Cene nekretnina

[super.operater]

Najveći rizik po meni leži upravo u kursu dinara i potencijalnom padu likvidnosti kod investicionih kupaca ako dođe do zatezanja finansiranja ili novih troškova (porez, kamate, energenti).
Ako se to desi, možemo da očekujemo tiho „hlađenje“ tržišta, više stagnaciju i selekciju nego klasičan pad cena, jer niko ne želi da prodaje ispod nivoa iz 2023.

Skroz realan scenario ali ovde nije pitanje stagnacije, to ce da se desi svakako barem u 2026 pitanje pitanja je sta ce biti sa kursom i ekonomijom i koliko ce sve to ostro da se desava. Ne mora da znaci da nece biti pada cena ali verovatnoca za takav scenario je trenutno ispod 5%.

Slažem se i da je dobar stan postao raritet. Sada će se videti ko je kupovao „papir“ i priče, a ko prave kvadrate na pravim lokacijama.

Ne da je postao raritet nego mitsko bice ... Prodaje se samo ono sto moze da ide sa APP cenom jer je pravi momenat da se proda pa ko se upeca upecao se. Bice zanimljivo videti i kako ce da reaguju ovi mega investitori. Moj "tip" je da ce da uspore projekte do nivoa ranjenog puza zbijajuci redove ne bi li preskocili lokakni minimum a onda igranka ponovo.

U svakom slucaju 2026 ce biti godina velikih neizvesnosti, mi nismo svesni koliko globalni tokovi uticu na nas a jos ako se na to nakaleme domace tenzije eto uzbudljivih vremena.

 

[danko]

Valjda ako podignes posle 10 godina ne placas nikakav porez? Ili sam ja lose razumeo? Ti mozes da sipas koliko hoces tipa 20 godina po 5k, ali samo ako podignes brzo, onda placas porez, ako je preko 10 godina, ne placas ga.

Da budem iskren, ja sam uvek računao da će Ameri da uzmu svojih 30% witholdinga.. Ako ne uzmu utoliko bolje.

Sad sam bacio računicu za ovih hipotetičkih 5k godišnje. Kad bi to počeo sa 40 godina, kad napuniš 65 godina imaš 825k dolara na računu. Tad krećeš da povlačiš 60k godišnje i to ti je penzija (5k mesečno, cenim da je to kao danas 2k evra), i tako svake godine povučeš 60k ostatak ostaviš da radi za tebe, i nakon 20 godina si umro, a na računu je ostalo 300k evra, taman da ostane nešto iza tebe.

I to ti je srž compunding intresta. Nikakva nauka, samo vreme.

 

[super.operater]

Ako hoćeš pametnu investiciju, da uvećaš kapital, da obezbediš sebi neku lepu penziju, i imaš vremena da čekaš 20-30 godina, onda ti je SP500 najbolja opcija. Sve ostale "pasivne" investicije su mlaćenje prazne slame i ozbiljno gubljenje novca.

he .. za 30 godina ima da mirisem ljubicice odozdo a pre 30 godina si ovde mogao da napravis pare samo kao DB pulen sa ekluzivom za sverc rumunskog goriva i cigara (posle se to prel;ilo na druge kombinacije ali bitna je poenta) ... i sta sad?

 

[danko]

he .. za 30 godina ima da mirisem ljubicice odozdo a pre 30 godina si ovde mogao da napravis pare samo kao DB pulen sa ekluzivom za sverc rumunskog goriva i cigara (posle se to prel;ilo na druge kombinacije ali bitna je poenta) ... i sta sad?

Pa ništa, šta da ti kažem, tough luck.

 

[Filip 01]

Znaci dobro je uloziti sada neke pare i da bude lagani retirement fund za 20 godina, da se zaboravi na ulozene pare... Ja sam mislio tako nesto da izvedem, u skladu sa mogucnostima kad se preselim u svoj prvi stan. Ali bih lupio u SP500 neku cifru cim se uselim u stan.

Akumulirajući S&P500 preko Irske, sačekaj malo da istražim. Prvo samo -S&P500, pa onda 20-40% u državne obveznice(valjda Američke, sve je koliko samshvatio neki ETF koji to prati).
Za kraj sve u neki svetski koji otprilike prati S&P500z
Kasnije izvlačiš svake godine za život 4% i to ti je to. Im teorije, knjige itd.. ali ovo ti je suština
Javljam sve.
Ima ovde i tema o finansijskom tržištu da ne idemo ovde offtopic

 

[super.operater]

Pa ništa, šta da ti kažem, tough luck.

