Cene nekretnina

[shadestudio]

Čudno je što tu nema života.
1000 evra nije nikakava plata za sladak život.
Četvoročlana porodica koja ima prihod 2000 evra, od čega:
-800/1000 evra daje za ratu
-200-250 evra za račune
-700-900 evra za bakaluk

Ima raspon redovnih mesečnih troškova od 1700-2150 evra.
Hajde neka minimum bude i manji. Npr 1500 evra.
Ostaje im 500 evra mesečno od čega treba, kupovati garderobu, stvari, letovanje, registracija vozila, izdaci za zdravlje itd.
Gde je tu štednja?
Gde je tu rezerva za nepredviđene izdatke?
Gde je tu odvajanje za auto?

Pravilo zdravih ličnih finansija za stambeni kredit glasi da rata ne bi trebalo da bude veća od 28-29% mesečnih prihoda.

Pa to samo znaci da teba da kupis jeftiniji stan na jeftinijoj lokaciji.
Ne moze i jare i pare.
Kupovina ili pravljenje nekretnine je najveci trosak u zivotu, nikada nije bilo moguce za vecinu da kupi nekretninu i ima lagodan zivot istovremeno.
Ne znam zasto se to ovde potencira kao normalno.

Mislim da je otplata stana zapravo stednja koja mesecno odlazni na stan.
Koju jos stednju pored toga trebas da imas?
To je kao kad bi neko ko kupuje stan za kes ocekivao da ima jos jednu gomilu kesa sa strane koju je ustedeo.

 

[templar]

Templaru mislim da nisi procitao moj odgovor. Tacno je da najveci broj ljudi ima izmedju 80-100k RSD. Ali ja sam govorio o prosecnoj plati ljudi sa fakultetom , znaci VSS (visoka strucna sprema)!

Ja o tome pričam, ljudi koji su završili EKOF/FON uopšte im plate nisu wow u prvih dve-tri godine, mnogo je više potrebno da se kod poslodavca prodaš za 1k€+ od same diplome… Radim u retail industriji, imam drugare u reviziji, IT, finansijama, FMCG, Špedicji itd. pa znam otprilike koje su tu plate… Na kraju krajeva, imaš forume i sajtove gde možeš otprilike saznati kako se plate kreću

 

[sutraw]

Pravilo do trecine jeste tacno! Ali to ja sam ti prvi primer, a i moji roditelji, da to nije moguce u praksi i da obicno ide do 50%.
O kakvoj ti stednji pricas dok kupujes i otplacujes stan?! Tu ako budes na pozitivnoj nuli i ne ulazis u minuse mozes da skaces od srece!
Ne znam kakve izdatke na zdravlje ti podrazumevas - pa kad uzimas kredit pretpostavljam da si +- 30 godina a ne 78... Znaci kod lekara ides jedino za sistematski ili kad produzavas vozacku... A ostalo - teretane i SPA su po meni lux dok se stan ne otplati.
Ali ako si na pocetku 50% porodicnih primanja - to ne znaci da ces uvek biti na pola. Ja sam krenuo i sa vise od 50% porodicnih primanja da je samo rata. Posle usled povecanja plate, menjanja posla itd... Padne % i brze isplatis.

Jel ti govoriš o 50% svoje plate, ili 50% ukupnih primanja porodice?

 

[mmajstor]

Prekomplikovao si racunicu.

Uzeo si u obzir opstu inflaciju a trebalo je samo inflaciju na trzistu nekretnina.

Dakle: koliko stan vredi danas - koliko je isti stan vredeo pre 20 godina = toliko para dodatno moras da ustedis.

Stim sto je cena nekretnina volatilno... i nekad ce se desiti da bi cak nesto i ustedeo ako bi kasnije kupio stan za kes. Npr 2008 vs 2018...cena je 2018 bila niza tj doslo je do deflacije.

 

[G.I.Joe]

Jel ti govoriš o 50% svoje plate, ili 50% ukupnih primanja porodice?

50% UKUPNIH porodicnih primanja. Znaci npr. zena ima 1000e muz ima 1000e. Ukupno je 2000e, a 1000e ide na kredit za stan. Od zeninih 1000e se zivi.

