Cene nekretnina

[cile93]

Može i back prop analiza i Monte Carlo stres test, ili da se model tretira kao nelinearni pa da se radi nelinearna analiza ... Svašta nesto ... Još samo da nadjemo nekoga ko bi to platio

Haha, tačno tako, svi bi voleli rezultate, ali niko da finansira proces.
Monte Carlo bi bio posebno zanimljiv ako bi se dodale varijable poput političkog rizika i deviznih fluktuacija, čisto da se vidi koliki haos nastaje kad se sistem malo prodrma.
Na kraju, najrealniji model je, tržište samo. Ono uvek uradi stres test pre nego što iko stigne da ga izračuna.

 

[Sava Sava]

Upravo čitam kako već od 2026 najavljuju veliko poskupljenje dizela, kako bi se rešili dizel auta. To sve će da utiče na transport, poljoprivredu, i cene hrane. Već sada znamo da su investicije manje za 50 %, a sada nam i mmf prognozira veliki pad pdp (iako su pre samo par meseci prognozirali rast). Ne vidim da će u narednih par godina išta vredeti osim: hrane, vode i bavljenja zanatima automehaničar, vodoinstalater, električar. Programere će najkasnije do 2030 zameniti skoro u potpunosti veštačka inteligencija, kao i ekonomiste, pravnike, i druge.

 

[Salev85]

Rast BDP-a se ne može posmatrati odvojeno od inflacije, broja stanovnika, spoljnog duga, nezaposlenosti itd.

Nije isto ako imaš rast BDP-a 2.7% i inflaciju 10%, i kad imaš rast BDP-a 2.7% i rast stanovništva od 1%. Ili imaš rast 5 milijardi, a zadužio si se 10 milijardi.

Rast od 2.7% je potpuno ok za razvijene države (standard za developing nations je 5-8% rasta godišnje), međutim tu je pitanje metodologije kako je taj rast BDP-a utvrđen, i da li je uopšte tačan, uz ove druge makroekonomske faktore koje sam naveo.

Upravo to. Videli smo prakticno poslednjih 20 godina da je nizak rast uz pocetnu nisku bazu zapravo posledica ekonomske i poreske politike uz težnju da se zadrži status quo.
Drugim rečima, pojedinci koji su vlasnici kapitala su želeli domanantan položaj na tržištu da očuvaju po cenu smanjenog rasta, odliva stanovništva i stagflacionog modela razvoja.

 

[Salev85]

Upravo čitam kako već od 2026 najavljuju veliko poskupljenje dizela, kako bi se rešili dizel auta. To sve će da utiče na transport, poljoprivredu, i cene hrane. Već sada znamo da su investicije manje za 50 %, a sada nam i mmf prognozira veliki pad pdp (iako su pre samo par meseci prognozirali rast). Ne vidim da će u narednih par godina išta vredeti osim: hrane, vode i bavljenja zanatima automehaničar, vodoinstalater, električar. Programere će najkasnije do 2030 zameniti skoro u potpunosti veštačka inteligencija, kao i ekonomiste, pravnike, i druge.

Ne može baš do 2030 ali do 2040 verovatno 50%. Što se tiče dizela, Evropi to nije problem jer je mahom jeftinije gorivo. Kod nas je problem jer iako je na berzama nikad jeftinije gorivo kod nas zapravo nikad skuplje. Država se finansira od PDV-a i akciza. Gde će naći sada novac, zaista ne znam ali svuda se otvaraju sve veće rupe.

 

[Salev85]

Skroz realan scenario ali ovde nije pitanje stagnacije, to ce da se desi svakako barem u 2026 pitanje pitanja je sta ce biti sa kursom i ekonomijom i koliko ce sve to ostro da se desava. Ne mora da znaci da nece biti pada cena ali verovatnoca za takav scenario je trenutno ispod 5%.


