

 

[iv4n]

Ja bih rekao da su ponuda i potraznja izbalansirani. Zato je i cena stabilna. A i promet (nekih 1.000 stanova mesečno).
To sto se prodaje manje stanova nego pre godinu dana ne znači da se nista ne prodaje.

Jesu, izbalansirani su na nivou gde oni koji ne znaju sta ce sa parama kupuju precenjene dobre nekretnine. Oni sa malo para ne mogu da kupe, a oni koji prodaju losije nekretnine ne mogu da prodaju, jer su i te losije precenjene. Mada je pitanje i sta znaci lose. Losa nekretnina po povoljnoj ceni je dobra nekretnina

 

[sutraw]

Mislim da si 100% u pravu. Ali i da padnu kamatne stope, to se radi o padu od 0,25-0,5% MAKSIMALNO ove godine. Da li iko misli da će pad od 0,25% da toliko pogura potražnju? I sa i bez tih 0,25% taj ko ima će da kupi... A plus i NBS je ograničila i više od toga kamate na stambene kredite tako da taj pad od 0,25% se neće ni videti ili "osetiti" u EKS (efektivnoj kamatnoj stopi)...

Mislim da se tu ne radi o samom procentu koliko o signalu kupcima da je to krenulo da pada, dakle zeleno svetlo za kreditiranje. Isto će i banke davati bolje uslove kada ECB počne da smanjuje.

Sad imamo uredbu, ali i dalje postoji opšta nesigurnost kreditnih kupaca koji ne znaju šta će se desiti nakon što uredba istekne.

Ja bih rekao da su ponuda i potraznja izbalansirani. Zato je i cena stabilna. A i promet (nekih 1.000 stanova mesečno).
To sto se prodaje manje stanova nego pre godinu dana ne znači da se nista ne prodaje.

Broj prometa je niži nego godinama unazad, ne samo u odnosu na 2022. Čak i kad se gleda ta čuvena 2019 koju RGZ toliko voli:

 

[Suzuman]

Mislim da se tu ne radi o samom procentu koliko o signalu kupcima da je to krenulo da pada, dakle zeleno svetlo za kreditiranje. Isto će i banke davati bolje uslove kada ECB počne da smanjuje.

Sad imamo uredbu, ali i dalje postoji opšta nesigurnost kreditnih kupaca koji ne znaju šta će se desiti nakon što uredba istekne.



Broj prometa je niži nego godinama unazad, ne samo u odnosu na 2022. Čak i kad se gleda ta čuvena 2019 koju RGZ toliko voli:

Pogledajte prilog 193119

Mnoge banke su se prilagodile situaciji i sada nude fiksnu kamatu od 5.03% tokom celog perioda otplate, a na najviše 20 godina. Prema tome, banka će teško u skorijoj budućnosti dati bolje uslove. Pitanje je da li će se tržište uskoro prilagoditi padu tražnje, ili će tvrdoglavo insistirati na ovim cenama. Ako ne bude pada, videćemo šta će se dalje dešavati sa prometom...

 

[VukSaWS]

Ovo je bio APP oglas. 73m2 stana i 45m2 terase. A uknjiženo ukupno na 84m2. Je l’ ti i dalje deluje povoljno?

Show nisam znao da agencija sme tako olako da oglasava kvadraturu koja nije uknjizena kao da jeste. Izgleda sam se odvikao od nekih stvari koje su tu izgleda "normalne" Hvala za info...

 

[Guest7788]

Show nisam znao da agencija sme tako olako da oglasava kvadraturu koja nije uknjizena kao da jeste. Izgleda sam se odvikao od nekih stvari koje su tu izgleda "normalne" Hvala za info...

pogledaj samo halo oglase, moras dobro da lovis u opisu da li je uknjizen na kvadraturu na koju se prodaje....
pogotovo kada vidis stanove od 90m2, i shvatis posle da je od toga uknjizeno samo 60 i ostatak terasa/predato na legalizaciju/"veliki potencijal potkrovlja/galerije" i slicno...

