Cene nekretnina

[MilanS72]

Sve te priče se svode na kraju na ponudu i tražnju. U BG je tražnja uvek jaka, a broj dobrih stanova smešan. Zadnjih 5 godina se gradi 10-15k stanova novogradnje u BG godišnje i opet nije dovoljno da spreči rast cena. Mi se ovde godinama kao šokiramo cenama u kompleksima, a sve se rasproda. Evo čujem sad da u Sanivilu cene idu oko 3k i prodaje se bez problema.

Država bi morala da gradi još 10k stanova godišnje sama da bi se tržište zasitilo.

Politika centralizacije vlade Srbije čini mi se da pokreće samo-ispunjavajuće proročanstvo onoga što i sam narod očekuje. Upravo zvog velike želje i potražnje za BG-om (što zbog bolje plaćenih poslova, što zbog "statusa") mislim da bi masovna gradnja i veća priuštivost recimo na rubnim opštinama u trenutnoj situacija samo pokrenua još veću unutrašnju migraciju.

Gradovi u Srbiji bi se još brže pretvorili u neku vrstu antičko-grčkih polisa kojima vladaju lokalne velmože. A u tom slučaju bi za te buduće fabrike u predelima koji bi se praznili u još većoj meri bili potrebni migranti.

U međuvremenu:

Izgleda da svi očekuju veću inflaciju.

Inače, Trumpov favorit za budućeg predsetnika FED-a, Kevin Hassett, izgleda da već odavno zagovara rezanje kamatnih stopa, a i fiskalne stimuluse ako treba. Rast privrede je na prvom mestu.

Moguće da će srednjeročno morati i javno da se oproste od cilja 2% inflacije. Ona se inače koliko vidim nastavlja merljivo iznad toga za hranu, zdravstvena (i druga) osiguranja, struju itd. Potrošači u SAD-u se cede, i neće izgleda biti bolje.

Što se Srbije i ove situacije sa NIS-om tiče, mene ne bi začudilo kada bi se u zadnjem trenutku, možda nakon par dana smrzavanja i nešto većih cena, stvar rešila nekim dogovorom. Garancije za stabilnost vlade od strane SAD-a, i zaokret ka Zapadu. ić spasitelj, a rusofilski deo biračkog tela prihvata "NE" rusiji kao onomad kod druga Tite, jer je kratko osetio posledice ako uradimo suprotno. Opozicija razoružana i spasena iskušenja da postane vlast.

A čak i ako ne bude tako, i dinar donekle sklizne, mislim da bi se tržište nekretnina u Srbiji samo usporilo, u slučaju teže krize možda do ivice "obrnutog sloma". Ali toliko dugu i tešku krizu da bi cene pale i za 10% ne vidim ni u kakvom scenariju.

 

[mariks]

@mariks Jel' mozes da nas podsetis sto ti nisi ostao u Palanci nego si dosao u Beograd i tu kupio stan? A sad palamudis da treba da se ide iz Beograda. Sto nisi otisao u KG npr?

Brate, mogu da pišem opet, izduž i popreko ali opet nećeš razumeti napisano tako da nema poente. Shvati to kako hoćeš.

Ali ne mozemo da iuzmemo Srbiju i da gledamo samo Beograd. Cak i to da uradimo opet je koncentracija poslova mahom vezana za NBGD koji nije centar grada. Beograd ima svoje posebne osobenosti i svoj model neravnomernog razvoja koji takodje moze da se resi i unapredi da ima volje.

NBG nije centar grada ali je postao poslovni centar, samim tim i cene nekretnina su ispratile. Od nekadašnje periferije i spavaone sada veoma tražen deo grada. Može se vrlo lako desiti i u drugom mestu.

To je generalno problem sam po sebi. Tu imas dva efekta, onaj klasicni malogradjanski mentalitet da nisi uspeo ako nemas stan u A zoni i drugi da u tom Surcinu realno nemas nista (dobro de malo se menja situacija sada ali to je sve na kasicicu i daleko od toga da bi moglo da zadovolji ljude koji imaju 10K mesecno).

I onda dodješ do problema da nije sve u "država duradi nešto". Realno je za te pare mogao kuću sa bazenom u Surčinu i da putuje 10min do posla jer je to ono gde svakodnevno ide, BG mu odmah tu.