Ne da je postao raritet nego mitsko bice ... Prodaje se samo ono sto moze da ide sa APP cenom jer je pravi momenat da se proda pa ko se upeca upecao se. Bice zanimljivo videti i kako ce da reaguju ovi mega investitori. Moj "tip" je da ce da uspore projekte do nivoa ranjenog puza zbijajuci redove ne bi li preskocili lokakni minimum a onda igranka ponovo.

U svakom slucaju 2026 ce biti godina velikih neizvesnosti, mi nismo svesni koliko globalni tokovi uticu na nas a jos ako se na to nakaleme domace tenzije eto uzbudljivih vremena.

2026 će biti odlučujuća godina po mnogo čemu. Na nekretnine mnogo utiče politička i ekonomska nestabilnost koja dugo traje bez rešenja.
Mi smo samo jednom imali period kada smo imali rast nekretnina uz dužu političku nestabilnost (80-te) kao rezultat inflacije dok to nije kulminiralo znamo i kako. Ja gledam ovako, ukoliko SNS sledeće godine zadrži vlast, uguši proteste i reši energetsku krizu dolazi do održavanja cena nekretnina po svaku cenu uz rast za realnu inflaciju (ne NBS inflaciju). Makar se smanjio promet još 80%. Naravno to će dovesti do većeg urušavanja cene kasnije srednjoročno zbog većih problema na kojima nismo radili na vreme.
U svakom drugom scenariju ja ne vidim mogućnost daljeg rasta.
Edit: mnogo ste počeli kurs, dug, inflacija, kriza, smanjen rast itd.

 

[Defke]

Sledece dve tri godine su kljucne.

Srecom imamo ovde vrsne analiticare koji preciznije predvidjaju stagnaciju od mmf-a.

 

[Sava Sava]

Protesti će se sami ugušiti, vlast će opstati rešiće i energetsku krizu, (preko naših buđelara), što će pokrenuti velike troškove energenata i hrane. Kurs eura će skočiti najkasnije krajem 2026, na realnih 180 dinara/€. Rente stanova će padati, plate neće pratiti inflaciju.

 

[Suzuman]

Bilo koje investiranje u nekretnine u Srbiji gubi smisao s obzirom da je Srbija zemlja bez neke perspektive.

Nije ni Grcima lako, njima u poslednjih 20 godina BDP "rastao" u proseku - 0.3%. I Italija je generalno zemlja bez imalo perspektive, ne mogu iznad 0.2% da dignu BDP u proseku, sramota. Ni u divovima poput Nemačke ne cveta cveće, jedva iznad 1% (zajedno sa Francuskom i Španijom). Šveda je jaka, uspeli su 1.7% da dostignu. Mada, kad ti za 20 godina dobaciš jedva do 1.5% (kao kod G.I.Joe u zemlji lala), onda se i ne može reći da ti cveta cveće.

Programere će najkasnije do 2030 zameniti skoro u potpunosti veštačka inteligencija,

Ako dovoljno dugo nastaviš nastaviš sa fatalistčkim diskursom, jednom će se on možda i ostvariti. U međuvremenu ćeš verovatno veoma negativno uticati na mnoge koji su možda od 2021. godine, kada si počeo da prognoziraš, razmišljali o kupovini stana. A o kursu jednostavno ne znaš ništa.

a pritisak je poprilican da skliza

Ne deluje da je baš tako. A i ta priča sa dinarom je bukvalno postala kao cena nekrentina - nikako da sklizne. Nije to tako jednostavno u ovakvim okolnostima. Šta se desi kad naštampaju dolare na maks, pa naštampaju evre, a mi blejimo i puštamo dinar da pluta? Dinar jača ili slabi na realnih 180 prema evru?

Za život sam kupio i sledeće godine mi je primopredaja. To je u NS-u.
I svi bi hteli da ostanemo ovde, ali BG me vuče poslovno

Zar ti već nisi investiran u nekretnine u Bg-u?

Ja lično ulažem 50% u SP500, a 50% u Nasdaq100 (QQQ).

