Šta je novo?

Cene nekretnina

Caos ljudi. Naleteh na ovo pa bi bilo super ako neko može da mi objasni zbog čega dolazi do ovakvog nagibanja i pucanja terena i da li ovo znači da je klizište i da curi zgrada ili je loše odrađen asfalt?
received_1497560397524810.jpeg

Ne vidi se najbolje na slikama ali udubljenja su oko 30 cm i ceo taj deo kliza ka dole a tu je odma pored i potporni zid.
received_726298679631762.jpeg
 
Caos ljudi. Naleteh na ovo pa bi bilo super ako neko može da mi objasni zbog čega dolazi do ovakvog nagibanja i pucanja terena i da li ovo znači da je klizište i da curi zgrada ili je loše odrađen asfalt?Pogledajte prilog 190736
Ne vidi se najbolje na slikama ali udubljenja su oko 30 cm i ceo taj deo kliza ka dole a tu je odma pored i potporni zid.
Pogledajte prilog 190734
Зна се да је десна обала Дунава око Београда клизиште. Значи Вишњичка бања-куповати једино у зградама од фасадне цигле
 
Tesko je reci samo na osnovu fotografija, ali izgleda kao kliziste. Gde je ovo
Kod Sunnyvilla zgrada odma do kompleksa oko 10ak godina stara. Tu se inace gradi tona ogromnih zgrada a znam da se za taj teren ka Lešću pricalo da je kliziste i da je jako strmo, pa zato i pitam da li moze da se skapira na osnovu načina uleganja terena. To je dugo oko 20ak metara uz taj ceo deo do potpornog zida i bas je iskrivljen teren. Kako mi kaže drugar koji je živeo tu - nije bilo to ranije.

To mi je jedan od velikih strahova inace kod kupovine stanova jer se sad sve radi dosta megalomanski a neplanirano. Uzmes i otplacujes kredit za nesto 30 godina sto ce do tad mozda i da prokliza brze no kamatna stopa :)
Toga ima i kod Zvezdarske šume a i kako sam čuo i kod Karaburme Vojvode Micka (koja se bas često nesto popravljala) i deo iznad od Marijane Gregoran.
Ne znam gde to ima mapa sa tim klizistima ovde na forumu sam čitao nesto o tome al je tema bila starija tipa 2015 ?
Mislim da ima dosta tih mesta po Beogradu, da li ima mozda neko link gde to moze da se vidi?
 
Da li je ovo Sanivil?
Da ovo je uz onu E i P zgradu odma do naselja.
Kako mi drugar reče tu je bas kod tih zgrada bio i potočić ranije pre prvih zgrada Energoprojekta i ovih ostalih pored ka Mirijevu koje su nikle pre premijuma (a koliko cujem idalje nemaju ni upotrebnu dozvolu iako su imale gradjevinsku i završene su tipa pre 4 5 godina) Da li je premijum uknjižen? Ima li neko info?
 
Kod Sunnyvilla zgrada odma do kompleksa oko 10ak godina stara. Tu se inace gradi tona ogromnih zgrada a znam da se za taj teren ka Lešću pricalo da je kliziste i da je jako strmo, pa zato i pitam da li moze da se skapira na osnovu načina uleganja terena. To je dugo oko 20ak metara uz taj ceo deo do potpornog zida i bas je iskrivljen teren. Kako mi kaže drugar koji je živeo tu - nije bilo to ranije.

