Cene nekretnina

[Lenjin]

Čija su imovina stanovi koji su potpuno završeni a nisu prodati, pretpostavljam da su u vlasništvu investitora. Jel oni plaćaju nekakav porez na tu imovinu i koliko im se dugoročno isplati da ti stanovi budu neprodati, a da oni moraju da finansiraju npr komunalne usluge i ostale dažbine za njih?
Mislim jel postoje bilo kakvi smisleni penali ako stanovi ili čitava zgrada ostanu neprodati godinama, ili je u pitanju sitnica koja investitore ne boli mnogo?

 

[Defke]

Preko sajta sam brojao. Zgrada je jako blizu završetku, tako da ne mislim da to demotiviše kupce trenutno.

Videćemo, uostalom, kako bude napredovala prodaja u 2024, ne kažem da nisi u pravu, to je samo moj trenutni osećaj

Ja sam prvi put pogledao pre par nedelja i od tad je jedno 6-7 stanova prodato. Jedan clan je u Julu pisao da su prodali 130 stanova, znaci za pola godine su prodali jos 30. Evo bas cu od sad pratiti redovnije pa da vidimo, imamo brojke iz mog posta kao reper. Uvek imas kupce koji hoce gotovo i kojima se ne daje nista unapred.

Svakako, ne brinem se previse za njih.

Ma kako da se ubrza. I za ovih 158 su iskoristili premium trzisne cene u suludim okolnostima. Rat, inflacija, strah, propade novac, dolaze Rusi itd . I umesto da ne diraju cenu i da pokušaju da prodaju sve, šta urade majstori pohlepe? Podignu cene, prodje hype i sada mrtvilo. Sada je novac sve skuplji, sve manje ga ima, cena izgradnje pada itd.

Kako je to novac sve skuplji ako euribor stagnira skoro godinu dana i pitanje je meseca kada ce se i zvanicno krenuti sa spustanjem?

 

[chiki]

Čija su imovina stanovi koji su potpuno završeni a nisu prodati, pretpostavljam da su u vlasništvu investitora. Jel oni plaćaju nekakav porez na tu imovinu i koliko im se dugoročno isplati da ti stanovi budu neprodati, a da oni moraju da finansiraju npr komunalne usluge i ostale dažbine za njih?
Mislim jel postoje bilo kakvi smisleni penali ako stanovi ili čitava zgrada ostanu neprodati godinama, ili je u pitanju sitnica koja investitore ne boli mnogo?

Ovo je dobro pitanje... Meni se desilo da sam po potpisivanju ugovora, iako zgrada nije još prošla tehnički prijem, dobio rešenje o porezu na imovinu ...

 

[Alien]

Preko sajta sam brojao. Zgrada je jako blizu završetku, tako da ne mislim da to demotiviše kupce trenutno.

Videćemo, uostalom, kako bude napredovala prodaja u 2024, ne kažem da nisi u pravu, to je samo moj trenutni osećaj

Niste dobro brojali. Ja pratim ovaj projekat od jula prosle godine i od tada do decembra prodato je 25 stanova. Neka bude da mi je promakao i neki rezervisani, ali to je svakako vise od 20 samo za proteklih 6-7 meseci. Najvise ih je ostalo u lameli koja je poslednja krenula sa prodajom, i koja, po mom misljenju, ima najnezgodniji polozaj i najbliza je buducem gradilistu druge faze.
Prodaja jeste usporila, ali ne toliko koliko neki ljude misle. A da je jako skupo, jeste!

 

[Sindjelic]

Nesto sam razmisljao na temu, zasto ne pada cena stanogradnje, pa samim tim i novogradnje.

Mislim da je usled sve ove ogromne inflacije, drasticnog rasta cena, stampanja para, spustanja, dizanja kamatnih stopa, u populaciji stvoren psiholoski efekat da je novac bezvredan.
Evro se sada tretira kao dinar nekada, nikad ne znas kada ce da izgubi vrednost.
S druge strane se stan posmatra kao neka stalna konkretna vrednost, i onda ljudi u startu gledaju da uzmu vece pare, jer daju stvarnu, opipljivu vrednost za nesto sto potencijalno moze da izgubi vrednost jako brzo - i da se eventualno zastite ako dodje do nagle promene vrednosti novca.

Ranije je Deutsch marka na primer, bila pojam stabilnosti i dugovecnosti - tako da si mogao da ih drzis u banci ili u slamarici, ali si znao da nece gubiti vrednost tako lako i brzo, danas sve sto se tice novca deluje nesigurno i promenljivo.

Mozda deluje sasavo, ali eto posmatram i iz svoje perspektive kako je moj odnos prema novcu promenjen, usled svog ovog obezvredjivanja istog.

Kada se stvari stabilizuju i novac bude opet stabilan, ljudi ce i lakse spustati cene i prodavati.