 

[teo]

Pratim ovaj forum vec dugo i vidim da se sustinski iste price vrte unazad godinu dana, hoce li cene pasti i zasto i da li ce rasti i zasto. Retko ko pise o aktuelnom stanju na terenu i kakvi su pregovori, koliko su prodavci voljni da spuste cenu, na kojim lokacijama. Konkretno, krecem u potragu za stanom i iz agencije koju sam angazovao mi je receno da su poceli da uticu na prodavce starogradnje da spustaju cene do 15% od oglasene jer smatraju da za godinu dana nece dobiti ni to. E sad, da li je agencijama pao posao, pa zele sto pre da zatvore transakciju ili je zaista pad cena na vidiku, pitanje od milion dolara.

 

[vradovic]

Pratim ovaj forum vec dugo i vidim da se sustinski iste price vrte unazad godinu dana, hoce li cene pasti i zasto i da li ce rasti i zasto. Retko ko pise o aktuelnom stanju na terenu i kakvi su pregovori, koliko su prodavci voljni da spuste cenu, na kojim lokacijama. Konkretno, krecem u potragu za stanom i iz agencije koju sam angazovao mi je receno da su poceli da uticu na prodavce starogradnje da spustaju cene do 15% od oglasene jer smatraju da za godinu dana nece dobiti ni to. E sad, da li je agencijama pao posao, pa zele sto pre da zatvore transakciju ili je zaista pad cena na vidiku, pitanje od milion dolara.

Agencijama je definitivno pao promet za nekih 30% gore dole. Ono sto je evidentno da cene nisu toliko pale.
Videcemo sad u septembru kako stvari stoje ali po meni od pada nema nista ili barem ne neki znacajan.
Bila je mala konsolidacija i sad se ceka kako ce US da pokrije deficit. Ako ga pokriju stampanjem 1.5T onda idemo ringispil ponovo radi.

 

[templar]

Pratim ovaj forum vec dugo i vidim da se sustinski iste price vrte unazad godinu dana, hoce li cene pasti i zasto i da li ce rasti i zasto. Retko ko pise o aktuelnom stanju na terenu i kakvi su pregovori, koliko su prodavci voljni da spuste cenu, na kojim lokacijama. Konkretno, krecem u potragu za stanom i iz agencije koju sam angazovao mi je receno da su poceli da uticu na prodavce starogradnje da spustaju cene do 15% od oglasene jer smatraju da za godinu dana nece dobiti ni to. E sad, da li je agencijama pao posao, pa zele sto pre da zatvore transakciju ili je zaista pad cena na vidiku, pitanje od milion dolara.

E upravo ovo, ajmo neka iskustva. Na primer, u mojoj ulici(Zemun) je prošle godine investitor u izgradnji tražio 2950€ do 3150€/m2, sada drugi investitor ove godine traži 2750€/m2 u izgradnji. U New Minelu sam na oglasu pronašao lux opremljen stan za 3500€/m2, primera radi, Soul 64 nisu još ni gradjevinsku dozvolu izvadili, a u decembru prošle godine su trazili 4000€ za m2

Ortak želi da proda stan i sagradi kuću jer ga je drugar agent savetovao da sad to učini. Razočarao se kad je u njegovoj ulici kvadrat sa 2400€/m2 pao na 2000€/m2. Još je on sve vreme tvrdio kako u Zemunu kvadrat novogradnje nikad neće pasti ispod 2000€, sad je priznaje da iznenadjen

 

[Ar4]

Pratim ovaj forum vec dugo i vidim da se sustinski iste price vrte unazad godinu dana, hoce li cene pasti i zasto i da li ce rasti i zasto. Retko ko pise o aktuelnom stanju na terenu i kakvi su pregovori, koliko su prodavci voljni da spuste cenu, na kojim lokacijama. Konkretno, krecem u potragu za stanom i iz agencije koju sam angazovao mi je receno da su poceli da uticu na prodavce starogradnje da spustaju cene do 15% od oglasene jer smatraju da za godinu dana nece dobiti ni to. E sad, da li je agencijama pao posao, pa zele sto pre da zatvore transakciju ili je zaista pad cena na vidiku, pitanje od milion dolara.