To mi je jedan od velikih strahova inace kod kupovine stanova jer se sad sve radi dosta megalomanski a neplanirano. Uzmes i otplacujes kredit za nesto 30 godina sto ce do tad mozda i da prokliza brze no kamatna stopa :)
Toga ima i kod Zvezdarske šume a i kako sam čuo i kod Karaburme Vojvode Micka (koja se bas često nesto popravljala) i deo iznad od Marijane Gregoran.
Ne znam gde to ima mapa sa tim klizistima ovde na forumu sam čitao nesto o tome al je tema bila starija tipa 2015 ?
Mislim da ima dosta tih mesta po Beogradu, da li ima mozda neko link gde to moze da se vidi?
Као што рекох десна обала Дунава је клизиште. Санивил или како се год зове и све околне зграде су на клизишту јер су на Вишњичкој бањи. Објекти од црвене фасадне цигле су на санираном клизишту, тј ободне каскадна куће су изграђене на шиповима да би заштитиле клизање брда.
Цела Вишњичка бања је уклоњена са катастра клизишта да би се легализовали нелегални објекти. Сада да ли су нове зграде пројектоване као да су на клизишту или не, немам информацију.
 
Nije uknjižen još.
Ja sam čuo dosta oprečnih informacija o tom projektu. Ali da dosta lampica mi se palilo.
Meni je idalje neverovatno kako ljudi uzimaju nešto a da ne obidju makar malo okolo teren ili se raspitaju kod nekog ko je živeo pre tu o mestu. Ne samo za taj projekat nego za mnoge druge. Svuda lete cene na gore a gradi se sve grdje i grdje al ljudi idalje ko bez glave kupuju...

Као што рекох десна обала Дунава је клизиште. Санивил или како се год зове и све околне зграде су на клизишту јер су на Вишњичкој бањи. Објекти од црвене фасадне цигле су на санираном клизишту, тј ободне каскадна куће су изграђене на шиповима да би заштитиле клизање брда.
Цела Вишњичка бања је уклоњена са катастра клизишта да би се легализовали нелегални објекти. Сада да ли су нове зграде пројектоване као да су на клизишту или не, немам информацију.

Da znam za tu pricu da je ceo deo uz Dunav klizište od Zvezdarske šume do Višnjice, no kapiram da ima i u drugim delovima?

Banju (crvene ciglice) je radio Bakić pa kapiram da je možda i lepo sanirana, no kapiram da je problem sto se iznad banje izgradila tona zgrada ka Lešću i sad jos i ovaj Sunnyvill deo.
To se radi i na Mirijevu 3 i 4 za koje sam isto čuo da je klizan teren.

Video sam neku mapu gde ima podela na aktivna klizista, sanirana itd ali ne znam koliko je reprezentativna - naročito ako tek tako može da se ukloni sa katastra kako kažeš.


IMG_20240227_162101.jpg


Po toj mapi je najgore ispod Zvezdare ka Grockoj i Čukarica tamo ka Umci. Koju si ti video?
 
Što se tiče pada prodaje, pao je obim u 2023.godini u odnosu na 2022. koja nije bila normalna godina. U 2022.godini stan nije kupio samo onaj koji je žurio na voz. U 2023.godini ponuda je bila slabija od 2022. Cenu diktira ponuda, a ponuda jeftinih stanova je bila jako loša, pa je i cena prividno rasla (ne računajući inflaciju)

Pad prodaje u 2023. nije uslovljen padom ponude nego padom traznje. Prodaja u 2022. jeste bila rekordna, ali je zapravo obim prodaje bio samo oko 10% veci nego 2018. ili 2019. S druge strane, prodaja u 2023. je 26% manja nego u 2022. i oko 20% manja nego u 2018. i 2019. i u celini najmanja u poslednjih sedam godina. Pad prodaje u Q4 je jos veci, -34% u odnosu na 2022. i oko -30% u odnosu na 2018. i 2019. Dakle to nikako nije mali pad i nije samo u odnosu na 2022. Otuda i ptanje kako znamo da je pad stao?