 

[G.I.Joe]

Kad pročitam ovakvu glupost od nekog ko investira u nekretnine, jasno mi je zašto smo tu gde smo. Tačno se vidi nivo razumevanja ekonomije, pa je jasno i kako je balon naduvan.
Po ovome gore, ja treba da pozajmim svoj novac investitoru, da on mojim novcem napravi moj stan (i još pola tuđeg) i da budem srećan što ne moram da ja njemu platim kamatu na to! Neverovatno.
Evo besplatne edukacije: povoljnost otplata na rate bez kamate podrazumeva da dobijete proizvod, pa onda plaćate! Ako je to još bez kamate, tada to jeste povoljno i "usluga" investitora.
To što vi platite unapred je povoljnost za investitora, bez obzira da li platite u pet ili pedeset pet rata i bez kamate. Ako dobijete "popust" za plaćanje unapred, to vam nije usluga, nego investitor plaća to što koristi vaš kapital. Ako plati manje od 4% godišnje, zeznuli ste se jer je kamata u banci preko 4%... I tako, ima tu da se uči svašta.

Poštovani Klisko,
Mislim da si skroz na klizavom terenu. Prvo ti upoređuješ prodaju stanova (novogradnje) i prodaju parizera u Maxiju ili televizora u Tehnomaniji na 6 rata bez kamate čekovima građana?! Pa to nisu uporedive kategorije. Kako ti misliš da dobiješ gotov proizvod (u ovom slučju STAN) na otplatu bez kamate na 6 rata? Pa to nije isto kao kad kupuješ TV i onda ti daju na 6 rata bez kamate.
Pošto hoćeš da uporedim evo visoko razvijenu zemlju - Holandiju i srednje razvijenu - Srbiju. Mogu slobodno reći da Srbije nudi bolje uslove za kupovinu stana u novogradnji od NL. Evo konkretan primer. Kod nas u Srbiji ti možeš da potpišeš i samo da se "obavežeš" da ćeš narednih 6 ili 7 rata ti isplaćivati kad dođe na naplatu, BEZ ikakvih bankarskih garancija! I sve to bez kamate!
U isto vreme u NL - ti MORAŠ obezbediti odmah kredit na ceo iznos. Samo za tvoju informaciju - u Holandiji neće ni da POČNU da grade dok se ne proda 70% zgrade! Znači ni da zabodu ašov! Ako kojim slučajem kupiš stan a zgrada se ne proda do 70%, oni vrate pare i NE grade zgradu! Tako da tvoja priča da grade s tvojim parama, jeste delimočno tačna ali TAKO JE SVUDA u svetu!

E sad da li se to tebi sviđa ili ne je druga priča. Ti idi lepo na teren, pa popričaj s investitorima pa im reci lepo da hoćeš popust ili da hoćeš da plaćaš na rate kad se ceo stan izgradi, pa čekaj reakciju...
Evo ti informacija iz prve ruke. BW na primer PODIGNE cene za oko 4% ako neko vrati stan sa prodajnog dana sa rezervacije. Znači neko ko je platio rezervaciju 3000e i ne potpiše predugovor u roku gubi stan po toj ceni i stan se vraća u prodaju po VEĆOJ ceni za 4% u proseku! I pazi čuda - PRODA SE!!
Tako da tvoja priča da čekaš da se stan izgradi pa da onda ti kupiš - možeš da zaboraviš!! Ono što još moraš da znaš da cene rastu s stepenom izgrađenosti, pa čak i u Lastavicama koje ste pominjali. Pročitajte cene Lastavica na Forumu kad je krenula prodaja i danas od nekih 3500e kvm ( sa PDV-om) naravno u zavisnosti od položaja i veličine...
Plus ti plaćaš po stepenu izgrađenosti. Pa ako hoćeš ti stavi pare u banku na kamatu dok ne dođe taj stepen izgrađenosti kad treba da platiš.
Mislim da ti nisi dugo bio u kontaktu s tržištem nekretnina (bez ikakve uvrede). Ovaj forum je dobar izvor informacija, ali moraš izaći na teren i videti situaciju. E sad da li ti se ta situacija sviđa ili ne je druga priča. Ti i tada imaš dve opcije:
1 Da prihvatiš realnost (koliko god se tebi sviđala ili ne) i da u skladu s tim doneseš odluku da li ćeš da kupuješ ili ne. Ako da nađeš šta hoćeš i kraj. Ako ne, reci nemam para i kraj.
2.) Da ne prihvatiš realnost, da kukaš na forumu i to je to. Možda i dođe tvojih 5 minuta i da kupiš po nekoj manjoj ceni ali to je lutrija.
Evo primer i Lastavica, ja sam počeo gledati 1,5 stanove prošlog maja i bilo je oko 20tak u ponudi. Danas ih ima 2kom i oba su okrenuta ka severu!! I to 100% sever, znači depresija gratis za godinu dana zagarantovana! I da mi daju za 1000e kvm ne bi uzeo. E sad da sam uzeo na leto 2023 imao bi da biram i sprat i južnu stranu. Sada skoro godinu dana kasnije imam da biram između dva stna na severu... A cena ista! Da li je to dobar potez. NE.
Ja sam prvi mislio da će cene pasti, ali nisu. Priznajem da sam pogrešio. Ja sam realnost prihvatio i to je to.
Ti možeš meni držati kurs o ekonomiji koliko hoćeš časova, ja sam svoje rešio. Ja sam na terenu bio i video situaciju u novogradnji (u velikim projektima) tu možeš samo da izabereš stan i cena je ta. Popusta nema, ali možeš sve da biraš (dok izbora ima). E sad ako ostane neki stan - pa ga puste na akciju onda eto... Jedan kolega Forumaš mi je lepo savetovao oko prodajnih dana - da se tamo ne ide zbog popusta već da izabereš stan koji hoćeš. I bio je 100% u pravu. Ja mu iskreno nisam verovao do decembra prošle godine kad sam video svojim očima da je u pravu.
Moja zapažanja se odnose na novogradnju na velike projekte (BW, Lastavice, Soul 64, Belmondo, The One, Marina Dorćol, Kings Circle, WellPort). Da li možeš s nekim malim investitorom u Sremčici da dogovoriš te neke tvoje uslove, sigurno da da. Kod ovih budi srećan da potpišeš i rezervacioni ugovor za manje stanove do 60kvm. Tačno je da se sporije prodaje ali prodaje se sigurno.