Agencije se praćakaju kao riba na suvom jer oni od prometa žive. Možeš pogledati na cenenekretnina.rs koliko je pao promet u odnosu na prošlu godinu. Kupaca nekretnina po trenutnoj ceni i po trenutnim kamatnim stopama nema mnogo. Centralne banke su najavile da nemaju nameru da uskoro obaraju kamatne stope. Deflacionisti smatraju da blefiraju i da nemaju izbora osim da seku.

Poenta je da niko ne zna sa sigurnošću šta će biti godinu dana od sada.

 

[teo]

E upravo ovo, ajmo neka iskustva. Na primer, u mojoj ulici(Zemun) je prošle godine investitor u izgradnji tražio 2950€ do 3150€/m2, sada drugi investitor ove godine traži 2750€/m2 u izgradnji. U New Minelu sam na oglasu pronašao lux opremljen stan za 3500€/m2, primera radi, Soul 64 nisu još ni gradjevinsku dozvolu izvadili, a u decembru prošle godine su trazili 4000€ za m2

Da se ogradim, ja trazim iskljucivo starogradnju jer nemam mogucnost povraćaja pdv, ali cim budem krenuo u pregovore, javicu iskustva. Jasno sam u agenciji rekao kakav stan zelim i na kojoj lokaciji i trazio da me ne zovu za sve zivo. Za sada mi je receno da otprilike ocekuju pad cena u starogradnji, novogradnja mi nije bila tema

 

[p3ricam89]

Pratim ovaj forum vec dugo i vidim da se sustinski iste price vrte unazad godinu dana, hoce li cene pasti i zasto i da li ce rasti i zasto. Retko ko pise o aktuelnom stanju na terenu i kakvi su pregovori, koliko su prodavci voljni da spuste cenu, na kojim lokacijama. Konkretno, krecem u potragu za stanom i iz agencije koju sam angazovao mi je receno da su poceli da uticu na prodavce starogradnje da spustaju cene do 15% od oglasene jer smatraju da za godinu dana nece dobiti ni to. E sad, da li je agencijama pao posao, pa zele sto pre da zatvore transakciju ili je zaista pad cena na vidiku, pitanje od milion dolara.

Ne pisemo o stanju na terenu jer nismo na terenu i nemamo te informacije Ali pozdravljamo svakog ko ima informacije sa terena da podeli sa nama

 

[Boža M]

Naravno da dosta kosta, ozbiljan je i proizvod koji se dobija - zivot u svom stanu za koji ne bih imala para da skupljam jos 20 godina.

I veoma velika verovatnoća da će cena stana na duži period da poraste u evrima, tako da se kamata banci donekle ili u potpunosti kompenzuje.

 

[G.I.Joe]

Agencije se praćakaju kao riba na suvom jer oni od prometa žive. Možeš pogledati na cenenekretnina.rs koliko je pao promet u odnosu na prošlu godinu. Kupaca nekretnina po trenutnoj ceni i po trenutnim kamatnim stopama nema mnogo. Centralne banke su najavile da nemaju nameru da uskoro obaraju kamatne stope. Deflacionisti smatraju da blefiraju i da nemaju izbora osim da seku.

Poenta je da niko ne zna sa sigurnošću šta će biti godinu dana od sada.

Dok rat traje u Ukrajini mogu vam reći sa 99% sigurnosti da od pada kamatnih stopa u EU NEMA NIŠTA! Govorim samo o EU i ECB!
A pošto ni primirje a ni mir nisu na vidiku, kamate idu gore! Uskoro će sastanak ECBa (14.09) pa ćemo za 10 dana znati da li sam u pravu. Bez obzira na privrednu aktivnost kamate u EU idu gore zbog rata a ne zbog ekonomije.
Da im je stalo do ekonomije postigli bi mir s Rusijom za pola sata.

 

[Jurken]

Prekomplikovao si racunicu.