Nisi imao 90ih za vreme sankcija ali ranije je bilo. Ti manji gradovi su bili odlicni jedno vreme jer je bila relativno jaka industrija razvijena po njima, skolstvo je bilo na nivou a svi su imali solidne kulturne i sportske sadrzaje. Tamo negde od kraja 80ih i pocetkom 90ih pocinje naglo urusavanje, sa industrijom povlaci se i sve ostalo.

Pa pričam u poslednjih 20-30god, pre 50-100 je nebitno za današnji pojam.

Bas to, nikome ovde ne bi smetala periferija da postoji dobra veza ka ostalim delovima grada i da je koliko toliko uredjeno a ne da lici somaliju ali to nam je tekovina raznih patriota od 90ih pa na ovamo preko onih "demokrata" pa ona ovih "demokrata". Ravnomerni razvoj, povezanost, sadrzaji, sve je to ukinuto zarad investitorskog urbanizma koji se zasniva na burazer gradnji. Sa ovime kako se sad siluje urbanizam i guraju zgrade na svaku slobodnu parcelu vise licimo na neku maloazisku kasabu nego na nekoga ko pretenduje u evropu.

Ali tebi periferija izgleda isto kao i centralni delovi (izuzev par turističkih delova) i sam si napisao ispod, tako da se ne može reći da nećeš na periferiju jer ne plivaju labudovi pored zgrade. Putuješ duže ali isto tako i kvadrat je jeftiniji. Slažem se da prevoz mora biti bolji. Da ne spominjem koliko naš čovek voli svoj auto, mezimca njegovog, pa će i 300m umesto prevozom da pali auto i stvara gužve. Nemaš pozorište ali imaš druge stvari, nije baš da nema ništa. Najveći problem je taj naš malogradjanski i elitistički mentalitet, ceni osobu po tome gde živi, a zna se da van centra žive bogalji i gubavci. Naš čovek kad ode u inostranstvo odjednom mu nije problem ni put, ni sadržaji, uredjenije jeste ali nema tog mentaliteta jbg pa mu je lakše.

To je nametnuta drustvena norma, da se samovrednujes i da te vrednuju prema tome koliko para imas i gde zivis. Mi smo kao drustvo tesko oboleli od snobizma i malogradjanstine (usput i jos od nekih tezih dijagnoza).

Eto. Nije cilj namestiti da prosečan čovek lako kupi u centru već da mu van centra bude adekvatan život, a to dobrim delom zavisi i od njega samog.

@sutraw Ali jesam živeo na periferiji (pravoj), i na levoj obali, i sad živim na Karaburmi, to su sve ovde nepoželjne lokacije. Mogu da kažem da se ovde to sve predstavlja mnogo gore nego što u praksi jeste. Ima problema naravno. Da je tragično, nije.

Zašto si protiv obrazovanja?!?!!?

 

[sutraw]

Zašto si protiv obrazovanja?!?!!?

Svaki dan se uredno javim orcima iz kraja kad krenem na posao.

 

[Avanti]

Vreme je za prodaju investicionih nekretnina, posebno onih koje su 'pod kreditom' koji plaća renta. Nekretnine će rasti narednih X godina otprilike kolika je inflacija, osim brendiranih projekata koji su trend u celom svetu ( videti pod Dubai luxury niche.. Bugatti, Prada i ostalo)

Dakle, vreme rasta je isteklo, bar za normalnog čoveka. 20% investitora i profesonalaca će nastaviti da pravi lovu, ali postoji razlog za to.

Ko na vreme proda i uloži pare u bolje i isplativije stvari, proći će super.

 

[sutraw]

Vreme je za prodaju investicionih nekretnina, posebno onih koje su 'pod kreditom' koji plaća renta. Nekretnine će rasti narednih X godina otprilike kolika je inflacija, osim brendiranih projekata koji su trend u celom svetu ( videti pod Dubai luxury niche.. Bugatti, Prada i ostalo)

Dakle, vreme rasta je isteklo, bar za normalnog čoveka. 20% investitora i profesonalaca će nastaviti da pravi lovu, ali postoji razlog za to.