 

[Salev85]

Ja sam prvi put pogledao pre par nedelja i od tad je jedno 6-7 stanova prodato. Jedan clan je u Julu pisao da su prodali 130 stanova, znaci za pola godine su prodali jos 30. Evo bas cu od sad pratiti redovnije pa da vidimo, imamo brojke iz mog posta kao reper. Uvek imas kupce koji hoce gotovo i kojima se ne daje nista unapred.

Svakako, ne brinem se previse za njih.


Kako je to novac sve skuplji ako euribor stagnira skoro godinu dana i pitanje je meseca kada ce se i zvanicno krenuti sa spustanjem?

Videćemo narednih meseci koliko će uopšte biti spuštanje. Znaj da čim pipnu kamate odmah raste inflacija i onda nisu ništa uradili proteklih godinu i kusur i gube svaki kredibilitet.

 

[Salev85]

Poštovani Klisko,
Mislim da si skroz na klizavom terenu. Prvo ti upoređuješ prodaju stanova (novogradnje) i prodaju parizera u Maxiju ili televizora u Tehnomaniji na 6 rata bez kamate čekovima građana?! Pa to nisu uporedive kategorije. Kako ti misliš da dobiješ gotov proizvod (u ovom slučju STAN) na otplatu bez kamate na 6 rata? Pa to nije isto kao kad kupuješ TV i onda ti daju na 6 rata bez kamate.
Pošto hoćeš da uporedim evo visoko razvijenu zemlju - Holandiju i srednje razvijenu - Srbiju. Mogu slobodno reći da Srbije nudi bolje uslove za kupovinu stana u novogradnji od NL. Evo konkretan primer. Kod nas u Srbiji ti možeš da potpišeš i samo da se "obavežeš" da ćeš narednih 6 ili 7 rata ti isplaćivati kad dođe na naplatu, BEZ ikakvih bankarskih garancija! I sve to bez kamate!
U isto vreme u NL - ti MORAŠ obezbediti odmah kredit na ceo iznos. Samo za tvoju informaciju - u Holandiji neće ni da POČNU da grade dok se ne proda 70% zgrade! Znači ni da zabodu ašov! Ako kojim slučajem kupiš stan a zgrada se ne proda do 70%, oni vrate pare i NE grade zgradu! Tako da tvoja priča da grade s tvojim parama, jeste delimočno tačna ali TAKO JE SVUDA u svetu!