Ovo je generalno govoreći nikakva diverzifikacija. Visoka korelacija između dva indeksa, sa više od 60% izloženosti tehnološkom sektoru. Šta uradi top 10 ti se precrta na otprilike 55% na Nasdaq i 30% na S & P 500. Ovo je samo za one koji se klade na dalji ekspanzivni rast tech sektora, a što se tiče sektorske i geografske raznolikosti, poprilično basic sve. Mislim ok, najbazičnije ulaganje, može da nastavi da donosi prinose konstantne, a može i da ti razvali 2/3 portfolija u tren oka.

 

[BillHicks]

https://twitter.com/x/status/1981677246801740087

 

[iadzic]

Nije ni Grcima lako, njima u poslednjih 20 godina BDP "rastao" u proseku 0.3%. I Italija je generalno zemlja bez imalo perspektive, ne mogu iznad 0.2% da dignu BDP u proseku, sramota. Ni u divovima poput Nemačke ne cveta cveće, jedva iznad 1% (zajedno sa Francuskom i Španijom). Šveda je jaka, uspeli su 1.7% da dostignu. Mada, kad ti za 20 godina dobaciš jedva do 1.5% (kao kod G.I.Joe u zemlji lala), onda se i ne može reći da ti cveta cveće.

Zbog ovakvih stopa ljudi i beže iz ovih zemalja u ekonomske tigrove. Učeni ljudi im se podsmevaju zbog niskog rasta BDP. Bez ikakve perspektive su Grčka, Nemačka, Italija, Francuska, Španija, Holandija i Švedska.
Možeš ti mnogo bolje od ovoga, ali verovatno jedan od onih tmurnih dana...

 

[enfario]

Nije ni Grcima lako, njima u poslednjih 20 godina BDP "rastao" u proseku 0.3%. I Italija je generalno zemlja bez imalo perspektive, ne mogu iznad 0.2% da dignu BDP u proseku, sramota. Ni u divovima poput Nemačke ne cveta cveće, jedva iznad 1% (zajedno sa Francuskom i Španijom). Šveda je jaka, uspeli su 1.7% da dostignu. Mada, kad ti za 20 godina dobaciš jedva do 1.5% (kao kod G.I.Joe u zemlji lala), onda se i ne može reći da ti cveta cveće.

Nisu ovi procenti rasta bas za poredjenje, ovo je kao da su svi na istoj trci gde neko ima bolju startnu poziciju. Ako je neka zemlja koja je sa losim stanjem ekonomije ostvarila rast od 2%, a zemlja sa dobrim stanjem 0.5%, ne moze se reci za prvu da je uspesna, kao ni za drugu da je neuspesna.

 

[super.operater]

Ne deluje da je baš tako. A i ta priča sa dinarom je bukvalno postala kao cena nekrentina - nikako da sklizne. Nije to tako jednostavno u ovakvim okolnostima. Šta se desi kad naštampaju dolare na maks, pa naštampaju evre, a mi blejimo i puštamo dinar da pluta? Dinar jača ili slabi na realnih 180 prema evru?

Ne znam koliki je "realan" kurs dinara, valjda onoliko koliko se trenutno menja po menjacnicama. Ono sto sam napisao je da ako bude losa 2026 bice pritisaka da sklizne kurs.

 

[Suzuman]

Zbog ovakvih stopa ljudi i beže iz ovih zemalja u ekonomske tigrove

Beže iz Srbije u najrazvijenije zemlje sveta, logično. Stope pokazuju da konvergiramo, što bi se reklo, i veoma je glupo reći da nemamo nikakvu perpsektivu. Možemo da kažemo recimo "nemamo perspektivu da ovom stopom stignemo najrazvijenije zemlje Evrope". Naše nepostojanje perspektive se u diskusiji mnogo više odnosi na dnevnopolitičke teme i stanje o državi vezano za iste nego za ekonomiju.