Ko na vreme proda i uloži pare u bolje i isplativije stvari, proći će super.

Šta su bolje i isplativije stvari trenutno? Da li govorimo o zlatu, akcijama ili nečem trećem?

 

[super.operater]

Šta su bolje i isplativije stvari trenutno? Da li govorimo o zlatu, akcijama ili nečem trećem?

Samo belo ...

EDIT: ... ali samo ako si blizak vlasti. U slucaju bas da si ortak sa njima onda namenska, dobrih granata i municije svima treba

 

[super.operater]

NBG nije centar grada ali je postao poslovni centar, samim tim i cene nekretnina su ispratile. Od nekadašnje periferije i spavaone sada veoma tražen deo grada. Može se vrlo lako desiti i u drugom mestu.

Nije samo to privlasnost NBGD-a, postoji i urbaisticki efeklat koji je jos uvek izrazen u odnosu na neke druge opstine. Ma koliko bio beton/staklo distopija, siroki bulevari sa dosta trotoara i mali parkici u okviru blokova ga cine jos uvekl privlacnim mestom za zivot.

I onda dodješ do problema da nije sve u "država duradi nešto". Realno je za te pare mogao kuću sa bazenom u Surčinu i da putuje 10min do posla jer je to ono gde svakodnevno ide, BG mu odmah tu.

Drzava ne moze nista da uradi jer drzava je taman pametna koliko oni koji je cine (a nesto mi se cini da ne vrcamo od inteligencije)

Pa pričam u poslednjih 20-30god, pre 50-100 je nebitno za današnji pojam.

Pa u poslednjih 20-30 godina i jeste sve propalo

Ali tebi periferija izgleda isto kao i centralni delovi (izuzev par turističkih delova) i sam si napisao ispod, tako da se ne može reći da nećeš na periferiju jer ne plivaju labudovi pored zgrade. Putuješ duže ali isto tako i kvadrat je jeftiniji. Slažem se da prevoz mora biti bolji. Da ne spominjem koliko naš čovek voli svoj auto, mezimca njegovog, pa će i 300m umesto prevozom da pali auto i stvara gužve. Nemaš pozorište ali imaš druge stvari, nije baš da nema ništa. Najveći problem je taj naš malogradjanski i elitistički mentalitet, ceni osobu po tome gde živi, a zna se da van centra žive bogalji i gubavci. Naš čovek kad ode u inostranstvo odjednom mu nije problem ni put, ni sadržaji, uredjenije jeste ali nema tog mentaliteta jbg pa mu je lakše.

Ne mozes tako da generalizujes. Pisao sam o tome kako Lekino brdo ne lici ni na sta (i pre bih ziveo negde gde je urbanisticki izglednije) ali opet ne bih menjao ni neke delove grada za periferiju. Generalizacija ne prolazi, mozeo da pricamo o proseku, a prosek je da centralne opstine jos uvek lice na nesto dok je periferija pod totalno neplanskom gradnjom unistena. Pisao sam ranije o tome da treba da se uradi par planskih naselja pa ce onda i sves o periferiji da sepromeni za sada, bez saobracaja, bez prilaznih puteva ostaje to sto jeste - periferija.

Eto. Nije cilj namestiti da prosečan čovek lako kupi u centru već da mu van centra bude adekvatan život, a to dobrim delom zavisi i od njega samog.

Jos samo da definisemo sta je to adekvatan zivot.

 

[bgdodjos]

Nbg iako je bio periferija mozda nekad, verovatno je bio periferija najkraci moguci rok u istoriji periferija u ovom perifernom gradu Evrope.
Ne znam koji je krajnji cilj toga, zakljucak da ce Sremcica nekad postati sada sto je Nbg?

 

[Aleksandaarrr]

Ja imam jedan matematički problem, kako to da ljudi kupuju tako skupe stanove kad su plate male? Svaka zgrada koja se napravi rasproda se...

 

[super.operater]

Ja imam jedan matematički problem, kako to da ljudi kupuju tako skupe stanove kad su plate male? Svaka zgrada koja se napravi rasproda se...