Ono što znamo sada već sigurno za 2024. godinu:

- Veliki broj gradjevinskih dozvola je izdato/ će se izdati (više nego 2023. pa i od 2022.)
-Pad kamata na štednju i EUR i RSD. Pogledajte prinose na EUR keš fond u Intesi ( 3,5%, a kamata na štednju u decembru 2023. je bila skoro 4% )
-Većinski deo privrede je ostvario velike zarade ( dobit ) i ozbiljna količina tog viška će završiti u stanovima. Generalno su merging markets žilavija u ovoj krizi od Evrozone.
-Pad referentnih kamata je izvestan u 2.polovini godine, što implicira rast stambenih kredita..
-Ogromne javne investicije (EXPO priča) koje uvek prate equity akvizicije. Trenutno se kupuju lokacije od NBG do Dobanovaca i Ugrinovaca. Očekujte stanove do 2.000 eura/m2 u hiljadama jedinica. PSP je već najavio neki projekat sa skoro milion m2, a to je tek početak.
- Generalno, na nivou Grada Beograda se očekuje preko 2.500 novih stanova sa očekivanom prodajnom cenom ispod 2.000 eura/m2 samo u 2024. sa rastućim trendom za narednih par godina. ( Leva obala, Jajinci, Miljakovac, Mirijevo, Vidikovac, Surčin...)

Ja mislim da je pobrojano i više nego dovoljno da tržište krene u blagi oporavak, a u nekom srednjem roku i u rast. Ali da vidimo prvo 1.kvartal kakve će biti brojke, krenulo je dosta sporo.

Ok, to da je trziste dotaklo dno je onda bazirano na nekom tvom ocekivanju za 2024. a ne na trenutnom stanju na terenu. Ako razumem, prodaja u 1. kvartalu je i dalje slaba.

Sto se tice faktora oporavka, tri od navedenih sest faktora podize ponudu, ne traznju. Dva se svode na ocekivani pad kamata. Taj faktor stoji, ali nece delovati preko noci, jos uvek ne znamo kada ce kamate poceti da se smanjuju i kao sto vidimo smanjivace se kada se i inflatorni pritisci (ukljucujuci i na cene nekretnina) smanje. Efekat mozda bude osetan tek od 2025. Ostaju profiti firmi, koji ce zbog inflacije verovatno biti visi nego prosle godine, ali mislim da je enorman rast profita iz 2021-2022. zaustavljen.

Ono sto bih ja ocekivao da se moze osetiti u ovoj godini je rast plata, koji je nominalno na nivou oko +15% u prethodnih godinu dana. S obzirom da cene vec godinu dana stagniraju, to znaci da su krediti i stanovi relativno vec oko 15% jeftiniji nego pre godinu dana.
 

Kapara za stan, šta treba znati​

Šta je kapara za stan?

Kapara je određeni novčani iznos koji kupac predaje prodavcu kao sredstvo obezbeđenja u trenutku potpisivanja predugovora. Ona predstavlja neku vrstu garancije za poštovanje dogovora koji su kupac i prodavac sklopili. Kao što je depozit novčana garancija za izdavanje nekretnina, kapara je novčana garancija za realizaciju ugovora o kupoprodaji nekretnine, odnosno kupovinu stana. Kapara je vid zaštite za obe ugovorne strane ( kupca i prodavca) i iz navedenih razloga kapara je obavezan deo svakog predugovora za kupovinu stana, koji se da bi imao pravno dejstvo obavezno overava kod javnog beležnika.

Visina kapare

Kapara se po pravilu daje u visini od 10% od ukupne vrednosti nekretnine, ali može biti ugovorena i u višem odnosno nižem iznosu, u zavisnosti od dogovora između kupca i prodavca. Veoma je bitno da visina kapare bude precizirana u predugovoru i ona po pravilu predstavlja deo ukupne prodajne cene stana ili neke druge nekretnine.


Odustanica

Odustanica je sredstvo obezbeđenja ispunjenja ugovorne obaveze, koja podrazumeva određenu sumu novca, koju daje ugovorna strana (kupac ili prodavac) ukoliko odustane od ugovora. Ukoliko od realizacije ugovora odustane kupac, prodavac zadržava kaparu, a ukoliko prodavac odustane od ispunjenja ugovorene obaveze kupac ima pravo da traži povraćaj duple kapare. Važno je da predugovor definiše, kako iznos kapare, tako i postupak ukoliko jedna od ugovornih strana ne ispuni svoju obavezu.

