Cene nekretnina

[Дошљак]

Београд ће имати озбиљне проблеме са функционисањем када напумпане кирије отерају из њега радничку класу.

 

[vradovic]

Nece samo ce svi sa ispod 5.000 eura mesecnog primanja po porodici da se sele van grada i da putuju na posao sat-dva vremena u jednom pravcu. Sto je prakticno lupam Uzice. Putovanja na posao od 2-2.5 sata u jednom pravcu je ono sto nas ceka. Imacemo ljude koji ce ziveti u Uzicu a radice u Beogradu i bice ih dosta. Takva promena u zivotima nas ceka.
Siroki centar grada ce biti za turiste i izdavanje/firme a neki elitni delovi za biznismene tipa Kosutnjak, Senjak, Dedinje pa i Novi Banovci i mozda onaj deo Zaklopace do Dunava ce biti za imucne.

Ono sto mislim da ce uskoro svi da shvate da je Mirijevo ispod 5.000 eura po m2 extra dil.
Ja cesto kazem napisem nesto preuranjeno pa me mnogi ne shvate zbog toga ali kad tad to sve dodje u realnost.

 

[Дошљак]

Неће нико хтети да се цима за ситне паре. Људи су се пре селили нпр. из Обреновца и Младеновца у централне општине због посла.
Миријево је прецељено и извикано, пошто има озбиљбих урбнистичких и саобраћајних проблема. Тамо је пола насеља са кућама где се ложи, велико загађење за те паре. Ко има велику лову увек ће пре узети крш Врачар него Миријево. Плус тек предстоји градња у центру ближој луци и околној индустријској зони у Вилиним водама, плус на НБГ обала Саве коју сада зауизимају грађевинске фирме и бродоградилиште, као и велики комплекси распале индустрије које тајкуни чувају - Застава промет код Омладинског и индустријски комплекс у булевару Деспота Стефана. А има и по Звездари и Врачару још много кућица у крајевима где се исте руше и зидају се зграде.
Све је то ексклузивније и примамљивије од Миријева.

 

[vradovic]

Neko nece moci da uzme krs Vracar ako je porodica na primer. Ides dalje i dobijes vise m2. Plus dobijes neki mir kad stignes kuci. Tako je u bay-ju.
Ove lokacije sto si nabrojao ce biti preskupe i izvan budzeta za vecinu ljudi koji nemaju neko visoko-tehnolosko znanje.
Mirijevo je trenutno odlicna kupovina. Dobro je za odlazak na posao sa podzemnom zeleznicom.

Ako bi se kladio dugorocno na neke perspektivne lokacije a da nije BNV.
Mirijevo
Novi Banovci
Zaklopaca do Dunava (ka Grockoj)
Ritopek

 

[Дошљак]

Па немају ни Ђани и Вики Миљковић неко високо технолошко знање па ето их у Београду на води Поента јачих локација (лука, бродоградилиште, памучни комбинат) јесте да ће станоградња ту спречити да Миријево иде небу под облаке пошто је ипак тешка периферија са очајним друмским везама, честим гужвама, а метро док дође деца има да позавршвају школу.

 

[gamblerNBG]

Mirijevo je trenutno odlicna kupovina. Dobro je za odlazak na posao sa podzemnom zeleznicom.

Mislim da je bolji dozivljaj ici na posao kineskim letecim automobilom, koji se proizvodi u tehnoloskom parku u Borci. Ipak, mozes da razgledas okolinu odzgo.

Naravno, za one koji nisu uspeli da priuste luksuz Mirijeva, tu su uvek socijalni stanovi od 500 eura kvadrat, ka ledinama.

 

[niki]

Neko nece moci da uzme krs Vracar ako je porodica na primer. Ides dalje i dobijes vise m2. Plus dobijes neki mir kad stignes kuci. Tako je u bay-ju.
Ove lokacije sto si nabrojao ce biti preskupe i izvan budzeta za vecinu ljudi koji nemaju neko visoko-tehnolosko znanje.
Mirijevo je trenutno odlicna kupovina. Dobro je za odlazak na posao sa podzemnom zeleznicom.