Uzeo si u obzir opstu inflaciju a trebalo je samo inflaciju na trzistu nekretnina.

Dakle: koliko stan vredi danas - koliko je isti stan vredeo pre 20 godina = toliko para dodatno moras da ustedis.

Stim sto je cena nekretnina volatilno... i nekad ce se desiti da bi cak nesto i ustedeo ako bi kasnije kupio stan za kes. Npr 2008 vs 2018...cena je 2018 bila niza tj doslo je do deflacije.

Lako je biti general posle bitke, naravno, al ajde mi da izračunamo to sad kad ne znamo šta nas čeka... meni se čini da sam ja, naprotiv, uprostio maksimalno kalkulaciju, namerno isključio variranje cena i lov povoljnih perioda za kupovinu, ali možda nisam bio najjasniji:

Istorijske podatke sam izneo jednostavno kao osnovu za razmisljanje, da bih imao bar neke cifre - naravno da niko ne zna kakva inflacija će biti u budućnosti, ali niko ne zna ni kakva će cena kvadrata biti. Da neko, daleko bilo, ne pomisli da navijam na tu stranu - ne mislim uopšte da je pametno sad uzimati kredit ne samo zbog jakih cena i visoke kamate (koja varira sa vremenom) već i zbog potpune neizvesnosti. Pa FED i ECB podižu kamate upravo da bi zakočili rast ekonomije, i izvršili pritisak na kupovnu moć stanovništva. Znači, jeste im cilj da se teže (skuplje) dodje do proizvoda. Drugo je pitanje da li će već od proleća 2024, zbog izbora, da krenu i sa obaranjem kamatnih stopa (milslim na FED, ECB ce bogami izgleda još da diže...) i sa stampanjem novca - čitam jutros da su svi veliki investicioni fondovi (Blackrock ird) uvereni da je došao kraj povišenju https://www.bloomberg.com/news/arti...o-pimco-bond-investors-bet-fed-hiking-is-over ... da ne davim, elem:

Da bi bila jasnija moja namera, zamislite čoveka koji stoji pred izborom: kupiti na kredit ili štedeti 20 godina i onda kupiti za keš. Eto, to je bila prosto teoretska dilema.

Neću da ulazim u to gde će da živi sve to vreme, da li će moći da oročava i na koliko itd... a naročito ne to kolika će (prosečna) plata da bude.

Čini mi se da ljudi pri kalkulacijama konstantno uzimaju u obzir samo tu kamatu - cenu nekretnine računaju i za 10 godina kao manje više sličnu sa trenutnom, a gubljenje vrednosti novca usled inflacije uopšte ne uzimaju u obzir. Takav sam ja utisak stekao iz razgovora sa ljudima u svom okruženju. Koliko je realno da će na duži rok cene nekretnina porasti otprilike bar za tu inflaciju, ja ne znam. Zato ništa i ne trvrdim već sam postavio pitanje ovde

 

[johnny_s]

To što je nešto tako bilo

kalkulaciju inflacije od 2000 do danas - ispada 73,67%. - 100.000E tad je imalo vrednost kao sada €173,669.59. Vidim gore neke kalkulacije gde "banci daješ još jedan stan pri podizanju kredita", znači 100.000E... pa se mislim da čovek drži u slamarici 100.000 ili da ih nekome pozajmi na 23 god, bio bi na opasnom gubitku (namerno ne uzimam u obzir da je mogao negde da ih uloži ili prosto oroči u banci!)

Po mojoj logici, ukoliko je na kamatu otislo 100.000 a na inflaciju 73.669, to znači da bi čovek faktički banci platio "samo" 26.331 za korišćenje 100.000 u periodu od 23 god? Ostalo je pojela inflacija?

Da li sam nešto pogrešno shvatio ili ispustio iz vida?

