Šta je novo?

Cene nekretnina





Avanti hoce da sabere i dohodak od rada i dohodak od kapitala. Medjutim, dohodak od kapitala je jako koncentrisan i tu nema govora o vlasnistvu nad kapitalom i znacajnom dohotku od rente i sl. kod sirokog procenta populacije.

Top 1% domacinstava uzima 10-20% dohotka. Na BDP od 69 mlrd. i 2.6 mil. domacinstava, to je 6.9-13.8 mlrd. i 26 hiljada domacinstava, odnosno prosecno 250-500 hiljada evra godisnje bruto po domacinstvu. Prag za top 1% je verovatno negde oko 100-150 hiljada evra godisnje bruto. Sledećih 9% domacinstava uzima 20-30% dohotka. To je 13.8-20.7 mlrd. i 230 hiljada domacinstava u celoj Srbiji, odnosno prosecno 60-90 hiljada evra godisnje bruto po domacinstvu. Prag za top 10% je verovatno negde oko 30-50 hiljada evra godisnje bruto po domacinstvu. Svi ostali imaju manje od toga, odnosno manje od 3-4 hiljade evra mesecno bruto po domacinstvu.
Svestan sam da je prihod od kapitala koncetrisan..
O drugoj stvari sam pisao, ali nemam vremena da sednem pa da lepo ispišem..
-Devizna štednja 16mld- kamata 500 miliona eura godisnje
-Doznake ( prijavljene preko banke ) 4 milijarde. Do 10k se ne prijavljuje na carini.. Ako ih staviš u slamaricu, to je nevidljiva lova. Nema implikaciju na BDP
-IT i ostali koji prihoduju iz inostranstva. Uglavnom pausalci, ali gomila para ide preko Payoneer i sličnih kombinacija ( bankomati u EU )
-Paušalci max 350 eura paušal, a 50k eura ima do paušala od 6 miliona. Služe za: skidanja para sa doo, smanjanje dobiti, kad ne možeš da uzmeš keš da izdaš račun itd.
-Renta nekretnina. Beogradjani imaju nekretnine u Beogradu, Zlatiboru, Kopu, Grčkoj, Crnoj Gori... Nepoporezovan prihod
-Preduzetnici.. Kupovina stana na firmu, automobila.. To je imovina firme, koju koristi vlasnik i to je sve učestalije. To realno povećava kupovnu moć, a možeš da se prijaviš na 500 eura mesečno.
-Ima 30k Rusa, ukupno stranaca verovatno još toliko. Diplomate, biznismeni itd. Kome oni plaćaju rentu?
-Rast cena nekretnina, preprodaja stanova. Dosta ljudi je preprodalo kupljene stanove i to ne samo u Beogradu. Razlika u ceni = prihod, ako smanjiš cenu na ugovoru = neoporezovan prihod.
-Javni sektor- Ima sigurno 10-15% koji su na položaju i uzimaju keš, pored plate. Katatstar, Sudovi, Carina, Policija, politika, javna uprava itd. To je neprijavljen prihod. Ove na vrhu da ne pominjemo. To je već ozbiljan kriminal.
-Prijava na manju platu, keš na ruke. Ne znam koliko ih ima, ali kapiram da su u pitanju desetine hiljada ljudi.

Ako krenemo po ovoj tvojoj skali, verovatno najmanje kombinacija sa kešom prave najbogatiji. Kako se po lestvici spuštaš, kreću kombinacije. Dok se plaćao vrtić i dok su mi deca išla,najmanje su plaćali ljudi sa firmama, a svi dobra kola. Sistem je napravljen da možeš da vrdaš. Ja sam ubedjen da ima baš dosta ljudi sa dna ove lestvice, koji imaju jako mali prijavljen prihod, a šure se od para. Porez na prihod ide od 40+ % na bruto platu , pa do 5-6% ako si paušalac i sve do 0% ako ne prijavljuješ prihod.

Ja sam ubedjen da neprijavljenog keša poslednjih 40godina se napravila paralelna ekonomija u Srbiji, koja raste, reinvestira i pravi sve više para. 2009. je bio veliki reset, aod neke 2012. kad je SNS video da kontrole nema, to raste iz godine u godinu. Koliki je obim tačno, ne znam, ali sam nezvanično svojevremeno čitao da koliko ima para na deviznoj štednji, još toliko je po sefovima i slamaricama.
 