Pa zato sto ne kupuju od plate

 

[Suzuman]

Evo malog pregleda situacije:

Pokazatelj	2020	2021	2022	2023	2024	2025 I pol.
Broj kupoprodaja ukupno	107 588	138 180	140 561	121 627	126 787	60 964
Broj kupoprodaja – Bg	26 541	33 539	34 983	28 022	29 842	14 778
Vrednost tržišta ukupno (mlrd EUR)	4.2	6.1	7.5	6.5	7.4	3.8
Vrednost tržišta Bg (mlrd EUR)	2.1	3.1	3.9	3.2	3.5	1.8
Vrednost stanova ukupno (mlrd EUR)	2.3	3.3	4.1	3.4	4.1	2.3
Vrednost stanova Bg (mlrd EUR)	1.4	2.1	2.7	2.1	2.2	1.2
Prosečna cena starogradnje Republika (EUR/m²)	1 000	1 104	1 325	1 468	1 675	1 856
Prosečna cena novogradnje Republika (EUR/m²)	1 335	1 450	1 688	1 697	1 750	1 776
Udeo kupovine iz kredita (%)	31	34	26	17	22	30
Udeo kupovine iz kredita – Bg (%)	35	36	29	22	29	36

Rast potrošačkih cena (CPI) | 1.3% | 7.9% | 15.1% | 7.6% | 4.3% | 2.9% | Kumulativno: 45.3%
Prosečne zarade (EUR) | 510 | 560 | 733 | 838 | 907 | 916 |

God	Cena starogradnje (EUR/m²)	Prosečna plata (EUR)	Koliko plata za 1 m²
2020	1 000	510	1.96
2021	1 104	560	1.97
2022	1 325	733	1.81
2023	1 468	838	1.75
2024	1 675	907	1.85
2025 I	1 856	916	2.03

Ovo je na nivou zemlje. Za Beograd iz RGZ izveštaja imamo podatke samo od 2022. Pre toga su prikazivali cene samo po beogradskim opštinama, ali ne na nivou grada. Trenutno je prosečna cena starogradnje 2545eur/m², a prosečna plata oko 1034eur (121k rsd), što mu dođe 2.46 plata za 1m2, odnosno 0.4 m2 priuštivosti.
Govorimo o prosecima naravno, ako ćemo samo o centralnim opštinama onda nam treba drugi tip analize.

 

[iv4n]

Evo malog pregleda situacije:

Pokazatelj	2020	2021	2022	2023	2024	2025 I pol.
Broj kupoprodaja ukupno	107 588	138 180	140 561	121 627	126 787	60 964
Broj kupoprodaja – Bg	26 541	33 539	34 983	28 022	29 842	14 778
Vrednost tržišta ukupno (mlrd EUR)	4.2	6.1	7.5	6.5	7.4	3.8
Vrednost tržišta Bg (mlrd EUR)	2.1	3.1	3.9	3.2	3.5	1.8
Vrednost stanova ukupno (mlrd EUR)	2.3	3.3	4.1	3.4	4.1	2.3
Vrednost stanova Bg (mlrd EUR)	1.4	2.1	2.7	2.1	2.2	1.2
Prosečna cena starogradnje Republika (EUR/m²)	1 000	1 104	1 325	1 468	1 675	1 856
Prosečna cena novogradnje Republika (EUR/m²)	1 335	1 450	1 688	1 697	1 750	1 776
Udeo kupovine iz kredita (%)	31	34	26	17	22	30
Udeo kupovine iz kredita – Bg (%)	35	36	29	22	29	36

Ispada da je ovo do sad najgora godina u poslednjih 6. U nominalnim iznosima je samo za nijansu bolja samo od 2020, kad smo imali koronu, ali u realnom iznosu je slabija (uskladjeno za inflaciju) , a od svih ostalih godina je gora i u nominalnom iznosu i u realnom. Mozda je tu negde u rangu sa 2023 kad je rec o nominalnom iznosu, ali u realnom je slabija. Da nije bilo kredita za mlade bila bi jos gora situacija.

 

[super.operater]

Ispada da je ovo do sad najgora godina u poslednjih 6. U nominalnim iznosima je samo za nijansu bolja samo od 2020, kad smo imali koronu, ali u realnom iznosu je slabija (uskladjeno za inflaciju) , a od svih ostalih godina je gora i u nominalnom iznosu i u realnom. Mozda je tu negde u rangu sa 2023 kad je rec o nominalnom iznosu, ali u realnom je slabija. Da nije bilo kredita za mlade bila bi jos gora situacija.

