Cene nekretnina

[Severni Irac]

@Wolf
Da li moze da bude drugi izbor boja, stvarno nije uocljivo.

 

[niki]

Gde je PDV, prenos apsolutnih orava, porez na dobit kod investitora, porez na podizanje dividende kod investitora…plus ima keš da placa neke radove ili materijale u sivoj zoni…

 

[centarfor]

Ovlas sam prodao prodate stanove u centru, i vidim da je raspala starudijogradnja kod Slavije, one dve usamljene zgrade koje smetaju dolazecim Kraljevim Krugovima, neka garsonjerica prodata za 5000e po kvadratu. Imamo laznog pobednika, posto ovo nije zIvotna nit investiciona kupovina, vec sweeping kupovina od strane investitora, iako je jako preplaceno, moraju da isplate sve stanare po suludim cenama kako bi imali laksi korak ka rusenju zgrade koja strci i smeta.
Zbog ovkvih situacija kvari nam se prosek cene kvadrata, ali to sve treba znati rasclaniti analiziranjem i segmentacijom trzista, kao i kupovine Bw-a, Dorcola, raznih Vrtova, Distrikta, jer tu ne zivi obican narod s platom od 500-600 eura.

 

[p3ricam89]

Ja sam cuo i za slucajeve da neki investitori otkupljuju stanove koje prodaju izvrsitelji samo sa ciljem kako bi ih sklonili iz ponude i kako ne bi uticali na smanjenje cene, mislim da sam to procitao negde na Twitteru.
Inace, Kalifornija je recimo toliko poskupela sto se tice cena nekretnina da su poceli da gube stanovnistvo https://www.ppic.org/publication/californias-population/

 

[templar]

Skadarska 3 - ostao jedan 4-soban stan po ceni od 2600 m2 (sa pdvom)
Cara Dušana 186 - 2300 + PDV
Zemun Vista - 2350 + PDV
Zemona Nova - 2300 ako je isplata u celosti, 2800 ukoliko se plaća samo 20% unapred a ostatak na 80% (sa pdvom)
Square residence - 1960-2020 + PDV u zavisnosti od strukture stana
Zemun Garden - 2050-2200 + PDV

Ovo sam random proveravao da vidim razlike između bližih i daljih delova. Mislim da ću da odustanem od ovog kraja ipak, osim ako cene ne padnu bar 10-15% u narednom periodu jer ovo sad šta nude je preskupo po mom mišljenju za Zemun, ili ako nije, onda je baš daleko...

Kvadrat zgrade u izgradnji u Dobanovačkoj prekoputa crkve je 2750€/m2. To je info od pre par meseci

 

[sutraw]

Podaci za septembar izgledaju dosta bledunjavo. Prošle godine je u septembru prodato 1492 stambene jedinice, a sad da mole boga ako pređe 1000 sa svim zakasnelim upisima.
Prosečnu cenu pumpaju luksuzne nekretnine jer jeftine više niko ne kupuje. I pored toga, investitori pored stidljivih "pogodnosti" kao što je 1.5% za penthause, ne pokazuju apetit ka spuštanju cena. Starogradnja po mom mišljenju i dalje precenjena 10-15%.

 

[StevanHN]

Ovlas sam prodao prodate stanove u centru, i vidim da je raspala starudijogradnja kod Slavije, one dve usamljene zgrade koje smetaju dolazecim Kraljevim Krugovima, neka garsonjerica prodata za 5000e po kvadratu. Imamo laznog pobednika, posto ovo nije zIvotna nit investiciona kupovina, vec sweeping kupovina od strane investitora, iako je jako preplaceno, moraju da isplate sve stanare po suludim cenama kako bi imali laksi korak ka rusenju zgrade koja strci i smeta.
Zbog ovkvih situacija kvari nam se prosek cene kvadrata, ali to sve treba znati rasclaniti analiziranjem i segmentacijom trzista, kao i kupovine Bw-a, Dorcola, raznih Vrtova, Distrikta, jer tu ne zivi obican narod s platom od 500-600 eura.