Što se tiče Avantija, 97 od 100 ljudi u Beogradu ne zaslužuje da živi u njemu po ovoj statistici :)
Nek su svi živi i zdravi, ne mislim ja to. Beograd je otvoren grad i prima svakoga. Priča je krenula u pogresnom pravcu, moj stav je da ako nemaš svoj stan i nemaš rodbinu iz Čačka ili Prokuplja koja šlaje pare, sir i kajmak, da je 3.000 eura minimum za dostojanstven zivot četvoročlane porodice.

AKo imas krov na glavom, cifra je oko 2.000.

Dosta ljudi zivi ispod toga i to je tragedija ovog naroda.
 
Sta mislite..hoce li kamata krajem 2025 pasti na 4%?

Vrlo teško. Kad prođe uredba, bankarske kamate će biti negde oko 2.7-3.2% + Euribor. Sad trenutno NLB nudi kombinovani stambeni kredit bez NKOSK efektivno 6,51% (prve 3 godine 4.95%). Ako krene ECB da obara referentnu kamatnu stopu po 0.25% kvartalno krajem ove godine, ne bih očekivao da krajem 2025. bude ispod 5.5% EKS.

Po mom mišljenju, uzeti kombinovanu sad, tri godine 4.95% pa onda varijabilna nije loša varijanta. Pa onda ako bude strah da će da skoči opet, refinansiraš i vozi miško...
 
Sa ECB sastanka:
"The ECB revised staff projections to forecast lower growth and inflation in the future, with inflation averaging 2.3% in 2024 and growth 0.6%. This is down from the previous forecast of 2.7% inflation and 0.8% growth. "

Ovo je signal da ce verovatno spustiti referentu stopu pre kraja drugog kvartala za 0.25%.
Do kraja godine mozda bude spustena maksimalno 0.75%-1%.
Prema tome euibori (3m i 6m) ce biti negde oko 3% početkom godine, a ukupna kamata između oko 6% (s obzirom da su marže oko 3%).
 
Vrlo teško. Kad prođe uredba, bankarske kamate će biti negde oko 2.7-3.2% + Euribor. Sad trenutno NLB nudi kombinovani stambeni kredit bez NKOSK efektivno 6,51% (prve 3 godine 4.95%). Ako krene ECB da obara referentnu kamatnu stopu po 0.25% kvartalno krajem ove godine, ne bih očekivao da krajem 2025. bude ispod 5.5% EKS.

Po mom mišljenju, uzeti kombinovanu sad, tri godine 4.95% pa onda varijabilna nije loša varijanta. Pa onda ako bude strah da će da skoči opet, refinansiraš i vozi miško...
Problem kod te kombinivane je sto ti 8n8 uvale neku veliku maržu (preko 3%) nakon 3 godine fiksne. Treba dobro iskalkulisati.
Ako uzmes odmah varijabilnu, povonljnija je maraža.
 
Problem kod te kombinivane je sto ti 8n8 uvale neku veliku maržu (preko 3%) nakon 3 godine fiksne. Treba dobro iskalkulisati.
Ako uzmes odmah varijabilnu, povonljnija je maraža.

NLB koliko vidim nudi 2.75% maržu, ne znam da li ima bolje na tržištu trenutno. OTP za tu istu kombinovanu nudi 3.09%.
 
NLB nudi 2.75% za kredit sa varijabilnom ili kombinovani?
Ja sam se prosle godine raspitivao u OTP, bilo je nesto slicno za kombinovanu, ali čini mi se da je za "čisti"kredit sa varijabilnom (bez 3 god8ne fiksno) marza bila povoljnija (ispod 3%).
 
mozda je malo povoljnije sa varijabilnom ali Ja bih uvek isao pre na kombinovanu ili fixnu. Ja sam na kombinovanoj, posle 3 godine jedva da su mi digli nesto malo kamate ( da nisam sad bi mi rata bila bar 50% veca) i za nekih godinu dana videcu kakvu mi opciju dalje nude.
 
Na dosta mesta cene i dalje rastu i to je tako, ali na Limanu u NS, padaju vec treci mesec:

https://cenestanova.com/novi-sad/2024/2/20214/20230/26806,28651,29358?typeId=3,6,14&smart=true

1709842010204.png
 
Pogledajte Zemun na primer, posto je dosta ugovora uneto za februar.