Samo jedna mala korekcija, ostalo ostavljam stručnijima. Kredit se banci vraća postepeno, a ne tek nakon 23 godine, odnosno računica je komplikovanija pošto inflacija ne poraste odmah nakon uzimanja kredita. Banka postepeno profitira, a možemo da kažemo da se taj profit smanjuje sa godinama, ali bi trebalo da je preko 50k u tvojoj računici. Takođe, tvoj dug prema banci se prikazuje kao imovina banke i to ne kao glavnica, nego po njihovoj kalkulaciji koliko vredi (glavnica + kamata ili vrednost zaloga ili neka druga kombinacija). Ovo znači da ako ti banka da 100k kredita, ona automatski uveća svoju imovinu za mnogo više, što se prikazuje na tržištu i tako podiže sebi (a pre svega akcijama) vrednost.

 

[vradovic]

Tako je na sve to ima jos i ovo: Uglavnom vracas kamatu u pocetku a kasnije sve manje i manje.
Tako da se uslovno moze reci da % kamate opada sto duze traje kredit. Tako da ako neko ima kredit na 30 godina i otplati ga u celosti posle 15 god onda je bukvalno dao pare dzabe banci jer je kamata tada mozda i duplo manja

 

[Jurken]

Razumeo sam, ali nas banka ne interesuje, mi izvodimo kalkulaciju za svoj dzep. A kalkulacija je prosta, svi gledamo koliki uzimamo kredit i koliko nas na kraju izadje, zar ne? Kredit niko ne uzima zato što voli, nego zato što nema izbora, ili neće da čeka decenije da štedi i na kraju kupi za keš a ujedno time liši i banku dobre zarade.

 

[vradovic]

Razumeo sam, ali nas banka ne interesuje, mi izvodimo kalkulaciju za svoj dzep. A kalkulacija je prosta, svi gledamo koliki uzimamo kredit i koliko nas na kraju izadje, zar ne? Kredit niko ne uzima zato što voli, nego zato što nema izbora, ili neće da čeka decenije da štedi i na kraju kupi za keš a ujedno time liši i banku dobre zarade.

Ne treba da gledas koliko te na kraju izadje zato sto ne znas koliko ces biti dobar na "inflaciji" "rastu vrednosti te nekretnine" ili na "rentiranju kroz period".
Prakticno moze da se desi da budes u plusu a moze da se desi i da banka zaradi na tebi neki %.
To sto banka po tvome uzme 100k Eura to ne znaci da su oni "u plusu" 100K eura vec imas nesto sto se zove "inflation adjusted" suma. Kada prilagodis inflaciji lepo kalkulaciju videces da to i nije tako neki veliki iznos. Samo sto zbog puno faktora nije lako da se uradi tacna racunica pa zapravo stvarno treba da se uradi modelovanje da bi imao tacnu informaciju.

 

[vradovic]

Evo jedan video sa druge teme ali ovde realno pripada.

 

[sutraw]

A pošto ni primirje a ni mir nisu na vidiku, kamate idu gore!

Mislim da bi oni podizali kamate i da je potpisano primirje, jer je inflacija u eurozoni i dalje preko 5%. Dokle god to ne padne na ciljanih 2%, ECB će držati kamate na visokom nivou, iako ne očekujem da će ih dizati dalje nakon septembra ove godine.

 

[chiki]

Ortak želi da proda stan i sagradi kuću jer ga je drugar agent savetovao da sad to učini. Razočarao se kad je u njegovoj ulici kvadrat sa 2400€/m2 pao na 2000€/m2. Još je on sve vreme tvrdio kako u Zemunu kvadrat novogradnje nikad neće pasti ispod 2000€, sad je priznaje da iznenadjen

Koji je kraj u Zemunu?

 

[chiki]

Dok rat traje u Ukrajini mogu vam reći sa 99% sigurnosti da od pada kamatnih stopa u EU NEMA NIŠTA! Govorim samo o EU i ECB!
A pošto ni primirje a ni mir nisu na vidiku, kamate idu gore! Uskoro će sastanak ECBa (14.09) pa ćemo za 10 dana znati da li sam u pravu. Bez obzira na privrednu aktivnost kamate u EU idu gore zbog rata a ne zbog ekonomije.
Da im je stalo do ekonomije postigli bi mir s Rusijom za pola sata.