Ako bi se kladio dugorocno na neke perspektivne lokacije a da nije BNV.
Mirijevo
Novi Banovci
Zaklopaca do Dunava (ka Grockoj)
Ritopek

vradovicu mozda, ali za par geneeracija, struktura stanovnika i mentalni sklop traži neki evolutivni proces…ima tvoja vizija iliti wishfull thinking više bagova

 

[dejv]

Nema greske, to je to.

Ne treba se fokusirati na BG kao celinu, statistika za pojedinacne opstine daje bolji uvid
Npr, Viva residences je totalno poremetila cenu i kolicinu prometa na Zvezdari. Savski Venac je eksplodirao jer je verovatno overeno brdo ugovora za neku novu zgradu, s obzirom da je prosli mesec bilo bas slabo.
Tu je mozda i mini bull da se pokupuju vec opremljeni stanovi i da se to izda Rusima.

Treba obratiti paznju i na prosecnu cenu stana, tu je apsolutna stagnacija i pokazatelj da ljudi jednostavno ne mogu preko ove cifre.
Kao i uvek, staogradnja daje najbolji uvid, ali opet, starogradnja je i drugi put prometovan stan u BnV koji jos nije ni izgradjen

U pravu si, neophodna je pažljivija analiza.
Nešto drugo mi nije jasno, evo na primeru NBG, prema tvojoj aplikaciji bilo je u oktobru 272 prometa, međutim na sajtu RGZ stoji 217 iako sam čekirao sve opcije.
Odakle dolazi ovolika razlika?

 

[dejv]

Wolfe, izgleda da postoji neki problem sa RGZ bazom.
Za period od 01-31.10 (slika iznad), rezultat je 217 prometa.
Za uži period, od 01-20.10, rezultat je 233 prometa.

Za

 

[Wolf]

U pravu si, neophodna je pažljivija analiza.
Nešto drugo mi nije jasno, evo na primeru NBG, prema tvojoj aplikaciji bilo je u oktobru 272 prometa, međutim na sajtu RGZ stoji 217 iako sam čekirao sve opcije.
Odakle dolazi ovolika razlika?

Broj ugovora koje katastar vraca kao rezultat pretrage je ogranicen na 250. Potrebno je smanjiti opseg datuma, recimo vrsiti pretragu na po pola meseca. Ono sto je cudno jeste da kada se prekoraci broj od 250, pretraga ne vrati uvek 250, vec se desavaju i manji brojevi, poput ovog 217, ali i manje 190 itd.

 

[NRakocevic]

Nema greske, to je to.

Ne treba se fokusirati na BG kao celinu, statistika za pojedinacne opstine daje bolji uvid
Npr, Viva residences je totalno poremetila cenu i kolicinu prometa na Zvezdari. Savski Venac je eksplodirao jer je verovatno overeno brdo ugovora za neku novu zgradu, s obzirom da je prosli mesec bilo bas slabo.
Tu je mozda i mini bull da se pokupuju vec opremljeni stanovi i da se to izda Rusima.

Treba obratiti paznju i na prosecnu cenu stana, tu je apsolutna stagnacija i pokazatelj da ljudi jednostavno ne mogu preko ove cifre.
Kao i uvek, staogradnja daje najbolji uvid, ali opet, starogradnja je i drugi put prometovan stan u BnV koji jos nije ni izgradjen

Wolf,

Mislim da ste napravili gresku kod Viva Residences. Cene kvadrata u Vasem programu ukljucuje i garazu, pa su nerealno visoke. Znam jer sam se i sam interesovao za cene i definitivno nisu toliko visoke. Gde god je ukljucena garaza, trebalo bi oduzeti 20k EUR od cene pa onda podeliti sa brojem kvadrata i tako dobiti tacnu cenu. Sto je manji stan greska je veca, npr ko je kupio garsonjeru od 30 kvm, prikazuje se 667 EUR/m2 veca cena od ostvarene.
Ono sto me raduje je da dobar procenat kupaca garsonjera nije kupio garazu, kao i da manji procenat kupaca velikih stanova nije kupio 2 garaze koje su bile na raspolaganju za svaki veliki stan. Ostalo je jos samo 21 stan ako im je sajt azuriran, bukvalno 1 garsonjera i 20 trosobnih i cetvorosobnih. Tako da se nadam da ce ponuditi neprodate garaze na slobodno trziste, po meni ih ima barem oko 50 komada neprodatih.