Iako na dosta mesta izgleda kao da cene rastu, pogledajte koliko je normalnija raspodela bila u ovo doba prosle godine u odnosu na februar 2024. Tacno se vidi da je prodaja standard nekretnina "stala" i da se prodaju skuplji komadi, pa onda u konacnici izgleda kao da prosecna cena raste. Verujem da je ovo slucaj na dosta mesta.

Na grafu od 2024. se dobro vidi rupa u medijalnom spektru i grba na desnom kraju.


Zemun februar, 2023.
https://cenestanova.com/beograd/2023/2/20213/20272/30293?typeId=3,6,14&smart=false
1709842495220.png


Zemun februar, 2024.
https://cenestanova.com/beograd/2024/2/20213/20272/30293?typeId=3,6,14&smart=false
1709842527700.png
 
Vrlo teško. Kad prođe uredba, bankarske kamate će biti negde oko 2.7-3.2% + Euribor. Sad trenutno NLB nudi kombinovani stambeni kredit bez NKOSK efektivno 6,51% (prve 3 godine 4.95%). Ako krene ECB da obara referentnu kamatnu stopu po 0.25% kvartalno krajem ove godine, ne bih očekivao da krajem 2025. bude ispod 5.5% EKS.

Po mom mišljenju, uzeti kombinovanu sad, tri godine 4.95% pa onda varijabilna nije loša varijanta. Pa onda ako bude strah da će da skoči opet, refinansiraš i vozi miško...
Nasa kupovna i platezna moc nije vezana samo za euribor , imamo mi i svoje domace muke.
struja.jpg
 
Pogledajte Zemun na primer, posto je dosta ugovora uneto za februar.

Iako na dosta mesta izgleda kao da cene rastu, pogledajte koliko je normalnija raspodela bila u ovo doba prosle godine u odnosu na februar 2024. Tacno se vidi da je prodaja standard nekretnina "stala" i da se prodaju skuplji komadi, pa onda u konacnici izgleda kao da prosecna cena raste. Verujem da je ovo slucaj na dosta mesta.

Na grafu od 2024. se dobro vidi rupa u medijalnom spektru i grba na desnom kraju.


Zemun februar, 2023.
https://cenestanova.com/beograd/2023/2/20213/20272/30293?typeId=3,6,14&smart=false
Pogledajte prilog 191814

Zemun februar, 2024.
https://cenestanova.com/beograd/2024/2/20213/20272/30293?typeId=3,6,14&smart=false
Pogledajte prilog 191815
Po više kriterijuma ti je ova statistika bezveze. Premali je uzorak da bi išta zaključio.

Nego si željan pažnje i video si da postovi sa grafikonima dobijaju lajkove, pa bi da se i ti upišeš u influensere.
 
Evo ga onaj naturalizovani Englez, sa najsvežijim vestima u vezi njegovog stambenog kredita, tj promene kamate na 8,5%.

 
Još bolje sve koji pomišljaju da kupe drugi stan odmah strpati u zatvor, unapred, da se predupredi to zlo... posedovanje nekretnina 🤣🤣
Takođe, zakonski regulisati na šta ljudi smeju da troše svoj novac, da im slučajno ne padne na pamet da uvećavaju svoj kapital!

Ograničiti gornju cenu po kvadratu kako bi svi imali iste šanse da žive u centru grada...

Samo sam rekao da treba da se oporezuje posedovanje više stanova, sto je praksa u celom razvijenom svetu. Ovo sto se dešava na tržištu nekretnina je samo posledica potpunog odsustva regulacije. Država služi kako bi regulisala stvari.

Imanje krova nad glavom je osnovna ljudska potreba. Trenutna situacija u Srbiji povodom stanogradnje ima negativne implikacije na državu u celini, smanjuje kvalitet života, smanjuje natalitet i podstiče iseljavanje. Plus je gomila novca (milijarde) zarobljen u nekretnine, umesto da bude na tržištu i da se obrće i time podstiče veći rast države.


Ovako je u Engleskoj:
On second properties with a purchase price between £40,000 and £250,000, you pay 3% Stamp Duty. Then: Between £250,001 and £925,000, you pay 8% Between £925,001 and £1.5m, you pay 13%
 

Ovaj tip inače gluposti priča. Ja sam komunicirao sa Square Residence pre godinu dana i cena je bila identična kao sad. Takođe isti investitor gradi Vilu Banjicu.

Ovo deluje kao gerila marketing za investitora.
 
Vrh