 

[chiki]

pogledaj samo halo oglase, moras dobro da lovis u opisu da li je uknjizen na kvadraturu na koju se prodaje....
pogotovo kada vidis stanove od 90m2, i shvatis posle da je od toga uknjizeno samo 60 i ostatak terasa/predato na legalizaciju/"veliki potencijal potkrovlja/galerije" i slicno...

Ovo mi je hit ali zaista je takvih bezbroj oglasa narocito na Bez Kosi

 

[Guest7788]

Ovo mi je hit ali zaista je takvih bezbroj oglasa narocito na Bez Kosi

sto kaze kolega @sutraw onda vidis zasto su cene kakve jesu, kada dominiraju takvi oglasi i takva ponuda..
Kad odbijes suterene/potkrovlja/kosine/prepravke/polu-uknjizene stanove i slicne marifetluke i uracunas lokaciju + budzet koju gledas, ostaje broj stanova da se izbroji na prste jedne ruke...i to ako si srecan

 

[iv4n]

Onaj ko nema svoj stan i placa kiriju rado bi kupio suturen, potkrovlje i sl da je cena toga normalnija. I za takve stanove postoji trziste, a to je trziste na kome su oni koji nemaju bas mnogo para. Problem je u tome sto vlasnici tih suturena i sl imaju cenu koja je samo za nijansu niza od renovnirane kvalitetne starogradnje ili novogradnje, sa ocekivanjem da ce i to njihovo neko da kupi po toj ceni. Taj ko ima para im nece dati onoliko koliko oni zele jer za slicne pare moze kupiti bolje, a taj ko nema para ne moze da kupi po toj ceni jer nema toliko para.

 

[Boža M]

Jeste totalni off, ali pola komentara su ti smesni, cuj moras da imas c kategoriju i da poznajes grad, pa valjda za svako zanimanje treba neko, makar minimalno obrazovanje? Bela, novija kola su ti argument u rangu "moras da se kupas, ne smes da smrdis". A to sto grad odredjuje cenu je najveca smejurija, pa taksisti su blokadama uspeli da isteraju sve sto su zahtevali,
Ja ono sto znam: u vecini zemalja je taxi regularno zanimanje, gde ti prilikom usluge izdaju racun u kome je zaracunat porez, a ne nekakav pausal. Uber vozaci i slicni takodje placaju porez, , doduse na prihode, koji je siguran sam veci nego pausal za nase taksiste. A sem africkih zemalja, nisam se vozio u losijim i prljavijim taxi vozilima, pri cemu je higijena vozaca cesto u skladu sa stanjem vozila. I jedino sam u Srbiji doziveo da taksista nece da vozi mene i mog tesko pokretnog oca od 80 godina jer mu "deluje bolesno" (nije bilo vreme epidemije korone).

Ja sam odgovorio na sledeći komentar.

"A koje još obaveze imaju taksisti osim 14k dinara pausala i neku sitnuriju za taksi udruzenje?"

I smatram da sam odgovorio činjenicama.

Znam da neki ljudi ne podnose taksiste, a izgleda da ti ne podnosiš taksiste samo u Srbiji zbog lošeg iskustva.

Ja ne volim da generalizujem, i svestan sam da ima svakojakih. Na sreću meni se nije ništa slično desilo iako sam i ja imao problem sa starim, smrtno bolesnim i slabo pokretnim ocem i pijanim drugaricama koje su mogle da se ispovraćaju po taksiju.

Sudeći po tvom stavu u odgovoru na moj post, rekao bih da zračiš negativnom energijom i zbog toga imaš loša iskustva sa ljudima.

Što se tiče Ubera, Cargo i sličnih, mislim da je to udar velikih na prava radnika i malih preduzetnika. Zbog toga ih ne podržavam.

Vezano za temu, mislim da taksiste ne treba računati u grupu ljudi koji zarađuju dovoljno para da kupe stan u širem centru.