 

[dejv]

Broj ugovora koje katastar vraca kao rezultat pretrage je ogranicen na 250. Potrebno je smanjiti opseg datuma, recimo vrsiti pretragu na po pola meseca. Ono sto je cudno jeste da kada se prekoraci broj od 250, pretraga ne vrati uvek 250, vec se desavaju i manji brojevi, poput ovog 217, ali i manje 190 itd.

Pogledaj ovo, identična kvadratura cena i lokacija, X 5

 

[dejv]

I ovde je evidentno greška, jer reč je o staroj zgradi

Trebalo bi da napraviš kveri nad bazom za ispitivanje duplikata........

 

[nikolas27]

Krajnje interesantno kako su se mnogi uzbudili zbog porasti cena nekretnina optužujući ljude koji zaista kupuju stanove da lože na bull jer im tako "centrala" nalaže. Čekajte samo da se proknjiže Perla i Rivijera (koje su dobile građevinsku tek u novembru, a Perla je preko 50% rezervisana još prvog prodajnog dana u junu!) i Eden u BnV (gde su prve rezervacije išle tek krajem oktobra)... sa ovim mizernim brojem kupoprodaja poremetiće mesečni prosek potpuno u celom gradu.

Kao i uvek, staogradnja daje najbolji uvid, ali opet, starogradnja je i drugi put prometovan stan u BnV koji jos nije ni izgradjen

Stan koji nije izgrađen u BnV možeš da prodaš samo ako ti se desi neki loš scenario i sa žestokom provizijom BnV-u.

 

[Ljuba82]

Za mene definitivno šok, isto sam očekivao zaravnjenje! Očigledan mikrouticaj, veće rente su stimulisale investitore. Lično mislim da to srednjeročno nije dobar potez, ali ko nas pita, cene su vrlo neelastične na dole, mogu proći godine do korekcije samo ovog mikrouticaja.

Konkretno na sajtu forumaškog kolege meni nije bitan rast cene toliko (MoM može biti i statistička greška 1 mesec, bitan je trend), koliko nestvaran skok prometa, kako u odnosu na prethodni mesec, tako i sezonski u odnosu na prošlu godinu.

Starogradnja je definitivno reprezentativnija, ali opet rezultati nisu reprezentativni i mislim da potcenjuju realne cene. Verujem da se masovno prave ugovori na manje cene i isplaćuje razlika u kešu (zbog kapitalne dobiti možda). Daću i konkretan primer! Idite na Novi Beograd, pa listajte prvih par strana konkretnih ugovora. Prvo ima gomila ugovora sa Ledina koji dosta obaraju cenu, a onda ima i dosta ugovora sa tipa 1000, 1200, 1300 eur u blokovima, što je potpuno nerealno. Dovoljno je da pogledate samo oglašene cene i slobodno skinite 10% okvirno, opet vidimo gotovo duplu razliku. Ima takvih primera i za novogradnje, tu je razlika još veća (verovatno stariji potpisani ugovori). Kako konkretno aktivno pratim samo 4 bloka dve godine, nema šanse da bi mi promaklo tako nešto ni 1 mesec, a ne gomila primera svakog meseca dve godine. Dakle to nije 1 stan, ima takvih na svakoj strani, čak ima ekstremnih primera tu posle samo 3, 4 strane, gde su kvadrati 300 i 700 eur kod Opštine NBG i kod Fontane! Posle pete strane sam prestao da gledam, sigurno ima još primera.

Još jedna stvar, kako se ugovori ugl prave na uknjiženu kvadraturu, a koja je ugl za 2, 3, 5 kvadrata manja od stvarne kvadrature svih površina, kako se uglavnom meri danas i postavlja u oglase, prosečne cene na sajtu bi trebalo biti i veće, a očigledno nisu! Klasičan i drastičan primer je starogradnja koja se oglašava na 48-50 kv u blokovima, a uknjižena je na 42 kv. Dakle na nekom oglasniku mi vidimo da je cena po kv 2500 eur/kv, a na forumaškom sajtu bi trebalo da bude 3000 eur/kv.

Biće zanimljivo ispratiti i globalno cene, US i EU. Neki indeksi su neznanto manji, neki neznanto veći, neki su veći posle 2, 3 meseca blagog pada, ugl primećuje se neka stagnacija! Iako se očekivalo više, GOP je uzeo samo dom, ali to opet može značiti više konzervativnije politike, ali i ne mora (i Tramp je bio primoran na easing, ne samo demokrate). Za početak se nadam bar iskrenim naporima za kraj ovog rata ili bar blokiranje ovih ratnih jastrebova.