To je zanemarljivo malo na nivou statističke greške, a uostalom to je tržišna cijena tih nekretnina iz razloga što trebaju investitorima za izgradnju. Najčešće se to završava kompenzacijom ili u budućem objektu na toj lokaciji ili u drugom objektu investitora tako da to ne utiče mnogo na cjelokupno tržište.

 

[StevanHN]

Ja sam cuo i za slucajeve da neki investitori otkupljuju stanove koje prodaju izvrsitelji samo sa ciljem kako bi ih sklonili iz ponude i kako ne bi uticali na smanjenje cene, mislim da sam to procitao negde na Twitteru.
Inace, Kalifornija je recimo toliko poskupela sto se tice cena nekretnina da su poceli da gube stanovnistvo https://www.ppic.org/publication/californias-population/

Nisu to investitori u smislu ljudi koji grade nego posebna vrsta koja vreba i čeka te prodaje u izvršnom postupku (lešinari). To su obično povezani tipovi sa zelenašima (njihovi pioni) koji kupuju upravo u izvršnim postupcima gdje su ti zelenaši izvršni povjerioci radi naplate zelenaškog duga ili u slučaju simulovanih kupoprodaja koje treba da zamaskiraju stvarni posao - zelenaški zajam. Čak i banke imaju svoje insajderske kupce kada se aktivira hipoteka, najčešće u vansudskoj prodaji, koji su povezani i sa licima koja sprovode tu prodaju. Da bi banka bila "čista", prethodno ta sporna potraživanja od nje otkupi ćerka ili povezana firma (npr. Heta).

 

[p3ricam89]

Nisu to investitori u smislu ljudi koji grade nego posebna vrsta koja vreba i čeka te prodaje u izvršnom postupku (lešinari). To su obično povezani tipovi sa zelenašima (njihovi pioni) koji kupuju upravo u izvršnim postupcima gdje su ti zelenaši izvršni povjerioci radi naplate zelenaškog duga ili u slučaju simulovanih kupoprodaja koje treba da zamaskiraju stvarni posao - zelenaški zajam. Čak i banke imaju svoje insajderske kupce kada se aktivira hipoteka, najčešće u vansudskoj prodaji, koji su povezani i sa licima koja sprovode tu prodaju. Da bi banka bila "čista", prethodno ta sporna potraživanja od nje otkupi ćerka ili povezana firma (npr. Heta).

Ima i toga, ali u konkretnoj temi su se pominjali i neki ogromni investitori. Naravno, ne treba verovati svemu sto se procita na internetu, samo pisem kako bismo bili svesni toga na koji se sve nacin moze manipulisti trzistem.

 

[G.I.Joe]

Da li neko može da prognozira koliko će biti prodanih stanova u septembru? Hoćemo li preći magičnu brojku od 1000 jedinica?

 

[Defke]

Ne verujem da ce septembar preci 1000. Kasni opet dosta opstina ali i ove koje ne kasne su prilicno konzistentno ispod brojeva u avgustu. Moguce da je i konfuzija sa kreditima ovaj mesec uticala dodatno na smanjenje prodaja.

 

[templar]

Ne znam gde je ovo, ali po prvi put vidim da se poklanja parking mesto

 

[sutraw]

To je treći put da neko kači na temi poklanjaju parking mesta verovatno jer mnogo dobro ide prodaja.

 

[centarfor]

To je zanemarljivo malo na nivou statističke greške, a uostalom to je tržišna cijena tih nekretnina iz razloga što trebaju investitorima za izgradnju. Najčešće se to završava kompenzacijom ili u budućem objektu na toj lokaciji ili u drugom objektu investitora tako da to ne utiče mnogo na cjelokupno tržište.

Ne bih rekao da je kompenzacija u pitanju. Kad neko dobije zive, masne pare na racun, moze da bira sta hoce, i gde hoce, osim ako nije nekim ugovorom koji je separatan, a nama nevidljiv i nepoznat, ugovoreno da on mora bas tu da kupi garsonjeru u zavrsenim kraljevim krugovima.
U sustini, stan je nedodirljiva imovina. Mogao je da trazi i 7000e po kvadratu, dali bi mu jer mu se moze, ima sve uslove za ucenjivanje.
Pre nego sto je krenulo kopanje, i sve bilo neizvesno oko gradjevinske dozvole, dobio bi trzisnu cenu stana od investitora. Sve ima svoje.