Jel možeš da budeš precizniji oko uticaja rata na ekonomiju? Jel mislis na inflaciju ili još nešto ?

 

[djunis82]

Pa to samo znaci da teba da kupis jeftiniji stan na jeftinijoj lokaciji.
Ne moze i jare i pare.
Kupovina ili pravljenje nekretnine je najveci trosak u zivotu, nikada nije bilo moguce za vecinu da kupi nekretninu i ima lagodan zivot istovremeno.
Ne znam zasto se to ovde potencira kao normalno.

Mislim da je otplata stana zapravo stednja koja mesecno odlazni na stan.
Koju jos stednju pored toga trebas da imas?
To je kao kad bi neko ko kupuje stan za kes ocekivao da ima jos jednu gomilu kesa sa strane koju je ustedeo.

Nije reč o lagodnom, već normalnom životu, bez razbacivanja.
Normalno je zanavljanje voznog parka na 7-10 godina (i to mislim na podmlađivanje polovnog polovnim autom, ne novo).
Normalno je otići na godišnji odmor negde. Život 20-30 godina bez takvih stvari je robija i ubija u pojam motiv rada (osim ako se baš ne vadiš iz bule).
U tom smislu, hipotekarni kredit koji ti usisa apsolutno sav štedni potencijal nije razumna odluka.
Struktura privatne štednje mora biti sledeća:
- fond za crne dane (npr 12-mesečna rata stambenog kredita + 6 mesečni životni troškovi)
- fond nepredviđenih situacija (sam odredi)
- fond za ulaganja (u školovanje dece ili u pomoć njima da nešto počnu ili se skuće)
- fond zanavljanja kapitalnih ulaganja itd

Ulaganje u rešavanje nerešenog stambenog pitanja jeste najvažnija, ali ne i jedina investiciona odluka koju čovek donosi u životu.

 

[chiki]

Odgovor na pitanje broj 1 - to su ti prosečne plate za sad skoro sve ljude sa fakultetom i to da nisu na nekim pozicijama i funkcijama. Znači dve plate (muž i žena po 1000e). Jedna plata na kredit jedna na život. Ne znam šta je tu čudno?
2.) Koliko ljudi - pa rekao sam već - skoro svi sa fakultetom u BGu i u manjim gradovima imaju oko 1000e neto. Ako si na nekoj funkciji i više. I to gledam za zdravstveni sektor za većinu mojih koleginica / kolega sa faxa koji nisu postali menadžei, direktori već držani ili privatni posao i to je to.
Isto tako ti ljudi ne kupuju BW Victoria već normalne stanove ok 60-70kvm u predgrađima BGa i to je to.

Objavise danas, očekuju 840 EUR prosečnu platu.l domoraja godine

 

[djunis82]

Pravilo do trecine jeste tacno! Ali to ja sam ti prvi primer, a i moji roditelji, da to nije moguce u praksi i da obicno ide do 50%.
O kakvoj ti stednji pricas dok kupujes i otplacujes stan?! Tu ako budes na pozitivnoj nuli i ne ulazis u minuse mozes da skaces od srece!
Ne znam kakve izdatke na zdravlje ti podrazumevas - pa kad uzimas kredit pretpostavljam da si +- 30 godina a ne 78... Znaci kod lekara ides jedino za sistematski ili kad produzavas vozacku... A ostalo - teretane i SPA su po meni lux dok se stan ne otplati.
Ali ako si na pocetku 50% porodicnih primanja - to ne znaci da ces uvek biti na pola. Ja sam krenuo i sa vise od 50% porodicnih primanja da je samo rata. Posle usled povecanja plate, menjanja posla itd... Padne % i brze isplatis.

Može ići i do 80%, ali je nerealno i neodrživo.
Ovo oko lekara, ne bih dalje da razjašnjavam, jer je preoptimistična pretpostavka da će ti to biti blizu nule.
Poenta toga je bila navođenje kategorije troškova koji nisu ustaljeni mesečno, ali se ustaljuju godišnje, ali i njih treba finansirati iz mesečnih prihoda (opterećenih ratom kredita)