E sad da li se to tebi sviđa ili ne je druga priča. Ti idi lepo na teren, pa popričaj s investitorima pa im reci lepo da hoćeš popust ili da hoćeš da plaćaš na rate kad se ceo stan izgradi, pa čekaj reakciju...
Evo ti informacija iz prve ruke. BW na primer PODIGNE cene za oko 4% ako neko vrati stan sa prodajnog dana sa rezervacije. Znači neko ko je platio rezervaciju 3000e i ne potpiše predugovor u roku gubi stan po toj ceni i stan se vraća u prodaju po VEĆOJ ceni za 4% u proseku! I pazi čuda - PRODA SE!!
Tako da tvoja priča da čekaš da se stan izgradi pa da onda ti kupiš - možeš da zaboraviš!! Ono što još moraš da znaš da cene rastu s stepenom izgrađenosti, pa čak i u Lastavicama koje ste pominjali. Pročitajte cene Lastavica na Forumu kad je krenula prodaja i danas od nekih 3500e kvm ( sa PDV-om) naravno u zavisnosti od položaja i veličine...
Plus ti plaćaš po stepenu izgrađenosti. Pa ako hoćeš ti stavi pare u banku na kamatu dok ne dođe taj stepen izgrađenosti kad treba da platiš.
Mislim da ti nisi dugo bio u kontaktu s tržištem nekretnina (bez ikakve uvrede). Ovaj forum je dobar izvor informacija, ali moraš izaći na teren i videti situaciju. E sad da li ti se ta situacija sviđa ili ne je druga priča. Ti i tada imaš dve opcije:
1 Da prihvatiš realnost (koliko god se tebi sviđala ili ne) i da u skladu s tim doneseš odluku da li ćeš da kupuješ ili ne. Ako da nađeš šta hoćeš i kraj. Ako ne, reci nemam para i kraj.
2.) Da ne prihvatiš realnost, da kukaš na forumu i to je to. Možda i dođe tvojih 5 minuta i da kupiš po nekoj manjoj ceni ali to je lutrija.
Evo primer i Lastavica, ja sam počeo gledati 1,5 stanove prošlog maja i bilo je oko 20tak u ponudi. Danas ih ima 2kom i oba su okrenuta ka severu!! I to 100% sever, znači depresija gratis za godinu dana zagarantovana! I da mi daju za 1000e kvm ne bi uzeo. E sad da sam uzeo na leto 2023 imao bi da biram i sprat i južnu stranu. Sada skoro godinu dana kasnije imam da biram između dva stna na severu... A cena ista! Da li je to dobar potez. NE.
Ja sam prvi mislio da će cene pasti, ali nisu. Priznajem da sam pogrešio. Ja sam realnost prihvatio i to je to.
Ti možeš meni držati kurs o ekonomiji koliko hoćeš časova, ja sam svoje rešio. Ja sam na terenu bio i video situaciju u novogradnji (u velikim projektima) tu možeš samo da izabereš stan i cena je ta. Popusta nema, ali možeš sve da biraš (dok izbora ima). E sad ako ostane neki stan - pa ga puste na akciju onda eto... Jedan kolega Forumaš mi je lepo savetovao oko prodajnih dana - da se tamo ne ide zbog popusta već da izabereš stan koji hoćeš. I bio je 100% u pravu. Ja mu iskreno nisam verovao do decembra prošle godine kad sam video svojim očima da je u pravu.
Moja zapažanja se odnose na novogradnju na velike projekte (BW, Lastavice, Soul 64, Belmondo, The One, Marina Dorćol, Kings Circle, WellPort). Da li možeš s nekim malim investitorom u Sremčici da dogovoriš te neke tvoje uslove, sigurno da da. Kod ovih budi srećan da potpišeš i rezervacioni ugovor za manje stanove do 60kvm. Tačno je da se sporije prodaje ali prodaje se sigurno.

Ti imaš keš na gomili. Zašto ne kupiš sad? Sve kao vidiš, znaš sve uslove, u pregovorima si, pogrešio si što nisi uzeo ranije, prodje 2 godine i ništa . Čisto onako pitam .

 

[G.I.Joe]

Ti imaš keš na gomili. Zašto ne kupiš sad? Sve kao vidiš, znaš sve uslove, u pregovorima si i ništa . Čisto onako pitam .

Kupljeno! Rezervacioni ugovor potpisan. Predugovor u februaru.

 

[Salev85]

Kupljeno! Rezervacioni ugovor potpisan. Predugovor u februaru.

Opa, čestitam. Ako je tako pohvali se šta si uzeo. Orijentacija, garaža, ostava, koji projekat, cena

 

[G.I.Joe]

Opa, čestitam. Ako je tako pohvali se šta si uzeo. Orijentacija, garaža, ostava, koji projekat, cena

Hvala na čestitkama. Orijentacija jugo-zapad. Sprat 6. (malo višlje nego što sam planirao ali...). Čak sam i veći stan nego što sam planirao 50,5 kvm (planirao oko 35). Garažu sam uzeo. Ostavu nisam.
Projekat - jedan od ovih velikih na NBG. Cena u skladu s tržištem. Zato i kažem pregovora NEMA oko cena. Jedini plus je što može na rate Tako da ne treba "keš na gomili" kao što ti kažeš već može polako da se isplaćuje. Imam vremena još skoro 3 godine pa polako... Dobio sam i više nego što sam planirao. Još kad uračunam pomoć države ja sam presrećan!

 

[iv4n]

Hvala na čestitkama. Orijentacija jugo-zapad. Sprat 6. (malo višlje nego što sam planirao ali...). Čak sam i veći stan nego što sam planirao 50,5 kvm (planirao oko 35). Garažu sam uzeo. Ostavu nisam.
Projekat - jedan od ovih velikih na NBG. Cena u skladu s tržištem. Zato i kažem pregovora NEMA oko cena. Jedini plus je što može na rate Tako da ne treba "keš na gomili" kao što ti kažeš već može polako da se isplaćuje. Imam vremena još skoro 3 godine pa polako... Dobio sam i više nego što sam planirao. Još kad uračunam pomoć države ja sam presrećan!