 

[ccc]

Pogledajte prilog 174753

MB Blok, Zemun

Pogledajte prilog 174754

Tri Nove, Zemun

Ove cene su ocigledno nerealno niske.

Poreska uprava ima pravo da ovakve transakcije opovrgne i oporezuje po trzisnoj ceni. Moguce je da su ugovori zavedeni po ovim cenama, i to je ok. Ali kada dodje vreme za obracun poreza na prenos apsolutnih prava, onda im poreska obracuna pravi porez, a mi to ne znamo. Moguce i da cena u ugovoru ostaje stara, ali da se samo porez placa kako poreska proceni.

Da li je jedini motiv, ovakvih umanjenih cena, smanjivanje osnovice za obracun poreza koji je 2.5%? Na primeru nekretnine od 300k je porez 7.5k, i sa laziranjem od 50% je porez 3.7k. Da li je tih ~3k jedini motiv?

Kod novogradnje (kod nekih investitora) može da se radi (legalna) poreska optimizacija, tako što, ako nemaš prava na povraćaj PDV-a, kupiš stan u sivoj fazi i onda na alternativne načine, u gotovini, radiš završne radove. Uštedi se prilično.

Isto može da se uradi sa već "prometovanim" stanom, koji niko nije zapravo koristio, jer nije bio završen, već je bio predmet raskusurivanja sa nekadašnjim vlasnicima placa.

 

[StevanHN]

To više nije realno (kupovina u "sivoj" fazi) jer se ne može knjižiti ni zgrada ni stan dok se svi radovi ne završe po projektu i dok to komisija inženjera ne verifikuje. Sa nekadašnjim vlasnicima bi moglo da oni raskinu ugovor sa investitorom pa ti kao kupac zaključiš kupoprodaju sa direktno investitorom (koji je u sistemu PDV-a) na tom stanu, a direktno biv.vlasnicima daš keš i ti se prvi uknjižiš - sa investitora direktno na tebe. Vjerujem da bi to prošlo u poreskoj. Ukoliko je izmešu investitora i biv.vlasnika postojao samo predugovor onda sigurno bi.

 

[Defke]

MB blok je dobio upotrebnu dozvolu i uknjizeni su stanovi jos prve polovine prosle godine. Znam jer sam trebao da kupim bas jedan od 4 ta penthausa od 112kvm, al nas je bas ta zavrzlama oko upotrebne sprecila. Moguce je da je taj stan sto se sad prikazuje bas taj sto sam ja trebao da kupim, u tom slucaju to bi bio vec treci vlasnik posle investitora. Inace je cena bila skoro duplo jaca (uz dva garazna mesta doduse) i to je cak i tad, pocetkom 2022. bila ok ponuda.

 

[G.I.Joe]

Ne verujem da ce septembar preci 1000. Kasni opet dosta opstina ali i ove koje ne kasne su prilicno konzistentno ispod brojeva u avgustu. Moguce da je i konfuzija sa kreditima ovaj mesec uticala dodatno na smanjenje prodaja.

Teško da krediti mogu toliko da utiču ali ajde. Mislim da jedino BW Victoria bi "spasila" septembar. No videćemo uskoro konačne podatke a i oktobar kako bude išao. Jer po meni ovo sada bi trebali biti najbolji meseci septembar, oktobar i novembar...

 

[centarfor]

Ervin Pasanovic bi znao reci, kad cene jednom odu gore, jako tesko se spustaju.
Kako ubediti prodavca da spusti kad niko nece da kupi?
Ceka da neko drugi popusti, pa da vidi da je on popustio, i morace i on da bi prodao. I to je vrzino kolo, na neki nacin. Proces koji traje i trajace narednih nekoliko godina, mic po mic. Nista odjednom jer smo tezak i tvrdoglav narod.