 

[sutraw]

Mnoge banke su se prilagodile situaciji i sada nude fiksnu kamatu od 5.03% tokom celog perioda otplate, a na najviše 20 godina. Prema tome, banka će teško u skorijoj budućnosti dati bolje uslove. Pitanje je da li će se tržište uskoro prilagoditi padu tražnje, ili će tvrdoglavo insistirati na ovim cenama. Ako ne bude pada, videćemo šta će se dalje dešavati sa prometom...

Ja sam skoro bio u NLB i oni su mi rekli da, uprkos uredbi, kreditnu sposobnost i dalje obračunavaju kao da uredbe nema (sa kamatom 6.84%). Trenutno postoji blok za dosta kreditnih kupaca koji bi bili spremni da se zaduže jer, 1) nemaju dovoljno učešća za ove cene; 2) ako imaju minimalno učešće (20%), opet nemaju kreditnu sposobnost i banka se vraća sa zahtevom za još učešća dok ne dođu na maksimum opterećenosti zarade.

Trenutno stan u novogradnji 2.5 ili 3.0 na lokaciji koja nije Batajnica u gradu oscilira između recimo 2600-3000 EUR/m2 sa PDV-om, izađe stan od 170-200,000 realno. U starogradnji nije bolja situacija. Cene ne preterano niže, a obično mora dobro da se renovira. Sad moraš da imaš dosta keša da bi uopšte ulazio u priču sa kreditima obrni-okreni, zbog čega se malo ljudi i odlučuje na to.

Ono što mi je savetnik u NLB rekao jeste da postoji struja unutar banke da se olabavi kriterijum za kreditnu sposobnost i da će se to možda u narednim mesecima desiti.

EDIT: a Intesa npr. nudi 5.03% fiksnu, ali nudi na max 20 godina, što se negde gađa sa ovim gore na 30 godina kad je kreditna sposobnost u pitanju. Tako da nije lakše.

 

[sutraw]

sto kaze kolega @sutraw onda vidis zasto su cene kakve jesu, kada dominiraju takvi oglasi i takva ponuda..
Kad odbijes suterene/potkrovlja/kosine/prepravke/polu-uknjizene stanove i slicne marifetluke i uracunas lokaciju + budzet koju gledas, ostaje broj stanova da se izbroji na prste jedne ruke...i to ako si srecan

Ponuda starogradnje je katastrofa, to je po mom mišljenju i glavni razlog zašto tu ne može da padne cena iako je promet pao. Da mi imamo neko normalno tržište starogradnje, pa pusti novogradnju dijaspori i kriminalcima da se igraju, nego eto U ovom gradu dobar stan u starogradnji ima svoju cenu koja je često i viša od novogradnje u istom kraju.

 

[Achilles]

Taj lik je samo video da se prodao stan po ovolikoj ceni pa je rešio i on da proba.

 

[JoeBG]

Ponuda starogradnje je katastrofa, to je po mom mišljenju i glavni razlog zašto tu ne može da padne cena iako je promet pao. Da mi imamo neko normalno tržište starogradnje, pa pusti novogradnju dijaspori i kriminalcima da se igraju, nego eto U ovom gradu dobar stan u starogradnji ima svoju cenu koja je često i viša od novogradnje u istom kraju.

U pravu si. Novogradnja je uvek bilo mnogo skuplja, sad su se cene skoro izjednačile. Pad cena treba upravo da bude u starogradnji, a novogradnja da ostane negde na ovom nivou. Pa da svako može da bira.

 

[bgdodjos]

Realno kad kažete novogradnja mislite na cenu pre nego sto temelj postave. Novije izgradjene zgrade i blokovi su svi preko 4k za kvadrat (Nbg npr.). Tako da ako to uporedis sa starogradnjom malo je prihvatljivija razlika iako su barem po 30% naduvane cene i kod jednih i drugih.

 

[cekicimalj]

Prava kriza sa poslovnim prostorom će krenuti kada AI eliminiše veliki broj radnih mesta. S obzirom na tempo kojim se razvija, može se očekivati da će se to desiti uskoro.