Nisu ovi procenti rasta bas za poredjenje, ovo je kao da su svi na istoj trci gde neko ima bolju startnu poziciju.

Nisu, ali pokazuju da oni u proseku stagniraju itekako, a da im se mi sasvim malo približavamo, zar ne? Da li je nepostojanje perspektive ako praviš korake napred, pa makar i bebeće?

 

[Salev85]

Nisu ovi procenti rasta bas za poredjenje, ovo je kao da su svi na istoj trci gde neko ima bolju startnu poziciju. Ako je neka zemlja koja je sa losim stanjem ekonomije ostvarila rast od 2%, a zemlja sa dobrim stanjem 0.5%, ne moze se reci za prvu da je uspesna, kao ni za drugu da je neuspesna.

Kit (Nemačka) od 100 tona se ugoji 1% a ja sa svojih 95 kila u sezoni slava 3%. Vrtoglavo ga stizem. E to je ta iluzija o rastu. Mnogo imamo iluzija poslednjih godina. To je problem. Kit i da smrša 10% a ja da se ugojim 3% opet ništa. Sigurno nije kit propo.

 

[Sindjelic]

Rast BDP-a se ne može posmatrati odvojeno od inflacije, broja stanovnika, spoljnog duga, nezaposlenosti itd.

Nije isto ako imaš rast BDP-a 2.7% i inflaciju 10%, i kad imaš rast BDP-a 2.7% i rast stanovništva od 1%. Ili imaš rast 5 milijardi, a zadužio si se 10 milijardi.

Rast od 2.7% je potpuno ok za razvijene države (standard za developing nations je 5-8% rasta godišnje), međutim tu je pitanje metodologije kako je taj rast BDP-a utvrđen, i da li je uopšte tačan, uz ove druge makroekonomske faktore koje sam naveo.

Kod real gdp growth se uracunava i inflacija.
Samo sam sumnjicav da li je nasa inflacija pravilno izracunata.
Inflacija je kada su stanovi u pitanju u zadnjih 6 godina 100%.

2019-2020. stan na Bezanijskoj Kosi je isao izmedju 1000+-1500 evra, sada je na 2500-3000 evra.

Da budem korektan, imamo pad populacije od oko 1% godisnje u tom periodu - tako da je real gdp growth per capita verovatno blize 3.5% godisnje.

 

[Salev85]

Ne znam koliki je "realan" kurs dinara, valjda onoliko koliko se trenutno menja po menjacnicama. Ono sto sam napisao je da ako bude losa 2026 bice pritisaka da sklizne kurs.

Ja iz zabave povukao Fibonacci za Eurrsd. Kaže izmedju 145-170. To je ono baš samo tehnička analiza na grafiku bez ikakve analize

 

[Skituljak]

Skroz realan scenario ali ovde nije pitanje stagnacije, to ce da se desi svakako barem u 2026 pitanje pitanja je sta ce biti sa kursom i ekonomijom i koliko ce sve to ostro da se desava. Ne mora da znaci da nece biti pada cena ali verovatnoca za takav scenario je trenutno ispod 5%.


Ne da je postao raritet nego mitsko bice ... Prodaje se samo ono sto moze da ide sa APP cenom jer je pravi momenat da se proda pa ko se upeca upecao se. Bice zanimljivo videti i kako ce da reaguju ovi mega investitori. Moj "tip" je da ce da uspore projekte do nivoa ranjenog puza zbijajuci redove ne bi li preskocili lokakni minimum a onda igranka ponovo.

U svakom slucaju 2026 ce biti godina velikih neizvesnosti, mi nismo svesni koliko globalni tokovi uticu na nas a jos ako se na to nakaleme domace tenzije eto uzbudljivih vremena.