 

[chiki]

Jos jedan ciklus... Mozda se raduju svi oni koji kupuju za zivot ali vidite kako se sve menja... pad trzista podrazumeva pad cena ali i rast kamata odnosno teze finansiranje. Sve je povezano tako da likovanje ili radovanje zbog propasti "alavih" investitora ili APP prodavaca ne pije vodu. Nije nemoralno zaraditi, nemoralno je ukrasti i zelenasiti Ponuda/traznja... Zasto da prodam jeftino ako mogu skupo? Zasto da kupim skupo ako mogu jeftino?
Hvala @Wolf i @goran123 na sajtovima! Eto, do pre nekog vremena nismo imali pristup tako mocnim alatima koji diskusiju na ovoj temi cini jos ozbiljnijom!

 

[sutraw]

Evo ga i drugi oglas Sanivila.

 

[p3ricam89]

Jos jedan ciklus... Mozda se raduju svi oni koji kupuju za zivot ali vidite kako se sve menja... pad trzista podrazumeva pad cena ali i rast kamata odnosno teze finansiranje. Sve je povezano tako da likovanje ili radovanje zbog propasti "alavih" investitora ili APP prodavaca ne pije vodu. Nije nemoralno zaraditi, nemoralno je ukrasti i zelenasiti Ponuda/traznja... Zasto da prodam jeftino ako mogu skupo? Zasto da kupim skupo ako mogu jeftino?
Hvala @Wolf i @goran123 na sajtovima! Eto, do pre nekog vremena nismo imali pristup tako mocnim alatima koji diskusiju na ovoj temi cini jos ozbiljnijom!

Mislim da se niko ne raduje krizi. Kriza koju sad imamo je samo posledica prethodne ekspanzije. Sto bi ti rekao, obican ekonomski ciklus. Ne mozes da se napijes a da posle toga nemas mamurlu. Istom logikom, ne mozes da imas ekspanziju i inflaciju iza koje nece slediti kriza. Ja se ne radujem krizi jer i mene pogadja. Ali se radujem tome da ce nekretnine biti lakse kupiti. A bice lakse jer vise nemamo hype, FOMO, kupovinu zbog straha od inflacije, spekulativne kupovine sa ciljem brze zarade od prodaje nakon samo godinu-dve dana, trziste se u nekoj meri zasitilo,... Do sad su se u APP oglasima kad ne ide prodaja dizale cene zbog inflacije, sad se spustaju, iako je i dalje APP. Da li ce pasti cene i koliko, ne znamo. Ja cesto pisem o potencijalnom padu cene od recimo 30%. Da li ce pasti nominalno toliko? Mozda, ako se kriza bude produbila. Da li ce pasti realno toliko? Prilicno sam siguran. Ali s obzirom da ce usporeni rast i stagnacija oterati spekulante sa trzista, raduje me da ce generalno biti lakse da se kupi stan. I ne vidim nikakav problem u tome. Veci problem vidim u tome kad se neko raduje visokim cenama jer je on sam kupio stanove dok su bili jeftiniji, zaradjuje od izdavanja i smatra da je super imati visoke cene jer su one navodno pokazatelj nekog prosperiteta.

 

[PetarPetrovic]

Do sad su se u APP oglasima kad ne ide prodaja dizale cene zbog inflacije, sad se spustaju, iako je i dalje APP. Da li ce pasti cene i koliko, ne znamo. Ja cesto pisem o potencijalnom padu cene od recimo 30%. Da li ce pasti nominalno toliko? Mozda, ako se kriza bude produbila.

U normalnim okolnostima ne verujem u pad od 30%, ali ako nam uvedu sankcije (kako idu stvari postoje šanse da se to desi), onda u roku od godinu dana privreda propada, mosovno otpuštanje radnika i smanjivanje plata, kurs evra ide u nebesa itd...sećam se da sam na Dorćolu kupio dobar stan za 800 maraka m2 u vreme kada smo imali sancije devedesetih, tj. cene su se prepolovile.

 

[shadestudio]

A pod sankcijama cemo svi imati novca da necemo znati sta sa njim. Pa nekretnine ce u tim okolnostima postati jos nepristupacnije nego danas, i ako bi bile jeftinije.

 

[p3ricam89]

Ne verujem u sankcije niti u veliku krizu. U krizu srednje tezine da. Realno mi je da cene padnu 10-20% i jos toliko da izgube realno na vrednosti kroz stagnaciju. U slucaju sankcija nekretnine bi bile najmanji problem.