Ovo je prva polovina 2025 ako dobro tumacim ono sto je napisano, malo je krenula lose godina ali se zahuktalo u jenom trenutku pocetkom leta. Mislim da ne moze tek tako da se pomnozi sa 2.

 

[Skituljak]

Ispada da je ovo do sad najgora godina u poslednjih 6. U nominalnim iznosima je samo za nijansu bolja samo od 2020, kad smo imali koronu, ali u realnom iznosu je slabija (uskladjeno za inflaciju) , a od svih ostalih godina je gora i u nominalnom iznosu i u realnom. Mozda je tu negde u rangu sa 2023 kad je rec o nominalnom iznosu, ali u realnom je slabija. Da nije bilo kredita za mlade bila bi jos gora situacija.

To znaci da su ove cene niske, tj. da smo imali realan pad cena, da nisu ispratile realan rast uskladjen za inflaciju?

 

[MilanS72]

Ovo je prva polovina 2025 ako dobro tumacim ono sto je napisano, malo je krenula lose godina ali se zahuktalo u jenom trenutku pocetkom leta. Mislim da ne moze tek tako da se pomnozi sa 2.

Ovo i ja mislim. Na početku 2025. je bio kolektivan skok cena novogradnje za par procenata, a u Americi je dolazio Tramp na vlast.

Verujem da su mnogi potencijalni kupci rešili da malo sačekaju, da vide da li je kraj rata i odlazak rusa na vidiku. Kada su videli da od toga nema ništa, i da će cene i dalje samo na gore, krenuli su da uzimaju kredite. Za koji mesec mislim da možemo da očekujemo opet kolektivan skok cena za 3-5%.

 

[super.operater]

To znaci da su ove cene niske, tj. da smo imali realan pad cena, da nisu ispratile realan rast uskladjen za inflaciju?

Izgleda da zavisi od percepcije realnosti Cene su onakve kakve jesu jer se kupuje i prodaje po tim cenama.

 

[super.operater]

Ovo i ja mislim. Na početku 2025. je bio kolektivan skok cena novogradnje za par procenata, a u Americi je dolazio Tramp na vlast.

Verujem da su mnogi potencijalni kupci rešili da malo sačekaju, da vide da li je kraj rata i odlazak rusa na vidiku. Kada su videli da od toga nema ništa, i da će cene i dalje samo na gore, krenuli su da uzimaju kredite. Za koji mesec mislim da možemo da očekujemo opet kolektivan skok cena za 3-5%.

Ne zaboravi da je pocetkom godine i dosao famozni podsticaj za mlade koji je pogurao cene samo tako jer je ubacio jos gomilu potencijalnih kupaca na i onako bednu ponudu.

EDIT: Kako nemamo prometovane cene mogu samo da izvucem ono sto je oglaseno (trendovi su bitni same cene 10% gore-dole )

Ovo je period 12.2024 - 12.2025, lepo se vidi ono o cemu pricas, jak pocetak godine (za mene je to bilo iznenadjenje) oznaceno plavom strelicom i posle ova papazijanija za mlade crvenom strelicom.

 

[iv4n]

To znaci da su ove cene niske, tj. da smo imali realan pad cena, da nisu ispratile realan rast uskladjen za inflaciju?

Pricam o prometu, ne o cenama. Cene mozda jesu porasle, ali je promet izgleda pao, i pored kredita za mlade.

 

[G.I.Joe]

Pricam o prometu, ne o cenama. Cene mozda jesu porasle, ali je promet izgleda pao, i pored kredita za mlade.

Kredit za mlade ne vredi za BG jer nema stanova do 100k. Krediti za mlade su pogurali tražnju van BGa ali u BG nema efekta.

 

[MilanS72]

Ne zaboravi da je pocetkom godine i dosao famozni podsticaj za mlade koji je pogurao cene samo tako jer je ubacio jos gomilu potencijalnih kupaca na i onako bednu ponudu.