Sto bi rekao klasic u rovu "I am sorry but ***i ga"

 

[danko]

Sto bi rekao klasic u rovu "I am sorry but ***i ga"

Pa vidi, u tom slučaju šta pričamo i o stanovima, lokacijama, prinosima... Sutra može da me pregazi kamion, i šta sad? Hoće li stan na dobroj lokaciji da mi pomogne?

 

[danko]

Akumulirajući S&P500 preko Irske, sačekaj malo da istražim. Prvo samo -S&P500, pa onda 20-40% u državne obveznice(valjda Američke, sve je koliko samshvatio neki ETG koji to prati).
Za kraj sve u neki svetski koji otprilike prati S&P500z

Ako može jedan prijateljski savet - aj mani se toga

Kakve državne obveznice, zašto? A pogotovo još debilnije fore tipa zlato, crypto, VWCE i sl... čista špekulacija i gubljenje para. Ulaže se u SP500 i to je to, nema filozofije.

U državne obveznice kratkoročno ulažu firme koje imaju keš na računu koji mora da bude likvidan i manje više isti, odnosno bar da se čuva od inflacije. Državne obveznice ne služe za dugoročno ulaganje.

Zlato ne služi za ulaganje nego za špekulaciju.

Crypto nije ulaganje već špekulacija ali na heroinu i pečurkama i LSD u isto vreme.

 

[Filip 01]

Najbolji portolio je od onih koji su zaboravili šifru i koji su umrli.

 

[super.operater]

Pa vidi, u tom slučaju šta pričamo i o stanovima, lokacijama, prinosima... Sutra može da me pregazi kamion, i šta sad? Hoće li stan na dobroj lokaciji da mi pomogne?

To i ja kažem, jer kao sto svi znamo bolje biti bogat i zdav jer šta ti vredi sto si bolestan ako si siromašan

 

[danko]

Najbolji portolio je od onih koji su zaboravili šifru i koji su umrli.

Mani se tih floskula. Uloži u SP500 i to je to. Imaš na stotine hiljada fondova, ovakvih ili onakvih, a na prste jedne ruke se mogu izbrojati oni koji su pobedili SP500 na duge staze.

 

[super.operater]

Mani se tih floskula. Uloži u SP500 i to je to. Imaš na stotine hiljada fondova, ovakvih ili onakvih, a na prste jedne ruke se mogu izbrojati oni koji su pobedili SP500 na duge staze.

Ima li smisla uložiti na duge staze u neke azijske SP500 ekvivalente?

 

[cile93]

Skroz realan scenario ali ovde nije pitanje stagnacije, to ce da se desi svakako barem u 2026 pitanje pitanja je sta ce biti sa kursom i ekonomijom i koliko ce sve to ostro da se desava. Ne mora da znaci da nece biti pada cena ali verovatnoca za takav scenario je trenutno ispod 5%.


Ne da je postao raritet nego mitsko bice ... Prodaje se samo ono sto moze da ide sa APP cenom jer je pravi momenat da se proda pa ko se upeca upecao se. Bice zanimljivo videti i kako ce da reaguju ovi mega investitori. Moj "tip" je da ce da uspore projekte do nivoa ranjenog puza zbijajuci redove ne bi li preskocili lokakni minimum a onda igranka ponovo.

U svakom slucaju 2026 ce biti godina velikih neizvesnosti, mi nismo svesni koliko globalni tokovi uticu na nas a jos ako se na to nakaleme domace tenzije eto uzbudljivih vremena.

Da, ovo sa ranjenim pužem je vrlo precizno opisano.
Verujem i ja da će 2026. biti godina zastoja i testiranja živaca, i da će sve zavisiti od toga koliko će NBS moći da izdrži pritisak na kurs.
Ako se taj balans naruši, tržište bi moglo da doživi korekciju ne zbog realne ponude i tražnje, nego psihološki, čista defanziva kapitala.
Biće zanimljivo gledati kako će reagovati i ovi što sede na više stanova i čekaju bolje dane.

 

[Filip 01]

Mani se tih floskula. Uloži u SP500 i to je to. Imaš na stotine hiljada fondova, ovakvih ili onakvih, a na prste jedne ruke se mogu izbrojati oni koji su pobedili SP500 na duge staze.

Pa ozbiljan sam sa tom izjavom.
To su rekli za Investitore koji su ulagali u S&P500.
Najbolji bankovni račun je bio onima koji su zaboravili svoju šiffu i oni koji su umrli.
Zato što nisu ništa dirali, već uložili i to bi trebalo akumulirajući i to je to, zaboravi se na to i ne dira se.

 

[Filip 01]

Ima li smisla uložiti na duge staze u neke azijske SP500 ekvivalente?