Cestitam na kupovini.
Ali da li moze objasnjenje kako je to moguce kupiti na rate pri cemu ti ne treba kes na gomili? Stan od 50km2 + garaza na NBG kostaju zajedno reda velicina oko 180k evra. Ako se placa u recimo 6 rata po 30k evra na pola godine, kako je to moguce kupiti stan ako nemas kes na gomili, a nije u pitanju kupovina na kredit? Jedino ako neko ima ogromne mesecne prihode / platu pa da moze svakog meseca da izdvoji 5k evra da bi skupio za ratu za stan? Ok, ne treba ti kes na gomili, samo ti treba plata od 10k evra mesecno

 

[vradovic]

Cestitam na kupovini.
Ali da li moze objasnjenje kako je to moguce kupiti na rate pri cemu ti ne treba kes na gomili? Stan od 50km2 + garaza na NBG kostaju zajedno reda velicina oko 180k evra. Ako se placa u recimo 6 rata po 30k evra na pola godine, kako je to moguce kupiti stan ako nemas kes na gomili, a nije u pitanju kupovina na kredit? Jedino ako neko ima ogromne mesecne prihode / platu pa da moze svakog meseca da izdvoji 5k evra da bi skupio za ratu za stan? Ok, ne treba ti kes na gomili, samo ti treba plata od 10k evra mesecno

Prosto. Ne placas nista posebno "unapred" osim tipa 5-10-15% nego po fazama izgradnje.
Na primer:
kad budu temelji 10%
Kad urade do 10 sprata 10%
Kad urade celu konstrukciju 10%
Kada zastakakle 10%

i slicno. Zgrada se gradi 2-3 godine i to ispadne kao da si razvukao na 7 rata na 3 godine.

 

[G.I.Joe]

Cestitam na kupovini.
Ali da li moze objasnjenje kako je to moguce kupiti na rate pri cemu ti ne treba kes na gomili? Stan od 50km2 + garaza na NBG kostaju zajedno reda velicina oko 180k evra. Ako se placa u recimo 6 rata po 30k evra na pola godine, kako je to moguce kupiti stan ako nemas kes na gomili, a nije u pitanju kupovina na kredit? Jedino ako neko ima ogromne mesecne prihode / platu pa da moze svakog meseca da izdvoji 5k evra da bi skupio za ratu za stan? Ok, ne treba ti kes na gomili, samo ti treba plata od 10k evra mesecno

Treba ti određena količina naravno keša da uđeš u priču. Računaj 40-50%. Ostalo se razvuče na 3 godine. I to je to. Ako nešto zafali uzeću hipotekarni kredit na mali iznos i kraj priče. Plus obično dođe do manjih kašnjenja 3-6 meseci i svi srećni I vuk sit i ovce na broju.

 

[vradovic]

Treba ti određena količina naravno keša da uđeš u priču. Računaj 40-50%. Ostalo se razvuče na 3 godine. I to je to. Ako nešto zafali uzeću hipotekarni kredit na mali iznos i kraj priče. Plus obično dođe do manjih kašnjenja 3-6 meseci i svi srećni I vuk sit i ovce na broju.

imas i ono kod postanske do 500k za dijasporu.

 

[G.I.Joe]

imas i ono kod postanske do 500k za dijasporu.

Hvala na savetu. Znam i za to ali mislim da ako zatreba uslovi su mi povoljniji malo u NL. Tako da mogu da biram najbolje od dva sistema. Pratim ja dobro sve prednosti oba sistema.

 

[G.I.Joe]

Bez preterivanja ali postao sam ekspert za pravo i nekretnine i zakone u Srbiji. Plus banke, notari, računi, kamate, rezervacije, predugovori, ugovori. Da li ste u braku ili ne. Milion stvari ima. Ko misli da je sve to šala NIJE. Ima posla dosta! Krenite na vreme. Treba vam po meni 6-9 meseci da bi bili spremni za kupovinu. Forum je dobar početak, ali teren je najvažniji!

 

[klisko]

Poštovani Klisko,
Mislim da si skroz na klizavom terenu. Prvo ti upoređuješ prodaju stanova (novogradnje) i prodaju parizera u Maxiju ili televizora u Tehnomaniji na 6 rata bez kamate čekovima građana?! Pa to nisu uporedive kategorije. Kako ti misliš da dobiješ gotov proizvod (u ovom slučju STAN) na otplatu bez kamate na 6 rata? Pa to nije isto kao kad kupuješ TV i onda ti daju na 6 rata bez kamate.
Pošto hoćeš da uporedim evo visoko razvijenu zemlju - Holandiju i srednje razvijenu - Srbiju. Mogu slobodno reći da Srbije nudi bolje uslove za kupovinu stana u novogradnji od NL. Evo konkretan primer. Kod nas u Srbiji ti možeš da potpišeš i samo da se "obavežeš" da ćeš narednih 6 ili 7 rata ti isplaćivati kad dođe na naplatu, BEZ ikakvih bankarskih garancija! I sve to bez kamate!
U isto vreme u NL - ti MORAŠ obezbediti odmah kredit na ceo iznos. Samo za tvoju informaciju - u Holandiji neće ni da POČNU da grade dok se ne proda 70% zgrade! Znači ni da zabodu ašov! Ako kojim slučajem kupiš stan a zgrada se ne proda do 70%, oni vrate pare i NE grade zgradu! Tako da tvoja priča da grade s tvojim parama, jeste delimočno tačna ali TAKO JE SVUDA u svetu!