 

[BillHicks]

Starogradnja je definitivno reprezentativnija, ali opet rezultati nisu reprezentativni i mislim da potcenjuju realne cene. Verujem da se masovno prave ugovori na manje cene i isplaćuje razlika u kešu (zbog kapitalne dobiti možda).

Slazem se, ja zelen tetreb sam imao prodavca koji nije nikako da proda drugacije, sem da napisemo neku staru cenu i da razliku platimo u kesu da on ne bi platio 2ke poreza na dobiti. (a zaradio bi i dalje 20k).

 

[Wolf]

Wolf,

Mislim da ste napravili gresku kod Viva Residences. Cene kvadrata u Vasem programu ukljucuje i garazu, pa su nerealno visoke. Znam jer sam se i sam interesovao za cene i definitivno nisu toliko visoke. Gde god je ukljucena garaza, trebalo bi oduzeti 20k EUR od cene pa onda podeliti sa brojem kvadrata i tako dobiti tacnu cenu. Sto je manji stan greska je veca, npr ko je kupio garsonjeru od 30 kvm, prikazuje se 667 EUR/m2 veca cena od ostvarene.
Ono sto me raduje je da dobar procenat kupaca garsonjera nije kupio garazu, kao i da manji procenat kupaca velikih stanova nije kupio 2 garaze koje su bile na raspolaganju za svaki veliki stan. Ostalo je jos samo 21 stan ako im je sajt azuriran, bukvalno 1 garsonjera i 20 trosobnih i cetvorosobnih. Tako da se nadam da ce ponuditi neprodate garaze na slobodno trziste, po meni ih ima barem oko 50 komada neprodatih.

Sto bi mi programeri rekli, to je feature, a ne bug Odnosno, nije slucajna greska, vec je tako zamisljeno.
Vec smo diskutovali o tome ranije na forumu, nazalost u javno dostupnim podacima iz ugovora nije moguce dobiti cenu prometovane garaze. Za Vivu konkretno znamo cenu i za jos dosta novogradnji, ali ostaje 1000 ostalih novogradnji i starogradnji gde cenu garaze mozemo samo da nagadjamo. Svakako, uvidom u ugovore, ako se filtrira novogradnja, moze se videti cena kvadrata po ugovorima koji su bez garaze. Viva i jeste napravila pometnju sa cenama na zvezdari zbog takvog racunanja, jer vidim da je neko uzeo i 2 garaze uz garsonjeru...
Svestan sam da je to mana ovakvog racunanja, nadam se da cu smisliti neko elegantnije resenje u buducnosti. Svakako sam raspolozen za predloge.

Pogledaj ovo, identična kvadratura cena i lokacija, X 5

Pogledajte prilog 149148

I ovde je evidentno greška, jer reč je o staroj zgradi

Pogledajte prilog 149149

Trebalo bi da napraviš kveri nad bazom za ispitivanje duplikata........

Reci mi, jel si primetio da bas ovi ugovori postoje kod mene, a ne postoje u katastru? Ako ti je samo cudno to sto su cene, kvadrature i lokacija iste je skroz okej, ne vidim nikakav problem. Cak i za "starogradnju" je okej, jer starogradnja je po definiciji stan koji je vec prometovan, znaci moze da bude i nov, pa cak i neizgradjen.
Sto se provere tice, tako je, to je obezbedjeno, i na svakom osvezavanju se proverava, isti ugovori sa rgz, moraju biti i kod mene. Ako primetis gresku da nesto ima tamo, a kod mene nema ili obrnuto, javi.

Stan koji nije izgrađen u BnV možeš da prodaš samo ako ti se desi neki loš scenario i sa žestokom provizijom BnV-u.

Svakako ima brdo "starogradnje" iz skupih BnV zgrada koje su prometovane svakog meseca, bile neizgradjene, tek izgradjene, ili godinu i kusur stare, koje ni po cemu ne zaostaju po ceni u odnosu na ove kupljene direktno od investitora.
Ono sto sam hteo da kazem je da to potpada pod starogradnju u statistici, a u praksi, ako cemo posteno, to su novi stanovi.