EDIT: Kako nemamo prometovane cene mogu samo da izvucem ono sto je oglaseno (trendovi su bitni same cene 10% gore-dole )

Pogledajte prilog 259990

Ovo je period 12.2024 - 12.2025, lepo se vidi ono o cemu pricas, jak pocetak godine (za mene je to bilo iznenadjenje) oznaceno plavom strelicom i posle ova papazijanija za mlade crvenom strelicom.

Da, zaboravih na kredite. Oni jesu odradili stvar, ali je zanimljivo pitanje koliko je onih koji su dobili kredit za mlade dodalo ušteđevine i kupilo u BG-u po većoj ceni?

Jer koliko ja vidim, ovo su cene za BG, a za sam kredit od 100k odavno ništa pametno u BG-u ne možeš da dobiješ. Mislim da su tek kasnije ostala naselja počela da osetno rastu, i tu si mogao (i donekle još uvek možeš) nešto da dobiješ za taj novac. Tako da je ovo sa kreditima za mlade teško razložiti bez dodatnih podataka.

 

[super.operater]

Da, zaboravih na kredite. Oni jesu odradili stvar, ali je zanimljivo pitanje koliko je onih koji su dobili kredit za mlade dodalo ušteđevine i kupilo u BG-u po većoj ceni?

Rekao bih veliki broj, ali ne mogu da licitiram sa procentima. Na osnovu skoka cena koji se poklapa sa tim kreditima takva scenario je sasvim realan,

Jer koliko ja vidim, ovo su cene za BG, a za sam kredit od 100k odavno ništa pametno u BG-u ne možeš da dobiješ. Mislim da su tek kasnije ostala naselja počela da osetno rastu, i tu si mogao (i donekle još uvek možeš) nešto da dobiješ za taj novac. Tako da je ovo sa kreditima za mlade teško razložiti bez dodatnih podataka.

Ima tu svakakavih kombinacija, cini mi se ponajmanje gde se uzima kredit iz za ceo kredit kupuje nekretnina 1-1, skoro pa nemoguca misija.

 

[iv4n]

Kredit za mlade ne vredi za BG jer nema stanova do 100k. Krediti za mlade su pogurali tražnju van BGa ali u BG nema efekta.

Ima efekta prelivanja. Neko proda stan van Bg-a za mlade, pa kupi u Bgu.

 

[Suzuman]

Ovo je prva polovina 2025

Tako je.

Kredit za mlade ne vredi za BG

Ima efekta prelivanja.

U ovom trenutku, dodaje on (pomoćnik min. finansija, Ognjen Popović), oko 27 odsto stanova je u Beogradu, još sedam odsto u Novom Sadu, a četiri odsto u Nišu. “Imamo Zrenjanin, Pančevo sa tri odsto i ostatak centralne Srbije predstavlja preko 58 procenata svih kredita.
Kada je reč o kupcima, oko 36 odsto su zaposleni u javnom sektoru, dok su 52 procenta iz privatnog sektora.

“Pored privatnog sektora imamo dve posebne kategorije, to su preduzetnici i samostalni umetnici koji su prepoznati u zakonu, koji pojedinačno takođe čine po pet odsto od ukupno podnetih zahteva i realizovanih zahteva”, rekao je on.

 

[Skituljak]

Pricam o prometu, ne o cenama. Cene mozda jesu porasle, ali je promet izgleda pao, i pored kredita za mlade.

Nisam te onda dobro shvatio, vidim da si pričao o nominalnim, realnim cenama i uskladjivanju sa inflacijom.

 

[chiko]

Ne zaboravi da je pocetkom godine i dosao famozni podsticaj za mlade koji je pogurao cene samo tako jer je ubacio jos gomilu potencijalnih kupaca na i onako bednu ponudu.

EDIT: Kako nemamo prometovane cene mogu samo da izvucem ono sto je oglaseno (trendovi su bitni same cene 10% gore-dole )

Pogledajte prilog 259990

Ovo je period 12.2024 - 12.2025, lepo se vidi ono o cemu pricas, jak pocetak godine (za mene je to bilo iznenadjenje) oznaceno plavom strelicom i posle ova papazijanija za mlade crvenom strelicom.

Sta predstavlja ovaj grafik, novogradnju ili sve stanove, ceo Beograd ili samo centralne delove ?