E sad da li se to tebi sviđa ili ne je druga priča. Ti idi lepo na teren, pa popričaj s investitorima pa im reci lepo da hoćeš popust ili da hoćeš da plaćaš na rate kad se ceo stan izgradi, pa čekaj reakciju...
Evo ti informacija iz prve ruke. BW na primer PODIGNE cene za oko 4% ako neko vrati stan sa prodajnog dana sa rezervacije. Znači neko ko je platio rezervaciju 3000e i ne potpiše predugovor u roku gubi stan po toj ceni i stan se vraća u prodaju po VEĆOJ ceni za 4% u proseku! I pazi čuda - PRODA SE!!
Tako da tvoja priča da čekaš da se stan izgradi pa da onda ti kupiš - možeš da zaboraviš!! Ono što još moraš da znaš da cene rastu s stepenom izgrađenosti, pa čak i u Lastavicama koje ste pominjali. Pročitajte cene Lastavica na Forumu kad je krenula prodaja i danas od nekih 3500e kvm ( sa PDV-om) naravno u zavisnosti od položaja i veličine...
Plus ti plaćaš po stepenu izgrađenosti. Pa ako hoćeš ti stavi pare u banku na kamatu dok ne dođe taj stepen izgrađenosti kad treba da platiš.
Mislim da ti nisi dugo bio u kontaktu s tržištem nekretnina (bez ikakve uvrede). Ovaj forum je dobar izvor informacija, ali moraš izaći na teren i videti situaciju. E sad da li ti se ta situacija sviđa ili ne je druga priča. Ti i tada imaš dve opcije:
1 Da prihvatiš realnost (koliko god se tebi sviđala ili ne) i da u skladu s tim doneseš odluku da li ćeš da kupuješ ili ne. Ako da nađeš šta hoćeš i kraj. Ako ne, reci nemam para i kraj.
2.) Da ne prihvatiš realnost, da kukaš na forumu i to je to. Možda i dođe tvojih 5 minuta i da kupiš po nekoj manjoj ceni ali to je lutrija.
Evo primer i Lastavica, ja sam počeo gledati 1,5 stanove prošlog maja i bilo je oko 20tak u ponudi. Danas ih ima 2kom i oba su okrenuta ka severu!! I to 100% sever, znači depresija gratis za godinu dana zagarantovana! I da mi daju za 1000e kvm ne bi uzeo. E sad da sam uzeo na leto 2023 imao bi da biram i sprat i južnu stranu. Sada skoro godinu dana kasnije imam da biram između dva stna na severu... A cena ista! Da li je to dobar potez. NE.
Ja sam prvi mislio da će cene pasti, ali nisu. Priznajem da sam pogrešio. Ja sam realnost prihvatio i to je to.
Ti možeš meni držati kurs o ekonomiji koliko hoćeš časova, ja sam svoje rešio. Ja sam na terenu bio i video situaciju u novogradnji (u velikim projektima) tu možeš samo da izabereš stan i cena je ta. Popusta nema, ali možeš sve da biraš (dok izbora ima). E sad ako ostane neki stan - pa ga puste na akciju onda eto... Jedan kolega Forumaš mi je lepo savetovao oko prodajnih dana - da se tamo ne ide zbog popusta već da izabereš stan koji hoćeš. I bio je 100% u pravu. Ja mu iskreno nisam verovao do decembra prošle godine kad sam video svojim očima da je u pravu.
Moja zapažanja se odnose na novogradnju na velike projekte (BW, Lastavice, Soul 64, Belmondo, The One, Marina Dorćol, Kings Circle, WellPort). Da li možeš s nekim malim investitorom u Sremčici da dogovoriš te neke tvoje uslove, sigurno da da. Kod ovih budi srećan da potpišeš i rezervacioni ugovor za manje stanove do 60kvm. Tačno je da se sporije prodaje ali prodaje se sigurno.

Ja ne negiram da je naše tržište naopako. Samo kažem da je naopako i zato što ljudi poistovećuju otplatu na rate i akontaciono plaćanje u tranšama (koje prodavci stanova vole da nazivaju "otplata" na rate). I koristim priliku da ukažem na razliku, jer ima mnogo ljudi koji to poistovećuju (prema tvom postu, i ti si možda među njima), a razlika je ogromna. Nažalost, previše ljudi kupuje stanove kao parizer ili televizore. Ja sam upravo od onih koji to ne rade tako.