 

[marketwatcher]

Kao sto sam vec pisao pre par stranica, sav rast prometa u oktobru dolazi od dve zgrade - jedne u Beogradu na vodi i jedne na Zvezdari. (Cini mi se da je neko cak napisao da je zgrada u Beogradu na vodi koja se vidi kao prodata u oktobru u stvari ona koja se prodavala pre mesec ili dva.) Cini se da su te dve zgrade razgrabljene jer su se prodavale po relativno razumnim cenama u odnosu na trenutnu cenu drugih novogradnji i narocito starogradnje. Stari grad, Vracar, Novi Beograd stagniraju u obimu prometa. U svakom slucaju, prodaja u poslednja tri meseca je manje-vise na istom nivou kao prosle godine i 2019. (0% promene u odnosu na 2021, +5% u odnosu na 2019), za razliku od proleca kad je bila na +10% u odnosu na proslu godinu i +30% u odnosu na 2019. Prodaja u centru je i dalje na +40%, a van centra -10% u odnosu na 2019.

 

[vranac]

Nece samo ce svi sa ispod 5.000 eura mesecnog primanja po porodici da se sele van grada i da putuju na posao sat-dva vremena u jednom pravcu. Sto je prakticno lupam Uzice. Putovanja na posao od 2-2.5 sata u jednom pravcu je ono sto nas ceka. Imacemo ljude koji ce ziveti u Uzicu a radice u Beogradu i bice ih dosta. Takva promena u zivotima nas ceka.

Sat vremena putuju ljudi koji žive unutar grada i danas ako idu javnim prevozom, a sat i po do dva ljudi iz predgrađa.

Mislim da će se ljudi pre odlučiti da idu da žive u Beču, Minhenu ili negde slično nego da idu dva i po sata do raspalog Beograda. Ima sada jeftinih letova da vide vikendom prijatelje i rodbinu.

Siroki centar grada ce biti za turiste i izdavanje/firme a neki elitni delovi za biznismene tipa Kosutnjak, Senjak, Dedinje pa i Novi Banovci i mozda onaj deo Zaklopace do Dunava ce biti za imucne.

Pa i danas je već tako.

Ono sto mislim da ce uskoro svi da shvate da je Mirijevo ispod 5.000 eura po m2 extra dil.
Ja cesto kazem napisem nesto preuranjeno pa me mnogi ne shvate zbog toga ali kad tad to sve dodje u realnost.

Mi u 10 godina imamo 600.000 manje stanovnika, verovatno ćemo i više izgubiti u narednih 10. Ko su ti ljudi koji će da kupuju stanove po 5.000 evra. Medijalna plata je u Srbiji 500 evra.

Postoji deo stanovništva koji ima nasleđene nekretnine, pa i više njih te ih izdaju, i oni najčešće pišu kako je to dobro što rastu cene. Ali ovo će se katastrofalno odraziti na demografsku situaciju, i to će se videti na sledećem popisu 2032.

 

[marketwatcher]

Ma kakvi turisti, Beograd jedva ima preko milion turista godisnje, koji ostaju u proseku tri dana. Cak i da svi borave u stanovima za njihov smestaj je dovoljno 10-ak hiljada stanova.

 

[Ljuba82]

Ne stoji, porastao je i promet u starogradnji i to ozbiljno. Primetno je samo da se zbog odnosa cena novogradnja/starogradnja koji se smanjuje, ljudi više odlučuju na novogradnju. Dakle zbog sveopšteg stanja sa majstorima i sl, ljudi se više odlučuju da plate tu neku premiju i izbegnu cimanje! Dakle u minimalnom padu prometa su samo opštine gde su se ljudi masovno odlučili na novogradnju, a negde i nema pada! Sveukupno baš ozbiljan skok na mesečnom nivou koji ne može biti statistička greška!

Rast prometa starogradnje:

Voždovac 20%
Vračar 24%
Zvezdara -1.5% (novogradnja promet skočio 78%)
Munze -5% (novogradnja skočila 54%)
NBG 8%
Palilula 7%
Rakovica 18%
Savski venac jbnih 59% (više nego novogradnje 41%, dakle moguća je preprodaja BNV)
Stari Grad -12% (rast novogradnje 75%)
Čukarica 25% (uz rast novogradnje 69%)

 

[steka]

@Wolf, možda je već neko pitao, ali da li može da se napravi opcija da se gleda neki duži vremenski period od jednog meseca? Tipa, hoću da pogledam sve ugovore u Beogradu za prethodnih šest meseci, da sortiram po projektima recimo, pa da i poredim trend u odnosu na isti period prošle godine?