To sam ja razmišljao, ali mi svi koji stvarno ulažu kažu da tamo nije otvoreno toliko tržište.
Pa sam pitao za Kineske obveznice koje prate državni rast, ali to je već teško. Svi mi kažu S&P500 i ako hoćeš jedan deo u Nasdaq 100 (to je top 100 kompanija u S&P500).

 

[danko]

Ima li smisla uložiti na duge staze u neke azijske SP500 ekvivalente?

Apsolutno NE!

Kina ima maltene dvocifren godišnjiu rast poslednjih 25 godina, u odnosu na duplo manji američki a kad pogledaš Kineski CSI300 (njihov ekvivalent SP500) prinos je 6 puta manji od SP za isti period. Zašto? Pa zato što je Kinesko tržište HOV potpuno neuređeno, vlada rampantna korupcija, insajder trejding, i ono što je kod nas bilo pre 15tak godina u zlatno doba Belex-a, oni svi pump&dumpovi, e to je sve u Kini isto ali još na stereoidima. Onda na to sve dodaš da komunistička partija kine može preko noći gumicom da obriše firmu vrednu 100 milijardi, i onda se neko pita što Kineski indeksi nemaju rast...

VWCE (svetski indeks) je takođe teško bacanje para, potpuno bespotrebno. Logika iza VWCE je diverzifikacija u fazonu ne zavisiš samo od američke ekonomije već hedžuješ tipa 4000 najvećih svetskih firmi, imaš dosta manji prinos, ali veću sigurnost... Što je ok zamisao, ali u praksi, ako se nešto desi Američkoj ekonomiji ode sve u tri lepe, kakav crni VWCE.

 

[danko]

Svi mi kažu S&P500 i ako hoćeš jedan deo u Nasdaq 100 (to je top 100 kompanija u S&P500).

Ja lično ulažem 50% u SP500, a 50% u Nasdaq100 (QQQ).

Sa SP500 praviš bazu, a sa QQQ se kockaš (i nema ljutnje šta god da se desi).

 

[super.operater]

Da, ovo sa ranjenim pužem je vrlo precizno opisano.

Verujem i ja da će 2026. biti godina zastoja i testiranja živaca, i da će sve zavisiti od toga koliko će NBS moći da izdrži pritisak na kurs.
Ako se taj balans naruši, tržište bi moglo da doživi korekciju ne zbog realne ponude i tražnje, nego psihološki, čista defanziva kapitala.
Biće zanimljivo gledati kako će reagovati i ovi što sede na više stanova i čekaju bolje dane.

Ima tu još jedan momenat. Ako bude narušena likvidnost države mogli bi da posegnu za agresivnijom poreskom politikom sto bi moglo da izbaci neke stanove na tržište. No sve je to na dugačkom štapu, previše ima ako između svakog koraka. Mada bi bila zanimljiva vežbica napraviti markov chain model pa se igrati sa verovatnoćama

 

[super.operater]

Apsolutno NE!

Kina ima maltene dvocifren godišnjiu rast poslednjih 25 godina, u odnosu na duplo manji američki a kad pogledaš Kineski CSI300 (njihov ekvivalent SP500) prinos je 6 puta manji od SP za isti period. Zašto? Pa zato što je Kinesko tržište HOV potpuno neuređeno, vlada rampantna korupcija, insajder trejdin, i ono što je kod nas bilo pre 15tak godina u zlatno doba Belex-a, oni svi pump&dumpovi, e to je sve u Kini isto ali još na stereoidima. Onda na to sve dodaš da komunistička partija kine može preko noći gumicom da obriše firmu vrednu 100 milijardi, i onda se neko pita što Kineski indeksi nemaju rast...

VWCE (svetski indeks) je takođe teško bacanje para, potpuno bespotrebno. Logika iza VWCE je diverzifikacija u fazonu ne zavisiš samo od američke ekonomije već hedžuješ tipa 4000 najvećih svetskih firmi, imaš dosta manji prinos, ali veću sigurnost... Što je ok zamisao, ali u praksi, ako se nešto desi Američkoj ekonomiji ode sve u tri lepe, kakav crni VWCE.

Veliko hvala na odgovoru.

 

[cile93]

Ima tu još jedan momenat. Ako bude narušena likvidnost države mogli bi da posegnu za agresivnijom poreskom politikom sto bi moglo da izbaci neke stanove na tržište. No sve je to na dugačkom štapu, previše ima ako između svakog koraka. Mada bi bila zanimljiva vežbica napraviti markov chain model pa se igrati sa verovatnoćama

Apsolutno, to bi bio ozbiljan game changer.
Uvođenje dodatnih poreza na imovinu ili nekretnine koje nisu u funkciji moglo bi da otvori tržište, ali i da stvori kontraefekat ako se sprovede naglo, panika i rasprodaja.
Markov chain ideja je odlična, posebno ako se doda i komponenta eksternih šokova (npr. promene referentnih kamatnih stopa ili deviznih tokova).
Takav model bi zapravo mogao da pokaže koliko je tržište krhko na male promene inputa.