Za one kojima i dalje nije jasno, cena stana se ugovora predugovorom, ne može da se menja posle. Ako smo predugovorom ugovorili da ću ja dati 10 ili 20% kapare za određeni stan po ceni XYZ, a ostatak kada se stan završi, cena tog stana za mene ne može da se promeni kako izgradnja teče. Ni spratnost ni orijentacija. Ako meni neko kaže "plaćaj na rate, laše ti je tako" reći ću mu da me smatra glupim jer mogu da držim pare u banci sa kamatom dok se ne izgradi stan. Ako mi on ponudi bolju cenu u slučaju da mu platim stan unapred (sve ili u tranšama kako teče izgradnja), onda možemo da se dogovaramo. Ali ne čini on meni uslugu, niti mi daje "povoljnost" otplate na rate. U tom slučaju, ja pravim računicu i gledam da li je popust koji sam dobio vredan i rizika i razlike u onom što dobijam u banci (gde je rizik drastično manji). U vreme kada su kamate u bankama bile 0, tada su popusti bili 2-3% jer su kupci "naplaćivali" samo rizik (meni je to bilo neprihvatljivo za taj rizik). Sada, kada su kamate 4 i više posto, pristajati na popust od 2-3% i snositi dodatni rizik je prosto glupo. Ponavljam, cena, orijentacija stana, spratnost i sve ostale se zaključava predugovorom i jednom i u drugom slučaju.

Ja sam kupio stan 2019-te, kada je bio gotov. Izbor jeste bio mnogo manji nego u pretprodaji, ali meni novac ne pada s neba i ja sam bio spreman na taj kompromis u zamenu za skoro nula rizika pri kupovini. Cene i ovu temu pratim i dalje jer želim da pomognem roditeljima, a za neku godinu i svojoj deci. Mogu da "uletim" u kreditnu kupovinu, ali smatram da nije vreme, meni se ne žuri. Kome su žuri, on i ne može da bira.

Ne znam kako je u Holandiji, ali znam kako je u Srbiji i u Austriji. U Srbiji, ako investitor propadne, kupac će možda nekada da izvuče nešto para, a možda i nikada ništa. Gradilište će da stoji godinama, sudski procesi da se rastegnu, a kupac će verovatnije da se razboli od stresa pre nego izvuče išta. Kakva je Holandija po ovom pitanju?

U Austriji, investitor može da potpiše ugovore za stanove pre nego ih izgradi. Kupac mora da dobije kredit (ako tako kupuje) i "plati" stan kada potpiše ugovor. Ali taj novac ne ide investitoru, on ide "na čuvanje" (escrow, ne znam naš izraz za tu uslugu) i investitor dobija novac tek kada kupac dobije stan. Ako investitor propadne, kupac dobije novac nazad. Kupac je i tu u gubitku je se escrow usluga plaća, a plaća se i rata banci pre preuzimanja stana, ali to je procentualno minimalno u odnosu na ono što su ljudi kod nas gubili kad investitor "pukne".

Ima tu još mnogo da se piše, ali i ovo je već predugačko.

 

[iv4n]

Treba ti određena količina naravno keša da uđeš u priču. Računaj 40-50%. Ostalo se razvuče na 3 godine. I to je to. Ako nešto zafali uzeću hipotekarni kredit na mali iznos i kraj priče. Plus obično dođe do manjih kašnjenja 3-6 meseci i svi srećni I vuk sit i ovce na broju.

Jeste kao neka pogodnost, ali kao sto Klisko kaze, to nije pravo placanje na rate, nego ti omogucuju da duze vremena skupljas pare za stan, ali ga zamotaju u marketinski celofan "kupovina na rate bez kamate", isto kao i "telefoni za 1 dinar".I to opet odgovara samo onima koji vec imaju spreman ogroman procenat kesa i imaju mogucnost da za par godina generisu takodje ogroman procenat). A opet ja to ne vidim kao nesto novo, i ranije se koliko znam u novogradnji cena obicno placala u fazama, ovo su samo vec postojecu "uslugu" preimenovali u nesto sto ima malo jaci marketinski potencijal.

 

[G.I.Joe]

Ja ne negiram da je naše tržište naopako. Samo kažem da je naopako i zato što ljudi poistovećuju otplatu na rate i akontaciono plaćanje u tranšama (koje prodavci stanova vole da nazivaju "otplata" na rate). I koristim priliku da ukažem na razliku, jer ima mnogo ljudi koji to poistovećuju (prema tvom postu, i ti si možda među njima), a razlika je ogromna. Nažalost, previše ljudi kupuje stanove kao parizer ili televizore. Ja sam upravo od onih koji to ne rade tako.