Sent from my MAR-LX1A using Tapatalk

 

[marketwatcher]

Ne stoji, porastao je i promet u starogradnji i to ozbiljno. Primetno je samo da se zbog odnosa cena novogradnja/starogradnja koji se smanjuje, ljudi više odlučuju na novogradnju. Dakle zbog sveopšteg stanja sa majstorima i sl, ljudi se više odlučuju da plate tu neku premiju i izbegnu cimanje! Dakle u minimalnom padu prometa su samo opštine gde su se ljudi masovno odlučili na novogradnju, a negde i nema pada! Sveukupno baš ozbiljan skok na mesečnom nivou koji ne može biti statistička greška!

Rast prometa starogradnje:

Voždovac 20%
Vračar 24%
Zvezdara -1.5% (novogradnja promet skočio 78%)
Munze -5% (novogradnja skočila 54%)
NBG 8%
Palilula 7%
Rakovica 18%
Savski venac jbnih 59% (više nego novogradnje 41%, dakle moguća je preprodaja BNV)
Stari Grad -12% (rast novogradnje 75%)
Čukarica 25% (uz rast novogradnje 69%)

@Wolf je obezbedio lak pristup podacima, pa svako moze da ih tumaci kako zeli. Ja kazem ono sto ja vidim, a to je ovo sto sam gore napisao: prodaja u poslednja tri meseca je manje-vise na istom nivou kao prosle godine i 2019.

Trend prodaje po mesecima:

Sa grafikona se vidi da je prosle godine septembar bio relativno visi, a oktobar relativno nizi. Ove godine je obrnuto. To je posledica nekih slucajnih oscilacija. Sa korekcijom za najnoviju zgradu u Beogradu na Vodi i Viva Residences na Zvezdari, obim prodaje je nizi nego prosle godine. Drugim recima rast dolazi od te dve zgrade. Takve anomalije se desavaju s vremena na vreme, pogledati samo decembar 2019, kada je u jednom mesecu registrovano 400 prodatih stanova na Savskom vencu, iako je mesecni prosek oko 100. Za sada se pre moze reci da je rast u odnosu na septembar posledica slucajnih oscilacija i sezonalnosti. Da bi moglo da se kaze da se ponovo desava rast on mora da traje nekoliko meseci.

 

[StevanHN]

Garaže su vam u 99 % ugovora posebno iskazane sa posebnom cjenom radi različite stope PDV-a (20 umjesto 10%).

 

[Wolf]

@Ljuba82, iskreno, mislim da poredjenje mesec za mesec, nema mnogo smisla kad je broj prometa u pitanju.
Ja bih se fokusirao na medjugodisnje razlike, ili YoY sto kazu englezi, ali opet svako ima pravo na svoje vidjenje
Mislim, mogu i da se vratim na to da kad smo trubili o ozbiljnom padu prometa u proslom kvartalu, ljudi su pricali da je to zbog pada ponude i da sa padom prometa cene rastu. Da li sada ovo znaci da ce cene da padaju?

Apropo Vive i BnV zgada, definitivno su poprilicno pogurali ovaj rast. Ima sigurno i uticaj Rusa, nema tu sta da se spori.
Evo, na primer, meni je porasla poseta na sajtu sinoc i danas nenormalno otkako sam objavio da je oktobar spreman Ali, uvidom u statistiku vidi se da su za to zaduzeni kolege forumasi i ljudi sa instagrama zbog novih podataka. Da li ce se nastaviti taj nenormalni rast i narednih dana? Naravno da nece i da ce polako da jenjava.
Uvek je bitno sagledati malo bolje situaciju, ali eto videcemo kako ce se dalje odvijati.

Garaže su vam u 99 % ugovora posebno iskazane sa posebnom cjenom radi različite stope PDV-a (20 umjesto 10%).

Bilo bi super kada bi cene garaze u ugovoru bile javno dostupne na registru nepokretnosti, ali nazalost nisu