Depozitna kapara

Depozitna kapara se isplaćuje u situacijama kada se nekretnina koja je predmet kupovine nalazi pod hipotekom. Ova kapara se ne isplaćuje prodavcu, već ostaje u agenciji za nekretnine, kao garancija da će kupac doći do željenog stana, odnosno da će prodavac u određenom roku rešiti problem hipoteke ili druge pravne probleme, koji sprečavaju prodaju stana. Depozitna kamata je obično manja od 10% od cene stana, odnosno nekretnine.

Kada se vraća kapara za stan

Kupcu se može vratiti kapara za stan u celokupnom iznosu u slučaju:

  • sporazumnog raskida,
  • ili kad obe ugovorne strane iz određenih razloga nisu u mogućnosti da ispune svoje ugovorene obaveze
  • više sile (nepredviđeni događaj, na koji nisu mogli da utiču ni kupac ni prodavac, a sprečava realizaciju ugovora).
U ovakvim slučajevima ugovor se obično poništava. Najbolje je da predugovor sadrži odredbe vezane za raskid ugovora i vraćanje kapare.

Kapara prilikom kupovine stana na kredit​

Ako kupujete stan na kredit, veoma je važno da u predugovoru definišete šta će se desiti sa kaparom u slučaju da vam banka ne odobri kredit. Naime, banka je ta koja na osnovu kreditne sposobnosti potencijalnog kupca daje „zeleno svetlo“, odnosno odobrava kredit, a poznato je da banke mogu promeniti uslove i onda nastaje problem. Zato je važno da predugovor o prodaji nepokretnosti sadrži odredbe da li se u slučaju da banka ne odobri kredit kupcu, kapara vraća kupcu u celokupnom iznosu ili određeni deo, a predugovor raskida o trošku kupca. Ili druga varijanta da u slučaju da banka ne odobri kredit, prodavac zadržava kaparu. Ovo je još jedan od razloga i situacija zbog kojeg je overa predugovora kod javnog beležnika obavezna, da bi se vraćanje kamate izvršilo prema odredbama iz predugovora.

Život je nepredvidljiv, a ljudi ponekad ne shvataju realnost i žele i više nego što mogu. Zato je najbolje da proces kupovine stana prepustite profesionalcima, koji imaju bogato iskustvo i sigurno će opravdati vaše poverenje.

Imajte na umu da će predugovor i ugovor o kupoprodaji nekretnine biti validni, samo u slučaju da su overeni od strane suda opštine u kojoj se nekretnina prodaje. Sud ove dokumente overava i unosi u registar.

Autor: Ljiljana S.K.
ceo tekst na https://prelistavanje.rs/kapara-za-stan-sta-treba-znati/
 
Stambeni krediti, u milionima evra, uključeni podaci iz decembra i januara

Propaganda koju širi renomirani agent Uroš Jovanović se pokazala kao neistinita :) Stambeni krediti u januaru ne odskaču u odnosu na trend prethodne godine. Blagi skok u decembru je nedovoljan argument za njegovo trabunjanje o "rastu kreditne aktivnosti".
 
Propaganda koju širi renomirani agent Uroš Jovanović se pokazala kao neistinita :) Stambeni krediti u januaru ne odskaču u odnosu na trend prethodne godine. Blagi skok u decembru je nedovoljan argument za njegovo trabunjanje o "rastu kreditne aktivnosti".
Ako se lik poziva na decembar kao indikator ičega, to je prilično smešno.
Ne pretendujem na neku studioznu, već sasvim površnu (doslovno početničku) analizu vremenskih serija i tu na ovaj period 2021-24 (ima razloga zašto ne uključujem Korona godinu, a ni 2019), pokazuje se da decembar uvek ima snažno sezonsko odskakanje u odnosu na prost pravolinijski trend.
Decembar značajno prebacuje, kao što januar i februar značajno podbacuju.
Nisam ovde razdvojio efekat kamata, ali deluje mi da sezonska komponenta nadjačava kamatnu.