Za one kojima i dalje nije jasno, cena stana se ugovora predugovorom, ne može da se menja posle. Ako smo predugovorom ugovorili da ću ja dati 10 ili 20% kapare za određeni stan po ceni XYZ, a ostatak kada se stan završi, cena tog stana za mene ne može da se promeni kako izgradnja teče. Ni spratnost ni orijentacija. Ako meni neko kaže "plaćaj na rate, laše ti je tako" reći ću mu da me smatra glupim jer mogu da držim pare u banci sa kamatom dok se ne izgradi stan. Ako mi on ponudi bolju cenu u slučaju da mu platim stan unapred (sve ili u tranšama kako teče izgradnja), onda možemo da se dogovaramo. Ali ne čini on meni uslugu, niti mi daje "povoljnost" otplate na rate. U tom slučaju, ja pravim računicu i gledam da li je popust koji sam dobio vredan i rizika i razlike u onom što dobijam u banci (gde je rizik drastično manji). U vreme kada su kamate u bankama bile 0, tada su popusti bili 2-3% jer su kupci "naplaćivali" samo rizik (meni je to bilo neprihvatljivo za taj rizik). Sada, kada su kamate 4 i više posto, pristajati na popust od 2-3% i snositi dodatni rizik je prosto glupo. Ponavljam, cena, orijentacija stana, spratnost i sve ostale se zaključava predugovorom i jednom i u drugom slučaju.

Ja sam kupio stan 2019-te, kada je bio gotov. Izbor jeste bio mnogo manji nego u pretprodaji, ali meni novac ne pada s neba i ja sam bio spreman na taj kompromis u zamenu za skoro nula rizika pri kupovini. Cene i ovu temu pratim i dalje jer želim da pomognem roditeljima, a za neku godinu i svojoj deci. Mogu da "uletim" u kreditnu kupovinu, ali smatram da nije vreme, meni se ne žuri. Kome su žuri, on i ne može da bira.

Ne znam kako je u Holandiji, ali znam kako je u Srbiji i u Austriji. U Srbiji, ako investitor propadne, kupac će možda nekada da izvuče nešto para, a možda i nikada ništa. Gradilište će da stoji godinama, sudski procesi da se rastegnu, a kupac će verovatnije da se razboli od stresa pre nego izvuče išta. Kakva je Holandija po ovom pitanju?

U Austriji, investitor može da potpiše ugovore za stanove pre nego ih izgradi. Kupac mora da dobije kredit (ako tako kupuje) i "plati" stan kada potpiše ugovor. Ali taj novac ne ide investitoru, on ide "na čuvanje" (escrow, ne znam naš izraz za tu uslugu) i investitor dobija novac tek kada kupac dobije stan. Ako investitor propadne, kupac dobije novac nazad. Kupac je i tu u gubitku je se escrow usluga plaća, a plaća se i rata banci pre preuzimanja stana, ali to je procentualno minimalno u odnosu na ono što su ljudi kod nas gubili kad investitor "pukne".

Ima tu još mnogo da se piše, ali i ovo je već predugačko.

Nije šija nego vrat....

 

[Pera Zdera]

To to je neka vrsta reketiranja kupaca. Koliko toliko ozbiljan investitor trazi otprilike 20% unapred, a ostatak pri tehnickom prijemu zgrade. Razliku u novcu ako nema dobija od banke kroz projektno finansiranje i tako su i kupci zasticeni, a investitoru je u interesu da ne odugovlaci sa zavrsetkom radova tj. tehnickim prijemom kada je poslednji rok da se isplati ostatak.

 

[Salev85]

Jedan vrlo zanimljiv tekst na koji sam slučajno naišao:

Projektno finansiranje nekretnina posle finansijske krize

Finansijski instrumenti za projektno finansiranje investicionih nekretnina posle finansijske krize 2008

www.seecap.com

 

[LudaAmeba]

Dobar početak nove godine:

Microsoft, Google, Meta, other tech companies slash more than 21,000 jobs this year

Za ljude iz struke dobro bi bilo imati plan B u ovom trenutku. Lično mislim da je sada totalno pogrešan trenutak za bilo kakav kredit. ..

 

[vradovic]

To to je neka vrsta reketiranja kupaca. Koliko toliko ozbiljan investitor trazi otprilike 20% unapred, a ostatak pri tehnickom prijemu zgrade. Razliku u novcu ako nema dobija od banke kroz projektno finansiranje i tako su i kupci zasticeni, a investitoru je u interesu da ne odugovlaci sa zavrsetkom radova tj. tehnickim prijemom kada je poslednji rok da se isplati ostatak.

Retko je takva ponuda. Ne može ni investitor da rizikuje sa spekulantima. Da depozit 20% i onda pokusa da ga proda u medjuvremenu pod izgovorom "ustupam" i da posle upadne u problem ako kupac nema da isplati. Ima slucajeva gde se i tako radi ali je to veci rizik.
Niko ne reketira kupca on moze da prihvati uslove i ne mora. Po meni najposteniji nacin je da isplate prate faze izgradenje i na taj nacin rizik je manji i za investitora i za kupca.

 

[klisko]

Kakav rizik za investitora kad smo malo pre dobili informaciju da takav stan ide nazad u prodaju po 4% većoj ceni?