Poslovni prostor je neisplativo prerađivati u stambeni. A čini mi se da se još uvek ne isplati ni rušiti poslovni prostor da bi se gradio stambeni.

Ne znam zašto se svi lože da je AI svetsko čudo koje će samo sebe sa održava. Podseća me na arhetipsku priču o "Perpetum mobile" zbog koje su mnogi gubili razum. Evo ja predviđam upravo suprotno, da će sa razvojom AI da se povećava i broj radnih mesta u IT.

 

[mzo]

Ja sam skoro bio u NLB i oni su mi rekli da, uprkos uredbi, kreditnu sposobnost i dalje obračunavaju kao da uredbe nema (sa kamatom 6.84%). Trenutno postoji blok za dosta kreditnih kupaca koji bi bili spremni da se zaduže jer, 1) nemaju dovoljno učešća za ove cene; 2) ako imaju minimalno učešće (20%), opet nemaju kreditnu sposobnost i banka se vraća sa zahtevom za još učešća dok ne dođu na maksimum opterećenosti zarade.

Trenutno stan u novogradnji 2.5 ili 3.0 na lokaciji koja nije Batajnica u gradu oscilira između recimo 2600-3000 EUR/m2 sa PDV-om, izađe stan od 170-200,000 realno. U starogradnji nije bolja situacija. Cene ne preterano niže, a obično mora dobro da se renovira. Sad moraš da imaš dosta keša da bi uopšte ulazio u priču sa kreditima obrni-okreni, zbog čega se malo ljudi i odlučuje na to.

Ono što mi je savetnik u NLB rekao jeste da postoji struja unutar banke da se olabavi kriterijum za kreditnu sposobnost i da će se to možda u narednim mesecima desiti.

EDIT: a Intesa npr. nudi 5.03% fiksnu, ali nudi na max 20 godina, što se negde gađa sa ovim gore na 30 godina kad je kreditna sposobnost u pitanju. Tako da nije lakše.

Da li si saznao kod koje je banke moguce dobiti najvecu kreditnu sposobnost? Da gleda uredbu pri odobravanju.

 

[sutraw]

Realno kad kažete novogradnja mislite na cenu pre nego sto temelj postave. Novije izgradjene zgrade i blokovi su svi preko 4k za kvadrat (Nbg npr.). Tako da ako to uporedis sa starogradnjom malo je prihvatljivija razlika iako su barem po 30% naduvane cene i kod jednih i drugih.

Zavisi od opštine do opštine. Centralne opštine i NBG su tako kako si rekao, već sad Čukarica/Rakovica/Zemun/Zvezdara/Voždovac su bliže 2.5-3k.

Određene lokacije imaju novogradnji za 2-2.5k u ranijim fazama gradnje (gornji Zemun, Mirijevo, Višnjička banja, Jajinci).

 

[sutraw]

Da li si saznao kod koje je banke moguce dobiti najvecu kreditnu sposobnost? Da gleda uredbu pri odobravanju.

Haha pa vidi to je igranka Nećeš dobiti tačnu informaciju kod svih čak i kad pitaš. OTP npr mi je bio najotvoreniji za neke velike iznose kredita koje druge banke nisu htele da mi daju, i savetnica je tvrdila da gledaju 5.03% pri odobravanju, međutim ja sam posle iz nekih priča sa bankarima ukapirao da to sve zavisi od savetnika do savetnika i da oni često gledaju da navuku klijente na priču "može to, ništa ne brini, dobićeš kredit", i onda kad risk department to vrati, onda je već kasno jer si potpisao predugovor pa računaju da ćeš napabirčiti dodatno učešće da ti ne propadne kapara.

Formalno, OTP i na svom sajtu predstavlja da računa NKS 5.03%, i taj info sam dobio od njihove savetnice, ali oni su bukvalno jedina banka od koje sam dobio taj info dok su mi svi ostali rekli drugačije. Međutim, ne verujem u to dok ne vidim rođenim očima, tako da ako probaš i dobiješ, javi mi