 

[Sindjelic]

Jel ti realno porediš savski amfiteatar sa višnjičkom banjom, bukvalno razlika nebo I zemlja sa stanovišta lokacije. Sunnyville je dobar za to za šta je inicijalno bio koncipiran- naselje za modernu radničku klasu (white collar). Oni koji su kupili na pocetku gradnje za 1300-1400 eur su dobro prošli, ali naravno to naselje nije I ne može biti luksuzno.

BNV je civilizovan, ali opet kolektivno stanovanje. Meni je uvek preferncija da zivim u zgradin od 2-3 sprata gde je svaki sprat poseban stan, ne da delim svoje životno okruženje sa 10.000 ljudi u nekakvom mega-bloku. Jedino takve projekte razmatram za život- isključivo Vračar ili Dorćol.

Mislio sam vise na sam plan naselja, ne na lokaciju. Smrdivill je zaista jeziv. Dao sam samo kao primer, vecina novih projekata su jezivi.
Mislim da ce i ona Marina Dorcol da bude jeziva - prosto ce nagurati sto vise kvadrata mogu bez ikakvog obzira prema estetici i funkcionalnosti naselja, Big Fashion je delovao pristojno u medjuvremenu sa onom zid zgradom je postao jeziv i on itd...

 

[super.operater]

Markov chain ideja je odlična, posebno ako se doda i komponenta eksternih šokova (npr. promene referentnih kamatnih stopa ili deviznih tokova).
Takav model bi zapravo mogao da pokaže koliko je tržište krhko na male promene inputa.

Može i back prop analiza i Monte Carlo stres test, ili da se model tretira kao nelinearni pa da se radi nelinearna analiza ... Svašta nesto ... Još samo da nadjemo nekoga ko bi to platio

 

[Sindjelic]

Da li ce bajni predsednik posle ovih zadnjih podataka i blameze smeti vise da govori o ekonomskom rastu i napretku.
U isto vreme Kosovo je raslo oko 4.2% godisnje, BiH 2.8%, Crna Gora 3.2%, Kina oko 6%.

Ne znam da li se u obzir uzima pad broja stanovika, jer je ovo real gdp growth. Imamo pad populacije od oko 0.5-1% godisnje u tom rasponu.
Sve u svemu jako skromni/prosecni rezultatni, ni po cemu posebni. Bilo koje investiranje u nekretnine u Srbiji gubi smisao s obzirom da je Srbija zemlja bez neke perspektive.

 

[Filip 01]

Imao sam informaciju pre 2god da je jedan ozbiljan Investitor platio opširno istraživanje tržišta (neka cifra tada oko 50k) i da se saznalo da će biti 2027god zahladje je tržišta, što i vidimo sada da je u neku ruku i tačno.
Ti koji su znali to, su nastavili izgradnju ali da kažem ograničavajućeg faktora i manje zgrade.
Te manje zgrade odmah prodaju 80% pre pvog betoniranja medjuspratne ploče.

 

[danko]

Da li ce bajni predsednik posle ovih zadnjih podataka i blameze smeti vise da govori o ekonomskom rastu i napretku.
U isto vreme Kosovo je raslo oko 4.2% godisnje, BiH 2.8%, Crna Gora 3.2%, Kina oko 6%.

Ne znam da li se u obzir uzima pad broja stanovika, jer je ovo real gdp growth. Imamo pad populacije od oko 0.5-1% godisnje u tom rasponu.
Sve u svemu jako skromni/prosecni rezultatni, ni po cemu posebni. Bilo koje investiranje u nekretnine u Srbiji gubi smisao s obzirom da je Srbija zemlja bez neke perspektive.


Pogledajte prilog 256512

Rast BDP-a se ne može posmatrati odvojeno od inflacije, broja stanovnika, spoljnog duga, nezaposlenosti itd.

Nije isto ako imaš rast BDP-a 2.7% i inflaciju 10%, i kad imaš rast BDP-a 2.7% i rast stanovništva od 1%. Ili imaš rast 5 milijardi, a zadužio si se 10 milijardi.

Rast od 2.7% je potpuno ok za razvijene države (standard za developing nations je 5-8% rasta godišnje), međutim tu je pitanje metodologije kako je taj rast BDP-a utvrđen, i da li je uopšte tačan, uz ove druge makroekonomske faktore koje sam naveo.