1709116152502.png


Zatim imamo očigledno međugodišnje promene među mesecima (npr. Januar 24 / Januar 23)

1709116358324.png


1709116422468.png
 
Cudno kako su u Srbiji svi investitori puni likvidnosti i svi rasturaju sa prodajom, a na zapadu malo drugacija prica (za malo statistike pogledajte poslednji pasus)...

Ipak je Expo veci event od Euro2024 ili OI u Frankcuskoj...
pasus.png
 
Bas sam danas pričao sa Nemcima, gradjevina je tragicna prica…cilj Nemacke vlade je 400.000stambenih jedinica da se izgradi godišnje , za ovu godinu očekuju 178.000, prošle bilo 255.000, pad je u zavisnosti od kategorije 30-55%
 
Cudno kako su u Srbiji svi investitori puni likvidnosti i svi rasturaju sa prodajom, a na zapadu malo drugacija prica (za malo statistike pogledajte poslednji pasus)...

Čovek bi pomislio da, kad im ide tako loše, da će spustiti cenu.

Izgleda ipak kod nas tražnja se mnogo jače drži nego što bismo voleli.
 
Pad prodaje u 2023. nije uslovljen padom ponude nego padom traznje. Prodaja u 2022. jeste bila rekordna, ali je zapravo obim prodaje bio samo oko 10% veci nego 2018. ili 2019. S druge strane, prodaja u 2023. je 26% manja nego u 2022. i oko 20% manja nego u 2018. i 2019. i u celini najmanja u poslednjih sedam godina. Pad prodaje u Q4 je jos veci, -34% u odnosu na 2022. i oko -30% u odnosu na 2018. i 2019. Dakle to nikako nije mali pad i nije samo u odnosu na 2022. Otuda i ptanje kako znamo da je pad stao?



Ok, to da je trziste dotaklo dno je onda bazirano na nekom tvom ocekivanju za 2024. a ne na trenutnom stanju na terenu. Ako razumem, prodaja u 1. kvartalu je i dalje slaba.

Sto se tice faktora oporavka, tri od navedenih sest faktora podize ponudu, ne traznju. Dva se svode na ocekivani pad kamata. Taj faktor stoji, ali nece delovati preko noci, jos uvek ne znamo kada ce kamate poceti da se smanjuju i kao sto vidimo smanjivace se kada se i inflatorni pritisci (ukljucujuci i na cene nekretnina) smanje. Efekat mozda bude osetan tek od 2025. Ostaju profiti firmi, koji ce zbog inflacije verovatno biti visi nego prosle godine, ali mislim da je enorman rast profita iz 2021-2022. zaustavljen.

Ono sto bih ja ocekivao da se moze osetiti u ovoj godini je rast plata, koji je nominalno na nivou oko +15% u prethodnih godinu dana. S obzirom da cene vec godinu dana stagniraju, to znaci da su krediti i stanovi relativno vec oko 15% jeftiniji nego pre godinu dana.
Kad bude povećana ponuda jeftinijeg kvadrata automatski raste ponuda. Većina kupaca nije imala šta da kupi u novogradnji, zato je starogranja skupa.. Euro je 117, plate rastu u rsd, to si napisao.. To donekle kompezuje visoku kamatu. OTP već ima fix na 5 godina koji je ispod 5,5%, jel to pad u odnosu na 2023.?
Jel to automatski implicira veću ponudu?
Padom referentne kamate, da li se demand dodatno povećava?
Efekte ukidanja konverzije ćemo videti od 2024.
Potražnja postoji, samo daj projekte koje većina može da plati...
 
Vrh