Odakle ta sigurnost i ubedjenje da sledi stagnacija, pad cena. Trenutno smo u ciklusu ozbiljnog povecanje minimalnih, a samim tim i prosecnih primanja. 2026-27 ce biti jos veca da bi bila ispunjena obecanja od 1400e proseka. Samim tim cemo imati rast u tekućim cenama svega pa i stanova. Na kurs nema pritiska to jasno govore intervencije NBS. A sto se tice zastoja u prodaji ono sto ja vidim po projektima koje sam pratio i koje pratim, NBG je u pitanju, sve sto valja od stanova se prodaje i dalje pre ili u samom formiranju gradilišta, pogotovo manji projekti.

 

[Analitičar]

Ne može baš do 2030 ali do 2040 verovatno 50%. Što se tiče dizela, Evropi to nije problem jer je mahom jeftinije gorivo. Kod nas je problem jer iako je na berzama nikad jeftinije gorivo kod nas zapravo nikad skuplje. Država se finansira od PDV-a i akciza. Gde će naći sada novac, zaista ne znam ali svuda se otvaraju sve veće rupe.

Ali zasto se dizel uzima kao relevantan parametar? E Nemackoj je ubedljovo najmanje novih automobila na dizel, a i ti sto se proizvode su mahom ogromni dzipovi I pickup-ovi, najvedi broj vozila danas su neka vrsta benzinskih hibrida, a kro

Na Vračaru ne da ćeš deliti okruženje, nego bićeš u najgušće naseljenom.delu Beograda koji sa novom izgradnjom postaće prava džungla. Kontradiktorno.
Dorćol je već druga priča, ima delove koji su 100x humaniji za život od Vračara.

Kakve veze ima gustina naseljenosti sa tipom zgrade u kojoj se živi? Ja sam samo rekao da ako govorimo o luksuznim nekretninama radije bih ziveo u maloj zgradi sa 3-4 stana gde moj stan zauzima citav sprat, nego u nekakvoj mega spavanonici. Svi svetski gradovi (Njujork, Tokio, Pariz) imaju rezidencijalne kvartove gde je enormna gustina naseljenosti pa je opet zabranjeno zidati solitere i "krmače" koje zazimaju 95% parcele. U Beogradu na zalost naši proposi nisu na nivou pravih metropola, zato i imamo urbanisticki haos u gradu.

 

[chiki]

Početna - D12 Residence

U ponudi objekta Residence D12 nalaze se pažljivo osmišljeni dvosobni, trosobni i četvorosobni stanovi, idealni za miran i porodičan život.

dravska12.rs

Ovo je 4.5K+PDV, garažna mesta 38K klackalica 50K beton …

Ili je opasan APP ili je neko iz prodaje težak delulu

Evo kog nas ovaj novi projekat https://www.nebesa.rs/ na Kosi kod Okova, traze oko 3k + PDV. Kad ono kod zgrade policije na Kosi, ima tu i nehigijensko naselje, traze 4k + PDV... doduse poceli su gradnju pre mesec, dva - https://gpaconstruct.com/lokacija/
Sad neko ko je rezervisao tj uplatio 20% kod GPA moze da pomisli, pa bolje da sam sacekao nebessa

 

[Analitičar]

Odakle ta sigurnost i ubedjenje da sledi stagnacija, pad cena. Trenutno smo u ciklusu ozbiljnog povecanje minimalnih, a samim tim i prosecnih primanja. 2026-27 ce biti jos veca da bi bila ispunjena obecanja od 1400e proseka. Samim tim cemo imati rast u tekućim cenama svega pa i stanova. Na kurs nema pritiska to jasno govore intervencije NBS. A sto se tice zastoja u prodaji ono sto ja vidim po projektima koje sam pratio i koje pratim, NBG je u pitanju, sve sto valja od stanova se prodaje i dalje pre ili u samom formiranju gradilišta, pogotovo manji projekti.

Da li mislis da je prosek od 1400 eur ostvariv u "normalnim" okolnostima, odnosno ukoliko ne bude značajne inflacije u narednom periodu? To je prosek plata koji trenutno ima Hrvatska koja je tržišno i ekonomski dva koplja ispred nas. Ne verujem da za godinu-dve mozemo da se po standardu izjednačimo sa njima?

 

[iadzic]

Odakle ta sigurnost i ubedjenje da sledi stagnacija, pad cena. Trenutno smo u ciklusu ozbiljnog povecanje minimalnih, a samim tim i prosecnih primanja. 2026-27 ce biti jos veca da bi bila ispunjena obecanja od 1400e proseka. Samim tim cemo imati rast u tekućim cenama svega pa i stanova. Na kurs nema pritiska to jasno govore intervencije NBS. A sto se tice zastoja u prodaji ono sto ja vidim po projektima koje sam pratio i koje pratim, NBG je u pitanju, sve sto valja od stanova se prodaje i dalje pre ili u samom formiranju gradilišta, pogotovo manji projekti.

Kud više rast i sad mi je jeftinije da ručam na obali mora nego u nekom nasumičnom restoranu kod nas koji gleda na parking.
A da zaboravih Grčka propo. (Kao i Nemačka, Holandija i Švedska)

 

[super.operater]

Ja iz zabave povukao Fibonacci za Eurrsd. Kaže izmedju 145-170. To je ono baš samo tehnička analiza na grafiku bez ikakve analize

Pa moze i tako ... Ali nece da daju te dinare za evro u menjacnici za sada Meni je realno ono sto je na trzistu, sve ostalo su puste zelje. E sad to sto ne valja za nas ovako kako je to je vec pitanje za NBS

 

[sutraw]

https://twitter.com/x/status/1981677246801740087

Taleb je ozbiljan prevarant

 

[super.operater]

Odakle ta sigurnost i ubedjenje da sledi stagnacija, pad cena.

Nisam rekao da ce da bude pad (u jednom hipotetickom skrrozz crnom scenariju sam napiao da moze da dodje do pada ali je sansa ispod 5% - odokativno). Ono sto sam rekao da ako ekonomija kod nas zakaze i nastavi se ista prica u EU u 2026 imacemo stagnaciju.

Trenutno smo u ciklusu ozbiljnog povecanje minimalnih, a samim tim i prosecnih primanja. 2026-27 ce biti jos veca da bi bila ispunjena obecanja od 1400e proseka. Samim tim cemo imati rast u tekućim cenama svega pa i stanova.

Ovo kao da gledam Dnevnik Brze, bolje, jace .. Daj da prvo skocimo pa kazemo hop, posto ce tih 1400e proseka malo teze da se ostvari u 2026 osim ako ne obore kurs na 100 (mislim i to je donekle realno, samo da nadju jos par desetina milijardi). U krajnjem slucaju mozes da imas prosek i 2000e ali dzaba kad sa tim prosekom kupis manje nego napolju sa istom kolicinom novca (tu sad onaj kurs malo zeza ali hajde)

Na kurs nema pritiska to jasno govore intervencije NBS. A sto se tice zastoja u prodaji ono sto ja vidim po projektima koje sam pratio i koje pratim, NBG je u pitanju, sve sto valja od stanova se prodaje i dalje pre ili u samom formiranju gradilišta, pogotovo manji projekti.

 

[Salev85]

Pa moze i tako ... Ali nece da daju te dinare za evro u menjacnici za sada Meni je realno ono sto je na trzistu, sve ostalo su puste zelje. E sad to sto ne valja za nas ovako kako je to je vec pitanje za NBS

Što je najzanimljivije, povukao sam i za april 2008 kada je bio 74.8 rsd na prvi skok na 96 u januaru 2009. Tačno je dao u dinar krajnji target od 128,8 rsd koji se tek dogodio januara 2017. Prokleti fib
Kada vidimo EUR ispod ili oko 115 ponovo rekao bih da je to to što se tiče stabilnog kursa. Likvidacije pre ekspanzije. Čista tehnička analiza.
Edit: I vidi sad koliko je dugo taj period trajao. Maltene 9 godina